28 JUIN 2013 CETE à LILLE 5 ème Journée annuelle «JOURNEE VILLE ACCESSIBLE A TOUS» LA POLITIQUE D ACCESSIBILITE D UN PATRIMOINE D HABITAT SOCIAL MAES Elisabeth Responsable Politique Technique Direction Patrimoine PARTENORD HABITAT - 1 -
Présentation de PARTENORD HABITAT Le patrimoine de PARTENORD Habitat est composé (chiffres année 2012), de : - 40 984 logements, - 10 570 garages collectifs et individuels, - 2 238 équivalents logements de biens immobiliers spécialisés. La Direction PARTENORD Immobilier Spécialisé gère : - 3 foyers de jeunes travailleurs (FJT), soit 31 équivalents logements, - 2 Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), soit 84 équivalents logements, - 11 établissements réservés à l accueil d urgence et à l hébergement des personnes en grande difficulté (APP), soit 89 équivalents logements, - 8 établissements réservés à l Etablissement Public Départemental de Soins, d Adaptation et d Education (EPDSAE), soit 80 équivalents logements, - 3 résidences universitaires, soit 376 équivalents logements, - 10 foyers pour personnes âgées (FPA), soit 494 équivalents logements, - 8 foyers pour personnes handicapées (FPH), soit 292 équivalents logements, - 39 gendarmeries, soit 527 équivalents logements, -132 bureaux et commerces, soit 265 équivalents logements. Le nombre de logements équivalents est obtenu, pour ce qui les concerne, en retenant la partie entière issue du calcul effectué à raison d'un logement pour trois lits en logements-foyer ou pour trois places en centre d'hébergement et de réinsertion sociale - 2 -
Quelques rappels Accessibilité d un BHC ou d un aménagement lié au BHC : Accessibilité d un logement : Logement adaptable : Logement adapté : Gabarit d encombrement d un Fauteuil roulant : Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux, d'utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente (CCH) Un logement est accessible lorsqu il permet aux personnes d accéder physiquement en tous points des espaces extérieurs et intérieurs du bâtiment, de pénétrer, de circuler et de sortir du logement dans des conditions minimales d utilisation. Un logement accessible répond aux normes d accès en vigueur, conformément au cadre législatif. Un logement est adaptable lorsqu il est modifiable et modulable aisément, en conservant la structure, gaines et réseaux communes du bâtiment, à moindre coût, et répondant aux différentes formes de handicap. Les travaux n engagent pas non plus une diminution du nombre de pièces principales. Un logement est adapté lorsqu il répond aux besoins spécifiques d une personne en situation de handicap, au vu des dysfonctionnements entre la personne handicapée et son environnement. 1,25 mètre de longueur et 0,75 mètre de largeur. La largeur requise pour le croisement de 2 fauteuils roulants est de 1,60 mètres : il en résulte un espace d usage de 1,30 mètre de longueur * 0,80 mètre de largeur. => Manager un projet, c est avant tout le comprendre. - 3 -
Contexte Réglementaire sur l accessibilité dans le neuf En application de la loi du 11 février 2005 relative à l égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, les textes réglementaires publiés en 2006 et 2007 ont déterminé les dernières règles techniques relatives à l accessibilité des locaux d habitation. Cette loi définit le handicap comme une limitation d activité ou une restriction de la vie en société subie dans son environnement par toute personne en raison d une altération substantielle, durable ou définitive d une ou plusieurs fonctions physiques sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d un polyhandicapé ou d un trouble de santé invalidant. Le principe de la loi est d assurer la continuité de la chaine de déplacement entre le cadre bâti, la voierie, les aménagements des espaces publics, les système de transport. Le logement et de manière plus ciblée le logement social font partie de la chaine! Ces règles techniques s appliquent principalement aux constructions nouvelles, en collectif ou en Maisons Individuelles. Elles concernent également le parc de bâtiments d habitations collectives existants lors de la réalisation de travaux (sous certaines conditions). - 4 -
