Droits d enregistrement et T.V.A.

Chroniques notariales vol. 49 Table des matières Droits d enregistrement et T.V.A. Partie I. Les droits d enregistrement........................... 112 Chapitre 1. Généralités...................................... 112 Section 1. Formalité de l enregistrement......................... 112 1. Support de l enregistrement Copie d actes Transmission de la convention par voie électronique Signature électronique... 112 2. Obligation d enregistrement Exploits et procès-verbaux d huissiers de justice Dispense................................ 114 3. Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Délai Personnes tenues d enregistrer Enregistrement gratuit......... 115 4. Obligation d enregistrement Vente Personnes tenues d enregistrer Redevables des droits........................... 120 Section 2. Règles générales de perception......................... 121 1. Modalités de la convention............................. 121 5. Vente d immeuble Condition suspensive Terme suspensif Promesse de vente Option d achat........................ 121 6. Vente d immeuble Report du transfert de propriété lors de la passation de l acte authentique Résolution judiciaire Dispense de paiement des droits Délai d un an...................... 121 7. Vente d immeuble Condition suspensive Formulation de la clause............................................... 122 2. Erreur et abus de qualification.......................... 123 8. Requalification Bail à vie Contrat à titre aléatoire Loyer unique Donation Absence d intention libérale............. 123 9. Requalification Emphytéose Cession d un droit d emphytéose Vente du tréfonds................................ 124 10. Requalification Droit de superficie Renonciation anticipée Acquisition du bâtiment par le tréfoncier moyennant indemnité Accession immobilière Droit fixe général.................... 125 11. Requalification Droit de superficie Absence de résiliation anticipée Redevance inférieure au prix d achat Absence d indemnité en fin de contrat............................. 126 12. Requalification Bail commercial Résiliation anticipée Accession immobilière Droit fixe général................... 126 3. Le fisc-tiers......................................... 126 13. Simulation Vente Vente déguisant une donation Charge de la preuve Présomptions.............................. 126 14. Simulation Apport d un immeuble Dette hypothécaire Intention réelle des parties Apport mixte................... 129 15. Simulation Cession d actions Société immobilière....... 129 104

Droits d enregistrement et T.V.A. 16. Simulation Convention scindée Taux réduit Habitation modeste Revenu cadastral.............................. 129 17. Vente d immeuble Ventes successives d un même bien à des acquéreurs distincts Nullité du compromis Mutation apparente...... 130 18. Vente d immeuble Promesse unilatérale de vente Vente parfaite de la pleine propriété Cession de l usufruit en faveur d un tiers Mutation apparente.............................. 131 19. Vente d immeuble Acquisition au nom d une société en formation Reprise tardive Absence de double mutation Porte-fort Débiteur solidaire............................ 132 4. Acte constituant un titre de perception................... 132 20. Acte faisant titre Donation mobilière Acte authentique étranger Confirmation par un acte notarié belge.................. 132 21. Acte faisant titre Donation mobilière Donation par virement bancaire Déclaration unilatérale d une des parties............ 132 Section 3. Répartition des compétences fiscales.................... 133 22. Droits d enregistrement Régionalisation Critère de localisation................................................ 133 Chapitre 2. Ventes d immeubles............................... 135 Section 1. Opérations imposables............................. 135 23. Option d achat Promesse de vente.................... 135 24. Porte-fort Mandat................................ 135 25. Convention translative de droit réel Droit d affectation Droit fixe général........................................... 135 26. Acquisition séparée du fonds et de la superficie Mobilisation par anticipation Notion................................... 135 Section 2. Base d imposition................................. 136 27. Terrain Valeur vénale.............................. 136 28. Cession conjointe du terrain et d un bâtiment à ériger Bâtiment neuf Base imposable Prix et charges Vente «acte en main»........................................... 136 29. Prix et charges Charge imposée à l acheteur Frais d assainissement du sol Charge à ajouter au prix..................... 137 30. Prix et charges Charge imposée à l acheteur Frais de mesurage et de plan Préalable nécessaire à la délivrance du bien Charge à ajouter au prix................................ 138 31. Prix et charges Charge imposée à l acheteur Coût des travaux d infrastructure Bénéficiaire étranger à la vente.............. 138 32. Région de Bruxelles-Capitale Résidence Principale Abattement Montant de l abattement Etablissement de la résidence principale de l acquéreur dans les lieux Restitution........... 139 33. Région flamande Résidence principale Abattement Montant de l abattement.................................... 142 34. Région flamande Région de Bruxelles-Capitale Abattement Acquisition en cours de procédure de divorce Détention d un autre immeuble............................................ 142 105

