Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger. Rapport semestriel 2014/2015. Zurich New York Sydney

Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger Rapport semestriel 2014/2015 Zurich New York Sydney

Dieser Halbjahresbericht ist auch auf Deutsch erhältlich. Senden Sie Ihre Bestellung an office@afiaa.com Traductions du rapport semestriel Le présent rapport semestriel original a été rédigé en allemand et a été traduit en français. La version allemande fait foi. À propos des photographies Au cours des derniers mois, AFIAA a pu conclure deux achats avec succès. En décembre 2014, AFIAA s est imposée dans un contexte d offres concurrentielles âprement disputé, face à des investisseurs internationaux renommés, et a pu ainsi acquérir l immeuble Brondankulma, un immeuble emblématique d Helsinki, en Finlande. Pour le bien Arch Square, à Washington D.C. (États-Unis) un immeuble à vocation commerciale doté d un emplacement de première classe pour le commerce un contrat de vente sous conditions a déjà été signé en octobre 2014. Le transfert de propriété a eu lieu en février 2015. Traductions du rapport semestriel Le présent rapport semestriel original a été rédigé en allemand et a été traduit en français. La version allemande fait foi. Situé au coeur du quartier d affaires d Helsinki, l immeuble Brondankulma est l un des bâtiments les plus modernes à proximité immédiate du parc de l Esplanade. D une superficie de quelque 8 200 m², l immeuble a été construit en 1975 et a été complètement rénové en 2013. Il est presque entièrement loué à long terme à des locataires très solvables. Près de 70 % des revenus locatifs proviennent des bureaux. Le locataire principal est le fameux cabinet d avocats Hannes Snellmann. Parmi les détaillants, on compte un restaurant et deux magasins. Le restaurant Bronda est dirigé par Matti Wikberg, restaurateur finlandais connu, et Tomi Björk. Le Arch Square se trouve emplacement commercial de première classe, directement à l entrée de China Town. Disposant d une surface d environ 5 100 m², l immeuble a été construit avant la Première Guerre mondiale et rénové de fond en comble en 2012. Il est entièrement loué, et sur le très long terme, à des locataires garants de la meilleure solvabilité. La structure bien diversifiée et équilibrée de ses occupants ainsi que l échelonnement dans le temps des contrats de location renforcent encore la qualité du bien. Le Arch Square se trouve à l angle 7th Street / H Street à Washington, un des emplacements les plus fréquentés de tout le District of Columbia. L environnement immédiat est animé par un très grand trafic piétonnier, commercial et touristique. Plus de 270 000 personnes y travaillent dans un rayon d un mille (1.6 kilomètre).

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 1 Introduction Préface 3 Organes 5 Données financières au 31.03.2015 7 Groupe de placement Placements Placements directs 9 Évolution générale aux groupe de placement Valeurs vénales 11 Fortune nette 12 Revenus et charges 13 État des parts et promesses de capitaux 13 Cercle de consolidation 14 Devises étrangères 15 Comptes semestriels consolidés Bilan consolidé 18 Compte de résultat consolidé 19 Informations complémentaires Siège de la fondation de placement 21 Affiliations 21

