INC document FICHE PRATIQUE J. 224 Actualisation le 21-05-07 COMMENT RÉGLER UN LITIGE LOCATIF? État du logement, loyer, charges, congé, restitution du dépôt de garantie dans une location, tout est matière à conflit. Appelés à vivre ensemble pendant des années, bailleur et locataire ont intérêt à éviter la voie judiciaire en recherchant un arrangement amiable, et des procédures de conciliation existent pour cela. Mais parfois ils n ont pas ou plus d autre choix que de saisir le tribunal. Les associations de locataires et de consommateurs Elles renseignent leurs adhérents sur leurs droits, et peuvent également les aider à accomplir leurs démarches. Pour adhérer à une association, il vous sera demandé une cotisation annuelle. Cela vous permettra d accéder à ses services. > Votre centre technique régional de la consommation (CTRC) vous renseignera sur les associations existant dans votre région. Vous en trouverez également les coordonnées à l adresse <www.conso.net/associations.htm >. Les agences départementales pour l information sur le logement (Adil) Il existe une ou plusieurs Adil dans la quasi-totalité des départements. Chacune dispose d une équipe de juristes spécialisés dans le domaine du logement, qui informent et conseillent gratuitement le public : locataires, bailleurs, copropriétaires, accédants à la propriété, etc. > Pour connaître les coordonnées de l Adil la plus proche de CONNAÎTRE SES DROITS chez vous, téléphonez au 01 42 02 65 95 (répondeur) ou consultez le site de l Agence nationale (www.anil.org). La maisons de justice et du droit (MJD) Créées par la loi en 1998, les maisons de justice et du droit ont vocation à être un lieu d accueil, d écoute, d orientation et d information des justiciables sur leurs droits et obligations. Chacun peut y bénéficier d une aide pour accomplir ses démarches, ainsi que de consultations juridiques assurées par des avocats, des notaires, des huissiers de justice ou des associations. Ces prestations sont gratuites et confidentielles. Il existe actuellement une centaine de MJD en France. > Les coordonnées des MJD sont accessibles en mairie, à la préfecture ou sur le site web du ministère de la Justice via la page <www.justice.gouv.fr/region/mjdanten.htm >. Attention : Les greffes des tribunaux ne sont pas des lieux d information. Ils ne vous renseigneront ni sur vos droits, ni sur le choix des procédures. RÉCLAMER SES DROITS Un litige ne peut pas venir en justice sans que le demandeur n ait déjà réclamé ses droits à l amiable. Chaque fois que cela est possible et que la situation n est pas encore conflictuelle, commencez par demander ce qui vous est dû verbalement, par téléphone par exemple, ou par courrier simple ou électronique : inutile de crisper inutilement votre interlo - cuteur. Mais si vous vous heurtez à un refus catégorique ou à des promesses non tenues, ne perdez pas davantage de temps en appels téléphoniques et passez à la lettre recommandée. Elle sera indispensable si par la suite le litige est porté devant la commission départementale de conciliation ou en justice. La mise en demeure Celui qui doit remplir une obligation n est en tort que s il a été mis en demeure (c est-à-dire sommé) de l exécuter par l autre partie. C est à compter de cette mise en demeure que des dommages et intérêts seront éventuellement dus. I
Comment rédiger sa lettre de mise en demeure? Une bonne lettre de mise en demeure, c est avant tout une lettre claire, concise et précise. Si l affaire est portée en jus - tice, elle sera jointe au dossier. Il est donc utile d y rappeler l historique des faits et les démarches verbales qui l ont précédée, et d y formuler précisément ce qu on demande : exécution de travaux dans un certain délai, paiement ou remboursement de tel montant, etc. Un courrier qui se contenterait de signaler l état défectueux des fenêtres, par exemple, n est pas une mise en demeure ; il ne servirait au mieux qu à protéger le locataire en cas d aggravation de la situation. Aucune formule sacramentelle n est requise, et il n est pas nécessaire d invoquer un texte de loi particulier : une lettre dans laquelle vous demandez simplement à votre propriétaire de changer la chaudière hors d usage, en insistant sur l urgence, a exactement le même effet juridique que celle dans laquelle vous dites le «mettre en demeure d exécuter sous huitaine [son] obligation d entretien telle que définie à l article 6 c de la loi du 6 juillet 1989, en remplaçant la chaudière, faute de quoi [vous seriez] contraint de saisir les tribunaux» À chacun d imaginer les termes qui auront le plus de chance de convaincre son interlocuteur d agir avec