150 questions et réponses sur l assemblée générale des copropriétaires Eric Riquier Kluwer Waterloo Office Park, Drève Richelle 161 L, B-1410 Waterloo tél. 0800 16 868 fax 0800 17 529 www.kluwer.be e-mail: contact@kluwer.be
ISBN: 978-90-4653-620-9 Dépôt: D/2011/2664/487 Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk, Waterloo Office Park, Drève Richelle 161 L, B-1410 Waterloo. Service clientèle Kluwer: tel. 0800 40 330 (appel gratuit) - +32 15 78 76 01 (de l étranger), fax 0800 17 529, e-mail: contact@kluwer.be. 2011 Wolters Kluwer Belgium SA Hormis les exceptions expressément fixées par la loi, aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un fichier de données automatisé, ni diffusé, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse et préalable et écrite de l éditeur.
Table des Matières TABLE DES MATIERES SECTION 1 : GÉNÉRALITÉS 11 1. Qu est-ce qu une copropriété? 11 2. Quels sont les différents types de copropriétés? 11 3. Qu est-ce qu une copropriété ordinaire? 12 4. Qu est-ce qu une copropriété forcée? 12 5. Quel est le régime de la copropriété forcée? 13 6. Peut-on sortir d une copropriété forcée? 14 7. Qu est-ce que l association des copropriétaires? 16 8. Qu est-ce qu un lot? 19 9. Un propriétaire peut-il diviser son lot? 19 10. Qu est-ce que l assemblée générale? 19 11. Qu est-ce qu une assemblée générale ordinaire/extraordinaire? 20 12. Quand l assemblée générale doit-elle se réunir? 20 13. Que sont les associations et les assemblées secondaires ou partielles? 21 14. Quel est le rôle d un syndic provisoire? 22 15. Qu est-ce que le conseil de copropriété? 24 SECTION 2 : COMPOSITION DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 27 16. Qui compose l assemblée générale? 27 17. D autres personnes que les copropriétaires peuvent-elles faire partie de l assemblée générale? 27 18. Le copropriétaire forcé d une seule partie commune fait-il partie de l assemblée générale? 28 3
19. Les copropriétaires d un lot ou les co-titulaires d un lot démembré font-ils partie de l assemblée générale? 28 20. La suspension du droit de participer aux délibérations, prévue par l article 577-6, 1er, al. 2, est-elle automatique? 30 21. En cas d indivision ou de démembrement d un lot, qui le syndic doit-il convoquer? 31 22. Quelles sont les prérogatives des membres de l'assemblée générale? 32 23. Un membre de l assemblée peut-il être empêché de participer aux délibérations et/ou de voter? 32 24. À quel moment devient-on membre de l assemblée générale? 33 25. Quelles personnes une séance de l assemblée générale réunit-elle? 36 26. Une personne morale peut-elle être membre de l assemblée générale? 37 27. Le droit de participer à l assemblée générale est-il cessible? 37 28. Les locataires peuvent-ils participer aux assemblées générales? 38 29. Un copropriétaire peut-il se faire assister lors de l assemblée générale? 39 SECTION 3 : L ORDRE DU JOUR ET LES CONVOCATIONS 43 30. Qu est ce que l ordre du jour? 43 31. Que doit contenir comment établir l ordre du jour? 43 32. Qui établit l ordre du jour? 46 33. L ordre du jour doit-il avoir un ordre? 47 34. L assemblée peut-elle délibérer sur un point qui ne figure pas dans l ordre du jour? 49 35. Quid si l assemblée a délibéré sur un point qui ne figurait pas à l ordre du jour? 49 36. Quid si l assemblée n aborde pas tous les points figurant dans l ordre du jour? 50 4