Introduction Brondankulma, Helsinki

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Introduction 3 Préface Début avril 2015, la Confédération suisse augmentait un emprunt obligataire arrivant à échéance en juillet 2025 en émettant un coupon de 1.5 %. L emprunt sera négocié début mai aux alentours de 117 % avec un rendement à l échéance nettement négatif. Les intérêts négatifs et la politique monétaire souple des banques centrales génèrent un état d urgence largement soutenu et persistant dans toutes les catégories courantes de placements des investisseurs institutionnels. Les taux d intérêt négatifs des placements sans risque et les perspectives insuffisantes de rendement dans les placements à revenu fixe poussent de plus en plus les investisseurs à opter pour des formes de placements plus risquées. La conséquence que l on peut observer depuis plusieurs années se manifeste par des transferts incessants vers des titres ouvrant droit aux dividendes et vers des biens corporels, avec pour effet de pousser les prix à la hausse. La hausse des actions à Wallstreet entame entre-temps sa septième année, le S&P 500 a triplé pendant cette période. Dans ce contexte de marché, les investisseurs professionnels se sont réjouis des plus-values obtenues, mais reconnaissent aussi s exposer au danger d allocations inadéquates et d exagérations non fondées, avec le risque correspondant des retours de bâton. Cette constatation est d ordre général elle vaut également pour la catégorie des placements directs en immobilier international. En sa qualité de première fondation de placement dans ce segment, AFIAA offre depuis plus de dix ans une possibilité de placement basée sur la VNI, qui est justement destinée à servir de stabilisateur aux portefeuilles de nos investisseurs en cas de marchés financiers volatils. Orientés résolument vers le domaine CORE, nous recherchons à l'échelle mondiale des entités immobilières de grande qualité, utilisées par des locataires solvables et localisées dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Ce profil d investissement promet des cashflows planifiables à long terme et un rendement supplémentaire suffisant par rapport aux investissements sans risques, même en cas de chute des retours sur investissements immobiliers. D'autre part, historiquement, c est dans le secteur CORE que l on observe les fluctuations de valeurs les plus faibles et un redressement comparativement rapide après correction. L approche mondialisée vise une diversification optimale et permet, notamment à l achat, de tirer profit des différences de cycles entre les divers marchés immobiliers. Cette orientation a permis à AFIAA de gagner une fois de plus la confiance d autres investisseurs. Depuis le début de l exercice en cours, trois nouvelles institutions de prévoyance ont rejoint AFIAA : la Caisse de pension de la Société suisse des Pharmaciens, la Fondation de prévoyance ASMAC des médecins employés (médecins, dentistes, vétérinaires, cliniques et leur personnel) et la Caisse de pension de la Banque nationale suisse. Quelquesuns des anciens investisseurs ont augmenté substantiellement leur engagement. Nous souhaitons la bienvenue aux nouveaux venus et remercions tous les investisseurs de la confiance accordée. Au premier semestre de l exercice en cours, nous avons pu développer le portefeuille immobilier, qualitativement et quantitativement. En décembre 2014, nous avions annoncé l acquisition de l immeuble de bureaux Brondankulma à Helsinki ; une autre acquisition de gros volume a eu lieu fin février 2015, avec l achat du 675 H Street NW à Washington D.C. Ce bien CORE, occupé à long terme par des locataires connus et éminemment solvables, fournit un complément idéal à notre portefeuille. Par cet achat, nous accédons à un site commercial privilégié et très fréquenté, et nous réalisons un objectif stratégique en augmentant l allocation aux États-Unis. Le volume d investissement total des biens immobiliers acquis jusqu à maintenant pendant l exercice s élève à environ 160 millions de CHF. AFIAA profite également du climat actuel qui règne sur le marché pour assainir son portefeuille. Les ventes des entités logistiques et commerciales Datacolor à Lüneburg (D) et Rohr Road dans l Ohio, qui ne correspondaient plus à notre stratégie, ont permis d obtenir une nouvelle optimisation de la qualité du portefeuille, avec chaque fois des contributions positives en matière de performance. Pour l entité Market Street à Philadelphie, la vente a été négociée et signée juste avant la date butoir du bilan. Le transfert de propriété est prévu pour la fin juin 2015. Cette vente se fera, elle aussi, à une valeur nettement supérieure à la valeur comptable actuelle. La performance opérationnelle très réjouissante enregistrée au premier semestre a été assombrie par l abandon du cours plancher par rapport à l euro, le 15 janvier 2015. AFIAA Global étant un produit de placement non sécurisé pour les placements à l étranger, AFIAA est totalement exposée au risque de conversion. Du point de vue conceptuel, la couverture du risque de change incombe aux investisseurs. Pondéré par les allocations nettes des devises respectives, le franc suisse a renchéri de près de 9 % en moyenne par rapport à nos devises d investissement durant la période sous revue. La situation patrimoniale et les résultats présentés en francs suisses sont donc grevés en conséquence. Les marges ne sont, elles, que peu concernées par ces nouvelles relations entre les monnaies, puis-

4 Introduction AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 que, à côté des revenus, et mis à part les coûts administratifs échus en Suisse, les charges sont également en devises étrangères. La marge du résultat d exploitation a légèrement diminué, passant de 85.30 % (85.14 % en septembre 2014). Le taux de location a connu une évolution positive au premier semestre. Les succès locatifs remportés au cours du dernier exercice allègent maintenant complètement la nouvelle période sous revue. En l occurrence, ce sont en particulier la finalisation des plus récents compléments au portefeuille (Espace & Explorer, à Lisbonne, ou Romeo & Julia, à Francfort), ainsi que la location complète de l immeuble Rohr Road à Groveport dans l Ohio qui pèsent le plus positivement dans la balance. D autres contrats de location ont été conclus au cours des mois passés, notamment dans nos entités d Édimbourg, d Austin, de Dortmund et de Münster. Le taux de vacance a baissé dans toutes les régions. Pour l ensemble du portefeuille, un taux de défaillance de loyers (taux de vacance et pertes de recouvrement) nettement plus bas de 5.69 % a été enregistré (8.25 % en septembre 2014). Des remplacements imminents de locataires, en partie importants, sont actuellement en cours de préparation et de négociation. Nous cherchons, entre autres, un nouveau locataire pour le début de l été 2015 au Campus B de Munich. Le locataire unique s apprête à déménager en raison d une fusion. Les activités en vue de louer ces immeubles de bureaux très modernes sont déjà en cours. La compression des rendements observée à l achat apparaît aussi dans la mise à jour des évaluations du portefeuille immobilier détenu. Au premier semestre, près de 51 % des valeurs d immeubles ont déjà été réestimées par rapport aux toutes dernières valeurs du marché. Les revalorisations concernant les placements directs se sont chiffrées à un total de 6.1 millions de CHF, apportant une contribution d environ 57 points de base à la performance générale. En l'occurrence, les ajustements positifs de valeur viennent principalement d Australie, avec des revalorisations de 4.0 % en moyenne pour les immeubles HQ South à Brisbane et Flinders Street à Melbourne, évalués en mars 2015. L évaluation du plus grand bien australien, l Atrium à Sydney, est prévue pour septembre 2015. On n y attend pas une revalorisation dans un ordre de grandeur similaire en raison de contrats de location qui arrivent à expiration à moyen terme. Une dévalorisation a été enregistrée sur notre bien de la Rue Lauriston à Paris, en raison d un taux de vacance relativement élevé et de contrats de location arrivés à leur terme. On constate un refroidissement sur le marché parisien de la location. C est la raison pour laquelle l évaluation part du principe de plus longs délais de mise en location et d un niveau réduit des loyers. L assainissement réussi du portefeuille concernant les immeubles Rohr Road, Ohio et Datacolor, de Lüneburg ont apporté, avec 4.1 millions de CHF, une contribution de près de 38 points de base au rendement des capitaux propres. Pour un investissement de capitaux propres de 1 066.5 million de CHF, le résultat net réalisé impactant les liquidités s est élevé à 33.0 millions de CHF. Le résultat total en devises locales s élève à 42.5 millions de CHF. En francs suisses, il en découle un résultat négatif de - 68.7 millions de CHF. Au cours des prochains mois, nos efforts d acquisition se concentreront comme d habitude et sans compromis sur des immeubles CORE de grande qualité, situés dans des centres urbains privilégiés. Aux États-Unis, l objectif reste de faire une autre acquisition, malgré la pression persistante exercée sur les retours sur investissements immobiliers. La situation conflictuelle qui règne entre les très grandes exigences de qualité et les attentes de rendement minimum s est encore accentuée à la mi-janvier 2015 pour les investisseurs suisses. Dans l évaluation quantitative des immeubles à acquérir, il faut tenir compte des frais de couverture des risques de change. L évolution incertaine de la relation monétaire entre le franc suisse et l euro, ainsi que l'accroissement des écarts de taux d'intérêt par rapport à toutes les devises étrangères importantes ont généré une augmentation sensible de ces frais. Pour prendre en compte ces nouvelles réalités du marché, il est prévu de revoir les directives concernant les rendements minimums. Nous compléterons notre pipeline de produits par des biens immobiliers sur des marchés en début de cycle, avec pour objectif d optimiser le rendement globalement réalisable dans le cadre de notre tolérance au risque. Zurich, mai 2015 Norbert Grimm, CEO Reto Schnabel, CFO AFIAA Fondation d investissement immobilier à l étranger

