Notre étude sur les attentes des Belges francophones en matière d immobilier montre que la maison et particulièrement à la campagne est le type d habitat recherché en premier lieu. On recherche plutôt un logement neuf ou qui vient d être rénové. Rénover soit même attire moins les francophones. Le calme dans lequel se situe le logement est le critère principal pour choisir son habitation. Les services à proximité du logement ne sont pas des critères essentiels lors du choix pour le plus grand nombre. Les budgets estimés pour une location sont largement inférieurs aux budgets réels du marché, ce qui n est pas le cas pour un achat. Les agences immobilières n attirent pas le public francophone, elles sont loin d être systématiquement envisagées lors de l achat d un bien et leur valeur ajoutée n est pas identifiée. 1. Introduction L objectif de cette étude est d analyser le secteur de l immobilier auprès des francophones en Belgique, de voir quelles sont leurs attentes, quel est leur rêve de projet, quelle image ils ont des agents immobiliers. Cette étude a été réalisée entre le 12 et le 15 mai 2015. L échantillon est composé de 500 répondants, avec une marge d erreur maximum de 4.4%. 2. L habitation idéale La première partie de notre étude portait sur les rêves des francophones en matière d habitation. Nous leur avons demandé quel serait leur choix s ils devaient rechercher un nouveau logement aujourd hui. Envisageraient-ils un achat, un appartement en ville, une maison? 2.1. Type d habitation souhaité «Souhaiteriez-vous une maison ou un appartement?» Total < 35 ans 35-55 ans > 55 ans Bruxelles Wallonie une maison 75% 80% 82% 66% 47% 82% un appartement 25% 20% 18% 34% 53% 18% Incidence 2015 Rue Arthur Hardy 7 1300 Limal www.incidence.be info@incidence.be 010/41.34.16
La maison reste le rêve de la majorité des francophones (75% préfèrent une maison à un appartement) et particulièrement des wallons (82%). Les Bruxellois préfèrent, logiquement, envisager un appartement à une maison pour 53% d entre eux. Il est également intéressant de noter que l attrait pour l appartement augmente avec l âge. Les plus de 55 ans sont largement plus nombreux à envisager de déménager pour un appartement que les plus jeunes. 2.2. Emplacement du logement «Dans quel type de milieu serait situé ce logement?» Total < 35 ans 35-55 ans > 55 ans Bruxelles Wallonie plutôt un logement à la campagne 48% 47% 50% 47% 20% 55% plutôt un logement en centre urbain 29% 36% 22% 28% 59% 21% plutôt un logement en banlieue 23% 17% 28% 25% 22% 23% La vie en campagne fait toujours rêver près de la moitié des francophones. Les plus jeunes témoignent malgré tout un intérêt pour le centre urbain. 60% des Bruxellois n envisagent pas de quitter le centre urbain de la capitale ; il est toutefois intéressant de noter qu un Bruxellois sur 5 préférerait un logement à la campagne. 2.3. Type d acquisition «S agirait-il d un achat ou d une location?» Total < 35 ans 35-55 ans > 55 ans Bruxelles Wallonie un achat 72% 67% 81% 69% 66% 74% une location 28% 33% 19% 31% 34% 26% La brique dans le ventre des Belges se confirme encore une fois ici avec 72% des Belges qui, s ils devaient déménager aujourd hui, privilégieraient un achat. Ce souhait d achat se retrouve davantage chez les 35 55 ans qui sont même 81% à envisager l achat. C est à Bruxelles que la tendance à la location est la plus marquée (34% envisageraient une location contre 26% des Wallons). Page 2 sur 8
Veulent acheter Veulent louer un logement qui vient d être rénové 40% 61% une construction neuve 43% 29% un logement que vous devez rénover 17% 10% L acquisition envisagée influence le type de logement que l on va rechercher : Les candidats acheteurs vont rechercher prioritairement une construction neuve (43%) ou un logement qui vient d être rénové (40%) Les candidats locataires recherchent un logement qui vient d être rénové avant tout (61%) et très peu sont prêts à rénover eux-mêmes un logement en location (10%) On l a vu, l achat est clairement dominant par rapport à la location (72% des répondants souhaitent faire un achat contre 28% pour la location). On observe par contre une grande différence selon le type de logement envisagé : Pour les maisons, 8 fois sur 10 on va préférer l achat Pour les appartements, on n envisage l achat que dans la moitié des cas On est donc clairement dans une logique différente dans la perception de son logement. 2.4. Les budgets «Quel serait le loyer maximum par mois (hors charges privatives) que vous seriez prêt à payer?» Total Recherchent un appartement Recherchent une maison Habitent Bruxelles Habitent en Wallonie Moins de 300.