Table des Matières 37. Quels sont les points que le syndic est tenu de mettre à l ordre du jour? 51 38. Quid si le syndic refuse ou omet de porter à l ordre du jour des points demandés par certains copropriétaires? 52 39. Quid si le syndic modifie, dans l ordre du jour, le libellé ou la formulation des points qui lui sont demandés? 53 40. Qui décide de la convocation d une assemblée générale? 53 41. Des copropriétaires ne possédant pas 20 % des quotités peuvent-il exiger la convocation d une assemblée générale? 55 42. Qui convoque l assemblée générale? 56 43. Des copropriétaires peuvent-ils convoquer euxmêmes une assemblée générale? 57 44. Le règlement de copropriété peut-il autoriser d autres personnes que le syndic à convoquer l assemblée générale? 61 45. Un tiers peut-il convoquer l assemblée générale? 62 46. Quid si la date statutaire de l assemblée ordinaire n est pas respectée? 62 47. Les statuts peuvent-ils interdire la tenue d assemblées générales à certaines époques? 63 48. Quid si la date de l assemblée ne convient pas à certains? 64 49. Où l assemblée doit-elle se réunir? 64 50. Quelles sont les conditions de forme des convocations à l assemblée générale? 65 51. Quel doit être le contenu des convocations à l assemblée générale? 66 52. A qui les convocations doivent-elle être adressées? 69 53. A quelle adresse les convocations doivent-elle être adressées? 69 54. Quel est le délai de convocation de l assemblée générale? 69 5
55. Quel est le délai de convocation de l assemblée générale bis? 71 56. Quelle est la sanction d une irrégularité dans la convocation? 71 57. Comment notifier la date de l assemblée aux locataires et autres occupants non propriétaires? 72 58. Quelle est la sanction de la non communication de la date de l assemblée aux locataires? 73 59. Quid si certains copropriétaires n ont pas été convoqués? 73 SECTION 4 : LE DÉROULEMENT DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 75 60. Qu est-ce que la feuille de présence? 75 61. Qu est-ce que le quorum de présences? 76 62. Quel est le quorum de présences requis pour que l assemblée puisse délibérer? 77 63. Les statuts peuvent-ils prévoir un quorum différent du quorum légal? 78 64. Les limitations du droit de vote entrent-elles en considération dans le calcul du quorum? 78 65. Le quorum doit-il être maintenu durant toute l assemblée? 79 66. Que se passe-t-il si le quorum n est pas atteint? 79 67. Quid si l assemblée ne peut matériellement se réunir? 80 68. Quid si l assemblée délibère alors que le quorum requis n est pas atteint? 81 69. Quid si l ordre du jour de l assemblée bis n est pas identique à celui de la première? 81 70. L assemblée peut-elle voter dès que le quorum de délibération est atteint? 81 71. Comment se compose l assemblée? 82 72. Les frais de l AG bis peuvent-ils être mis à charge des copropriétaires absents? 84 73. Quel est le rôle du syndic lors de l assemblée générale? 85 6
Table des Matières 74. Des décisions peuvent-elles être prises hors assemblée? 85 75. Quid si le syndic est absent le jour de l assemblée générale? 86 76. Quel est le rôle du président? 86 77. Le syndic peut-il présider l assemblée? 86 78. Comment le vote s organise-t-il (mode de votation)? 87 79. Peut-il y avoir un second tour de vote? 89 80. Comment les voix sont-elles dévolues? 90 81. Existe-t-il des lots sans voix? 90 82. Qu est-ce que la majorité simple? 91 83. Qu est-ce que la majorité absolue? 92 84. Qu est-ce que la majorité qualifiée (spéciale)? 92 85. Qu est-ce que l unanimité? 93 86. Qu est-ce qu une abstention? 93 87. Qu est-ce qu un vote nul? 93 88. Comment imputer les abstentions dans le calcul des majorités? 94 89. Quelle est l incidence des pondérations de certains votes sur le calcul des majorités? 95 90. Dans quels cas le pouvoir de vote est-il limité? 96 91. Doit-on tenir compte des grilles spéciales de répartition des charges lors de certains votes? 97 92. Les assemblées spéciales sont-elles admises? 98 93. Quid si un copropriétaire refuse de voter? 99 94. Quelles sont les décisions qui requièrent une majorité de 75 % des voix? 99 95. Quelles sont les décisions qui requièrent une majorité de 80 % des voix? 100 96. Quelles sont les décisions qui requièrent l unanimité des voix? 102 97. Quelles sont les décisions qui requièrent la majorité absolue? 103 7