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Introduction 5 Organes Conseil de fondation Prof. Dr Peter Forstmoser, Président Prof. Dr Alfred Storck, Vice-président Beat Bommer, Membre Carlo Garlant, Membre 1 Christoph Oeschger, Membre Adrian Wipf, Membre Comité d investissement (experts en immobilier) Dr Thomas Wetzel, Président Dr Christoph Caviezel, Vice-président Beat Bommer, Membre 2 Thomas Frutiger, Membre Dr Steffen Metzner, Membre Ivana Reiss, Membre 2 Stefan Schädle, Membre Direction Norbert Grimm, CEO Martin Brendel, Head of Acquistions Global Bardo Magel, Global Head of Asset Management Reto Schnabel, CFO Gabriele Wolfram, Head of Portfolio Management Commissaire aux comptes Ernst & Young AG, Zürich Experts en estimation immobilière Wüest & Partner AG, Zürich Pascal Marazzi-de Lima 1 Membre du Conseil de fondation de la Fondation de placement Avadis et Avadis 2 2 Sans droit de vote

Brondankulma, Helsinki

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Introduction 7 Données financières au 31.03.2015 Valeurs vénales en milliers de CHF 31.03.2015 30.09.2014 Évolution Valeurs vénales des placements directs 1 204 564 1 188 686 1.34% Valeurs vénales des placements collectifs 7 444 5 354 39.03% Ensemble des placements 1 212 008 1 194 041 1.50% Capitaux de tiers en milliers de CHF 31.03.2015 30.09.2014 Évolution Prêts hypothécaires (placements directs) 169 786 207 517-18.18% En % de la valeur vénale de l ensemble des placements 14.01% 17.38% -19.40% En % de la valeur vénale des placements directs 14.10% 17.46% -19.26% Fortune nette en milliers de CHF 31.03.2015 30.09.2014 Évolution Fortune nette à la clôture 1 066 470 1 038 277 2.72% Fortune nette par part (CHF) 103.9321 114.0223-8.85% Fortune nette par part corrigée des dividendes (CHF) 117.5511 125.1180-6.05% État des parts par part 31.03.2015 30.09.2014 Évolution Parts en circulation 10 261 217.2288 9 105 916.0690 12.69% Parts rachetées 0.0000 39 587.5689-100.00% Promesses de capitaux des investisseurs en milliers de CHF 31.03.2015 30.09.2014 Évolution Promesses de capitaux 1 309 462 1 224 958 6.90% Appels de capitaux (1 119 512) (990 633) 13.01% Quote-part des appels de capitaux 85.49% 80.87% 5.72% Les appels de capitaux sont déduits chaque fois avec effet rétroactif et convertis en parts. À la publication du rapport, il n y a pas d appels de capitaux non convertis. (Exercice précédent : CHF 0).

Placements AFIAA Immobilien CHF Numéro de valeur 1.957.472 Arch Square, Washington D.C.

