Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L activité du marché locatif privé 3. L évolution des loyers de marché 4. Les loyers de marché dans les villes 5. L évolution des loyers entre deux locataires 6. L effort d amélioration et d entretien 7. En conclusion - 2 -
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR communique, dans le cadre de son «Tableau de Bord» semestriel, sur 1 715 villes et EPCI de plus de 10 000 habitants : 896 villes et 819 EPCI. Sa capacité d observation recouvre ainsi 97.0 % du marché locatif privé de la Métropole. CLAMEUR observe en outre les villes et les EPCI de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Le «Recueil des loyers» classe ainsi 5 427 territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, ) : 3 802 villes (88.1 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 625 EPCI (79.2 % des EPCI de plus de 2 500 habitants). Par exemple en Aveyron, CLAMEUR observe 12 villes et 19 EPCI et dans le Doubs, 20 villes et 25 EPCI. - 3 -
La représentativité départementale de CLAMEUR sur le marché locatif privé (Source : CLAMEUR /février 2019/) France entière : 28,4 % du marché (1 bail signé sur 4 dans CLAMEUR) - 4 -
Taux de mobilité (en %) 2. L activité du marché locatif privé Avec la crise des années 2008-2009, puis en réponse aux incertitudes ayant affecté les marchés immobiliers dès 2012, le taux de mobilité résidentielle avait reculé (27.6 % de 2008 à 2014, contre 29.9 % de 2001 à 2007). Dès 2015, avec la relance de l accession à la propriété et le renouveau de l investissement locatif privé, le taux s est redressé (29.8 % de 2015 à 2018). La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2019/ 31 31,1 30,8 29,8 29,9 30,1 30,0 29,9 30,2 29,4 28,9 28,6 28,7 28 27,3 28,3 Moyenne 1998-2018 28,1 27,5 27,7 27,2 27,5 28,4 26,5 26,5 25 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-5 -
En dépit du rebond constaté en 2018, l activité a reculé presque partout depuis 2015. Mobilité résidentielle en 2018 (en %) (Variation annuelle moyenne 2015-2018 : en %) (Source : CLAMEUR /février 2019/) La baisse est rapide dans 5 régions : Aquitaine, Auvergne, Basse Normandie, Champagne- Ardenne et Franche Comté. Elle a mieux résisté dans le Centre et en Picardie. Et en PACA et en Rhône-Alpes où la pression de la demande est toujours forte et où la mobilité est déjà faible. L activité a reculé en Auvergne ou en Franche Comté où les loyers sont parmi les moins élevés. Alors qu elle s est accrue en Ile de France ou en PACA où les loyers sont parmi les plus élevés France entière en 2018 : 30,2 % (variation annuelle moyenne 2015-2018 : -0,7 %) - 6 -
Taux de variation des loyers (en %) 3. L évolution des loyers de marché En dépit d une activité plus soutenue, la progression des loyers (+ 1.4 % en 2018) reste inférieure à l inflation. Depuis 2007, les loyers de marché augmentent moins que l inflation : + 1.0 % par an, contre + 1.2 % par an pour l inflation. Les loyers de marché ont perdu de leur pouvoir d achat : 2.5 % au total, alors que les prélèvements fiscaux et parafiscaux se sont alourdis. La variation des loyers de marché "France entière" d'après CLAMEUR /février 2019/ 6 4 2 Moyenne 1998-2006 Inflation 1,8 % 1,6 4,0 Moyenne 2007-2012 Inflation 1,7 % Moyenne 2013-2018 Inflation 0,8 % 0 0,5-2 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-7 -
Variation des loyers en % Depuis 2013, les loyers des «2 pièces et moins» n ont pas augmenté plus rapidement que ceux des «3 et 4 pièces» : les hausses sont restées contenues. Ceux des «5 pièces et plus» ont progressé très en-deçà de la hausse des prix à la consommation : pourtant, la pression de la demande sur ce segment de marché étroit reste très forte. De plus le ralentissement constaté s est principalement observé sur les petits logements. 3,0 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2019/) 2,4 2,2 2,2 1,8 1,5 1,4 0,4 0,5 0,5 0,6 0,2 0,0 Studios et 1 pièce (21,8 % du marché) 2 pièces (34,4 % du marché) 3 pièces (26,7 % du marché) 4 pièces (11,6 % du marché) 5 pièces et plus (5,5 % du marché) 1998-2018 (+ 2.2 % par an) 2013-2018 (+ 0.5 % par an) - 8 -
4. Les loyers de marché dans les villes Les évolutions des loyers de marché constatées depuis plus de dix années dans toutes les grandes villes confirment le ralentissement observé au niveau national. PARIS VILLEURBANNE MARSEILLE ANGERS 6 LYON NIMES 3 TOULOUSE DIJON 0 NICE GRENOBLE -3 NANTES TOULON STRASBOURG SAINT ETIENNE MONTPELLIER LE HAVRE BORDEAUX REIMS LILLE RENNES 2000-2006 2007-2012 2013-2018 - 9 -
