Préface. En 2004, la Chambre FNAIM Paris Ile de France, pour la première fois, a publié un livre de droit intitulé les 100 Arrêts du droit immobilier.

éd av actu itio ec a n CD lisé Ro e m C H A M B R E P A R I S I L E - D E - F R A N C E

Préface En 2004, la Chambre FNAIM Paris Ile de France, pour la première fois, a publié un livre de droit intitulé les 100 Arrêts du droit immobilier. Cette publication était justifiée, parce que ce droit très particulier est devenu faiblement lisible en raison du nombre très important de lois votées depuis 2 ans, par le législateur dans ce domaine, qui concernent la vie du citoyen propriétaire ou locataire du secteur privé ou social. Depuis le 21 octobre 2005, les professionnels de l immobilier ont obtenu une modification de leur statut renforçant leur niveau de compétence exigé par un BAC + 3 pour pouvoir exercer la profession. Leur responsabilité pénale est renforcée par la loi n 2003-239 du 18 mars 2003 relative à la sécurité intérieure et la 3ème directive européenne contre le blanchiment d argent (directive n 2005/60/CE du 26 octobre 2005) depuis le 1er janvier 2007. Ils sont aujourd hui les seuls professionnels à pouvoir offrir toute la sécurité juridique, technique, financière aux acquéreurs comme aux vendeurs de biens immobiliers en France et en Europe. Cette nouvelle publication nous a donc semblé indispensable car, non seulement, ce droit est aussi peu simple dans sa lecture, mais l exécution des décisions des tribunaux n est pas non plus adaptée aux difficultés rencontrées par les parties. Le club des avocats conseils, crée il y a 8 ans, a contribué largement à la nouvelle édition de cet ouvrage, étant confrontés à l application de ces textes au quotidien. Je suis aussi persuadé que les commentaires de ces textes réalisés, avec le concours des collaboratrices du service juridique de la chambre, répondront aux questions des 1800 adhérents de la FNAIM de l Ile de France qui ont besoin de réponses pertinentes pour exercer leur métier, mais également à tous les autres praticiens du droit ou des particuliers qui veulent renforcer leur compétence notamment dans la gestion de leur copropriété. Cette nouvelle édition a permis une nouvelle photographie des 100 décisions jurisprudentielles qui nous sont apparues les plus pertinentes à ce jour. Ces décisions reflètent la variété du droit immobilier : les baux, les baux commerciaux, la copropriété, la transaction, la fiscalité, la construction, l urbanisme, le social, en mettant l accent principalement sur l administration de biens. Le regroupement des arrêts publiés ou non, classés par thèmes et par mots clés d une part, et d autre part, les commentaires qui, par leur clarté et leur concision, 2

permettent au lecteur de comprendre l arrêt reporté en annexe, l indexation permettant une consultation immédiate. Pour les deux-tiers de ces décisions, elles relèvent de la Cour de Cassation c'est-àdire de la Cour Suprême. Les arrêts les plus commentés portent sur la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 modifiée à plusieurs reprises et toujours source de contentieux. Nous avons également voulu innover dans l utilisation des outils de communication, cet ouvrage sous forme papier est également publié sous forme de CDRom, et la lettre «les 100 Arrêts», réalisée depuis 2 ans, pour les acquéreurs de l ouvrage, constitue un 3ème support d information de cette nouvelle édition. Cet ouvrage devrait également s enrichir par les observations et les réactions de ses lecteurs. Qu ils en soient remerciés ainsi que ceux qui l ont conçu et réalisé : Michel TERRIOUX, Délégué Général de la Chambre FNAIM Paris Ile de France ; Laëtitia CUVILLIER, Sandrine AULIAC PLOUZEAU, Carole BESSON, Marine GHES- QUIERES, Maëva BRANDON, consultantes juridiques de la Chambre, Odile BENE- DETTI, documentaliste. Et les avocats conseils de la Chambre : Jacqueline BERGEL, Olivier BRANE, Bernard CANCIANI, Jean-Pierre CORDELIER, James Alexandre DUPICHOT, Christian FRE- MAUX, Yves-Marie JOUBEAUD, Patrice LEBATTEUX, Patrick PETUREAUX, Brigitte REGNAULT, Christelle RIGAL-MEYER, Stéphane SAINTON, Jean SCHMIDT, Sophie SORIA, Philippe VITTU, Professeur Hugues PERINET-MARQUET. Marcel RICARD Président de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France Edité par la FNAIM Chambre Paris Ile de France 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris ISBN 2-9521616-0-7 Imprimé par EDITON - Achevé d imprimer le 20 mars 2007 Dépot légal mars 2007