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Groupe de placement 9 Placements directs L entité immobilière Datacolor à Lüneburg (DE) a été vendue en novembre 2014. En décembre 2014, ce fut l entrée de l immeuble Brondankulma, à Helsinki, dans l effectif du portefeuille. Aux États- Unis, nous avons vendu le bien Rohr Road à Groveport et, en parallèle, acheté l immeuble de bureaux Arch Square à Washington. AFIAA dispose donc désormais de 31 placements directs. Au 31.03.15, le portefeuille des placements directs comprend les biens immobiliers suivants : Bien immobilier Adresse Année de Type d utilisation Surface Achat construction locative m² Allemagne Campus B, Munich Georg-Brauchle-Ring 52 54 2005 Bureaux 8 525 2005 Speicher, Düsseldorf Speditionstrasse 13 1930/2001 Bureaux 5 625 2005 Forum Zehlendorf, Berlin Teltower Damm 35 1998 Bureaux/Commerce de détail 3 844 2006 Classical Service Center, Münsterstrasse 109 + 111 1992/1997/ Bureaux 16 880 2006 Münster 2000 Westfalen-Center, Dortmund Lindemann-/Wittekind-/ 1996 1998 Bureaux/Hotel 28 605 2007 Berswordtstrasse Datacolor, Öhringen Verrenberger Weg 7 1978 2006 Bureaux/Entrepôt/Production 5 487 2008 Romeo & Julia, Francfort Ulmenstrasse 37 39 1972/2009 Bureaux 14 278 2013 Autriche Tele Haase, Vienne Vorarlberger Allee 38 2002 Bureaux/Entrepôt/Production 3 761 2006 Twin Office, Salzbourg Münchner Bundesstrasse 142 2005 Bureaux 3 457 2007 Arkade Mitte, Salzbourg Peilsteiner Strasse 5 7 1985 Bureaux 5 968 2007 Fashion Park, Salzbourg Wickenburgallee 2 2003/2004 Commerce 1 581 2007 Gusswerk Lofts, Salzbourg Söllheimer Strasse 16 2006 Commerce 2 890 2007 Gusswerk Turm, Salzbourg Söllheimer Strasse 16 2007 Bureaux/Commerce 1 455 2007 Gusswerk Esprit, Salzbourg Söllheimer Strasse 16 1980/2007 Commerce 2 506 2007 BigBiz, Bauteil C, Vienne Dresdner Strasse 91 2005 Bureaux 18 891 2007 France Rue Lauriston, Paris 46/48 rue Lauriston 1970/1984 Bureaux 2 024 2005 Espagne Poligono Industrial, Malaga Casabermeja 2007 Logistique 8 479 2008 Portugal Espace, Lisbonne Alameda dos Oceanos Lot 1.06.1.4 2010 Bureaux 10 000 2013 Explorer, Lisbonne Alameda dos Oceanos Lot 1.06.1.4 2010 Bureaux 5 153 2013 Finlande Bronkankulma, Helsinki Eteläesplanadi 20 1975/2013 Bureaux/Commerce de détail 8 231 2014 UK Garrard House, Londres 31 45 Gresham Street 1998 Bureaux 13 492 2009 Quartermile 2, Édimbourg 2 Lister Square 2009 Bureaux/Commerce de détail 5 458 2010 Tudor Street, Londres 21 Tudor Street 2003 Bureaux 9 032 2012 États-Unis Arch Street, Philadelphie 1401 Arch Street 1900/1930 Bureaux 16 560 2005 Market Street, Philadelphie 1760 Market Street 1981 Bureaux 11 424 2006 Elston Logan, Chicago 2700 N Elston Avenue 1928/2007 Commerce de détail 4 596 2008 Wells Fargo Tower, Austin 400 West 15th Street 1981 Bureaux 25 752 2008 Arch Square, Washington 801 7 th Street NW 1890/2013 Bureaux/Commerce de détail 5 233 2015 Australie Atrium, Sydney 60 Union Street 2006 Bureaux/Commerce de détail 20 176 2009 HQ South, Brisbane 512 Wickham Street 2010 Bureaux/Commerce de détail 14 674 2010 Flinders Street, Melbourne 525 Flinders Street 2008 Bureaux 10 283 2012

Évolution générale du groupe de placement Arch Square, Washington D.C.

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Groupe de placement 11 Valeurs vénales Placements directs L évaluation des biens immobiliers est réalisée selon la recommandation Swiss GAAP RPC 26 et repose sur le principe de la juste valeur marchande (fair value), en accord avec les directives des normes d évaluation immobilière internationales (IVS). Les IVS (International Valuation Standards) définissent la valeur de marché comme le produit de la vente susceptible d être généré sur le marché libre dans des conditions de marché équitables au moment de l évaluation entre des parties bien informées. Des procédés courants sur le marché sont admis pour le calcul de la valeur de marché, par exemple : les données comparatives axées sur le marché, la méthode de l actualisation ou la méthode du rendement immobilier. C est la méthode du flux de trésorerie actualisé (discounted cashflow) qui est la plus utilisée. Cette méthode permet de définir la valeur du bien immobilier par la somme des futurs revenus nets, actualisés à la date butoir de l évaluation. Les expertises d évaluation sont réalisées par des experts locaux indépendants. Toute expertise établie par un expert local étranger est contrôlée par l expert suisse indépendant en estimation immobilière. Celui-ci atteste la plausibilité des expertises en vérifiant l'exactitude de la méthode et la présence d éventuelles divergences matérielles identifiables. AFIAA fait estimer la valeur de chaque bien immobilier au moins une fois par an. La directive d évaluation d AFIAA prévoit des évaluations récurrentes en cours d année. L évaluation réalisée pour les différents bilans trimestriels permet de saisir les variations de la valeur vénale au plus près de l actualité. Toutes les valeurs vénales calculées à une date d évaluation anticipée sur la date du bilan ont été soumises à une réflexion critique. Leur actualité à la date butoir du bilan a été vérifiée et, le cas échéant, une réévaluation externe extrabudgétaire a été réalisée. Au cours de l exercice actuel, 51% du portefeuille des placements directs ont été réévalués jusqu à maintenant. Placements collectifs Le bilan des placements collectifs est établi suivant les consignes de la société de gestion respective, sur la base de rapports trimestriels et de bilans annuels qui tiennent compte des dernières valeurs nettes d inventaire calculées. Les informations des sociétés de placements nous parviennent avec un certain retard dans le temps. Les chiffres actuels définitifs n étaient pas encore disponibles pour le fonds au moment de la clôture du présent rapport. C est la raison pour laquelle nous avons pris en considération les comptes du trimestre précédent qui nous ont été fournis par le gestionnaire du fonds. Le fonds AIG U.S. Residential Real Estate Partner resté dans le portefeuille affiche une performance positive de 2.1 millions de CHF. La plus-value sur le fonds s'élève à 2.0 millions d USD. La réévaluation monétaire engendre un gain sur change de 0.1 million de CHF. A la date butoir du bilan, la valeur du fonds s élève à 7.4 millions de CHF ou 0.61 % de l ensemble des placements. Prêts hypothécaires AFIAA a eu modérément recours à des fonds externes, notamment pour la couverture partielle indirecte des risques monétaires. Les prêts hypothécaires sont conclus sur les biens de placement concernés, dans la monnaie correspondante du pays. A la date de clôture des comptes, les prêts hypothécaires s élevaient à 169.8 millions de CHF (contre 207.5 au 30.09.2014). Dans la période sous revue, des prêts bancaires ont été remboursés à hauteur de 14.9 millions d'eur et de 37.3 millions de GBP. Sur le marché américain, des hypothèques ont été partiellement amorties. Un prêt bancaire de 52.9 millions d USD a été repris avec l acquisition du Arch Square à Washington D.C. Les autres variations des capitaux externes productifs d intérêts sont induites par des fluctuations monétaires. Par rapport au total des valeurs vénales des placements directs, la quote-part de financement externe est retombée à 13.89 % (contre 17.38 % au 30.09.2014). Le plafond fixé par l Ordonnance sur les fondations de placement (OFP) s élève à 33 % du portefeuille total des placements directs. Dans la période sous revue, les réévaluations des placements directs ont généré au total une revalorisation de 6.1 millions de CHF.

