Réunion d information AMI 18/20 13 novembre 2014 à CHAMP-SUR-DRAC 20 Novembre 2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
et Loi ALUR ASSOCIATION DES MAIRES DE L ISERE 13 et 20 novembre 2014
INTRODUCTION Le droit de préemption : procédure exorbitante de droit commun, permettant à certaines personnes publiques de devenir propriétaires de biens nécessaires à des opérations d intérêt général. prérogative conférée à une personne de se porter acquéreur à la place d une autre, aux mêmes charges et conditions, d un bien librement mis en vente. Il existe plusieurs droits de préemption : Le droit de préemption urbain (DPU) Le droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles Le droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce, artisanaux et cession de droit au bail. 3
INTRODUCTION Un outil d intérêt général Le DPU doit être exercé en vue de la réalisation d actions ou d opérations d intérêt général, limitativement énumérés à l article L.300-1 du Code de l urbanisme. Mise en œuvre d une politique locale de l habitat (PLH) Organisation du maintien, de l extension ou de l accueil des activités économiques Réalisation des équipements collectifs Lutte contre l insalubrité Développement des loisirs et du tourisme Sauvegarde et mise en valeur du patrimoine bâti ou non Renouvellement urbain Constitution des réserves foncières destinées à permettre la réalisation de ces opérations (attention : pas pour constituer une patrimoine). 4
INTRODUCTION Quelle est l autorité compétente pour instituer le DPU? Principe : Exception : La commune est le seul titulaire légal pour exercer le droit de préemption (article L.211-1 C.urb.) La délégation supracommunale Etat, EPCI, OPHLM, Etablissements publics fonciers, La délégation infracommunale Le conseil municipal peut déléguer son exercice au maire de la Commune 5
INTRODUCTION Faut-il motiver la décision d instaurer le droit de préemption? Principe : La décision d instaurer le droit de préemption n a pas à être spécialement motivée ; à ce stade la commune n a pas à justifier d un projet précis d aménagement (CE 6 juillet 2007 juris-data 2007-07124). Exception : La décision d instaurer un droit de préemption renforcé doit être motivée. 6
INTRODUCTION Le DPU ne peut être institué que dans les communes dotées d un POS, d un PLU ou d une carte communale rendus publics et approuvés (L.211-1 C.urb.) POS ou PLU : le DPU ne peut être instauré que sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d urbanisation future (U, NA des POS et U et AU des PLU) 7
INTRODUCTION Carte communale : possibilité d instituer le droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte. Attention : la transformation d une zone agricole en zone constructible n étend pas automatiquement la zone de préemption. Une nouvelle délibération d instauration sur cette zone doit être prise (TA Montpellier du 6 octobre 1993 Jurisdata 1993-036352 et Cass. 3 ème civ. 8 nov. 2006 jurisdata 2006 035785). 8
CHAMP D APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION URBAIN CHAMP D APPLICATION DU DPU 9
CHAMP D APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION URBAIN Quels sont les biens soumis au DPU? Les immeubles (terrain nus, les bâtiments individuels quel que soit l usage, les bâtiments collectifs appartenant à un même propriétaire, les lots de copropriété) Les droits sociaux (parts de société d attribution, parts de société civile) Cela exclut donc : Le mobilier et plus précisément les fonds de commerce (hors cas où la commune a institué un droit de préemption spécifique). Attention aux opérations mixtes (ventes de murs + fonds). Cela exclut les droits réels immobiliers : usufruit, emphytéose, droits d usage et d habitation, droits du preneur résultant du bail à construction, servitudes, sûretés ) 10
CHAMP D APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION URBAIN Exclusions du DPU à l initiative de la commune Lorsqu'un lotissement a été autorisé ou une ZAC créée, la commune peut exclure du champ d'application du DPU la vente des lots de ce lotissement ou des terrains de cette ZAC pendant une durée de 5 ans (C. urb. art. L 211-1, al. 4). Cette exclusion volontaire ne concerne que les ventes réalisées par le lotisseur ou l'aménageur. Le délai de 5 ans court à compter du jour où la délibération du conseil municipal s'y rapportant est devenue exécutoire. Copie de cette délibération doit être notifiée au lotisseur ou à l'aménageur, 11
CHAMP D APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION URBAIN Exclusions légales Vente d'un lot de copropriété N'est pas soumise au DPU la vente d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage mixte, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires à un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, depuis 10 années au moins, Immeuble bâti Le DPU n'est pas applicable à l'aliénation d'un immeuble bâti, quelle que soit sa destination, pendant une période de 10 ans à compter de son achèvement (C. urb. art. L 211-4, c). Le délai court à compter du dépôt de la déclaration administrative d'achèvement et de conformité des travaux. 12