Concernant les constructions neuves, la réglementation est précise et laisse peu de marges à interprétations : Les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. Dans les bâtiments d'habitation et maisons dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée depuis le 1er janvier 2010, les appartement doivent être conçue et équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l'occupation ultérieure par à une personne handicapée. (C est-à-dire d Adaptable vers Adapté) Concevoir pour tous, ce n est pas concevoir pour les personnes ayant des déficiences, c est viser à rendre les produits et services plus simples et plus faciles d usage. C est souvent en cherchant à répondre à un besoin lié à une déficience que l on facilite la vie de tous Objectifs et préalables : se familiariser avec les réglementations en vigueur, connaître les principales difficultés liées aux handicaps, pouvoir amener des solutions pertinentes, adaptées et confortables, savoir mettre en application. - 5 -
Contexte réglementaire dans l existant Les obligations sont plus limitées dans leurs mises en œuvre : elles s imposent lors de rénovations importantes (dans le cas où le cout des travaux programmés est supérieur à 80% de la valeur du bâtiment) La valeur du bâtiment est calculé à partir d un prix au m 2 défini par arrêté - soit pour 2013 : coût de la construction = 1569,7 HT/m 2 SHON, - soit obligations d accessibilité identiques à celles du neuf lorsque le cout des travaux programmés > 1255,7 HT/m 2 SHON, - 6 -
Au delà de la réglementation : une politique volontaire Le vieillissement de la population est une des tendances majeures de l évaluation démographique de la société française. Dans cette perspective, les enjeux qui s'attachent à l accessibilité sont particulièrement forts et sa bonne mise en œuvre participe pleinement à la Responsabilité Sociétale de PARTENORD. Il existe un enjeu important pour PARTENORD HABITAT d améliorer l accessibilité du parc, de préparer et d anticiper les évolutions démographiques annoncées à court et moyen terme. Le vieillissement des locataires en place et l apparition de demandes émanant de personnes âgées appellent des réponses à l occasion de travaux à la relocation des logements ou lors de campagnes de mises aux normes ou de réhabilitation portant sur l ensemble du bâtiment. - 7 -
Eclairage démographique (source USH) Au 1er janvier 2007, l Insee estimait à 12,8 millions le nombre des personnes âgées de plus de 60 ans en France métropolitaine. Elles représentaient 21,8% de la population. Parmi elles, les plus de 75 ans sont 8,5%. Le vieillissement de la population va se poursuivre et s accentuer jusqu en 2050. C est entre 2006 et 2035 que cet accroissement devrait être le plus fort avec l arrivée à ces âges des générations nombreuses nées entre 1946 et 1975. En 2035, selon les projections de l Insee, les plus de 60 ans devraient être 21 millions, soit 30,6% de la population. En 2050, ils seraient 22,3 millions représentant 31,9% de la population. Les plus de 75 ans devraient représenter 13,3% de la population en 2035 et 15,6% en 2050. Cette évolution est liée à la structure de la pyramide des âges (générations nombreuses issues du baby boom) et à l allongement de la durée de la vie. Les éléments ci-après, précisent la part de personnes âgées de + 65 ans dans notre parc, en terme d occupation, de demandes et en terme d attributions. - 8 -
10459 locataires (soit 27 % des occupants) ont plus de 60 ans La progression du grand âge s annonce particulièrement rapide Une clientèle vieillissante, Le maintien à domicile devient une règle et non une exception : même au grand âge, la très grande majorité des personnes âgées restent à domicile plutôt qu en institution. - 9 -
