INTRODUCTION GÉNÉRALE

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1 RÉHABILITATION GLOBALE RUE FINEAU, 1 À 19 & RUE FRANSMAN, 94 À 96 À 1020 BRUXELLES AUTEUR DE PROJET : ARCHITECTES ASSOCIÉS DOSSIER DE PRÉSENTATION TECHNIQUE FiFr_Inaug_DosPress_DossierTechniqueFr_v2.docx INTRODUCTION GÉNÉRALE La réhabilitation globale, que nous inaugurons ce 19 mars 2012, s inscrit dans une vaste opération de construction de logements sociaux délimités par les rues Victor Mabille, Emile Delva, Fineau et Fransman. Ces six groupes d immeubles ont été érigés par notre société en À cette époque déjà, notre société était particulièrement active. «Plus de 850 ouvriers étaient à l œuvre sur l ensemble des chantiers» mentionne la revue mensuelle L habitation à bon marché dans son deuxième numéro de février ère phase 2 ème phase 3 ème phase Le présent projet représente la 3 ième et dernière phase d une vaste opération qui aura permis de mettre à disposition 136 logements neufs ou intégralement rénovés, ainsi que 3 commerces. Outre la transformation des 39 logements et du commerce, cette phase a inclus également la démolition-reconstruction de l'immeuble sis rue Fransman 96. La société en a fait l acquisition pour son terrain qui jouxte l arrière des immeubles à rénover. Une construction neuve, située au 19 de la rue Fineau, vient compléter l ensemble. Le terrain a été acquis auprès de la Ville de Bruxelles qui y a érigé en son temps un bâtiment provisoire destiné à accueillir une crèche. Cette infrastructure provisoire a ensuite été mise à disposition de l ONE pour y organiser une consultation de nourrissons. Bâtiment provisoire qui a fait place à une nouvelle construction.

2 Modèles des années 20 Se démarquant des autres opérations immobilières de l époque, l ensemble à rénover fût conçu selon un principe urbanistique qui fait figure d exemple. Il présente un découpage en lots de petites dimensions répartis entre six architectes différents, figures emblématiques de l architecture de l entre-deux-guerres : Rue Fineau 17 : Joseph Diongre Rue Fineau 13 et 15 : Joseph Van Neck Rue Fineau 9 et 11 : P. Robberechts et Selly Rue Fineau 5 et 7 : Paul Bonduelle Rue Fineau 1 et 3 : Adolphe D. Puissant Rue Fransman 94 : Jean-Baptiste De Win L utilisation de matériaux de même nature pour la réalisation des façades à rue, avec une diversité de détails et d ornements personnalisés, confère à l ensemble, une unité, déclinée en une variété de composition. Ces façades, de style Art déco, Prémodernisme et Beaux-Arts, présentent les détails typiques de ces mouvements architecturaux du siècle dernier: Balcons triangulaires en briques agencées ; Linteaux en béton de galets ou sous forme d arc en plein cintre ; Composition recherchée des allèges de fenêtre ; Jeux de briques en frise à fort débordement ; Superbes sgraffites, agrémentant les façades ; Intégration de petit granit et de pierre blanche ; Dessins soignés des menuiseries extérieures ; Ferronnerie ; Etc ; Disposant d un WC privatif, d un point d eau dans le logement, d un bon éclairage naturel, d une cheminée dans les pièces de vie, et implantés dans un environnement de qualité, ces logements bénéficiaient pour leur FLH - 15/03/2012 Page 2 sur 10