CHAMP D APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION URBAIN Instauration du DPU «renforcé» Les exclusions légales peuvent être supprimées par une délibération spécialement motivée du conseil municipal, Les aliénations en question sont alors soumises au DPU ; on parle de «DPU renforcé». Le DPU renforcé peut faire l'objet d'une modulation géographique, il peut s'appliquer sur tout ou partie du territoire de la commune selon les secteurs délimités par la délibération. En revanche, il ne peut pas faire l'objet d'une modulation matérielle : la commune ne peut pas supprimer l'une ou l'autre des exclusions légales ; la suppression est totale ou pas. 13
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR Objectifs : extension du champ du droit de préemption renforcement des droits des titulaires du droit de préemption amélioration de la procédure de préemption délégation plus importante du droit de préemption 14
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 1 - Extension du champ d application du DPU Parts de société civiles immobilières Désormais, les cessions de parts de SCI, sont expressément soumises au régime général du DPU, Il n est plus nécessaire de rechercher si le bien détenu par la SCI est soumis ou non au DPU renforcé. En revanche, il faut que le patrimoine de la SCI soit constitué par une seule unité foncière et que la société ne présente pas le caractère d une SCI familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu au quatrième degré inclus. Le législateur a également rajouté que «les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts» seraient désormais également soumises à l obligation de purge du DPU. 15
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 1 - Extension du champ d application du DPU (suite) Immeuble nouvellement bâti La période d exclusion du DPU, pour les biens nouvellement bâtis a été fortement réduite et passe de dix à quatre ans. Conséquence étonnante : Désormais un lot de copropriété, sera soumis à l obligation de purge du DPU pendant la période intercalaire s écoulant à compter de l expiration du nouveau délai de quatre ans précité, jusqu à ce que le bâtiment dans lequel il se trouve puisse être regardé comme étant soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans. 16
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 1 - Extension du champ d application du DPU (suite) Aliénations à titre gratuit Les aliénations à titre gratuit d immeubles ou d ensembles de droits sociaux donnant vocation à l attribution en propriété ou en jouissance d un immeuble bâti ou non bâti, sont désormais expressément soumises à l obligation de purge du DPU, à l exception de celles effectuées entre personnes ayant des liens de parenté jusqu au sixième degré ou des liens issus d un mariage ou d un PACS. Objectif : Que le DPU ne puisse plus être contourné par le biais de donations fictives. 17
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 1 - Extension du champ d application du DPU (suite) Immeubles appartenant à des organismes HLM Le DPU a vocation à s appliquer aux aliénations d immeubles d HLM que «sous réserve des droits de priorité dont les locataires disposent en applications de l article L 443-11 du code de la construction et de l habitation.» Ce qui signifie que le DPU n a pas à être purgé lorsque la vente d un logement HLM est réalisée au profit du locataire en place. De même lorsque le logement est acquis à la demande du locataire par son conjoint, ou sous conditions de ressources, par ses ascendants ou descendants. 18
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 2 - Renforcement de l information délivrée à l autorité préemptrice Pour améliorer, l information de l autorité préemptrice, la loi ALUR a posé les règles suivantes : Toute DIA doit comporter, les renseignements au titre de l article L 514-20 du C. env. Et le titulaire du droit de préemption peut dans le délai de deux mois à compter de la réception de la DIA, demander à visiter l immeuble et adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d apprécier la consistance et l état de ce bien ou bien la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI. En cas d apport d un immeuble à une SCI, la DIA doit être accompagnée d un état d un état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la société. 19