PARTENORD HABITAT et de manière plus large les bailleurs sociaux, sont de plus en plus sollicités par les locataires, mais aussi et surtout par les collectivités locales, dans le cadre de leur politique en faveur des personnes âgées et handicapées. Le parc locatif social, compte tenu de son ancienneté, n est pas toujours adapté à la prise en charge des personnes en situation de handicap. Les besoins d adaptation restent très importants, en particulier en terme d accessibilité des immeubles et d aménagements des logements pour des personnes qui ont perdu tout ou partie de leur autonomie. Le «chez-soi» reste un espace privatif hautement symbolique. Il faut savoir répondre au désir de nos locataires de vivre chez eux en les accompagnant dans leur parcours de vie (autonomie, vulnérabilité liée à la perte d autonomie) - 10 -
PARTENORD HABITAT a donc fait évoluer ses pratiques pour répondre aux besoins de maintien à domicile, notamment grâce au volet senior du label relocation qui se met en place en 2011, et à l adaptation en continu du patrimoine existant depuis 2005. Vous trouverez ci-dessous les éléments chiffrés concernant ce dernier point ANNEE NOMBRE DE LOGEMENTS MONTANT / LOGEMENT MONTANT TOTAL EVOLUTION EN NBRE LOTS 2005 29 2 143 62 147 2006 119 2 744 326 536 + 310% 2007 153 3 048 466 344 + 28% 2008 194 3 137 608 578 + 26% 2009 246 3 772 927 998 + 26% 2010 299 4 469 1 246 778 + 21% 2011 336 3 548 1 192 178 + 12% 2012 482 3 537 1 705 065 + 44% TOTAL 1858 3 517 6 535 624 Financement principal : exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) - 11 -
Plan d action d adaptation du parc de façon programmé et structuré En dépassant le cadre strictement réglementaire, PARTENORD HABITAT s est aussi donné les moyens de classifier le parc. Une étude interne a aussi été lancée, structurée, organisée et encadrée par la Responsable Politique Technique grâce à la mobilisation des Responsables Patrimoine et des Secteurs. L objectif de l'étude a été de réaliser un état des lieux de l accessibilité des Bâtiments d habitation collectifs existants et de définir la stratégie adoptée par PARTENORD HABITAT afin d avoir une vision stratégique globale à court moyen et long terme. Cet état des lieux a été l occasion de réaliser des check-lists et grilles de relevés permettant une grosse approche pédagogique et une sensibilisation des personnels de terrain. - 12 -
Cette étude servira de clé d arbitrage en parallèle aux orientations patrimoniales prises dans le cadre du PSP, et permettra de connaître les niveaux de performance prescriptions réglementaires ou tout simplement améliorer la qualité du parc et donc du service rendu aux locataires et d estimer le montant de l enveloppe budgétaire pour y répondre. Au-delà du «coup par coup», PARTENORD HABITAT souhaite optimiser ses démarches. PARTENORD HABITAT souhaite améliorer la qualité d usage, c est-à-dire la capacité à répondre aux attentes de ses locataires (motricité, perception, prévenance, adaptabilité ). De la qualité d usage découle la limitation la plus large possible des risques liés à l usage par tous. PARTENORD Habitat a donc engagé sur son patrimoine existant un état des lieux technique de l accessibilité de ses logements et locaux poubelles, depuis l accès extérieur du bâtiment collectif jusqu à leurs portes palières respectives. Toutefois dans l adaptation des parties communes au travers de travaux d accessibilité, PARTENORD Habitat s est fixé des contraintes techniques, comme de ne pas créer de rampe d accès dés lors que le franchissement dépasse 5 marches, ou ne pas mettre d Elévateur pour personnes à Mobilité Réduite dés lors qu un ressaut dans le hall était présent, pour rester sur des solutions reproductibles et financièrement acceptables (cependant, au cas par cas, on pourra déroger à ces règles de gestion simples). Dans la plupart des cas, les premiers travaux à effectuer sont d ordre du «Bons sens» - 13 -