diligence. > Des modèles de lettres sont disponibles sur le site de l INC <www.conso.net >. Recommandé simple ou recommandé avec accusé de réception? Seuls le congé et la proposition de nouveau loyer par le bailleur sont obligatoirement envoyés par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans tous les autres cas, il est facultatif. Avant d utiliser l envoi avec accusé de réception, qui coûte 1,30 euros de plus que le recommandé simple, mieux vaut s interroger : est-il nécessaire de fixer, au jour près, la date de remise du courrier à son destinataire? C est rarement le cas. RÉUNIR DES PREUVES La partie qui réclame ses droits doit présenter l acte et/ou établir la réalité des faits qui justifient sa demande. Voici quelques exemples d actes ou de faits à prouver : L existence d un bail. Celui qui voit sa qualité de locataire contestée doit être en possession d un contrat écrit. À défaut, il devra prouver qu il a un bail verbal et donc que c est bien en vertu d un accord avec le bailleur qu il occupe les lieux et qu il paie ses loyers. En théorie, il peut le faire par tous moyens. Mais pour convaincre le juge, aucun écrit ne sera superflu : quittances de loyer ou relevés bancaires, récépissé de mandat postal, échanges de courriers Le paiement du loyer. Comme tout paiement, il doit être prouvé par un écrit (quittance, relevé de banque, récépissé de mandat ), sauf dans trois cas : lorsque la somme réclamée est inférieure à 1 500 ê ; lorsque le débiteur (ici le locataire) est dans l impossibilité matérielle ou morale de se pro curer une preuve écrite, et c est souvent le cas des locations consenties entre parents ou amis ; lorsque l'écrit a été détruit par suite d'un cas fortuit ou d'une force majeure, incendie par exemple. Dans tous ces cas, le juge peut accepter tous les moyens de preuve témoignage, présomption, aveu, serment L état du logement. L état des lieux contradictoire, c est-àdire réalisé et signé par le bailleur et le locataire au terme d un examen des lieux en commun, constitue une preuve parfaite. Le constat d huissier fait en présence du bailleur et du locataire a une force probante équivalente. À défaut de l un ou de l autre, en cours de location en particulier, l état du logement peut être prouvé par tous moyens : constat d huissier même non contradictoire, procès-verbaux administratifs, mais aussi attestations de témoins, devis d artisans, photos Bien sûr, ces preuves peuvent être contestées par l adversaire à l aide de preuves contraires, mais si elles ne sont pas contredites efficacement, elles pourront suffire. Attention : Pour être retenue en justice, l attestation d un témoin doit être écrite, signée et datée de la main de son auteur, mentionner ses nom, prénoms, date et lieu de nais - sance, adresse et profession, et le cas échéant son lien de parenté, d alliance ou de subordination avec les parties. Le signataire devra également indiquer qu il l a établie pour être produite en justice, et qu il connaît les sanctions pénales auxquelles l expose une fausse attestation. Une photocopie d une pièce d identité du témoin portant sa signature y sera jointe. Peut-on cesser de payer son loyer? Il est toujours tentant de cesser de payer son loyer lorsqu on subit un trouble de jouissance durable, ou pour vaincre l inertie du bailleur qui n exécute pas les réparations qui lui incombent. A priori, l attitude est légitime : dans un contrat, quand l une des deux parties ne remplit pas son obligation, l autre est dispensée de remplir la sienne ; c est ce qu on appelle l exception d inexécution. Mais les tribunaux n acceptent cette forme de compensation que lorsqu il y a une exacte proportion entre le manquement du propriétaire et le non-paiement, et ils donnent le plus souvent tort au locataire. En réalité, le seul cas où le locataire est incontestablement en droit de cesser de payer, c est lorsque le logement se révèle totalement inhabitable. Dans les autres cas, ce sera à ses risques et périls, sauf si le juge l autorise. Ce dernier peut en effet, et dans le même jugement, condamner le bailleur à réaliser des travaux et suspendre le paiement des loyers jusqu à leur réalisation. Mais le locataire peut également demander cette autorisation en référé (voir encadré en page VI). La consignation des loyers Contrairement à une idée reçue, il n est pas moins risqué de verser ses loyers sur le compte d un tiers que de cesser purement et simplement de payer. Une autre idée reçue suggère de verser ses loyers à la Caisse des dépôts et consignations. Elle est également fausse : cet établissement ne peut recevoir que des sommes dont la consignation a été prévue par un texte (ce qui n est pas le cas ici) ou ordonnée par un tribunal. La grève des loyers Cesser de payer son loyer est, en théorie, aussi risqué quand on est seul ou cinquante. Dans la réalité, le risque d expulsion est moindre en cas d action collective. Cette forme d action est en revanche très risquée pour l association qui l impulse, même si elle prend soin de bloquer les loyers sur un compte de façon à en libérer le montant dès la résolution du litige. En effet, elle peut voir sa responsabilité engagée, et devoir indemniser le bailleur du préjudice que son action lui aura causé (Cour d appel de Paris, 15 e ch. B, 10 mars 1989, OPAC c/ CSCV ; jurisprudence INC n o 1856). II