Chroniques notariales vol. 49 35. Région flamande Abattement complémentaire (bij-abattement) Abattement augmenté en cas de constitution d une hypothèque sur l habitation unique...................................... 143 36. Région flamande Abattement pour rénovation Projet d introduction d un nouvel article 46ter dans le Code flamand des droits d enregistrement....................................... 147 Section 3. Tarifs d imposition (en ce compris le régime flamand de reportabilité).................................................. 147 37. Région wallonne Réduction des taux de 12,5% à 10% et de 6% à 5% pour les transmissions à titre onéreux de biens immeubles avec prêt hypothécaire «social»............................ 147 38. Région flamande Système de «reportabilité» des droits Immeubles situés en Flandre Conformité au droit européen.... 149 39. Région flamande Système de «reportabilité» des droits Doctrine............................................. 151 40. Région flamande Système de «reportabilité» des droits Apport à la communauté conjugale de l immeuble initialement acquis Conséquence sur le montant des droits à reporter....... 152 41. Région wallonne Taux réduit Prime à l acquisition Société de droit public Exonération............................. 154 42. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Révision Etat du bien au jour d acte.......................... 155 43. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Acquisition indivise Détermination des lots postérieurement à l acquisition......................................... 157 44. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Enfants à charge Cohabitants Acquisition en indivision...... 158 45. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Dépendances......................................... 158 46. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Détention d une autre habitation Conjoints séparés de fait Discrimination........................................ 159 47. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Détention d une autre habitation Notion d habitation......... 160 48. Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Détention d une autre habitation Revente.................. 160 49. Taux réduit Habitations modestes Notion d habitation Transformation du bien acheté Revenu cadastral après transformation........................................ 161 50. Taux réduit Habitations modestes Inscription aux registres de la population Force majeure.......................... 162 51. Taux réduit Habitations modestes Inscription aux registres de la population Epoux mariés Divorce postérieur à l acquisition...... 165 52. Taux réduit Habitations modestes Inscription aux registres de la population Acquisition conjointe Cohabitants de fait.... 166 106

Droits d enregistrement et T.V.A. 53. Région flamande Taux réduit Habitations modestes Immeuble(s) possédé(s) Revenu cadastral succession d un ascendant assouplissement....................................... 166 54. Taux réduit Marchands de biens Obligation de revente Revente partielle...................................... 168 55. Taux réduit Marchands de biens Preuve de l exercice de la profession Succession de reventes Délai de 5 ans Nombre de reventes Condition suspensive Force majeure................... 168 56. Taux réduit Marchands de biens Convention d acquisition Enregistrement d un acte authentique....................... 170 57. Taux réduit Marchands de biens Constitution d une garantie Sûreté complémentaire sollicitée par l administration....... 170 58. Région flamande Taux réduit Marchands de biens Réduction du taux et du délai de revente......................... 171 Section 4. Opérations exemptées.............................. 172 59. Vente d immeuble Compromis de vente Réserve d élection de command Déclaration de command Délai pour élire command........................................... 172 60. Région flamande Vente d immeuble Déclaration de command Délai pour élire command....................... 173 Chapitre 3. Baux d immeubles et opérations assimilées............... 174 61. Bail d habitation Emphytéose Qualification Application de l article 159, 13....................................... 174 62. Emphytéose Cession de l emphytéose et du tréfonds à un même acquéreur Taxation................................... 175 Chapitre 4. Partages et opérations sur droits indivis................. 177 63. Tiers acquéreur conventionnel Acquisition par un même titre Donation Unité d intention d acquérir par un même titre Application du taux de 1%.................................. 177 64. Reprise des biens immeubles apportés Régime applicable... 179 Chapitre 5. Actes de société.................................. 180 Section 1. Législation..................................... 180 65. Remplacement du taux de 0,50% par le taux de 0%....... 180 Section 2. Base imposable.................................. 181 66. Apport dans une société civile par une personne physique d un bien immeuble qui est destiné ou affecté à l habitation......... 181 Section 3. Opérations exemptées.............................. 182 67. Apports effectués aux sociétés d investissement visées à l article 6 de la loi du 20 juillet 2004............................... 182 68. Fusion silencieuse Article 676, 1, du Code des sociétés.... 183 69. Achat au nom d une société en formation (Art. 60 C soc) Pas de double mutation en cas de reprise tardive de l engagement Absence de transfert de propriété.......................... 183 Section 4. Requalification et simulation........................ 184 70. Apport mixte simulé en apport ordinaire................. 184 107

