COMMUNE D'IXELLES - GEMEENTE ELSENE COMMISSION DE CONCERTATION DU MERCREDI 28 OCTOBRE 2013 - SEANCE N 381 OVERLEGCOMMISSIE VAN WOENSDAG 28 OKTOBER 2013 - ZITTING N R 381 PRESENTS - AANWEZIG : Membres avec droit de vote - Leden met stemrecht : COMMUNE D'IXELLES - GEMEENTE ELSENE : Mme N. GILSON, Présidente M. F. LETENRE A.A.T.L.-D.U. - B.R.O.H.-D.S. : M. M. BRIARD A.A.T.L.-D.M.S. - B.R.O.H.-D.M.L. : Mme M. KREUTZ S.D.R.B. - G.O.M.B. : Mme V. DECHAMPS Secrétariat - Secretariaat : M. F. LETENRE, Secrétaire *****
ORDRE DU JOUR AGENDA : 1 er objet: Rue Kerckx 50 - permis d'urbanisme - 2013/211-185/50 (FF/PC) 9:00 - démolir un immeuble et des boxes de garage, abattre 5 arbres, construire un immeuble de 12 appartements avec un parking de 12 emplacements
1er objet : Rue Kerckx 50 - permis d'urbanisme - 2013/211-185/50 (FF/PC) 9:00 - démolir un immeuble et des boxes de garage, abattre 5 arbres, construire un immeuble de 12 appartements avec un parking de 12 emplacements Demandeur : CAPITAL CONSTRUCT S.A. c/o Monsieur HANSEN PRAS : zone d'habitation, zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement PPAS : / Motif de la procédure : - application de la prescription particulière 21. du PRAS (modification visible depuis les espaces publics) - application de la prescription générale 0.12. du PRAS (modification (totale ou partielle) de l'utilisation ou de la destination d'un logement ou démolition d'un logement) - dérogation à l'art.6 du titre I du RRU (toiture - hauteur) - dérogation à l'art.10 du titre I du RRU (éléments en saillie sur la façade - plus de 12 cm sur les 2,5 premiers mètres ou + de 1m au-delà) - application de la prescription particulière 2.5.2 du PRAS (modifications des caractéristiques urbanistiques des constructions) - dossier reporté par la Commission de concertation du 25 septembre 2013 Enquête publique : du 26 août au 9 septembre 2013 Réactions: 15 AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION : SEANCE 28 OCTOBRE 2013 / DELIBERATION DU 28 OCTOBRE 2013 LA COMMISSION, composée de : deux représentants de la Commune, un représentant de la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (S.D.R.B.), un représentant de la Direction de l'urbanisme du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale (A.A.T.L.-D.U.), un représentant de la Direction des Monuments et Sites du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale (A.A.T.L.-D.M.S.), DECIDE à la majorité [par 1 voix pour, 2 voix contre et 2 abstentions] d'émettre l'avis suivant : - attendu que la demande tend à démolir une maison unifamiliale et trois garages annexes, abattre 5 arbres à hautes tiges et construire un immeuble à appartements comportant 12 logements et un parking de 12 emplacements; - attendu que 15 lettres de réclamation ont été introduites au cours de l'enquête publique; - que les réclamations et les observations émises en séance de la Commission portent principalement sur : - l'opposition des riverains quant au principe de démolition de l'immeuble et des boxes de garage, à l'abattage de 5 arbres et à la construction de tout nouvel immeuble; - le regret d'organiser en même temps l'enquête publique pour le contrat de quartier et la construction de l'immeuble qui, en outre, s'est déroulée en partie pendant des vacances scolaires, que les deux dossiers auraient du être traités séparément afin de pouvoir les distinguer et que cette demande balaie les objectifs du futur contrat de quartier - le fait que cette zone devrait être classée en zone verte et non en zone constructible; - le souhait de voir la Commission de concertation solliciter un nouvel avis de la Commission Royale des Monuments et des Sites; - le fait que la construction ne respecte pas la condition énoncée au 2.5.2 du Plan Régional d'affectation du Sol à savoir que les caractéristiques urbanistiques des constructions et installations s'accordent à celles du cadre urbain environnant, qu'en l'espèce, le projet porte atteinte non seulement à l'harmonie d'un quartier, le bâtiment prévu étant d'une "laideur totale" mais aussi aux qualités esthétique et paysagère du site; - le fait que l'immeuble existant, construit au début du XXe siècle pastichait déjà les colombages mais que cette maison avait un côté