TENTER UNE CONCILIATION La conciliation est une démarche volontaire. Rien n oblige les adversaires à discuter dans ce cadre. Et s ils acceptent, rien ne garantit non plus qu ils se mettront d accord. Pourtant, on constate souvent que des situations de blocage se dénouent simplement parce que les adversaires vont dé - battre de leur différend devant des tiers dont le rôle n est pas de les juger, mais de les aider à trouver un terrain d entente. Il serait dommage de ne pas essayer : si la conciliation réussit, elle laissera moins de cicatrices qu un procès ; si elle échoue, il sera toujours possible de saisir le tribunal. Trois possibilités s offrent au locataire et au bailleur, les trois sont gratuites. LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION (CDC) Dans chaque département, il existe une commission de conciliation exclusivement compétente pour les litiges opposant bailleurs et locataires. Elle est composée en nombre égal de représentants d organisations de locataires et de bailleurs nommés par le préfet. Elle se réunit, selon les départements, d une à trois fois par mois. Quels litiges? La plupart de litiges qui opposent bailleurs et locataires sont de la compétence de la CDC, mais pas tous. La loi en donne la liste (voir tableau p. VII). Il s agit des différends portant sur : Les contestations sur la décence du logement la fixation d un nouveau loyer, au moment du renouvellement pour les locations non réglementées ou lors de la conclusion d un bail de huit ans pour un logement soumis à la loi de 1948. Dans ces deux cas, le passage devant la commission est même obligatoire. les états des lieux d entrée et de sortie. La loi ne le précise pas, mais on peut penser que les questions concernant les conditions dans lesquelles ils sont établis ou facturés sont de la compétence de la CDC ; les réparations au logement : réparations locatives et, dans certains départements, grosses réparations ; les charges locatives : caractère récupérable ou non, provisions, justificatifs, répartition les litiges collectifs (la loi dit les difficultés ) résultant de l application des accords collectifs nationaux ou locaux, du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d un immeuble. Attention : Cette liste est limitative. Les litiges de loyer autres que ceux portant sur les fixations de nouveaux loyers cités plus haut comme les problèmes d indexation, de rappels, d impayés, de loyers réglementés ne sont donc pas de la compétence de la CDC. Échappent également à sa compétence les différends relatifs à la durée du contrat ou au congé, ou encore les troubles du voisinage, par exemple. Comment la saisir? On saisit la CDC en adressant un dossier à son secrétariat en courrier recommandé avec accusé de réception. Ce sont les services de la direction départementale de l équipement qui assurent le secrétariat des commissions (se renseigner auprès de la préfecture) ou, à Paris, ceux de la direction de l urbanisme, du logement et de l équipement (17, boulevard Morland 75915 Paris Cedex 04). Le dossier comprend au minimum une lettre dans laquelle le demandeur expose le litige, une copie du contrat de location et une copie de la lettre de réclamation adressée à l autre partie. Selon la nature du litige, le dossier comprendra également tous les autres documents étayant la demande. Par exemple, pour une réévaluation de loyer, le bailleur fournira les références de loyers justifiant sa demande ; en cas de désaccord sur le caractère récupérable des charges, il en fournira le décompte annuel, etc. Si le dossier n est pas complet, le demandeur en sera avisé et il devra alors reformuler, préciser ou compléter sa demande. La procédure Bailleur et locataire sont convoqués par courrier, au minimum quinze jours avant la date de la séance de conciliation. Celui qui n a pas saisi la commission reçoit copie de l intégralité du dossier constitué par l autre partie. Chacun peut se faire assister par une personne de