Chroniques notariales vol. 49 71. Vente d actions d une société à prédominance immobilière Pas de requalification ou de simulation...................... 185 Chapitre 6. Donations...................................... 186 Section 1. Généralités...................................... 186 72. Doctrine.......................................... 186 73. Apports à titre gratuit Domicile fiscal Personne morale.... 187 74. Donation par acte notarié hollandais Confirmation par acte notarié belge Droits exigibles............................ 187 75. Donation indirecte par virement bancaire Titre de perception Déclaration unilatérale du donateur ou du donataire insuffisante Perception du droit fixe général............................ 187 76. Enregistrement Donation de biens appartenant au patrimoine commun Scission de la donation impossible Perception du droit sur toute la donation.................................... 188 Section 2. Législation wallonne............................... 189 77. Donation de valeurs mobilières et transmission d entreprises sources et doctrine..................................... 189 78. Le décret wallon du 15 décembre 2005 Donation de valeurs mobilières............................................ 189 79. Le décret wallon du 15 décembre 2005 Taux réduits (art. 140 C.enr.W.)............................................ 193 80. Le décret wallon du 15 décembre 2005 Taux réduit relatif à l immeuble d habitation................................. 193 81. Le décret wallon du 15 décembre 2005 Transmission d entreprises............................................... 194 82. Modification des règles relatives à l assimilation des cohabitants légaux aux donataires en ligne directe (art. 131 C.enr.W.)........ 195 83. Exemption du droit de donation pour certains biens visés par le code forestier (C.enr., art. 131quater)....................... 197 84. Donations réciproques entre deux conjoints Condition résolutoire du prédécès Taux réduit applicable................ 197 Section 3. Législation bruxelloise.............................. 197 85. Réformes récentes................................... 197 Section 4. Législation flamande............................... 199 86. Projets Brownfield.................................. 199 87. Donation de terrains à bâtir........................... 200 Section 5. Requalification et simulation......................... 200 88. Donation déguisée sous la forme d une vente Preuve de la simulation Charge de la preuve Présomptions devant répondre aux exigences des articles 1349 et 1353 C. civ. Notion de libéralité............................................. 200 89. Bail à vie Contrat aléatoire Ne peut être requalifié en libéralité................................................. 200 Chapitre 7. Restitutions et mises à néant amiables................... 202 90. Cause de restitution Paiement de la T.V.A. Mentions dans l acte Titulaire de l action Prescription Point de départ..... 202 108

Droits d enregistrement et T.V.A. 91. Cause de restitution Charge de la preuve Prescription Délai............................................... 202 92. Cause de restitution Condition résolutoire Pacte commissoire exprès Qualification Perception régulière Absence de restitution........................................ 202 93. Cause de restitution Résolution judiciaire Demande subsidiaire Procédures en résolution successives Délai d un an..... 203 94. Cause de restitution Résolution judiciaire Mise à néant amiable Jugement d accord............................. 204 95. Cause de restitution Résolution judiciaire Compromis non enregistré Perception des droits Obstacle au recouvrement.... 204 96. Cause de restitution Nullité Acte imparfait Obstacle au recouvrement......................................... 205 97. Région flamande Cause de restitution Mise à néant amiable Droit fixe spécifique Restitution.......................... 205 98. Cause de restitution Décision judiciaire Infirmation Notion Failli Excusabilité............................... 210 99. Cause de restitution Décision judiciaire Infirmation Notion Accord des parties................................ 210 100. Restitution Demande en restitution Revente d un immeuble Prescription Point de départ du délai................. 211 101. Restitution Intérêts sur les sommes restituées Point de départ Taux légal Anatocisme........................... 211 Chapitre 8. Hypothèques, gages sur fonds de commerce et privilèges agricoles. 212 102. Droit sur les transmissions d hypothèques Absence de règles consacrant le principe non bis in idem...................... 212 103. Région wallonne Droit sur les constitutions d hypothèque Hypothèque constituée en garantie d un crédit ou d un prêt hypothécaire «social» sous forme d Eco-prêt Taux 0................. 213 Chapitre 9. Jugements et arrêts............................... 215 104. Décision judiciaire Droit de condamnation Condamnation de la Communauté Européenne........................... 215 105. Décision judiciaire Droit de condamnation Condamnation subsidiaire Jugement par défaut Absence de signification Condamnations réciproques................................. 216 106. Décision judiciaire Droit de condamnation Douanes et accises Exemption de la formalité........................ 217 107. Décision judiciaire Droit de condamnation Redevables Absence de solidarité Prescription Actes interruptifs Point de départ du délai........................................ 218 108. Décision judiciaire Droit de titre Jugement faisant titre d une convention translative............................. 218 Chapitre 10. Enregistrement gratuit et exemption de la formalité....... 220 Section 1. Enregistrement gratuit............................. 220 109. Région bruxelloise Politique de l eau Société bruxelloise de Gestion de l Eau...................................... 220 109