pittoresque, le nouvel immeuble serait un pastiche de pastiche et que les motivations relatives au "souvenir de la maison pittoresque" par la construction des bow-windows ou au fait que la succession de 5 bowwindows tiendrait compte du rythme parcellaire à dominante verticale ne sont pas sérieuses, vu que pour ce dernier point, sauf pour une façade, aucun immeuble ne comporte de bow-window; sur le fait que ces éléments dérogent à l'article 10 du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme sur les éléments en saillie sur la façade; - sur la hauteur excessive du projet par rapport à la hauteur moyenne de référence (un étage de trop) et sur le fait que le projet ne respecte pas la pente de la rue; - sur le fait que l'affiche d'enquête ne mentionne pas l'article 0.6 du Plan Régional d'affectation du Sol alors que le projet s'en écarte car cette zone boisée valorise aujourd'hui le viaduc et la vue sur l'ouvrage historique, - sur le fait que les arbres replantés ne sont pas adéquats au site, les pins noirs, même si ceux-ci sont souvent utilisés pour stabiliser un terrain en pente, mesureront 25 à 35 m et formeront non seulement un écran bouchant vue et
lumière pour les propriétés de la rue Wéry mais aussi risquent à long terme de déstabiliser les murs mitoyens par un réseau racinaire descendant; que les plantations proposées ne remplaceront pas les arbres abattus; - sur l'impact du projet sur la faune, la flore et la biodiversité du site; - sur les craintes de dégradations du système racinaire des arbres préservés dues au chantier; - sur le fait que la construction qui ne s'étend pas jusqu'au mur mitoyen, permettra un accès aisé à l'intérieur d'îlot; - sur les vis-à-vis extrêmement gênants et la perte de luminosité que vont créer l'immeuble projeté et ses terrasses pour les immeubles de la rue Wéry; - sur les incidences du projet sur la nappe phréatique par le pompage des eaux nécessaire au creusement des fondations de l'immeuble projeté, sur le risque de mouvement de terrain, et d'affaissement des fondations des maisons avoisinantes, sachant que les maisons du bas de la rue Kerckx et une partie de la rue Gray ne pouvaient avoir de cave du fait de la hauteur des eaux souterraines; - attendu que la Commission de concertation du 25 septembre 2013 a reporté son avis, sollicitant l'avis de la Commission Royale des Monuments et des Sites; - attendu que la Commission Royale des Monuments et des Sites a, en sa séance du 23 octobre 2013, émis un avis défavorable sur la demande, indiquant qu'elle ne pouvait souscrire à ce projet qui fait disparaître un contexte qualitatif au profit d'un nouvel aménagement des lieux très peu satisfaisant sur le plan urbanistique, qu elle demande dès lors de revoir complètement le projet en proposant un immeuble de logement plus modeste qui s'intègre adéquatement dans le tissu urbain existant et qui permette de préserver des zones végétales suffisantes et d'offrir des logements de qualité; - vu le refus de permis n 2009/415, en date du 19 novembre 2010, de démolir une maison unifamiliale et trois garages annexes, abattre 8 arbres à hautes tiges et construire un immeuble à appartements comportant 17 logements et un parking de 9 emplacements; - considérant que le projet prévoit la démolition d une maison unifamiliale et trois garages annexes, l abattage de 5 arbres à hautes tiges et la construction d un immeuble à appartements comportant 12 logements et un parking de 12 emplacements ; - considérant que le projet s inscrit dans le bas de la rue Kerckx, à proximité du pont de l avenue de la Couronne ; - considérant qu une demande de classement du pont a été sollicitée par la Commission Royale des Monuments et des Sites ; - considérant l importance urbanistique du lieu et le souci de conserver et de valoriser les perspectives visuelles ; - considérant l intérêt paysager indéniable de l ensemble de la rue Gray, le pont de l avenue de la Couronne et ses talus boisés; - considérant que dans l étude du contrat de quartier pour la revitalisation du quartier Maelbeek (2014-2017), les ponts apparaissent comme des éléments identitaires du quartier et que cette zone doit être étudiée afin d en préserver le caractère vert des espaces situés au pied de ces