Ces actions ont un coût qui, multiplié par le nombre de logements et parties communes potentiellement concernés, peut être important. Au-delà des différents financements mobilisables (par exemple l exonération de TFPB), se pose la question du volume d action que PARTENORD HABITAT pourra réaliser. Dans le cadre de notre étude, nous avons dans un premier temps analysé le niveau d accessibilité de nos logements collectifs. Le cas échéant, nous avons calculé un prix forfaitaire de travaux pour adapter un logement PMR (T3). En ce qui concerne les logements, les travaux d adaptation ont donc été modélisés. Le recensement des logements adaptés / adaptables fera l objet d un recensement plus pointu dans une seconde étape, nécessitant notamment des études de faisabilité dans les logements. Cet état des lieux a donc permis d établir une cartographie déclinable suivant 2 axes : L accessibilité ou pas aux seniors L accessibilité ou pas aux PMR (Personnes à Mobilités Réduites). Les autres handicaps (visuel, mal entendant..) seront pris en compte si des travaux d accessibilité sont nécessaires. Afin de bien être en phase avec la réglementation, notamment sur le neuf, nous avons repris des grandes thématiques d accessibilité. - 14 -
THEME 1 ACCES AU BATIMENT/CHEMINEMENTS EXTERIEURS THEME 2 PORTES ET SAS THEME 3 CIRCULATIONS INTERIEURES HORIZONTALES DES PARTIES COMMUNES DU RDC THEME 4 CIRCULATIONS INTERIEURES HORIZONTALES DES PARTIES COMMUNES DES ETAGES THEME 5 CIRCULATIONS INTERIEURES VERTICALES DES PARTIES COMMUNES THEME 6 EQUIPEMENTS ET DISPOSITIFS DE COMMANDE THEME 7 LOCAUX COLLECTIFS THEME 8 REVETEMENTS DE SOL, MURS, PLAFONDS ET ECLAIRAGE DES PARTIES COMMUNES THEME 9 STATIONNEMENT AUTOMOBILE THEME 10 CARACTERISTIQUES DE BASE DES LOGEMENTS - 15 -
PARTENORD HABITAT a regroupé l ensemble des données et informations fournies par les relevés de terrain réalisés par les agences dans une base de données. Ce traitement a permis une segmentation par tranches «homogènes» du patrimoine (étiquettes de niveau d'accessibilité avant/après travaux). Les étiquettes d accessibilité créées par PH sur le même principe que les DPE, avec 2 niveaux d exigences (Réglementaire ou d usage) pour ne pas occulter certaines réalités de terrain actuelles, sont les suivantes : ETIQUETTE ACCESSIBILITE A+ A- B+ B- C INTERPRETATION Accessibilité PMR réglementaire au bâtiment (RDC et Etages) Accessibilité PMR non réglementaire au bâtiment mais possible sans confort d'usage ou avec assistance (RDC et Etages) Accessibilité PMR réglementaire au bâtiment (RDC uniquement) Accessibilité PMR non réglementaire au bâtiment mais possible sans confort d'usage ou avec assistance (RDC uniquement) Bâtiment Non Accessible PMR - 16 -
Ce travail permet d opérer un premier filtre sur les opérations les plus critiques. Les premières conclusions sur le devenir du patrimoine pourront être posées, en accord avec les orientations patrimoniales prises dans le PSP (démolitions, réhabilitation, maintenance commerciale?). Accessibilité Personnes à Mobilité Réduite : Nombre d'entrées accessibles PMR avant travaux Nombre d'entrées accessibles PMR après travaux A+ Accessibilité réglementaire au bâtiment (RDC et Etages) 1 111 A- Accessibilité non réglementaire au bâtiment mais possible sans confort d'usage ou avec assistance (RDC et Etages) 58 18 B+ Accessibilité réglementaire au bâtiment (RDC uniquement) 226 734 C Bâtiment Non Accessible 1798 1220 NC Non classés (Réhabilitations en cours, démolition) 193 193 Total entrées étudiées 2276 2276-17 -
Nombre d'entrées accessibles PMR avant travaux On passe de 13 % d entrées tout ou partie accessibles à 38% d entrées tout ou partie accessibles avec des règles de gestion simples. 1798; 79% A+ A- B+ 226; 10% 1; 0% 58; 3% 193; 8% C NC Nombre d'entrées accessibles PMR après travaux 1220; 54% A+ A- B+ 734; 32% 193; 8% 111; 5% 18; 1% C NC - 18 -