98. Les statuts peuvent-ils prévoir des majorités plus sévères ou moins sévères que la loi? 103 99. Les statuts peuvent-ils prévoir un quorum de vote spécifique? 103 100. Quand l'assemblée se clôture-t-elle? 104 101. L assemblée peut-elle ajourner sa séance? 104 SECTION 5 : LA REPRÉSENTATION 107 102. Qu est-ce qu un mandat et une procuration? 107 103. Qui peut être mandataire d un copropriétaire? 107 104. Les statuts peuvent-il limiter le droit de se faire représenter? 110 105. Un mandat peut-il être donné en cours d assemblée? 110 106. Une procuration en blanc peut-elle être donnée par un copropriétaire? 111 107. La substitution de mandataire est-elle possible? 111 108. Qu est-ce qu une procuration générale/spéciale? 112 109. La procuration est-elle soumise à des conditions de forme? 113 110. La procuration vaut-elle pour l AG bis? 114 111. Qu est-ce qu un blanc-seing? 115 112. Comment rédiger une procuration? 115 113. Le mandant peut-il remettre en cause le vote de son mandataire? 116 114. Le syndic doit-il vérifier les procurations? 117 115. Un mandat peut-il être partiel? 118 116. Combien de procurations peut-on détenir? 119 SECTION 6 : LE PROCÈS-VERBAL 121 117. Qu est-ce que le procès-verbal? 121 118. Quelles sont les mentions qui doivent figurer dans le procès-verbal? 121 119. Qui rédige de procès-verbal? 126 120. Quand le procès-verbal doit-il être rédigé? 126 8
Table des Matières 121. Dans quelle langue le procès-verbal doit-il être rédigé? 126 122. Le procès-verbal doit-il être signé? 128 123. Le syndic doit-il communiquer le procès-verbal? 129 124. A qui le procès-verbal doit-il être communiqué? 130 125. Comment le procès-verbal doit-il être communiqué? 132 126. Quel est le délai de communication du procèsverbal? 132 127. Le procès-verbal doit-il être approuvé? 133 128. Quelle est la valeur probante du procès-verbal? 135 129. Que faire si le procès-verbal contient des erreurs ou ne reflète pas la réalité des débats? 137 130. Où l original du procès-verbal est-il conservé? 140 SECTION 7 : LES POUVOIRS DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET QUELQUES QUESTIONS PARTICULIÈRES 143 131. Qui définit les pouvoirs de l assemblée générale? 143 132. Quels sont les pouvoirs impératifs de l assemblée générale? 143 133. L assemblée générale peut-elle se voir attribuer n importe quel pouvoir? 148 134. L assemblée générale peut-elle supprimer le conseil de copropriété ou en modifier la composition? 149 135. Comment se compose le conseil de copropriété? 149 136. Quid si un nombre suffisant de membres du conseil de copropriété ne peut être trouvé? 150 137. L assemblée générale peut-elle décider d agir en justice? 151 138. L assemblée générale peut-elle exercer elle-même les pouvoirs du syndic? 152 139. L assemblée générale peut-elle limiter ou retirer les pouvoirs du syndic? 152 140. L assemblée générale peut-elle déléguer ses pouvoirs? 153 9
141. L assemblée générale peut-elle se voir retirer ses pouvoirs? 154 142. Quelle publicité assurer aux décisions de l assemblée générale? 154 143. A qui les décisions de l assemblée générale s imposent-elles? 157 144. La loi sanctionne-t-elle l abus de majorité? 158 145. La loi sanctionne-t-elle l abus de minorité? 159 146. L article 577-9, 7 (abus de minorité) s appliquet-il lorsque la décision empêchée requiert une majorité absolue? 161 147. Qu est-ce qu une décision irrégulière? 162 148. Qu est-ce qu une décision frauduleuse? 163 149. Qu est-ce qu une décision abusive? 164 150. Qu est-ce que le quitus? 165 SECTION 8 : ANNEXES 167 Annexe 1 : Loi sur la copropriété (extraits du code civil) 167 Annexe 2 : VIII.1. Le mandat art. 1984-2010 du code civil 186 Annexe 3 : Modèle de convocation 190 Annexe 4: Modèle de PV de carence 193 Annexe 5 : Modèle de convocation AG bis 194 Annexe 6: Modèle de procuration avic instructions 196 Annexe 7 : Modèle de procuration sans instructions de vote (blanc-seing) 198 INDEX 201 10