ouvrages d art ; - que l intérêt patrimonial de la maison existante n est pas établi de manière manifeste, mais bien l intérêt paysager de l ensemble que constituent la rue Gray, le pont de l avenue de la Couronne et ses talus boisés, auquel la maison participe ; - que le projet doit prévoir un recul suffisant pour garder une qualité paysagère aux abords du pont et prévoir un langage architectural plus intégré, prévoyant une façade latérale de qualité ; - considérant que le projet comporte un développé trop imposant et des interventions lourdes au niveau du talus et portera atteinte aux qualités paysagères du lieu ; - considérant que le langage architectural (pignons, oriels, ) ainsi que les matériaux (gabions, ) mis en œuvre sont en rupture avec le contexte urbanistique environnant ; AVIS DEFAVORABLE de la Commission. ***** AVIS MINORITAIRES ET ABSTENTIONS : La Direction de l Urbanisme du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, - attendu que la demande tend à démolir une maison unifamiliale et trois garages annexes, abattre 5 arbres à hautes tiges et construire un immeuble à appartements comportant 12 logements et un parking de 12 emplacements; - attendu que 15 lettres de réclamation ont été introduites au cours de l'enquête publique; - que les réclamations et les observations émises en séance de la Commission portent principalement sur : - l'opposition des riverains quant au principe de démolition de l'immeuble et des boxes de garage, à l'abattage de 5 arbres et à la construction de tout nouvel immeuble; - le regret d'organiser en même temps l'enquête publique pour le contrat de quartier et la construction de l'immeuble qui, en outre, s'est déroulée en partie pendant des vacances scolaires, que les deux dossiers auraient du être traités séparément afin de pouvoir les distinguer et que cette demande balaie les objectifs du futur contrat de quartier - le fait que cette zone devrait être classée en zone verte et non en zone constructible; - le souhait de voir la Commission de concertation solliciter un nouvel avis de la Commission Royale des Monuments et des Sites;
- le fait que la construction ne respecte pas la condition énoncée au 2.5.2 du Plan Régional d'affectation du Sol à savoir que les caractéristiques urbanistiques des constructions et installations s'accordent à celles du cadre urbain environnant, qu'en l'espèce, le projet porte atteinte non seulement à l'harmonie d'un quartier, le bâtiment prévu étant d'une "laideur totale" mais aussi aux qualités esthétique et paysagère du site; - le fait que l'immeuble existant, construit au début du XXe siècle pastichait déjà les colombages mais que cette maison avait un côté pittoresque, le nouvel immeuble serait un pastiche de pastiche et que les motivations relatives au "souvenir de la maison pittoresque" par la construction des bow-windows ou au fait que la succession de 5 bowwindows tiendrait compte du rythme parcellaire à dominante verticale ne sont pas sérieuses, vu que pour ce dernier point, sauf pour une façade, aucun immeuble ne comporte de bow-window; sur le fait que ces éléments dérogent à l'article 10 du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme sur les éléments en saillie sur la façade; - sur la hauteur excessive du projet par rapport à la hauteur moyenne de référence (un étage de trop) et sur le fait que le projet ne respecte pas la pente de la rue; - sur le fait que l'affiche d'enquête ne mentionne pas l'article 0.6 du Plan Régional d'affectation du Sol alors que le projet s'en écarte car cette zone boisée valorise aujourd'hui le viaduc et la vue sur l'ouvrage historique, - sur le fait que les arbres replantés ne sont pas adéquats au site, les pins noirs, même si ceux-ci sont souvent utilisés pour stabiliser un terrain en pente, mesureront 25 à 35 m et formeront non seulement un écran bouchant vue et lumière pour les propriétés de la rue Wéry mais aussi risquent à long terme de déstabiliser les murs mitoyens par un réseau racinaire descendant; que les plantations proposées ne remplaceront pas les arbres abattus; - sur l'impact du projet sur la faune, la flore et la biodiversité du site; - sur les craintes de dégradations du système racinaire des arbres préservés dues au chantier; - sur