3 époque de toutes les qualités requises pour assurer le bien-être des occupants. Mais les années ont passé. Le «confort» offert par ces appartements n était plus compatible avec les exigences minimales requises en matière d habitat. À la fin des années90, ces immeubles étaient devenus éminemment vétustes, à la limite de la «taudisation». CARENCE DU BÂTI EXISTANT Ces bâtiments présentaient, avant rénovation, des lacunes rendant leur occupation difficile, voire dangereuse. Sans que cette liste ne soit limitative, il pouvait, entre autres, être relevé : L absence de salle de bain ; Le WC installé sur la terrasse extérieure ; La cuisine / salle d eau «intégrée» dans un coin du séjour ; Des surfaces habitables très nettement insuffisantes en regard des normes en vigueur ; Un éclairage naturel déficient dans certaines pièces centrales. Afin de compléter cette image, déjà peu attractive, il y a lieu de préciser : Que les toitures étaient vétustes et froides ; Que les installations sanitaires étaient non seulement désuètes (un seul point d eau par logement!) mais aussi impossibles à moderniser du fait de leur conception et de leur âge; Que les installations électriques ne répondaient pas aux normes actuelles et présentaient dans certains cas un réel danger pour le locataire ; Qu il n existait pas, hormis des cheminées en mauvais état, de dispositif rationnel permettant de chauffer ces appartements (pas d adduction de gaz au droit des cheminées pas de ventilation ad hoc) ; Qu il n existait aucun prééquipement pour la distribution d eau chaude ; Que le réseau d évacuation des eaux usées et fécales nécessitait de nombreuses interventions de notre personnel (obstructions fréquentes) ; Que le châssis des fenêtres était en très mauvais état ; Que les façades, bien qu offrant des qualités architecturales maintes fois mises en exergue par les spécialistes, présentaient des désordres majeurs en matière d étanchéité, d isolation et même de pérennité ; volumes arrière exigus, mal éclairés et en très mauvais état avec présence de crevasses importantes et mérule Etc Il y a lieu de superposer à ce cliché déjà bien noir, l atmosphère qui se dégageait des caves, communs et jardins fortement négligés par les occupants. Il était donc évident qu une rénovation lourde de ces immeubles s imposait. FLH - 15/03/2012 Page 3 sur 10

4 NOUVELLES CONSTRUCTIONS Contexte Les façades et toitures des immeubles rue Fineau 1 à 17 & rue Fransman 94, ont fait l objet d un classement (arrêté de classement du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 16 mars 1995). La réhabilitation de cet ensemble a été confiée au bureau Architectes Associés, Marc Lacour et Sabine Leribaux, avenue de l Observatoire 11 E, 1180 Bruxelles. L étude conceptuelle a permis de dégager des lignes de force techniques et économiques en vue de mener à bien l ambitieux projet d implanter des logements sociaux modernes derrière ces façades d époque. Concevoir du logement social aujourd hui consiste avant tout à répondre à de nombreuses contraintes économiques, réglementaires et normatives. Il s agit de construire, de manière durable, avec des matériaux de qualité dans le cadre d un budget restreint, des bâtiments capables de résister à une utilisation intensive tout en ne nécessitant qu une maintenance limitée. Réaliser ce défi sur des bâtiments classés en préservant les éléments patrimoniaux historiques et en répondant à la volonté des instances décisionnelles de voir augmenter de manière significative l offre de grands logements dans la région, relève de la gageure. Outre les contraintes classiques propres aux projets de rénovations, les architectes ont dû intégrer à leur étude, les exigences de la Commission Royale des Monuments et des Sites avec qui le dialogue ne fut pas facile. FLH - 15/03/2012 Page 4 sur 10

5 Une première demande de permis d urbanisme, respectant en tout point la philosophie d autres projets de ce type menés à bien, a été introduite en mars Le dossier a été revu à de nombreuses reprises pour tenter de répondre aux exigences de conservations du patrimoine en respectant, autant que faire se peut, les critères de confort d un logement actuel. Mais le blocage persistant, un recours au gouvernement a été introduit et le précieux sésame a été, in fine, obtenu en février 2009, sous forme d un arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de 30 pages! Caractéristiques D une manière générale, voici les principes conceptuels qui ont été retenus: Maintien des façades à rue dans le respect de la situation existante ; Reconstruction complète des volumes arrière, en augmentant le recul des façades tout en préservant, grâce à l acquisition de la propriété mitoyenne, des jardins privatifs pour les logements du rez-dechaussée ; Maintien de la distribution des pièces en façade à rue et de l implantation des escaliers intérieurs existants (les volées, ellesmêmes, ont été remplacées par des ensembles en béton, pour satisfaire aux exigences des services de prévention d incendie) ; Maintien des pentes de toiture en façade avant, avec adaptation des pentes de toiture en façade arrière pour couvrir le nouveau volume, permettre l aménagement optimal des combles et les différents raccords de corniches entre immeubles ; Réalisation d une toiture en zinc à très faible pente sur les immeubles à toiture plate pour assurer une étanchéité optimale et durable ; Mise en œuvre en façade arrière de briques identique à celle utilisée pour les façades jardins de l îlot. Installation de menuiseries extérieures en bois, simple vitrage en façade à rue. Renouvellement de tous les planchers bois existants en façade avant. Renouvellement intégral des enduits intérieurs. FLH - 15/03/2012 Page 5 sur 10