- 2% 2% 1% 0% 2% Entre 300 et 400.- 25% 30% 21% 23% 26% Entre 401 et 500.- 29% 25% 33% 17% 33% Entre 501 et 600.- 20% 16% 24% 23% 19% Entre 601 et 700.- 11% 14% 7% 7% 12% Entre 701 et 800.- 6% 7% 4% 17% 2% Plus de 800.- 5% 5% 4% 10% 3% NSP 2% 4% 3% 2% Que l on recherche à louer une maison ou un appartement, le budget est similaire, le loyer moyen recherché est de 530 euros et aucun répondant n envisage un loyer supérieur à 1.000.-. Ce sont les Bruxellois qui envisagent le loyer le plus élevé (600.- contre 510.- pour les Wallons). Les montants annoncés sont clairement en-dessous de la réalité du marché. En effet, si on compare à la réalité des loyers moyens, seuls 4% des Belges pourraient envisager de louer une maison à plus de Page 3 sur 8
800.- (le loyer moyen pour une maison est de 1.351.- ) et 5% un appartement, nous sommes donc loin de la réalité des locations (840.- pour un appartement). Ce résultat témoignerait-il d un souhait de diminuer les coûts de la part des futurs locataires et présagerait-il d un maintien de la tendance à la baisse des loyers? Plus d un quart des Bruxellois sont prêts à envisager un loyer de plus de 700.- contre seulement 5% des Wallons qui recherchent plutôt des loyers de 500.- maximum. «Quel serait le prix maximum que vous seriez prêt à mettre pour l achat de ce bien (hors frais)» Total Recherchent un appartement Recherchent une maison Habitent Bruxelles Habitent en Wallonie Moins de 100.000.- 7% 7% 7% 7% 7% Entre 100.000 et 150.000.- 26% 35% 24% 19% 27% Entre 150.001 et 200.000.- 28% 24% 29% 18% 30% Entre 200.001 et 250.000.- 15% 11% 16% 12% 16% Entre 250.001 et 300.000.- 9% 6% 10% 14% 8% Entre 300.001 et 400.000.- 6% 6% 6% 11% 5% Entre 400.001 et 500.000.- 3% 6% 3% 11% 2% Plus de 500.000.- 1% 4% 1% 7% 0% NSP 4% 2% 5% 2% 5% Pour l achat, le budget moyen (hors frais d agence) serait de 213.431.-, il serait légèrement supérieur pour un appartement (227.170.- ) que pour une maison (210.553.- ). L acheteur potentiel est prêt à dépenser 17% de plus pour un logement dans un centre urbain qu un logement à la campagne (respectivement 236.200.- et 201.715.- ). La différence est également très marquée entre les Bruxellois et les Wallons : Les Bruxellois envisagent un achat à 284.300.- et les Wallons envisagent un budget de 197.550.-. 7% des Bruxellois envisagent un logement à plus de 500.000.-, c est impensable pour les Wallons. 64% des Wallons n envisagent pas de dépasser 200.000.- pour leur logement, contre 44% des Bruxellois. Nous sommes ici par contre plus proches de la réalité. Si on compare aux chiffres officiels, le prix moyen d un achat de maison à Bruxelles et en Wallonie est de 198.317.-. 57% des francophones envisagent de dépenser ce montant ou un montant supérieur. Pour un appartement, le prix moyen est de 200.083.- et 65% pourraient dépenser ce montant ou un montant supérieur. Page 4 sur 8
3. Les critères de choix d un nouveau logement Nous nous sommes ensuite intéressés aux éléments qui influencent la décision pour tel ou tel logement. Pour ce faire, nous avons calculé un indice basé sur l intérêt de différents critères lors du choix du logement. «Pourriez-vous indiquer si l élément suivant est important ou non dans le choix de votre futur logement?» Total Recherchent un appart. Recherchent une maison Souhaitent louer Souhaitent acheter Habitent Bruxelles Habitent en Wallonie Le calme du quartier 76% 66% 80% 66% 81% 67% 79% L emplacement 69% 66% 70% 52% 75% 72% 68% L'aménagement de l espace intérieur 63% 60% 64% 56% 67% 69% 62% L accessibilité 63% 66% 62% 60% 64% 67% 62% La superficie du logement 54% 49% 55% 34% 60% 58% 53% Les facilités de parking 53% 51% 54% 28% 63% 40% 56% La présence d un jardin 48% 0% 67% 28% 55% 27% 53% Le certificat PEB 47% 46% 47% 45% 49% 45% 48% Les commerces à proximité 47% 62% 42% 53% 44% 46% 47% La présence d une terrasse 43% 52% 41% 30% 48% 41% 44% Le nombre de chambres 38% 30% 40% 6% 50% 37% 38% Le caractère «clé sur porte»(pas de travaux nécessaires) Les services à proximité (école, santé, ) 37% 63% 29% 42% 35% 34% 38% 36% 38% 35% 30% 38% 28% 38% L esthétisme extérieur du logement 34% 27% 37% 20% 41% 23% 38% D une manière générale, le quartier du logement est le critère le plus important dans le choix du logement. Cette notion est reprise dans les critères suivants : o Calme du quartier o Emplacement du logement o Accessibilité Il est intéressant de noter que les services à proximité ou les commerces ne sont par contre pas les arguments les plus importants dans le choix d un nouveau logement. L aménagement de l espace intérieur est également le 3ème critère important dans la décision. Page 5 sur 8