le fait que la construction qui ne s'étend pas jusqu'au mur mitoyen, permettra un accès aisé à l'intérieur d'îlot; - sur les vis-à-vis extrêmement gênants et la perte de luminosité que vont créer l'immeuble projeté et ses terrasses pour les immeubles de la rue Wéry; - sur les incidences du projet sur la nappe phréatique par le pompage des eaux nécessaire au creusement des fondations de l'immeuble projeté, sur le risque de mouvement de terrain, et d'affaissement des fondations des maisons avoisinantes, sachant que les maisons du bas de la rue Kerckx et une partie de la rue Gray ne pouvaient avoir de cave du fait de la hauteur des eaux souterraines; - attendu que la Commission de concertation du 25 septembre 2013 a reporté son avis, sollicitant l'avis de la Commission Royale des Monuments et des Sites; - attendu que la Commission Royale des Monuments et des Sites a, en sa séance du 23 octobre 2013, émis un avis défavorable sur la demande, indiquant qu'elle ne pouvait souscrire à ce projet qui fait disparaître un contexte qualitatif au profit d'un nouvel aménagement des lieux très peu satisfaisant sur le plan urbanistique, qu elle demande dès lors de revoir complètement le projet en proposant un immeuble de logement plus modeste qui s'intègre adéquatement dans le tissu urbain existant et qui permette de préserver des zones végétales suffisantes et d'offrir des logements de qualité; - vu le refus de permis n 2009/415, en date du 19 novembre 2010, de démolir une maison unifamiliale et trois garages annexes, abattre 8 arbres à hautes tiges et construire un immeuble à appartements comportant 17 logements et un parking de 9 emplacements; - considérant que les parcelles faisant l'objet de la demande sont situées dans le bas de la rue Kerckx, à proximité du pont de l'avenue de la Couronne; - que la largeur cumulée de ces parcelles à l'alignement est de 33,09 m entre axes mitoyens; - que cette voirie est en pente et que la différence de niveau à l'alignement entre le point haut (du côté gauche) et le point bas (du côté droit) est de 2,53 m; - que le terrain est également en pente ascendante vers la rue Wéry située à l'arrière et que la différence de niveau entre le point haut du terrain (le fond de parcelle, côté mitoyen droit) et le point bas (à l'alignement, côté mitoyen droit) est d'environ 7,50 m; - considérant que les parcelles voisines situées du côté gauche sont occupées par des immeubles mitoyens; - que la parcelle voisine de droite, également en pente, est située contre le pont de l'avenue de la Couronne surplombant la rue Gray et constitue le jardin de l'hôtel de maître de l'avenue de la Couronne, n 25; - considérant que la présente demande prévoit la démolition d'une maison unifamiliale de trois niveaux totalisant 241 m² de logement; - que le rez-de-chaussée comporte trois garages ainsi que l'accès aux étages de la maison unifamiliale; - que cet immeuble comporte deux étages dont un partiellement situé en toiture; - que la toiture est implantée perpendiculairement par rapport à l'alignement et que l'immeuble présente dès lors une façade-pignon à l'alignement; - vu le permis de bâtir n 192 de 1921 autorisant la construction d'un bâtiment à usage de trois remises pour voitures à front de la rue Kerckx, en annexe d'une propriété sise rue Wéry 38; - vu le permis de bâtir n 25 de 1923 autorisant la surélévation d'une des remises par la construction d'une maison; - vu le permis de bâtir n 5 de 1926 autorisant la construction d'une annexe à la maison d'habitation; - considérant que, dans son avis du 21 avril 2010, relatif à la demande précédente, la Commission Royale des Monuments et des Sites a suggéré de conserver cette petite maison pittoresque en précisant qu'elle n'était pas dénuée de qualité; - que cette maison offre des façades à décor de colombages, qu'elle est en bon état et a conservé ses menuiseries d'origine (châssis à petit bois et caisses à volets); - que cet immeuble n'est ni classé, ni inscrit sur la liste de sauvegarde; - que l'intérêt patrimonial de l'immeuble en tant que tel n'est pas établi de manière manifeste, mais bien l'intérêt paysager de l'ensemble que constituent la rue Gray, le pont de l'avenue de la Couronne et ses talus boisés, auquel cette maison participe;