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR Variabilité du délai d instruction Le délai reste en principe égal à deux mois, Cependant, il peut être étendu si l autorité fait usage du droit de demander la communication de documents ou la visite du bien. En effet, cette demande suspend le délai d instruction de la DIA. Ce délai ne reprend qu à compter de la réception des documents, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite par le titulaire du droit de préemption. Un mois incompressible pour prendre la décision de préempter ou non. Conséquence : le délai d instruction de la DIA peut finalement dépassé deux mois. 20
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 3 - Assouplissement des règles d utilisation du bien préempté La loi nouvelle (article L213-11) assouplit les règles d utilisation du bien préempté et permet au titulaire du droit de préemption de modifier en cours d exercice la destination du bien préempté. - 4 Conditions de rétrocession du bien en cas d'annulation de la préemption Obligation pour le bénéficiaire d'une décision de préemption annulée de proposer à l ancien propriétaire ou à l acquéreur évincé, la rétrocession du bien, Selon un prix négocié ou fixé judiciairement prenant en compte le préjudice direct, matériel et certain causé par la décision de préemption. 21
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 5 - Mise en place d une action en dommages et intérêts après renonciation à la rétrocession L article L 213-12 du code de l urbanisme permet l exercice d une action en dommages et intérêts au profit de l ancien propriétaire ou de l acquéreur évincé même en cas de renonciation au bénéfice de la rétrocession. - 6 - Précision sur la date du transfert de propriété La loi ALUR modifie les modalités de paiement du prix et du transfert de propriété : Le délai dont dispose le titulaire du droit de préemption pour procéder au paiement du prix est ramené à quatre mois. Le transfert de propriété intervient à la plus tardive des deux dates correspondant au paiement du prix et à la signature de l acte authentique. 22
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR - 7 - Délégation du droit de préemption Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer l exercice du droit de préemption. (art. L 211-2 du code de l urbanisme) Cet article renforce les responsabilités des intercommunalités en matière de droit de préemption, en attribuant aux établissements publics de coopération intercommunale, compétents en matière de plan local d urbanisme, une compétence de principe en matière de DPU. 23
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR 8 - Extension du DPU au préfet dans les communes carencées La loi ALUR a étendu l exercice des droits de préemption du préfet à tous types d immeubles quel que soit leur régime de propriété, dès lors qu ils sont affectés au logement (majorité des parts de SCI préemptables par principe et non plus par usage du DPU renforcé) Le Préfet peut se substituer à la commune pour instituer, par arrêté motivé, le droit de préemption renforcé et déléguer ses droits de préemption à des organismes agréé. L article L.302-9-1 du CCH permet aux préfets de signer une convention avec un bailleur social afin de réaliser des opérations de logements sociaux sur le territoire communal. 24
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR Entrée en vigueur Les modifications apportées par la loi ALUR, y compris celles imposant lors de l envoi de la DIA les renseignements dus au titre de l article L514-20 du C. envir. sont applicables à compter du 27 mars 2014, En revanche, les mesures concernant la communication de documents et la visite du bien devront attendre la parution de décrets. 25
MODERNISATION DU DROIT DE PRÉEMPTION DANS LE CADRE DE LA LOI ALUR Merci de votre attention, INSTITUT NOTARIAL DES COLLECTIVITES LOCALES 26
ADS Application du Droit des Sols Tous droits réservés
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Guide pratique des autorisations d urbanisme 8 fiches mises à jour de la loi ALUR : 1. La Surface de Plancher, 2. Le Bornage Contradictoire, 3. La Déclaration Préalable, 4. Le Permis d'aménager, 5. Le Permis de Construire Valant Division, 6. Les travaux sur construction existante, 7. Le changement de destination, 8. La division primaire. Guide remis au congrès des maires et téléchargeable gratuitement sur : www.chambre-38.notaires.fr (Lien direct : http://chambre-38.notaires.fr/fr/guide-juridique/collectivite/autorisations-urbanisme-.html) http://unge-ra.net Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Guide pratique des autorisations d urbanisme Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