12 Groupe de placement AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Actif net L actif net d AFIAA s élève à KCHF 1 066 470 (au 30.09.2014 : KCHF 1 038 277). Cette évolution découle du résultat total, de la distribution des dividendes et de la souscription de nouvelles parts. Le résultat total se compose du résultat net de CHF 33 040 902, du résultat réalisé en capitaux et en opérations sur devises de - CHF 15 362 894, du résultat non réalisé en capitaux et en opérations sur devises de - CHF 58 259 594, de l évolution de la différence de change provenant de la consolidation de - CHF 26 689 862 et de la réduction des coûts estimés de liquidation de - CHF 1 462 063. La conversion du 31 e appel de capitaux du 01.01.2015 a donné lieu à l émission de parts d une valeur en capital de CHF 126 899 979. La distribution de dividendes à hauteur de CHF 3.40 par part, avec option de réinvestissement sans commission, décidée le 04.12.2014 par le Conseil de fondation (total CHF 30 960 115), a été exécutée comme suit : 8 918.4645 nouvelles parts ont été émises pour la somme de CHF 986 581 ; d'autre part, des dividendes ont été versées à hauteur de CHF 29 973 534. Les résultats en capitaux et en opérations sur devises réalisés se composent de pertes de capitaux sur placements directs à hauteur de - CHF 12 954 428 ainsi que de pertes sur change à hauteur de - CHF 2 408 466. Le poste «Résultats non réalisés en capitaux et en opérations sur devises» de CHF 58 259 594 englobe des résultats en devises étrangères non réalisés à hauteur de - CHF 82 141 652, des gains en capitaux non réalisés des placements directs à hauteur de CHF 21 880 722 et des gains en capitaux sur placements collectifs à hauteur de CHF 2 001 336. Le résultat en devises étrangères non réalisé de - CHF 82 141 652, le résultat en devises étrangères réalisé de - CHF 2 408 466 et l évolution de la différence de change découlant de la consolidation à hauteur de - CHF 26 689 862 servent ensemble de base pour corriger la valeur nette d inventaire nominale (VNI/NAV) des effets de fluctuations de change. Pour permettre la comparaison avec d'autres fonds, la VNI est représentée dans le graphique cidessous corrigée des dividendes. Développement de la valeur nette d inventaire (VNI, ajusté des dividendes) par part, en CHF 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Sep 04 Déc 04 VNI corrigée des effets de schange 4.26% p.a. Ø Indice immobilier CAFP* 5.29% p.a. Ø Plus bas niveau VNI Période sous revue Sep 05 Sep 06 Sep 07 Sep 08 Sep 09 Sep 10 Sep 11 Sep 12 Sep 13 Sep 14 Déc 14 * Indice immobilier CAFP : placements directs exclusivement en Suisse par les fondations de placement immobiliers membres de la CAFP. Source : CAFP.