6 En vue d assurer une cohérence à l ensemble de l îlot et permettre un agrandissement des volumes à l arrière, tout en préservant les jardins privatifs des logements du rez-de-chaussée, la société a fait l acquisition des deux propriétés mitoyennes. Le schéma ci-dessous permet de visualiser la nouvelle implantation. Nouvelles propriétés acquises Murs maintenus Murs détruits Nouvelle façade arrière Les nouveaux bâtiments, construits sur les parcelles des rues Fineau 19 & Fransman 96, respectent l alignement des volumes mitoyens, mais présentent des façades sobres et résolument contemporaines, servant d écrins aux bâtiments mitoyens anciens. Les zones de circulation et les parties communes ont été maintenues dans leur emplacement d origine. De même, le traitement autonome des entrées des immeubles a été conservé (accès séparés, sonnettes et boîtes aux lettres individualisées, etc ). La Commission Royale des Monuments et Sites a également imposé le maintien de plancher bois. Cette contrainte s est avérée très onéreuse. Elle a nécessité la mise en place d un doublage acoustique, sous revêtement de sol ainsi qu un doublage sous plancher pour intégrer les kilomètres de câbles et de tuyaux nécessaires à l alimentation des équipements. Les nombreux phasages d exécution imposés par cette contrainte ont pesé lourdement sur le planning de réalisation. FLH - 15/03/2012 Page 6 sur 10

7 Répartition et équipement des appartements Le nouvel ensemble compte 34 logements sociaux et 1 commerce répartis comme suit : Nombre % Surface logement (m²) minimum maximum Appartement 1 chambre : 16 47% 47,50 57,60 Appartement 2 chambres : 6 simplex 7 duplex 38% 79,90 107,10 Appartement 3 chambres : 4 duplex 12% 116,40 121,90 maison unifamiliale 4 ch. : 1 3% 157,40 commerce : 1 80,10 Les appartements sont tous équipés : D une cuisine séparée ; D une salle de bain ; D un WC indépendant de la salle de bain (à l exception de quelques appartements à 1 chambre à coucher) ; D une installation électrique à même de supporter le «confort moderne» ; D un chauffage central, la production étant confiée à une installation collective pilotée à distance, et assurant également la préparation de l eau chaude sanitaire ; D un réseau de distribution d eau froide et chaude avec compteurs de passage individualisés par appartement ; D une cave privative en sous-sol et d un débarras dans certains appartements Une attention particulière a été portée aux matériaux de finition et équipements mis à disposition, afin d assurer la pérennité du bien en regard de l usage intensif auquel il est destiné. C est ainsi qu il a été prévu entre autres : Des châssis aluminium thermolaqués en façade arrière équipés de double vitrage et d un dispositif de régulation de ventilation ; Une extraction forcée de l air dans les toilettes, salle de bains et cuisine, afin de garantir un taux de renouvellement optimum et, par là même, un «climat» intérieur de qualité ; Une isolation thermique des façades arrière et toitures particulièrement soignées ; Une isolation acoustique correcte ; Un revêtement vinylique, avec remontée étanche dans les pièces d eau ; Un mobilier de cuisine restreint, mais de qualité, intégrant les équipements requis pour le raccordement ultérieur d une machine à laver ou d un lave-vaisselle ; FLH - 15/03/2012 Page 7 sur 10