La Déclaration Préalable (DP) A moins qu'ils ne modifient l'aspect extérieur du bâtiment, les travaux de ravalement ne seront plus soumis à déclaration préalable sauf si le projet se situe en périmètre protégé par l'architecte des bâtiments de France (ABF), en parc naturel ou est repéré dans le zonage du PLU. La commune ou l établissement de coopération intercommunal compétent en matière d urbanisme peut également délibérer pour imposer une DP à ce type de travaux dans tout ou partie de la commune. (Article R421-17-1). Certaines autres dispenses de DP sont précisées pour: les plates-formes nécessaires à l activité agricole les fosses nécessaires à l activité agricole et dont le bassin est inférieur à 10 m² En revanche, devront déposer une DP, toute personne transformant plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher comme un garage par exemple. Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
La Déclaration Préalable (DP) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure 10 m² et inférieure ou égale 100 m² sont soumises à DP. Sont soumises à DP, les clôtures : lorsque le conseil municipal a décidé de soumettre ces clôtures à déclaration préalable, dans un secteur sauvegardé, dans les sites inscrits, classés ou en instance de classement, Dans un secteur délimité par le plan local d'urbanisme en application du 7 de l'article L. 123-1-5. Dans les sites classés ou en instance de classement, doivent être précédés d'une déclaration préalable : Les habitations légères de loisirs implantées dans les emplacements mentionnés aux 1 à 4 de l'article R. 111-32, quelle que soit leur surface de plancher, Les éoliennes terrestres dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à 12 m, Les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière, Les terrasses de plain-pied, Les plates-formes nécessaires à l'activité agricole. Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Le Permis d'aménager (PA) La notion de partie commune a été redéfinie par l article R421-19 du code de l urbanisme : Sont soumis à Permis d Aménager : Les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ANCIENNE VERSION : Les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement Les lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Le Permis d'aménager (PA) Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
La division primaire La division primaire est exclue du champ d application du lotissement par les textes, de ce fait les procédures relatives aux autorisations et au financement des travaux extérieurs inhérents au lotissement sont exclues, Article R442-1 : «Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation» Article L231-1 du code de la construction et de l habitation définie une maison d habitation individuelle comme «un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements» Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Par principe, suivant l article R431-24 du Code de l urbanisme, les travaux projetés portant sur la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain sont soumis à permis de construire valant division lorsque le terrain d assiette fait l objet d une division en propriété ou en jouissance avant l achèvement de l ensemble du projet. Le vecteur habituel de la division en permis groupé est la vente en l état futur d achèvement. Néanmoins toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre de la scission ou transfert de permis de construire valant division. L article R123-10-1 du Code de l urbanisme prévoit que, pour les permis valant division, sauf si le règlement s y oppose, les dispositions définies par le Plan Local d Urbanisme (PLU) sont appréciées au regard de l ensemble du projet. L instruction de la demande de permis groupé doit donc se faire sans tenir compte des futures divisions. Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
PLAN D INTERVENTION Présentation du guide pratique des autorisations d urbanisme 1. La Déclaration Préalable (DP) 2. Le Permis d'aménager (PA) 3. La division primaire 4. Le Permis de Construire Valant Division Parcellaire (PCVD) Orientations de la loi ALUR Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Orientations de la loi ALUR Une précision est apportée à la définition de l'emprise au sol: ne doivent pas être pris en compte dans le calcul les éléments de modénature (moulures, corniches de façade) ou les marquises ainsi que les débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements, Dans les communes carencées en termes de logements sociaux et si le projet porte sur une construction de collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher, le pétitionnaire devra fournir à l'appui de sa demande, un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de logements locatifs sociaux. Seul, ce dernier point est applicable depuis le 2 mars 2014, Les attestations sont faites sous la responsabilité des demandeurs, Application immédiate de la suppression des minimums de superficie et des COS dans les PLU. Tous droits réservés Réunion d'information - AMI 13/11/14 à CHAMP-SUR-DRAC & 20/11/2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS
Réunion d information AMI 18/20 13 novembre 2014 à CHAMP-SUR-DRAC 20 Novembre 2014 à ST-ETIENNE-DE-ST-GEOIRS