son choix (membre d une association, ami, collègue ) ou, s il ne peut pas être personnellement présent, se faire représenter par un avocat ou par toute personne munie d un mandat exprès de conciliation. Il doit dans ce cas communiquer au secrétariat de la commission, au plus tard en début de séance, les nom et qualité de la personne qui l assistera ou qui le représentera. Les témoins ne sont pas admis. Au cours de la réunion, chaque partie présentera ses arguments, et la commission les aidera à rapprocher leurs points de vue. Si, au terme des débats, les parties se mettent totalement ou partiellement d accord, le secrétariat de la commission rédigera un document qui reprendra les termes de l accord et, le cas échéant, les points de désaccord. Ce document sera signé par un membre de chaque collège et par les deux parties, qui en recevront un exemplaire. À l inverse, si les parties ne parviennent pas à se mettre d accord, la commission rendra un avis sur le litige qui lui était soumis. Cet avis comporte l exposé du litige, la position de chacune des parties et, le cas échéant, celle de la commission. L effet de la conciliation Le document de conciliation que signent les parties les engagent au même titre qu un contrat : il fait désormais la loi des parties. Mais si l une ne respecte pas son engagement, l autre ne pourra l y contraindre qu en engageant une action judiciaire. L avis établi par la commission, lorsque les parties ne sont pas parvenues à un accord, pourra être produit en justice si une procédure est engagée. LE CONCILIATEUR DE JUSTICE Qui est-il? Dans chaque tribunal d instance, siègent un ou plusieurs conciliateurs qui ont pour mission de faciliter le règlement amiable des différends entre particuliers ou entre un particulier et un professionnel. Le conciliateur est un bénévole, nommé par le premier président de la cour d appel, qui justifie d une expérience en matière juridique acquise notamment dans le cadre professionnel ou au sein d une association de consommateurs. Sa compétence est très large et elle couvre, en particulier, les litiges opposant bailleurs et locataires. Comment le saisir? Aucune forme n est exigée. Il donc possible de le saisir par téléphone ou en se déplaçant au tribunal (se renseigner sur ses jours et heures de permanence en téléphonant à la mairie III
ou au tribunal). Il est cependant préférable de lui présenter le litige et la demande par courrier simple accompagné des photocopies des pièces justificatives. La procédure Le conciliateur convoque les parties, qui peuvent venir seules ou accompagnées d une personne de leur choix. Au cours d un entretien informel, il les écoute et cherche avec elles un terrain d entente. En cas de succès, et si les parties le souhaitent, il rédigera un constat d accord qu il signera, ainsi que les intéressés. Chacun en recevra un exemplaire, et un troisième sera déposé au secrétariat-greffe du tribunal d instance. L effet de la conciliation L accord a valeur de contrat entre les deux anciens adversaires. S ils le souhaitent, ils peuvent demander au juge d instance de donner force exécutoire à l acte exprimant leur accord. Il aura alors la même force qu un véritable jugement. LA TENTATIVE PRÉALABLE DE CONCILIATION AU TRIBUNAL C est une démarche assez proche de la précédente, mais elle en diffère en ceci qu elle se présente comme un préalable à une instance judiciaire. Elle consiste à demander au tribunal non de rendre un jugement mais d organiser une conciliation entre soi-même et son adversaire. La demande Elle est faite verbalement ou par lettre simple adressée ou déposée au greffe du tribunal. La procédure La conciliation est assurée par le juge, généralement dans son cabinet, ou, si les parties en sont d accord, par le conciliateur qu il aura désigné. Vous pourrez venir accompagné d une personne habilitée à vous assister devant le tribunal (voir Se faire assister ou représenter en page suivante). Au terme de la rencontre, si vous parvenez à un accord, le conciliateur en rédigera le constat que vous signerez ainsi que l autre partie. Si vous deux le souhaitez, le juge homologuera votre accord, qui aura alors force de jugement. L effet de la conciliation L effet d une conciliation réussie est le même que lorsqu elle a été organisée par le conciliateur de justice (voir plus haut). ENGAGER UN PROCÈS LA SAISINE Quel tribunal saisir? Le tribunal compétent est toujours celui dont dépend géographiquement la maison ou l appartement loué. Quel que soit le litige qui oppose le locataire et le bailleur, il s agira du tribunal d instance, sauf dans un cas : le juge de proximité est seul compétent lorsque la