- que la démolition de cet immeuble n'avait pas été remise en compte dans le refus de permis précédent; - qu'en effet, la demande précédente prévoyait, après abattage de 8 arbres à haute tige et démolition de la maison, la construction d'un immeuble de cinq niveaux totalisant 1.321 m² de logement (17 logements) et 350 m² de parcage, de locaux techniques et de rangement en sous-sol et se composait de deux bâtiments avec chacun leur accès indépendant, construits sur un garage d'un seul tenant; - considérant que la présente demande prévoit la construction d'un immeuble ne présentant qu'une seule entrée mais composé de deux parties dont la hauteur varie de deux à trois étages sur rez-de-chaussée surmontés de toitures à versants, totalisant 1.012 m² de logement et 567 m² de parcage, de locaux techniques et de caves répartis sur deux niveaux (sous-sol et rez-de-chaussée semi enterré); - que, compte tenu de la dénivellation de la rue et de la parcelle, le rez-de-chaussée est enterré à l'arrière et sera à usage principalement de quatre parking, des locaux communs, des caves individuelles pour les logements de l'entrée de l'immeuble et d'un flat; - qu'un second parking de 8 emplacements, accessible depuis le point bas de la rue (côté droit de la parcelle), est créé en sous-sol; - considérant que le système constructif choisi propose de construire l'immeuble contre une paroi de pieux tangents, avec pose de tirants d'ancrage définitifs; - que des essais de sol, l'auteur de projet déclare que le niveau de la nappe est en dessous du futur niveau en sous-sol du projet; - que la demande est conforme à l'article 13, alinéas 1 et 2, du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme relatif au maintien d'une surface perméable en ce que la superficie imperméable est inférieure à 50 % de la surface de la zone de cours et jardins; - considérant que l'abattage de cinq merisiers situés à l'alignement est inévitable pour la construction de l'immeuble; que le projet prévoit la préservation d'un érable sycomore et de deux frênes communs sur les huit arbres à hautes tiges existants sur le terrain; - que le projet prévoit la plantation de trois pins noirs d'autriche et de 9 plans de bambous en fond de parcelle; - que le projet ne répond pas suffisamment à l'article 0.6 des prescriptions générales du Plan Régional d'affectation du Sol relatif à l'amélioration des qualités végétales et paysagères des intérieurs d'îlot, ni à l'article 12 du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme relatif au développement de la flore d'un point de vue qualitatif et quantitatif dans la zone de cours et jardins; - qu'il y a lieu de diversifier le type de plantation en prévoyant par exemple la plantation de robinier ou de charmes fastigiés ainsi que des massifs arbustifs; - qu'en outre afin de préserver la visibilité du talus, il y a lieu de ne pas placer de muret en gabion à l'alignement mais de prévoir une grille suffisamment haute pour éviter toute intrusion sur le site; - considérant que le gabarit de l'immeuble est conforme à l'article 4, 1 er, 1 et 2, b, du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme relatif à la profondeur de construction; - qu'au rez-de-chaussée, l'immeuble s'aligne à la profondeur de l'immeuble voisin de gauche et forme un arc de cercle dont la partie la plus profonde est de 14,20 m de l'alignement; - qu'à partir du premier étage, la partie du projet située du côté gauche de la parcelle ne dépasse par la profondeur de la construction voisine de gauche (9,95 m) ce sur une largeur de 6 m; - qu'au-delà, elle s'avance d'avantage en intérieur d'îlot (de 10,95 m sur une largeur de 5 m et de 11,95 m en partie centrale sur 4 m) pour ensuite se réduire progressivement (5,50 m), sans cependant dépasser une profondeur égale aux trois-quarts de la profondeur du terrain, mesurée dans l'axe médian du terrain (soit 14,93 m); - qu'en façade arrière, le projet prévoit l'ajout de terrasses en saillie d'1 m qui seront composées d'une structure en aluminium et planchers bois conforme aux dispositions du Règlement Régional d'urbanisme; - que la demande précédente prévoyait une profondeur variant de 9,95 m à 13,99 m et la construction de l'immeuble jusqu'au mur mitoyen