Accessibilité Senior : Nombre d'entrées accessibles SENIOR avant travaux Nombre d'entrées accessibles SENIOR après travaux A Parties communes accessibles 242 336 B RDC accessibles mais étages inaccessibles 635 1189 C Parties communes non accessibles 1206 558 NC Non classés (Réhabilitations en cours, démolition) 193 193 Total entrées étudiées 2276 2276-19 -
1189; 52% Nombre d'entrées accessibles SENIOR avant travaux 635; 28% 1206; 53% 242; 11% 193; 8% Nombre d'entrées accessibles SENIOR après travaux 558; 25% 336; 15% 193; 8% A B C NC A B C NC On passe de 39 % d entrées tout ou partie accessibles à 67% d entrées tout ou partie accessibles avec des règles de gestion simples. Cette non-accessibilité est due à l absence d ascenseur, l absence de logements de gamme Supérieure ou égale à T3 au RDC et 1er étage. Nous avons aussi considéré également que l absence de maincourante sur les escaliers d accès au bâtiment, tout comme les ressauts à l intérieur des halls constituaient un frein pour la bonne accessibilité d usage pour une personne âgée, et dans ce cas l entrée concernée a été classée en Non accessible avant travaux. - 20 -
Recensement de l offre adaptée : nécessité d un dispositif global et pérenne La loi de 2005 prévoit que les commissions communales ou intercommunales d accessibilité, composées de représentants de la commune ou de l établissement public de coopération intercommunale et d associations représentant des personnes handicapées, organisent un système de recensement de l offre de logements accessibles aux personnes handicapées Exemple : travail réalisé par la CUDK, outil Access Au delà des aspects législatifs et réglementaires, le repérage de l offre adaptée représente un enjeu important d optimisation de l utilisation de ce parc par les personnes qui en ont besoin. Ceci implique de travailler parallèlement au rapprochement de l offre avec la demande et dons d associer à la réflexion les acteurs susceptibles de la recueillir. Pour un bailleur départemental comme PARTENORD HABITAT, l importance d un outil unique et centralisé est nécessaire pour répondre de manière organisée à toutes les demandes locales et ponctuelles. La démarche doit en effet prendre en compte l ensemble des besoins qualitatifs et quantitatifs des personnes en situation de handicap, notamment en terme de diversité des handicaps ( moteurs, sensoriels, psychiques, mentaux et cognitifs). - 21 -
Recensement de l offre adaptée : nécessité d un dispositif global et pérenne Au-delà des adaptations «au coup par coup» ou de manière organisée, se pose la question des financements? Le cadre réglementaire et législatif est de plus en plus contraignants pour les bailleurs sociaux (grenelle de l environnement, ). En application de la loi du 21 décembre 2001 donnant priorité à l accès au logement social aux personnes handicapées, une instruction fiscale en date du 15 octobre 2002 définit les modalités de dégrèvement de la TFPB des travaux d accessibilité réalisés par les organismes HLM. L intérêt de ce dispositif est de rendre possible la mise en accessibilité du parc sans qu il soit fait référence explicitement à un occupant. La montée en régime de la mise en œuvre de l instruction fiscale relative aux déductions de TFPB pour travaux d accessibilité se poursuit. - 22 -
Perspectives - Lancement d un marché à Bons de commande spécifique «accessibilité et adaptation des bâtiments et logements» Entreprises de pose compétentes, expertes, formées, Critères de qualités exigés auprès des entreprises pour intervenir auprès d un public âgé en situation de handicap (label, référentiels, charte, marchés cadres?), Bordereau de prix à partir d un référentiel de matériaux adaptés. -Traçabilité des logements accessibles, adaptés, adaptables Centraliser la liste des logements adaptés, Intégrer ces données dans un système d information (IKOS) -Mettre en lien l offre et la demande Travail et partenariats avec les structures spécialisées (HACAVIE, Ergothérapeutes..) - faire du secteur un levier de croissance économique (RSE) - 23 -
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MERCI DE VOTRE ATTENTION - 26 -