demande porte sur la restitution du dépôt de garantie d une location vide et qu elle ne dépasse pas 4 000 euros. Le greffe est commun aux deux juridictions et la procédure est semblable. Le terme de juge désignera donc ici indifféremment le juge d instance ou le juge de proximité. Comment saisir le tribunal? Il existe deux principaux moyens de saisir la justice. L assignation à toutes fins. C est le mode normal de saisine du tribunal : le demandeur charge un huissier de justice de convoquer son adversaire devant le tribunal, quinze jours au moins avant la date d audience. En cas d urgence, il l assignera en référé (voir encadré en page VI). La déclaration au greffe. Ce mode de saisine n est possible que lorsque la demande est chiffrée (demande d une somme d argent) ou chiffrable (exécution de travaux) et qu elle ne dépasse pas 4 000 euros ce que vous devrez éventuellement démontrer (en produisant un devis, par exemple). Il vous suffit de compléter le formulaire de déclaration d un bref exposé du litige, de sa demande précise et chiffrée et des éléments permettant d identifier les deux parties, puis de le remettre au greffe. Un courrier libre reprenant ces divers éléments est également valable. Inutile d y joindre de justificatifs. C est le greffier qui convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d une lettre simple. > Des formulaires de déclaration au greffe sont disponibles au greffe de chaque tribunal, et téléchargeables à l adresse <www.service-public.fr/formulaires >. L aide juridictionnelle Si vos ressources sont inférieures à un plafond fixé par la loi, vous pouvez bénéficier d une aide pour engager un procès, pour l éviter en signant une transaction, ou encore pour vous défendre si vous êtes assigné. En 2007, ce plafond mensuel est de 874 ê pour bénéficier de l aide juridictionnelle totale, et de 1311 ê pour bénéficier de l aide juridictionnelle partielle. Ces plafonds sont majorés de 157 euros pour chacune des deux premières personnes à charge, et de 99 euros pour chacune des personnes suivantes. Pour obtenir cette aide, il faut compléter et déposer un dossier de demande au bureau d aide juridictionnelle siégeant au tribunal de grande instance de son domicile. Le dossier est examiné par un bureau composé de magistrats qui pourra rejeter la demande (un recours est alors possible), accorder une aide totale ou une aide partielle. Si l aide est totale, l État prendra en charge tous les frais de justice, y compris les frais d avocat même devant le tribunal d instance où son assistance n est pourtant pas obligatoire. Si l aide est partielle, tous les frais de procédure sont pris en charge, mais la rémunération des auxiliaires de justice n est prise en charge qu en partie, la part de l État étant inversement proportionnelle à vos ressources. À noter : dans les deux cas, vous gardez le libre choix de votre avocat. > Les dossiers de demande sont disponibles en mairie ou au bureau d accueil du tribunal. Qui assigner? On hésite parfois sur la personne à assigner en cas de litige, par exemple quand le logement est géré par une agence ou IV
que les troubles viennent des voisins ou de l inertie du syndic. Dans tous les cas, c est le bailleur qu il faut assigner, c est-àdire la personne désignée comme telle dans le contrat de location la seule avec laquelle le locataire a un lien de droit. C est lui qui doit lui assurer une paisible jouissance, un logement exempt de vices, et qui doit y faire toutes les grosses réparations, etc. Il dispose lui-même d un recours contre les véritables auteurs du trouble. Le locataire n assignera l agence immobilière chargée de la gestion du logement que lorsqu il ignore qui est le véritable bailleur parce que le contrat de location ne le précise pas. Si le bailleur est une personne morale, il faudra en préciser la nature juridique (SA, SARL, SCI ) et identifier son représentant légal. Ces renseignements sont accessibles auprès du greffe du tribunal de commerce, ou encore sur minitel au 08 36 29 11 11 (0,02 ê puis 1,41 ê la minute) ou sur le site web <www.infogreffe.fr >. La demande Dans votre assignation ou dans votre requête, il ne vous suffira pas d exposer votre problème, il vous faudra dire clairement ce que vous voulez : le juge ne peut pas le décider pour vous. En fonction de la nature du litige qui vous oppose à votre adversaire, vous pouvez demander une ou plusieurs choses comme : le paiement d une somme d argent et des intérêts de retard (remboursement du dépôt de garantie, d un trop versé de charges ) ; l exécution en nature d une obligation la réalisation par le bailleur de travaux lui incombant, par exemple, comme