droit; - que les balcons aménagés à l'extrémité gauche ne sont pas conformes aux dispositions du Code civil en ce qui concerne les vues sur la propriété voisine de gauche; - qu'en outre, l'immeuble voisin présente une annexe s'étendant en intérieur d'îlot et qui présente des baies de fenêtres orientées vers le projet; - que ces balcons sont de nature à créer des vis-à-vis gênants vers l'immeuble voisin; - qu'il y a lieu de rendre ceux-ci conformes à ces dispositions sans prévoir de rehausse de mur mitoyen; - qu'à défaut, il y a lieu de ne pas aménager de terrasses à proximité de la limite mitoyenne gauche; - considérant qu'en l'absence de constructions voisines, la hauteur de la façade avant est, suivant l'article 5, 1 er, du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme, déterminées en fonction de celle des deux constructions les plus proches, situées chacune de part et d'autre du terrain considéré dans la même rue, ou, à défaut, sur le pourtour du même îlot; - qu'en l'espèce, l'immeuble voisin de gauche, de deux étages sur rez-de-chaussée rehaussé d'une toiture à la Mansart, fait office de référence de ce côté et présente une hauteur de façade en mitoyenneté de 11,50 m; - qu'aucune construction n'est par contre présente du côté droit avant le pont de l'avenue de la Couronne; - que le premier immeuble du côté droit de la parcelle sur le pourtour de l'îlot, avenue de la Couronne (n 25), présente un étage sur rez-de-chaussée rehaussé d'une toiture à la Mansart et est situé beaucoup plus haut, en surplomb de la rue Kerckx;
- que, compte tenu de la très forte dénivellation du terrain, il ne peut être tenu compte de l'immeuble de l'avenue de la Couronne et qu'il y a dès lors lieu de prendre en compte la hauteur moyenne des autres constructions de la rue, en application de l'article 5, 1 er, alinéa 3, du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme; - considérant que les deux immeubles situés à gauche du projet présentent deux étages sur rez-de-chaussée rehaussés d'une toiture à la Mansart; - que l'immeuble suivant présente deux étages sur rez-de-chaussée avec toiture plate; - que les immeubles suivants constituent l'arrière des immeubles de la rue Wéry; - que la majorité des immeubles de cet îlot, bordé par l'avenue de la Couronne et les rues Wéry, Kerckx et Gray, présente deux étages sur un rez-de-chaussée ou un bel étage, rehaussés d'une toiture à versants ou à la Mansart (soit quatre niveaux au total); - que les trois immeubles situés juste en face du projet, rue Kerckx, présentent un gabarit général de trois niveaux (R+2; R+1+M; R+2+T); - que les immeubles de la rue Gray situés également en face du projet, sur l'autre versant de vallée, présentent deux étages sur rez-de-chaussée rehaussés d'une toiture à la Mansart; - considérant qu'après construction, celui-ci présentera une hauteur de deux à trois niveaux sur rez-de-chaussée, rehaussés de toitures à versants; - que le volume projeté s'aligne, côté rue, au profil de toiture de l'immeuble de gauche, sur une largeur de 11,40 m; qu'au delà, le faîte et la hauteur sous corniche sont abaissés de 2,19 m et 2,58 m, sur une largeur de 8,80 m, la hauteur de faîte étant réduite d'1 m sur la dernière travée; - que les toitures sont composées de toitures à la Mansart dont les raccords sont composés de pan de toiture (croupes); - considérant que ces toitures sont conformes aux dispositions de l'article 89 du Règlement Général sur les Bâtisses de la Commune d'ixelles et tend au respect de l'article 6 du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme; - considérant que côté rue, l'immeuble déroge à l'article 6 1 er, 2 alinéa 7 du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme en ce que le niveau sous corniche du volume de gauche est aligné à celui du bâtiment voisin de gauche alors qu'il devrait être plus bas pour tenir compte des différences de hauteur résultant du dénivelé du sol; - qu'à l'arrière, le profil de la toiture projetée dépasse ponctuellement de 1 m le profil de l'immeuble voisin; - que le projet tient mieux compte de la déclivité importante de la rue Kerckx mais que compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de marquer dans le gabarit de toiture la différence correspondant