Si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants (de plus de 146 000 habitants), dans 70 % d entre elles les loyers ont baissé ou ont augmenté moins vite que l inflation depuis 2013. Et en 2018, les loyers ont même baissé dans 25 % de ces villes. Ville Loyer 2018 (en /m²) Variation 2018 (en %) Variation annuelle moyenne de 2013 à 2018 (en %) Ville Loyer 2018 (en /m²) Variation 2018 (en %) Variation annuelle moyenne de 2013 à 2018 (en %) VILLEURBANNE 12,7 6,1 1,5 LYON 13,3 1,5 0,9 GRENOBLE 12,4 3,7 0,5 LE HAVRE 11,5 1,5-0,5 DIJON 11,7 3,3 0,9 TOULOUSE 12,8 1,3 0,5 MARSEILLE 12,8 3,2-0,1 NICE 16,4 0,3 1,6 PARIS 26,2 2,5 1,3 REIMS 12,1 0,1 0,7 TOULON 11,5 2,4 0,2 NIMES 10,5-0,1 0,3 BORDEAUX 13,6 2,2 1,1 LILLE 13,7-0,3 0,1 ANGERS 10,7 2,2 0,2 NANTES 12,3-0,6 0,3 RENNES 12,4 2,1 0,1 STRASBOURG 12,5-0,6 0,0 SAINT ETIENNE 8,0 1,7 0,1 MONTPELLIER 14,0-1,8 0,0 Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,8 % (2013-2018) en bleu : les villes avec un loyer moyen en progression plus rapide que l inflation ; en vert : les villes avec un loyer moyen en progression moins rapide que l inflation ; en rouge : les villes avec un loyer moyen en baisse. - 10 -
Il paraît difficile d affirmer que le dérapage des loyers a partout contribué à l aggravation des conditions d accès à un logement, s agissant notamment des ménages les plus modestes largement représentés parmi les locataires du parc privé. En outre, les loyers de marché ont baissé ou progressé sous l inflation dans plus des ¾ des petites communes situées hors les agglomérations retenues par l encadrement des loyers en évolution. La panne des loyers de marché s observe partout, même sur les communes «rurales» et sur les petits marchés situés en dehors des zones d encadrement : la panne n est pas spécifique aux seules grandes villes et à leurs agglomérations. Il ne faudrait donc pas confondre efficacité des dispositifs publics d encadrement des loyers et conséquences de l atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires. - 11 -
Taux de variation (en %) 5. L évolution des loyers entre deux locataires Depuis 2014, les loyers ont diminué entre deux locataires (- 0.6 % en moyenne, chaque année), lors d une remise en location : ils ont encore baissé de 0.3 % en 2018, alors que de 1998 à 2010, ils avaient cru de 5.2 %, en moyenne chaque année. La variation des loyers en cas de relocation d'après CLAMEUR /février 2019/ 7 6,0 7,1 6,9 6,8 6,4 6,4 5,9 5 5,2 4,8 3,9 3,8 3 3,2 Moyenne 1998-2018 1,6 3,2 1 1,7 0,5-1 0,3-0,5-0,3-0,8-0,7-0,7 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-12 -
La baisse des loyers entre deux locataires s est aussi constatée sur des territoires non concernés par l encadrement. Plus précisément, alors que le rythme de l inflation s est redressé, on constate en 2018 des baisses de loyer de 2 % et plus dans 6 départements qui ne sont pourtant pas habituellement classés dans la catégorie des marchés «tendus» (Aisne, Aube, Doubs, Haute Marne, Nièvre et Yonne). Variation des loyers entre deux locataires du secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2019/) France entière Loyer de relocation 2018 : -0,3 % - 13 -
Part avec travaux (en %) 6. L effort d amélioration et d entretien Sur un marché baigné d incertitudes, l effort d amélioration et d entretien des logements (les relocations après travaux) a de nouveau reculé en 2018, pour s établir à 13.3 %, le plus bas niveau que CLAMEUR a observé depuis 1998. L effort s établit sous son niveau de longue période. En 2013, la part des logements reloués après travaux était encore de 24.7 % (80 % au-dessus du niveau de 2018). 36 L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2019/ 32,9 31,5 32,0 30 24 18 19,8 21,5 23,0 21,4 21,3 21,9 19,5 19,1 20,8 23,2 24,8 Moyenne 1998-2018 24,7 17,3 21,5 12 16,6 15,6 16,3 14,3 13,3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-14 -
Taux de variation des loyers hors inflation (en %) 7. En conclusion En dépit du rebond d activité de 2018, le marché locatif privé n a pas retrouvé sa vigueur de la 1 ère moitié des années 2000. Les loyers de marché progressent sous l inflation. Le recul des loyers entre deux locataires se poursuit. Et le mouvement de dégradation de l effort d amélioration entretien des logements présentés à la relocation s amplifie. Le marché locatif privé est en panne. Et les propriétaires bailleurs et les investisseurs ont toutes les raisons de ne pas être rassurés par les perspectives d évolution de ce marché. La variation des loyers de marché hors inflation d'après CLAMEUR /février 2019/ 4 2 Moyenne 1998-2006 Inflation 1,8 % 2,2 Moyenne 2007-2012 Inflation 1,7 % Moyenne 2013-2018 Inflation 0,8 % 0-0,1-0,4-2 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-15 -