le remplacement de la chaudière hors d usage ou la réfection de l installation électrique dangereuse ; des dommages et intérêts pour le préjudice causé (privation d un élément de confort ou trouble de jouissance, par exemple) ; une somme d argent pour vous rembourser de l ensemble des frais que vous aurez engagés pour le procès et qui ne sont pas compris dans les dépens (courriers recommandés, entretiens téléphoniques, frais d avocat, perte d une journée de travail). On parle de demande au titre de l article 700 NCPC. Vous pouvez également faire des demandes à titre subsi - diaire pour laisser une porte ouverte à plusieurs solutions : par exemple, l exécution des travaux par le bailleur ou, à titre subsidiaire, l autorisation de faire vous-même ces travaux et d en déduire le coût sur les loyers à venir. Souvenez-vous que : chaque fois que vous demandez une somme d argent, vous devez la chiffrer et, autant que possible, la justifier ; le juge peut vous accorder moins que ce que vous aurez demandé, mais il ne peut vous accorder ni davantage, ni autre chose. Se faire assister ou représenter devant le tribunal? Devant le tribunal d instance, vous pouvez au choix vous présenter et vous défendre seul, ou vous faire assister par certaines personnes qui resteront à vos côtés et parleront en votre nom au cours de l audience. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par ces mêmes personnes, et ce sont elles qui effectueront tous les actes en votre nom. Devant le tribunal d instance, il est possible de se faire assister ou représenter par : un avocat ; un membre de sa famille (conjoint, parents et alliés en ligne directe, parents et alliés en ligne collatérale jusqu au troisième degré mais pas le concubin, même pacsé) ; une personne attachée à son service personnel ou à son entreprise. Lorsqu il s agit d un litige locatif, vous pouvez en outre vous faire représenter par une association siègent à la commission nationale de concertation et agréée à cette fin (Afoc, CGL, CLCV, CNL, CSF); et si le litige porte sur la décence du logement, par une association agissant pour l insertion et le logement des personnes défavorisées ou une association de défense des personnes en situation d exclusion par le logement, à condition qu elles soient agréées. Si vous souhaitez vous faire assister, vous n avez aucune démarche à accomplir. En revanche, si vous souhaitez être représenté par un tiers, vous devrez (sauf s il s agit d un avocat) lui remettre un mandat spécial, c est-à-dire un écrit dans lequel vous dites le mandater pour vous représenter devant le tribunal X, dans l instance qui vous oppose à Y. Deux procédures simplifiées Ces deux procédures ont pour objet de faciliter le règlement des litiges qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Tout se passe par correspondance. Mais en cas de difficultés, elles n évitent pas le procès. L injonction de payer Votre cocontractant vous doit une somme d argent, par exemple le remboursement du dépôt de garantie remis en début de location. Vous demandez au tribunal dont il dépend géographiquement, en complétant un formulaire, de lui faire injonction de vous payer ce qu il vous doit. Si, au vu des justificatifs fournis, le juge estime votre demande fondée, il rendra une injonction de payer qui vous sera transmise. Vous la ferez remettre par huissier à votre adversaire. Celui-ci dispose alors d un mois pour s acquitter de sa dette. Si le mois s écoule sans réaction de sa part, vous demanderez au juge d apposer la formule exécutoire sur l injonction ; elle aura alors la même valeur qu un jugement. Mais, dans ce même délai, votre adversaire peut aussi faire opposition s il conteste tout ou partie de la dette ; il y a alors procès. Inutile donc de tenter cette procédure si votre bailleur soutient que c est à bon droit qu il retient votre dépôt de garantie : ce serait une perte de temps. L injonction de payer est en revanche parfaitement indiquée s il vous ignore ou s il invoque des motifs difficilement défendables devant un juge. L injonction de faire Cette procédure, voisine de la précédente, vise à obliger l adversaire à faire ce à quoi il s est engagé par contrat. Cette procédure n est pas adaptée pour réclamer des travaux, sauf si vous disposez d un engagement clair et précis de votre bailleur. Elle peut, en revanche, être utilisée pour l obliger à vous remettre les quittances de loyer que vous lui demandez en vain, ou encore la mise à disposition de la cave mentionnée dans votre bail. > Des formulaires de requête en injonction de payer ou de faire sont à votre disposition dans tous les tribunaux d instance. Ils sont également accessibles en ligne sur <www.service-public.fr/formulaires >. > Vous hésitez à vous défendre seul? Pour prendre la mesure de la difficulté, allez assister à une audience si possible à une audience réservée aux citations par déclaration au greffe, où les parties se défendent généralement seules. Renseignez-vous auprès du greffe de votre tribunal pour en connaître les jours et heures. V