au dénivelé et d'assurer ainsi un raccord harmonieux entre les différents immeubles; - considérant que la construction est éloignée de la limite mitoyenne de 7 m à front de rue et de 4,30 m à une profondeur de 5,50 m; - que la limite de parcelle est en angle aigu à partir de la voirie; - que la demande précédente prévoyait la construction jusqu'à la limite mitoyenne et que, compte tenu de la configuration des lieux et, notamment, la proximité du pont de l'avenue de la Couronne et l'important dénivelé du talus, il apparaissait difficile de construire sur toute la largeur des parcelles jusqu'au pont de l'avenue de la Couronne et que le projet, de par la construction jusqu'à la limite mitoyenne, ne fait que reporter la question du traitement de la limite de l'îlot; - qu'il convenait de garantir l'ensemble paysager que constitue la rue Gray, le pont de l'avenue de la Couronne et les deux versants boisés; - que la façade latérale ainsi obtenue est cependant fortement aveugle; - que le traitement de cette face latérale en véritable façade permettrait une meilleure intégration du bâtiment dans son environnement emblématique; - considérant que le projet prévoit en façade avant la construction de bow-windows de 0,90 m de saillie; - que s'agissant d'un seul immeuble, leur développement ne dépasse pas les 2/3 de la façade; - que ceux-ci sont cependant implantés à moins de 3 m du niveau du trottoir, en dérogation à l'article 57 du Règlement Général sur les Bâtisses de la Commune d'ixelles; - qu'il déroge également à l'article 57 en ce que la saillie doit s'inscrire dans un gabarit limite déterminé par un plan vertical faisant un angle de 45 avec celui de l'alignement et partant à 0,60 m de la ligne séparative de mitoyenneté mesure prise sur le dit alignement; - que le second bow-window présente une saillie supérieure à 0,12 m en deçà des 2,50 m de hauteur de façade; - que les immeubles voisins ne présentent que des saillies réduites en façade (balcon ponctuel, oriel sur un seul niveau); - que si ces éléments confèrent un rythme parcellaire à la façade, ils alourdissent la composition d'ensemble et s'écartent des caractéristiques architecturales du cadre urbain environnant; - que la présence de ces éléments est renforcée par le fait que ceux-ci sont prolongés par des lucarnes-pignons; - que la principale motivation de cette intervention est le rappel de l'architecture à colombage de la maison existante; - que ces éléments ne présentaient aucune saillie ; - que, même si le bâtiment s'écarte de la limite mitoyenne, la présence de ces éléments tels que représentés limite également toute perspective sur le pont; - que pour la partie de gauche, ils se répartissent sur 4 niveaux augmentant la volumétrie de l'immeuble de façon trop importante et monumentalise cet immeuble ; - qu'il y a lieu, côté rue, de réduire l impact volumétrique des bow-windows en réduisant leur saillie à maximum 0,70 m, de les rendre conforme aux dispositions communales et régionales et en prévoyant des faces latérales à 45 par rapport à la façade ; - que les matériaux choisis (les panneautages et colombages en aluminium thermolaqué gris/vert, le parement de l'immeuble en briques de ton orangé rehaussés de bandeaux en pierre blanche et de plinthe en pierre bleue, les toitures en ardoises artificielles de ton gris schiste, les corniches s'inspirant des corniches moulurées de l'immeuble existant)
sont de nature à s'intégrer au paysage urbain ; - que la travée centrale sera composée d'un claustra en bois composite soulignant la travée centrale signalant l'entrée aux logements; - qu'à l'arrière de ce claustra, l'organisation interne des logements prévoit la création d'un vide sur l'ensemble des niveaux; - vu l'avis du Service d'incendie et d'aide Médicale Urgente de la Région de Bruxelles-Capitale qui précisait que ce vide devait être compartimenté; - vu le croquis daté du 23 mai 2013 apportant la solution, à savoir la construction d'une cloison avec une porte encloisonnant, à partir du premier étage, le vide et la cage d'escalier; - que le rez-de-chaussée est composé de trois portes de garages, de l'entrée au logement et d'une façade vitrée pour le studio; - que les deux portes de garage donnent accès aux quatre emplacements