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Groupe de placement 13 Revenus et charges Promesses et appels de capitaux en milliers de CHF 1 309 462 1 119 512 1 224 958 990 633 Dans la période du 01.10.2014 au 31.03.2015, le portefeuille de placements directs a réalisé, hors charges comptabilisées (CHF 7 481 915), des revenus locatifs nets à hauteur de CHF 42 350 752 (CHF 40 023 181 dans la période du 01.10.2013 au 31.03.2014). Rapporté à la valeur vénale moyenne du portefeuille immobilier s élevant à CHF 1 196 624 971, ceci correspond à un rendement annuel brut de 7.08 % (7.04 % dans la période du 01.10.2013 au 30.09.2014). La marge EBIT s élève à 85.30 % (exercice précédent : 83.79 %). La marge EBIT définit le bénéfice d exploitation restant après déduction des dépenses d exploitation, par rapport au revenu locatif net. Les mesures de rénovation y sont explicitement exclues des charges d exploitation, conformément aux directives de l information professionnelle «Kennzahlen von Immobilien-Sondervermögen (Anlagegruppen) in Anlagestiftungen» (uniquement en allemand) de la KGAST, révisée le 23.08.2013. Pour la période d octobre 2014 à mars 2015, des frais d un montant de CHF 3 125 000 ont été remboursés aux comptes de gestion de la Fondation de placement AFIAA. Dans la période précédente correspondante, CHF 2 095 734 avaient été inscrits à charge. Sous la rubrique des autres produits, une indemnité de dédit de USD 616 967 en provenance du Market Street a pu être portée aux comptes, de même qu une reprise de provisions pour remise en état de EUR 1 591 000 et un dividende de liquidation provenant de l ancienne société de gestion AFIAA Investment AG, d un montant de CHF 900 000. Promesses de capitaux Appels de capitaux Promesses de capitaux Appels de capitaux État des parts et promesses de capitaux Au premier semestre, AFIAA a obtenu des promesses de capitaux pour une valeur de 84.5 millions de CHF. 31.03.2015 30.09.2014 En milliers de CHF 31.03.2015 30.09.2014 Promesses de capitaux 1 309 462 1 224 958 Appels de capitaux (1 119 512) (990 633)

14 Groupe de placement AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Périmètre de consolidation La liquidation des sociétés inactives d AFIAA Dundas AG, AFIAA Country Hills AG ainsi que d AFIAA Argentia AG est imminente. Les sociétés finlandaises AFIAA Finland Bronda Holding Oy et AFIAA Brondankulma Oy, achetées avec l'immeuble Brondankulma correspondant, ont désormais intégré le périmètre de consolidation. Aucune société n a été vendue. A la date butoir du bilan, le périmètre de consolidation du Groupe de placements AFIAA Global comprend les sociétés suivantes : Pays Société Siège Participation Fonction Capital 6 31.03.15 30.09.14 31.03.15 30.09.14 Groupe de placement AFIAA Global Suisse AFIAA Holding AG Zurich 100% 100% 1 CHF 5 000 000 CHF 5 000 000 AFIAA 250 Dundas AG (in Liq.) Zurich 100% 100% 5 CHF 0 CHF 1 000 000 AFIAA Country Hills AG (in Liq) Zurich 100% 100% 5 CHF 0 CHF 350 000 AFIAA 2550 Argentia AG (in Liq.) Zurich 100% 100% 5 CHF 0 CHF 100 000 AFIAA London 1 AG Zurich 100% 100% 2, 3 CHF 550 000 CHF 550 000 AFIAA London 2 AG Zurich 100% 100% 2, 3 CHF 100 000 CHF 100 000 AFIAA Scotland AG Zurich 100% 100% 2, 3 CHF 1 020 000 CHF 1 020 000 AFIAA Germany AG Zurich 100% 100% 2, 3 CHF 100 000 CHF 100 000 AFIAA R&J AG Zurich 100% 100% 2, 3 CHF 100 000 CHF 100 000 Allemagne AFIAA Deutschland GmbH Munich 100% 100% 1 EUR 76 570 EUR 76 570 AFIAA Deutsche Holding GmbH Munich 100% 100% 1 EUR 4 162 550 EUR 4 157 550 AFIAA Campus GmbH Munich 100% 100% 2, 3 EUR 5 155 289 EUR 5 155 289 AFIAA Dock 13-Speicher GmbH Munich 100% 100% 2, 3 EUR 3 053 908 EUR 3 053 908 AFIAA CSC GmbH Munich 100% 100% 2, 3 EUR 10 902 311 EUR 10 902 311 AFIAA Teltower 35 GmbH Munich 100% 100% 2, 3 EUR 5 682 893 EUR 5 682 893 AFIAA Log 1 GmbH Munich 100% 100% 2, 3 EUR 2 880 377 EUR 2 880 377 AFIAA Büroturm Hafen D1 GmbH Munich 100% 100% 5 EUR 376 500 EUR 376 500 AFIAA Büroturm Hafen D2 GmbH Munich 100% 100% 5 EUR 175 000 EUR 175 000 France AFIAA 46 Lauriston SAS Gagny (Paris) 100% 100% 2, 3 EUR 4 075 550 EUR 4 075 550 AFIAA Paris 1 SAS Gagny (Paris) 100% 100% 5 EUR 37 000 EUR 37 000 Espagne AFIAA Real Estate Spain S.L.U. Madrid 100% 100% 1 EUR 5 000 EUR 5 000 AFIAA Gestión 1 S.L. Madrid 100% 100% 2, 3 EUR 4 707 664 EUR 4 707 664 Portugal AFIAA Portugal SGPS Lisbonne 100% 100% 1 EUR 5 218 076 EUR 50 000 AFIAA Espace & Explorer S.A. Lisbonne 100% 100% 2, 3 EUR 7 152 621 EUR 0 Finlande AFIAA Finland Bronda Holding Oy Helsinki 100% 0% 1 EUR 384 151 EUR 0 AFIAA Brondankulma Oy Helsinki 100% 0% 2 EUR 20 734 966 EUR 0 États-Unis AFIAA U.S. Real Estate, Inc. Clayton 100% 100% 1 USD 49 838 851 USD 43 402 500 AFIAA Arch Street, LLC Philadelphie 100% 100% 2, 3 USD 13 415 028 USD 13 565 028 AFIAA Market Street, LLC Philadelphie 100% 100% 2, 3 USD 20 122 500 USD 21 222 500 AFIAA Elston Logan, LLC Rosemont 100% 100% 2, 3 USD 5 672 254 USD 6 172 254 AFIAA Rohr Road, LLC Columbus 100% 100% 2, 3 USD 67 566 USD 38 052 885 AFIAA WFT, LLC Austin 100% 100% 2, 3 USD 60 914 528 USD 61 647 859 AFIAA Arch Square Holding Washington 100% 100% 1 USD 52 573 589 USD 0 AFIAA Arch Square LLC Washington 100% 100% 1 USD 55 146 351 USD 0 Autriche AFIAA Austria GmbH Vienne 100% 100% 1 EUR 15 089 500 EUR 15 089 500 AFIAA Betriebs 1 GmbH Vienne 100% 100% 2, 3 EUR 739 500 EUR 989 500 AFIAA Betriebs 2 GmbH Vienne 100% 100% 2, 3 EUR 4 632 500 EUR 5 632 500 AFIAA Betriebs 3 GmbH Vienne 100% 100% 1 EUR 35 000 7 EUR 35 000 7 AFIAA Betriebs 4 GmbH Vienne 100% 100% 1 EUR 8 520 000 7 EUR 8 520 000 7 Optimax Gamma LiegenschaftenverwertungsgmbH Vienne 100% 100% 2, 3 EUR 7 535 050 EUR 7 535 050 & Co KG Australie AFIAA Australia Pty Ltd Sydney 100% 100% 1 AUD 75 225 002 AUD 75 225 002 AFIAA Australia 1 Pty Ltd Sydney 100% 100% 2, 3 AUD 36 500 001 AUD 36 500 001 AFIAA Australia 2 Pty Ltd Sydney 100% 100% 2, 3 AUD 25 000 000 AUD 25 000 000 AFIAA Australia 3 Pty Ltd Sydney 100% 100% 2, 3 AUD 14 375 001 AUD 14 375 001 AFIAA Australia 4 Pty Ltd Sydney 100% 100% 5 AUD 0 AUD 0 1 Holding 2 Société d investissement 3 Société d exploitation 4 Société de gestion 5 Inactif 6 Capital actions, ainsi que capital versé 7 De ce montant, EUR 17 500 ont été versés