L AUDIENCE Un dossier bien ordonné Il ne suffit pas de venir à l audience avec toutes les pièces du litige, il faut être en mesure de les présenter au fur et à me - sure qu on les invoque. À défaut, on risque de perdre ses moyens et d indisposer le juge. Vous aurez donc pris soin de classer vos documents dans une chemise. Vous pouvez, par exemple, les numéroter et en reporter la liste sur la première page. Préparez trois dossiers identiques : un pour vous-même, un que vous laisserez au juge, un pour votre adversaire si vous ne le lui avez pas déjà envoyé (l envoi préalable étant conseillé, cf. paragraphe suivant). Une procédure orale mais contradictoire Devant le tribunal d instance, la procédure est orale : tout se passe à l audience et les parties sont, en théorie, dispensées d échanger au préalable leurs conclusions écrites. Mais c est également une procédure contradictoire : chacun doit être en mesure de réfuter les arguments de son adversaire, ce qui suppose, en premier lieu, qu il en a eu le temps. Donc, si vous invoquez en cours d audience des faits ou des documents que votre adversaire dit ne pas connaître, attendez-vous à ce que l affaire soit renvoyée à une audience ultérieure. Pour l éviter, adressez-lui un double de votre dossier au moins huit jours avant la date d audience par lettre recommandée avec accusé de réception. De la même manière, si votre adversaire contre-attaque par une demande reconventionnelle, c est-à-dire en demandant votre propre condamnation, il devra également vous en informer au préalable pour vous permettre de préparer vos arguments ; à défaut, vous pourriez demander le renvoi. Les débats Ils ont lieu dans la salle des audiences et sont publics, mais généralement le juge et les parties ne sont séparés que par la largeur d une table. Le juge pourra commencer en vous proposant de résoudre le différend à l amiable, éventuellement devant le conciliateur. Il peut même vous enjoindre de rencontrer le conciliateur pour qu il vous explique le fonctionnement de la conciliation. Si vous refusez la conciliation ou si elle échoue, l audience reprendra. Vous serez alors invité à exposer les faits du litige et votre demande, puis la parole sera donnée à votre adversaire. Si, au terme des débats, le juge estime que l affaire n est pas en état d être jugée, par exemple parce qu une nouvelle demande est faite de façon non contradictoire (voir plus haut), Une procédure rapide : le référé Cette procédure d urgence est particulièrement adaptée pour demander une suspension ou des délais de paiement. Elle est également conseillée lorsqu il s agit d obtenir la réalisation de travaux urgents. L assignation de l adversaire sous huit jours, voire dans des délais encore plus brefs, se fait obligatoirement par huissier de justice. Au terme de l audience, le juge rend sa décision par ordonnance : il ordonne une mesure. Cette décision est provisoire, elle peut être remise en cause s il y a ensuite procès sur le fond du litige, par exemple pour établir les responsabilités respectives de chacun. Mais, au moins, dans l intervalle, l eau ou le chauffage auront été rétablis, ou la fuite dans la toiture colmatée. le juge renverra l affaire à une audience ultérieure. De même, s il ne se considère pas suffisamment éclairé sur les faits pour rendre sa décision, il pourra ordonner des mesures d instruction, une expertise par exemple. LE JUGEMENT Le juge peut rendre son jugement sur le champ. Le plus fréquemment, il mettra l affaire en délibéré et le rendra dans un délai de l ordre d un mois. Le jugement pourra faire droit à votre demande, totalement ou partiellement, ou la rejeter. Si le juge condamne une partie à faire quelque chose dans un délai précis, il pourra assortir sa condamnation d une astreinte, c est-à-dire d une pénalité par jour de retard à s exécuter. Il peut également ordonner l exécution provisoire de la décision : le jugement devra alors être exécuté même s il y a appel. Le tribunal enverra copie du jugement à chacune des deux parties. Celle qui y a intérêt devra alors en adresser une copie à son adversaire par voie d huissier. C est cette signification qui fait partir les délais de recours ou d exécution. Combien coûte l intervention d un huissier de justice? Le