aménagés au rez-de-chaussée, la troisième donnant accès au parking aménagé en sous-sol; - considérant que le projet prévoit l'aménagement de 12 appartements répartis en quatre appartements 3 chambres (dont un duplex), deux appartements 1 chambre, deux appartements 2 chambres (duplex) et quatre studios; - que, sur les 12 logements projetés, seuls 7 sont traversants, que 1 duplex est mono orienté vers l'arrière et 4 studios sont mono orientés vers l'avant; - que les logements sont conformes au Titre II du Règlement Régional d'urbanisme - que le projet comporte un ascenseur et que ce dernier répond aux prescrits du Titre IV en matière d'accessibilité des lieux aux personnes à mobilité réduite; - considérant que la configuration des lieux avec le terrain en pente, le traitement du talus et l'implantation de l'immeuble projeté impliquent une forte proximité (moins de 3 m) des parois verticales du talus (de 1,80 m de haut) par rapport aux locaux d'habitation en façade arrière du premier étage; - que ces logements sont soit traversants soit en duplex avec le deuxième étage assurant ainsi une vue horizontale vers l'extérieur libre de tout obstacle; - considérant que le projet prévoit 12 emplacements de parking dans le sous-sol enterré et rez-de-chaussée semi enterré; - que ce parking répond aux normes prescrites par le Titre VIII du Règlement Régional d'urbanisme; - qu'un des emplacements est accessible aux personnes à mobilité réduite; - que le rez-de-chaussée semi enterré comporte quatre emplacements de parking, un local poubelles, un local pour le rangement du matériel de nettoyage, un local vélos et des caves individuelles pour chaque appartement et aussi côté rue d'un studio de 41 m²; - que l'accès au local vélo devrait cependant être plus direct; - que le projet répond aux articles 3, 16, 17 et 18 du Titre II du Règlement Régional d'urbanisme; - que le sous-sol comporte huit emplacements de parking; - considérant de ce qui précède que l'aménagement de ces logements devra être revu; - que vu les modifications à apporter au vide sur le hall suivant l'avis du service incendie, l'aménagement prévu doit soit être soit ajouté en plan, soit être supprimé; - considérant que le projet comporte une citerne, de 10 m³ complétée par un bassin d'orage de 10 m³; - que cette capacité est suffisante et conforme au prescrit de l'article 16 du Titre I du Règlement Régional d'urbanisme; AVIS FAVORABLE de la Direction de l Urbanisme du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, sous condition : - réduire la longueur de l immeuble d une petite travée (3,33 m) et retravailler la troisième façade en conséquence; - marquer dans le gabarit de toiture la différence correspondant au dénivelé et assurer ainsi un raccord harmonieux entre les différents immeubles; - revoir l expression de la façade principale en ne prévoyant pas de lucarnes-pignons et en diminuant l impact des bow-window, en réduisant leur saillie à maximum 0,70 m, en les rendant conforme aux dispositions communales et régionales et en prévoyant des faces latérales à 45 par rapport à la façade; - revoir l'aménagement des logements en conséquence (en ce compris les modifications à apporter au vide sur le hall suivant l'avis du service Incendie ou supprimer ce vide); - préserver la visibilité du talus, ne pas placer de muret en gabion à l'alignement mais plutôt prévoir une grille suffisamment haute pour éviter toute intrusion sur le site; - diversifier le type de plantation en prévoyant par exemple la plantation d arbres d essence indigène (robinier ou charmes fastigiés) ainsi que des massifs arbustifs; - rendre les balcons en façade arrière conformes aux dispositions du Code civil sans prévoir de rehausse de mur mitoyen ou ne pas aménager de terrasses à proximité de la limite mitoyenne gauche; - améliorer l'accès au local vélo. *****
Les représentants de la Commune s'abstiennent, la parcelle étant reprise comme projet de réserve dans le programme quadriennal de revitalisation du quartier Maelbeek 2014-2017. Le Secrétaire, (s.) Frédéric LETENRE Le Secrétaire adjoint, Par la Commission : Pour extrait conforme : Ixelles, le 4 novembre 2013 La Présidente, (s.) Nathalie GILSON La Présidente, Patricia CARDINAL Nathalie GILSON