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Groupe de placement 15 Devises étrangères La fondation de placements AFIAA opère dans la zone euro, en Grande-Bretagne, en Amérique du Nord et en Australie. Les fluctuations des cours de change influencent donc la situation patrimoniale et les résultats de la Fondation AFIAA, qui sont présentés en francs suisses. Conversion des filiales Les actifs et les dettes des filiales étrangères sont convertis en francs suisses, au cours de change moyen du jour de clôture du bilan. La conversion des postes des comptes de résultat se fait au cours de change moyen de la période sous revue. Les effets produits par les différents cours des devises étrangères sont enregistrés sous la rubrique «Évolution du taux de change découlant de la consolidation», sans incidence sur les résultats. Autres opérations sur devises étrangères Les opérations sur devises étrangères sont converties au cours moyen du jour de la transaction. Les impacts des variations du taux de change sont comptabilisés dans les capitaux propres, sans incidence sur les résultats. Couverture des risques de change Aucune couverture des risques de change n est réalisée au sein du groupe de placement. Il revient aux investisseurs de s'assurer d une éventuelle couverture des risques de change. Cours de change Pour la conversion des devises à la date butoir, il a été fait appel aux indications de la banque dépositaire et pour les cours moyens annuels, aux taux de change interbancaires accessibles au public. Devise Cours à la date déterminante 31.03.2015 CHF Cours à la date déterminante 30.09.2014 CHF Cours moyen 01.10.14 31.03.15 CHF Cours moyen 01.10.13 31.03.14 CHF EUR 1.0432 1.2070 1.1404 1.2266 USD 0.9713 0.9555 0.9585 0.8984 CAD 0.7669 0.8550 0.8097 0.8365 GBP 1.4419 1.5490 1.4857 1.4701 AUD 0.7420 0.8361 0.7877 0.8197

Comptes semestriels consolidés Arch Square, Washington D.C.

18 Groupe de placement AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Bilan consolidé Valeur vénale en CHF 31.03.2015 30.09.2014 Actifs Immeubles 1 212 007 763 1 194 040 686 Placements collectifs 7 444 191 5 354 316 Placements directs 1 204 563 572 1 188 686 370 Autres actifs 35 597 205 35 771 892 Créances envers des tiers 2 287 154 4 574 752 Débiteurs (livraisons et services) 2 676 980 2 048 213 Comptes de régularisation actifs 2 683 386 1 745 547 Acomptes pour les coûts de financement payés 465 591 308 079 Avoirs fiscaux latents 27 422 344 27 095 391 Participations 61 750 0 Liquidités 61 826 420 92 037 756 Avoirs bancaires 55 077 131 85 229 044 Dépôts à terme / placements au jour le jour 6 749 289 6 808 712 Total des actifs 1 309 431 388 1 321 850 424 Capitaux de tiers Prêts à long terme garantis par hypothèque 168 333 276 149 222 050 Prêts à court terme garantis par hypothèque 1 452 335 58 295 226 Créanciers (livraisons et services) 1 502 765 2 468 401 Dettes 9 010 921 10 699 036 Comptes de régularisation passifs 11 553 041 13 241 660 Dettes envers les investisseurs 0 0 Total capitaux de tiers 191 852 338 233 926 373 Fortune nette Fortune nette avant coûts de liquidation 1 117 579 050 1 087 924 051 Estimation des coûts de liquidation (51 108 701) (49 646 638) Fortune nette 1 066 470 349 1 038 277 413 Parts Parts émises à la date déterminante (part) 10 261 217.2288 9 105 916.0690 Parts rachetées (part) 0 0 Valeur en capital par part (CHF) 100.7122 108.3572 Bénéfice net de la période sous revue par part (CHF) 3.2200 5.6651 Valeur nette d inventaire (VNI) par part (CHF) 103.9321 114.0223