On observe de grandes différences selon la méthode d acquisition envisagée. En effet, d une manière générale, les candidats locataires sont moins exigeants que les candidats acheteurs : L emplacement est significativement plus important lorsqu on recherche un achat plutôt qu une location Le parking est très important lors de l achat et peu lors d une location La superficie du logement est importante lors d un achat, moins lors d une location Les acheteurs potentiels seront sensibles au nombre de chambres, les locataires pas du tout L esthétisme extérieur du logement, comme la présence d une terrasse, intéresse le futur propriétaire et non le locataire. La présence d un jardin est très importante lorsque l on recherche une maison, ce ne l est absolument pas lorsqu un appartement est envisagé. Dans ce deuxième cas de figure on va se concentrer plutôt sur les commerces à proximité et le fait de ne pas devoir réaliser de travaux La grande différence entre la recherche d un Wallon et d un Bruxellois tient dans l importance accordée au parking. Si les facilités de parking sont essentielles pour les Wallons, elles sont moins importantes pour les Bruxellois. 4. Que penser des agents immobiliers Pour terminer ce tour d horizon du marché immobilier, nous nous sommes intéressés aux principaux acteurs de ce marché, à savoir les agents immobiliers. «Pourriez-vous indiquer si vous feriez appel à une agence immobilière?» Total très certainement 7% probablement 32% probablement pas 20% certainement pas 10% je ne sais pas 31% On peut résumer ce graphique en affirmant qu un tiers envisage de travailler avec une agence, un tiers non et un tiers n a pas fait de choix. Il n y a par contre pas de différence significative mesurée selon le type de logement, d acquisition ou de région envisagées. Page 6 sur 8
«Pour quelles raisons?» Plutôt agence Plutôt pas d'agence c'est plus simple 37% 1% coût final plus élevé (commission, surestimation...) 40% je préfère chercher moi-même 1% 22% plus grande offre 16% 1% c'est une garantie en plus 14% pas de valeur ajoutée 1% 18% mauvaise image des agences 1% 15% pour les conseils donnés 9% ce sont des professionnels 9% plus rapide 9% pré-sélection réalisée par l'agence 6% expérience antérieure 1% 4% exigences demandées trop strictes 4% pour négocier 1% 2% je ne sais pas 9% 13% On va travailler avec une agence immobilière car c est plus simple, il y a une plus grande offre (l idée étant que certains biens ne sont disponibles que par agence), on a le sentiment d avoir une garantie supplémentaire lors de l achat On ne va pas travailler avec une agence car le prix final va être plus cher (commission d agence, sentiment que les agents surestiment les biens pour augmenter leurs commissions ), il y a une volonté de réaliser les recherches soi-même, la valeur ajoutée des agences n est pas identifiée et la profession ne jouit pas nécessairement d une bonne image auprès de tous. Page 7 sur 8
7. Conclusions S il ne fallait retenir que quelques informations : 75% des francophones rêvent plus d une maison que d un appartement, forcément c est à Bruxelles que cette tendance est la moins marquée, Pour près de la moitié des francophones, le logement serait situé à la campagne, ici aussi les Bruxellois se distinguent en privilégiant le centre urbain, L achat est largement privilégié à la location : o particulièrement en Wallonie et chez les 35 55 ans, o il y a de grosses différences selon le type de logement, l appartement est plutôt loué et la maison achetée. Les francophones sous-estiment clairement le marché de la vente et ne semblent pas prêts à dépenser les budgets actuels du marché. Le quartier et plus particulièrement le calme de celui-ci sont les principaux critères de choix d un nouveau logement. Les agents immobiliers ne parviennent pas à convaincre la majorité des francophones de leur réelle utilité et dès lors ne sont pas réellement envisagées comme une aide à la vente ou l acquisition par un tiers des francophones. Incidence en bref Incidence est un bureau d études de marché wallon qui analyse notamment l impact des médias et des événements sur la perception et le comportement des gens. Merci de référencer le bureau d études si vous deviez évoquer l un ou l autre de ces résultats à travers vos articles (notre logo se trouve également en pièce jointe de ce mail). Pour tout renseignement complémentaire sur cette étude ou d autres mesures qu Incidence pourrait réaliser pour vous, n hésitez pas à contacter Geoffroy Comhaire au 010/413.416 ou au 0475/766.763. Adresse mail : gcomhaire@incidence.be. Page 8 sur 8