L Association pour le Développement du service public Médico-Social (ADMS) Retour d expérience sur le projet d EHPAD/plateforme de services «Aux Portes de Provence» Donzère (Drôme) Françoise TENENBAUM Présidente de l ADMS Stephane PARAVEL Responsable du développement de l association et du secteur médico-social de SPH Conseil Forum FHF Bourgogne Franche-Comté Saline Royale Arc-et-Senans - 1 er octobre 2015 1
L ADMS, un ensemblier au service d un objectif : la création de lits et places d EHPAD publics L association propose une démarche reposant sur : Le principe de subsidiarité : en cas de carence d un promoteur public, l association intervient. Un développement national qui s appuie sur les régions (FHR) : prospection/identification des projets en amont, force de proposition. Un montage réactif, compatible avec les délais de réponse aux appels à projet (d autant plus si l identification du projet est réalisée en amont du lancement de l AAP) Un montage qui fixe «la règle du jeu» notamment en termes financiers (engagement sur le montant de l opération et donc sur le loyer et le tarif de l établissement). 2 L inscription du projet dans une filière (adossement à un établissement existant) et qui permet le recentrage des établissements sur leur cœur de métier (accueil et prise en charge des résidents).
L ADMS, un ensemblier au service d un objectif : la création de lits et places d EHPAD publics L équipe projet mobilisée Appel à projets conjoint ALTIMÉTRIE Architecte 3
L EHPAD plate-forme de services «Aux portes de Provence» - Donzère (26) Un projet innovant comprenant : Un EHPAD de 60 lits, incluant une unité protégée de 12 lits et une unité pour handicapés vieillissants de 12 lits Un relais d aide aux aidants 10 logements pour handicapés vieillissants, adossés à un SAVS de 10 places 4
Le schéma de portage du projet Équipe d experts VEFA Entreprise Architecte Bureau de contrôle Bureau d études Sécurité/protection de la Santé Préparation du dossier de réponse à l appel à projets Rédaction et présentation du dossier de réponse (projets d établissement et de soins, budgets prévisionnels ) 5 Obtention de l arrêté conjoint d autorisation Transfert de l arrêté d autorisation
La Vente en l État Futur d Achèvement (VEFA) Identification d un terrain libre susceptible d accueillir l établissement La mise en place d un contrat de VEFA limite les contraintes de gestion administrative du projet en raison de l unicité du contrat. Propriétaire foncier Financement en fonds propres et emprunts (PLS, TVA à 5,5% ) Vente du foncier Promoteur VEFA (Engagement sur les délais et les coûts) Investisseur (SCI, bailleur) Bail (BEFA) Contrat de MOE Marché de travaux MOE (Architecte) Entreprise générale 6 Détenteur final de l autorisation
La Vente en l État Futur d Achèvement (VEFA) Mise en place d une équipe projet composée d experts de la réalisation et du financement de ce type d établissement : Cette équipe élabore le projet dès la phase de conception Ce montage fait appel à la technicité de l entreprise générale, qui permet de : Réduire les risques techniques et économiques par association de la société de montage aux études de conception Une véritable mise en concurrence des offres des concepteurs/constructeurs La suppression de la procédure de consultation des entreprises et la compression des études de conception permettent d optimiser les délais et les coûts (engagement contractuel sur le montant d investissement et le loyer à verser par l établissement). C est le montage le plus pertinent dans le cadre de la procédure d appel à projet, mais pas toujours applicable aussi directement (cas d un terrain «fléché» dans le cahier des charges de l appel à projet ) 7
L EHPAD plate-forme de services de Donzère La maîtrise des délais - Phase Projet LANCEMENT DE L APPEL À PROJETS CONJOINT : 2 janvier 2012 OBTENTION ARRÊTÉ CONJOINT D AUTORISATION : 17 avril 2012 ACQUISITION FONCIÈRE : Promesse Unilatérale de Vente entre le propriétaire (Gpt. Méditerranéen Immobilier) et ADIM Lyon 30 juillet 2012 FINANCEMENT : Agrément de la Préfecture de la Drôme envers ADIM Lyon pour un PLS de 4 600 000 auprès du CA (avec transfert ultérieur au profit de la SCI) 26 décembre 2012 PERMIS DE CONSTRUIRE : - Préparation du PC et validation par le CG26 et la DTARS26 : juin à déc. 2012 - Dépôt de la demande de PC : 7 décembre 2012 - Obtention PC : 25 octobre 2013 - PC purgé des recours : 25 jan. 2014 (3 mois) VEFA : Signature du contrat de VEFA entre ADIM Lyon et la SCI décembre 2013 ENGAGEMENT DU GESTIONNAIRE : - Arrêté de transfert de l autorisation au CH de Montélimar : 3 oct. 2013 - Signature du bail en l état futur d achèvement (BEFA) entre le CH de Montélimar et la SCI (CDC et CA) : décembre 2013 8
L EHPAD plate-forme de services de Donzère La maîtrise des délais - Phase Construction DÉBUT DES TRAVAUX : fin janvier 2014 RÉALISATION DES TRAVAUX : durée 14 mois LIVRAISON DE L ÉTABLISSEMENT : Avril 2015 AMÉNAGEMENTS INTÉRIEURS (MOBILIER) PAR LE CH DE MONTÉLIMAR : Avril 2015 Juin2015 OUVERTURE DE L ÉTABLISSEMENT : Juillet 2015 DURÉE TOTALE DU PROJET : 3 ans (entre l acquisition du foncier et la mise en service de l établissement) 9
L EHPAD plate-forme de services de Donzère La maîtrise des coûts Le coût total de l investissement immobilier (EHPAD de 60 lits, SAVS et relais d aide aux aidants) est de 6 028 830 TTC (foncier inclus). Pour rappel, le dossier d appel à projets présentait un montant d investissement de 5 898 375 TTC. Charge foncière, y compris taxes, urbanisme, raccordement, études géotechnique EHPAD 558 100,00 Travaux 3 960 000,00 Honoraires techniques 404 800,00 Dépenses annexes : assurances, honoraires, promoteur, GFA, frais financiers 589 600,00 TOTAL HT 5 512 500,00 TVA (7%) 385 875,00 Les plans avant le dépôt du PC ont été présentés pour avis à la DTARS 26 et au CG 26, ce qui a généré une légère augmentation des surfaces qui explique ce différentiel. Un tarif hébergement maîtrisé < 56. 10 TOTAL TTC 5 898 375,00
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