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Groupe de placement 19 Compte de résultats consolidé en CHF 01.10.2014 31.03.2015 01.10.2013 31.03.2014 Résultat opérationnel Revenu des biens immobiliers 49 809 169 47 525 055 Revenu de location 52 363 589 50 959 845 Déficit de revenu des immeubles vacants (2 571 580) (3 375 182) Pertes liées au recouvrement / évolution des risques de ducroire 17 160 (59 608) Entretien de l immobilier (3 916 269) (3 048 149) Maintenance (1 518 410) (1 278 644) Remise en état (2 397 859) (1 769 505) Frais d exploitation (11 276 035) (11 832 311) Frais d approvisionnement et d élimination (2 580 079) (2 506 658) Frais de chauffage et d exploitation (maintenance comprise) (2 842 682) (2 832 697) Assurances (489 894) (534 833) honoraires de gestion (547 693) (507 122) Frais de location (498 914) (476 955) Impôts et cessions (2 416 509) (2 276 906) Charges administratives locales de la société (1 261 715) (1 634 313) Autres frais d exploitation (638 549) (1 062 827) Résultat d exploitation 34 616 866 32 644 595 Autres revenus 3 427 925 1 505 831 Revenu en capitaux du fonds 0 1 407 816 Intérêts actifs 38 323 85 646 Autres revenus 3 389 602 12 369 Frais de financement (3 955 882) (5 384 982) Intérêts pour hypothèques (2 957 399) (4 162 766) Autres intérêts passifs (87 736) (342 998) Rente du droit de superficie (910 747) (879 218) Coûts administratifs (3 574 025) (2 764 792) Coûts pour conseils juridiques et financiers (64 155) (81 400) Frais de révision (108 418) (127 002) Frais d estimation (40 810) (38 471) Bonifications aux comptes de gestion (175 000) (100 000) Bonifications à la banque dépositaire (42 500) (35 000) Bonifications aux organes administratifs (AFIAA Investment AG) (3 125 000) (2 095 734) Charges d acquisition (7 301) (273 626) Autres coûts administratifs (10 841) (13 558) Impôts sur le capital et sur le bénéfice (1 212 379) 1 724 972 Produits et charges résultant de transactions de parts 3 738 397 0 Commission pour la souscription de parts 1 714 487 0 Commission pour restitution de part 45 139 0 Participation au résultat couru 1 978 771 0 Bénéfice net de la période sous revue 33 040 902 27 725 626 Résultats réalisés en capitaux et devises (15 362 894) (11 964 765) Résultat réalisé 17 678 008 15 760 861 Résultats non réalisés en capitaux et devises (58 259 594) 6 312 003 Évolution du taux de change provenant de la consolidation (26 689 862) (1 490 326) Évolution des coûts de liquidation estimés (1 462 063) 5 402 733 Résultat total de la période sous revue (68 733 511) 25 985 271 Total du profit en devises (111 239 980) (9 076 639) Résultat total après correction des effets de change 42 506 469 35 061 910

Informations complémentaires Brondankulma, Helsinki

AFIAA Rapport semestriel 2014/2015 Informations complémentaires 21 Siège de la fondation de placement Affiliations Head Office Schweiz AFIAA Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger Gartenhofstrasse 17 8004 Zurich Suisse Tél. +41 44 245 49 44 Fax +41 44 245 49 49 office@afiaa.com www.afiaa.com Branch Office USA AFIAA U.S. Investment, Inc. 14 Penn Plaza, Suite 2020 New York, NY 10122 U.S.A. Tel. +1 212 748 7684 Fax +1 212 608 8098 La fondation de placement AFIAA est affiliée aux associations professionnelles suivantes : CAFP Conférence des administrateurs de fondations de placement, Zurich, www.kgast.ch ASIP Association suisse des institutions de prévoyance, www.asip.ch Swiss Circle International Real Estate Marketing, www.swisscircle.ch AFIRE Association of Foreign Investors in Real Estate, www.afire.org Branch Office Australien AFIAA Australia Pty Ltd Suite 1705, 109 Pitt Street Sydney, NSW 2000 Australia Tel. +61 2 9231 5991 Mentions légales Conception: sappari design/development Oliver Walkhoff, Zurich Editorial Design: matrix-design & kommunikation gmbh Herisau «Brondankulma» Kuvatoimisto Kuvio Oy, Helsinki «Arch Square» Mark Wieland pour les prises de vue extérieures Jason Flakes pour les prises de vue intérieures Washington Capitol (au verso) demerzel21 / canstockphoto.com Traduction: Fabienne Bensberg, Les Sciernes d'albeuve 03.06.2015

AFIAA Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger Gartenhofstrasse 17 8004 Zurich Suisse Tél. +41 44 245 49 44 Fax +41 44 245 49 49 office@afiaa.com www.afiaa.com Washington D.C.