Chroniques notariales vol. 49 110. Région bruxelloise Région flamande Etablissements publics.............................................. 220 111. Décision judiciaire Condamnation d une autorité publique Région Commune.................................... 220 112. Enregistrement gratuit Décision judiciaire Condamnation d une autorité publique Organismes des communautés et des régions Universités.................................... 221 113. Enregistrement gratuit Cession d immeuble Utilité publique Intercommunale.................................. 222 114. Enregistrement gratuit Cession d immeuble Echange Soulte Commune.................................... 222 115. Enregistrement gratuit Quotité exemptée Enfants à charge Hébergement égalitaire Convention enregistrée............... 222 116. Enregistrement gratuit Bail d habitation Immeuble affecté au logement d une famille ou d une personne seule............. 223 117. Enregistrement gratuit Région flamande Vente d immeubles Projet Brownfield Conventions Brownfield............ 223 118. Enregistrement gratuit Droits payés indûment Restitution Intérêts moratoires Taux légal...................... 224 Section 2. Exemption de la formalité........................... 224 119. Décision judiciaire Condamnation en matière d impôts Enregistrement Exemption............................. 224 Chapitre 11. Contrôle et preuve................................ 225 120. Mode de preuve Présomption légale Vente d immeuble Mandataire du vendeur Personne qui négocie la vente Paiement anticipé du prix au propriétaire............................ 225 121. Mode de preuve Expertise de contrôle Faculté de requérir l expertise Receveur Délégation de pouvoir................ 226 122. Mode de preuve Expertise de contrôle Dépôt du rapport Délai................................................ 226 123. Mode de preuve Expertise de contrôle Experts Indépendance Impartialité.................................... 227 124. Mode de preuve Expertise de contrôle Rapport d expertise Motivation........................................... 227 125. Mode de preuve Expertise de contrôle Transaction postérieure à la demande d expertise............................ 228 126. Mode de preuve Expertise de contrôle Contestation Compétence judiciaire.................................. 228 Chapitre 12. Poursuites et instances............................. 229 127. Peine correctionnelle Amende correctionnelle Plafond Impôt fédéral Majoration.............................. 229 128. Poursuites et instances Phase administrative Conciliation fiscale Service de Conciliation Fiscale...................... 229 129. Amendes administratives Caractère répressif Réduction Pouvoir du juge....................................... 230 110

Droits d enregistrement et T.V.A. 130. Amendes administratives Convention entre les parties Contribution à la dette..................................... 232 131. Amendes administratives Délivrance d une contrainte Majoration de l accroissement............................ 232 Chapitre 13. Tarifs spécifiques................................ 234 132. Tarif spécifique Autorisation de changement de prénom Autorisation de changement de nom Réduction des droits..... 234 Partie II. Deuxième partie La taxe sur la valeur ajoutée........... 235 Chapitre 1. Généralités..................................... 235 133. Régime T.V.A. des organismes publics (art. 6 C.T.V.A.)..... 235 134. Localisation de la prestation de services des agents immobiliers (art. 21, 3, 8, du C.T.V.A.)............................. 235 135. Surséance indéfinie au recouvrement de la T.V.A.......... 236 136. Fermeture d un établissement par décision du directeur régional............................................. 237 137. Responsabilité solidaire des dirigeants.................. 237 Chapitre 2. Vente et location d immeuble........................ 239 138. Leasing immobilier : circulaire du 12 avril 2007.......... 239 139. Concession domaniale.............................. 240 140. Vente de terrain et T.V.A.?........................... 241 Chapitre 3. Taux de T.V.A................................... 245 141. Taux de principe : 21%............................. 245 142. Démolition et reconstruction de bâtiments.............. 245 143. Taux de T.V.A. de 6% pour une tranche de 50.000 euros... 246 144. Logement social et certains établissements de soins........ 250 Chapitre 4. Obligation des notaires............................. 251 145. Article 93ter du C.T.V.A............................. 251 146. Article 93quinquies du C.T.V.A....................... 251 147. Article 93undecies D du C.T.V.A...................... 252 111