8 Des espaces communautaires réduits dont les revêtements résistent bien aux abus d utilisation ; Etc ASPECTS FINANCIERS Historique de l opération Nous avons introduit un dossier auprès de notre tuteur, la SLRB, afin que notre projet soit inscrit dans un programme régional d investissement. Un financement a été obtenu dans le cadre du plan quadriennal Ce financement a été complété de droits de tirage accordés aux SISP ayant signé un contrat de gestion avec la tutelle, ainsi que par un prélèvement sur les fonds propres de la société. Dès l obtention du permis, les auteurs de projets ont élaboré un dossier de mise en concurrence des travaux. Une procédure d attribution de marché sous forme d adjudication publique a été initiée et l ouverture des soumissions a eu lieu le 02/07/2009. La commande des travaux a été passée à l entreprise adjudicataire, BREBUILD N.V., Schouwkensstraat, n 10 à 2030 Antwerpen en date du 11/12/2009. La date de commencement des travaux fût fixée au 25/01/2010 et le délai initial d exécution à 550 jours calendrier. Prix de revient L investissement total consenti pour la construction s élève à ,51, soit un investissement moyen de 2.090,51 par m 2 de surface logement. Ce montant inclut, outre l investissement de la société, les frais d honoraires, de surveillance et de gestion de chantier, les hausses salariales, la TVA, les frais de raccordement aux régies de distribution publiques, le contrôle technique par un organisme externe, l assurance décennale et toute suggestion, de quelque nature qu elle soit, nécessaire à la viabilité de ce nouveau groupe d immeubles. Par contre, ce montant n intègre pas le prix de revient historique des éléments du bâti conservés lors de la réhabilitation. Ce dernier représente ± 10% du coût global des travaux. Tenant compte de ces éléments, le prix de revient par logement s élève à : (SL= surface logement) Pour un appartement 1 chambre (SL = ± 54m 2 ) : ± Pour un appartement 2 chambres (SL = ± 88m 2 ) : ± Pour un appartement 3 chambres (SL = ± 118m 2 ) : ± Pour la maison unifamiliale 4 chambres (SL = ± 157,40m 2 ) : ± FLH - 15/03/2012 Page 8 sur 10

9 Loyer Le loyer de base servant de référence à l établissement du loyer réel tel que défini par l Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles Capitale régissant le secteur du logement social, élève pour les différents logements à : Loyer de base Appartement 1 chambre (SL = ± 54m 2 ) : ± 373,00 Appartement 2 chambres (SL = ± 88m²) : ± 612,00 Appartement 3 chambres (SL = ± 118m²) : ± 802,00 Appartement 4 chambres (SL = ± 157m²) : 1.086,94 L encadrement du loyer réel que devra supporter le locataire en fonction de l importance de ses revenus s établit comme suit : Loyer réel Minimum maximum Appartement 1 chambre (SL = ± 54m²) : 111, Appartement 2 chambres (SL = ± 88m²) : 136, Appartement 3 chambres (SL = ± 118m²) : 173, Appartement 4 chambres (SL = ± 157m2) : 198, ,98 Compte tenu des revenus dont disposent les nouveaux locataires, la perte engendrée par cette opération, calculée sur base annuelle, toute intervention déduite, a été estimée à : ± ,00 Scrl LE FOYER LAEKENOIS FLH - 15/03/2012 Page 9 sur 10

10 ACTEURS Maître de l ouvrage : Architecte : (Auteurs de projet) scrl LE FOYER LAEKENOIS Cité Modèle 1020 Bruxelles Mr S. EL HAMMOUDI Président Mr P. VANCHOENBEEK Directeur Général Mr P. de LE HOYE Ingénieur de chantier Téléphone 02/ Téléfax 02/ sprl Architectes Associés Av. de l Observatoire 11 E 1180 Bruxelles Mme M. Desmedt - Mr M. Lacour Mme S. Leribaux Mr D. Van Cauwenberghe Mme C. Verbrugghen - architecte d opération Téléphone 02/ Téléfax 02/ Bureau d étude stabilité : Bagon ingénieur conseil (Auteurs de projet) Av. de Havenskercke Bruxelles Mr G. Van Herreweghe Téléphone 02/ Téléfax 02/ Bureau d étude: TPF Engineering Technique spéciale Av. de Havenskercke 46 (Auteurs de projet) 1190 Bruxelles Mme C. Decrock Téléphone 02/ Téléfax 02/ Coordinateur Sécurité Entrepreneur Health and Safety Av. d Auderghem Bruxelles Téléphone 02/ Téléfax 02/ Brebuild Algemeen Bouwbedrijf N.V. Schouwkensstraat Antwerpen Mr Roos Mr Asasar Téléphone 03/ Téléfax 03/ FLH - 15/03/2012 Page 10 sur 10