calcul de la rémunération des huissiers est très complexe. Certaines prestations sont tarifées, d autres sont librement négociées. Pour un constat, le coût, libre, est à négocier avant toute intervention. Dans un cas cependant, l huissier ne fixe pas librement ses tarifs : lorsqu il est requis par une des parties pour établir un état des lieux d entrée ou de sortie, parce qu il n a pas été possible de l établir de façon contradictoire (désaccord, absence ). Un tel constat coûte 115 euros, et les frais sont partagés par moitié entre les deux parties. Une assignation coûte 32,78 euros. Si elle a pour objet de recouvrer une somme d argent, son coût est moindre ou supérieur : 48,98 euros pour demander plus de 1 280 euros, par exemple. Attention, si vous demandez conseil à l huissier, il pourra vous demander en plus des honoraires libres pour sa consultation. Négociez-en le montant avant toute chose. Une signification de jugement coûtera 39,41 euros, et 62,38 euros pour récupérer une créance supérieure à 1 280 euros. LES RECOURS Les décisions du juge sont rendues tantôt en dernier ressort, tantôt à charge d appel, en fonction de la nature et du montant de la demande initiale. Lorsque la demande visait à obtenir le paiement d une ou de diverses sommes d argent, ou encore des travaux dont le total ne dépasse pas 4 000 ê, le jugement est rendu en dernier ressort. Cela signifie qu il n est pas possible de faire appel contre lui, mais seulement d engager un recours devant la cour de cassation dans les deux mois qui suivent sa notification par huissier à l adversaire : c est le pourvoi en cassation. Lorsque la demande portait sur une somme supérieure ou était indéterminée dans son montant (demande de travaux, par exemple), il peut être fait appel contre lui, dans le mois qui suit sa notification. L appel a normalement un effet suspensif : la décision est VI
suspendue (sauf si l exécution provisoire avait été ordonnée). Ce n est pas le cas du pourvoi en cassation : la décision rendue par le tribunal doit être exécutée, malgré le pourvoi dont elle est frappée. Devant la cour d appel ou la Cour de cassation, la représentation par avocat est obligatoire. Que paie-t-on dans un procès? Devant le tribunal d instance, vous devrez payer, selon le cas : les honoraires de votre avocat, si vous avez choisi de vous faire assister ou représenter par un avocat. Ces honoraires sont librement fixés. Le juge peut en mettre tout ou partie à la charge du perdant, à condition que l autre partie en ait fait la demande ; les frais d actes d huissier pour assigner votre adversaire, pour lui signifier le jugement, voire pour faire exécuter le jugement. Ces frais sont considérés comme des dépens, ils sont tarifés et ils seront à la charge du perdant. QUELQUES LITIGES Voici quelques exemples de litiges et les procédures qui nous semblent les mieux adaptées à leur résolution. Commission Décision sollicitée Mode de saisine de conciliation? par le locataire du tribunal État du Demande de réfection à l entrée Oui Jugement Assignation à toutes logement fins (1) Demande de grosses réparations Oui Jugement ou Assignation à toutes ordonnance fins ou, si urgence, en référé Loyer Contestation d augmentation Oui ou Non (2) C est le bailleur qui doit saisir le tribunal de loyer s il maintient sa demande Demande de délais de paiement Non Ordonnance de référé Assignation en référé Demande de suspension Non Ordonnance de référé Assignation en référé ou de consignation Charges Demande de justificatifs Oui Ordonnance portant Requête en injonction injonction de faire de faire Contestation de rappel de charges C est le bailleur qui doit saisir le tribunal s il maintient sa demande Demande de remboursement Oui Jugement Assignation à toutes du trop versé fins ou déclaration au greffe Dépôt de Demande de remboursement Oui Ordonnance portant Requête en injonction garantie (absence de contestation sérieuse) injonction de payer de payer Demande de remboursement Oui Jugement Assignation à toutes (contestation sérieuse) fins ou déclaration au greffe Troubles de Demande d indemnisation Non Jugement Assignation à toutes jouissance fins (2) Congé Contestation du congé Non C est le bailleur qui doit saisir le tribunal donné par le bailleur s il veut faire valider le congé Demande de délais pour partir Non Ordonnance de référé Assignation en référé (avant jugement d expulsion) (1) En théorie, il est également possible de saisir le tribunal par déclaration au greffe ; à notre avis, une assignation, formalisée par un huissier, est préférable. (2) Au moment du renouvellement : oui; en cours de bail : non Marie-Odile Thiry-Duarte VII