SOMMAIRE BAUX.................................p 9 BAUX COMMERCIAUX...............p 30 CONSTRUCTION.....................p 46 COPROPRIÉTÉ........................p 50 FISCALITÉ.............................p 88 SOCIAL................................p 95 TRANSACTION.......................p 105 URBANISME..........................p 117 ANNEXES.............................p 121 4

INDEX (Les chiffres renvoient au numéro de commentaire et d annexe) A Autonomie, 53 Cession du fonds de ment définitif, 84 Absence d autorisation Bureau, désignation, 44 commerce ou de bail Notification, 86 de travaux, 25 Contestation de Obligation de garantie Rupture, 87 Administrateur de biens Responsabilité, 17, 18 Faute de gestion, 17, 18 Agent immobilier Commission, 92 Concours entre agences, 93 Devoir d information du vendeur, 88 Dommages-intérêts dus à l agence immobilière évincée de la vente, 96 Loi Carrez, 95 Mandat formalisme, 97 Pacte de préférence, 98 Report du numéro d inscription au registre et sur le mandat, 89 Responsabilité, 94, 95 Antenne de réception de télévision par satellite Autorisation, 43 Assemblée générale Accord travaux Etat parasitaire, 50 Action en nullité, 45, 46, 51 décisions, 52, 54, 56 Convocation, 54 Elections du président de séance et du secrétaire, 48 Portée du mandat donné par un copropriétaire à un autre de voter, 49 Validité, 47 B Bail commercial Absence d autorisation de travaux, 25 Acquisition fonds de commerce, 22 Déplafonnement loyer, 29 Société en formation, 22 Bon de visite Portée, 90 C Caution Mentions manuscrites, 3 Renouvellement du bail, 2 Cession de bail du cédant, 23 Changement d affectation, 64 Charges de la vie commune concubins, 14 Charges de copropriété Modification, 67 Répartition, 68 Clause d exclusivité, 91 Congé Conditions de validité, 6 Convention d occupation précaire, 34 Délivré par le bailleur, 4 Epoux, 8, 12 Loi Carrez, 5 Notification, 8, 9 Préavis réduit, 7, 83 Contrat de travail Cause réelle et sérieuse, 82 Clause de non-concurrence, 80 Difficulté économique, 85 Licenciement, 81, 85, 86 Construction Délais de prescription, 38 Responsabilité contractuelle, 36 Copropriétaire Action individuelle, 63 Action en respect du règlement de copropriété, 57 Droits et liberté religieuse, 42 Copropriété Indivision, 39 Servitude de passage, 71 Solidarité des propriétaires indivis, 72 D Décès du locataire Arriéré locatif, 13 Dettes locatives Solidarité entre époux, 12 E Etat des lieux Charge des travaux, 10 Annulation en cascades, Cession de parts sociales, Lieu d exercice, 79 Réfection des murs ou 55 24 Nécessité d un remplace- des plafonds, 10 5

Exercice du droit de Associations de consom- Demande, volet paysa- Expiration du mandat, 47 repentir Délai, 31 Locataire dans les lieux, 32 Exonération de plusvalue, 76 Expulsion Responsabilité de l Etat, 16 mateurs, 1 Locaux à usage de bureaux Loyer, 30 Lot de copropriété Notion, 40 Mesurage article 46 loi de 1965, 42 ger, 101 POS Règles de fond, 99 Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) Compatibilité, ascenseur, 100 Mesures conservatoires, 59 Mise en œuvre des voies d exécution forcée, 58 Rémunération des prestations, 66 Responsabilité à l égard des tiers, 70 Responsabilité travail G Galerie commerciale Clientèle propre et gestion indépendante, 28 Loyer Action du locataire, 19 Charges de la vie commune, 14 Pratique cultuelle, 20 Privilège spécial immobilier, 69 dissimulé, 61 Sécurité du personnel, 74 Syndicat des coproprié- Obligation du bailleur, 27 Gérant d une SARL Responsabilité à l égard des tiers, 70 Déplafonnement, 29 Fixation de loyer, 19 Hausse de loyer, 15 Répartition entre concubins, 14 R Réparations locatives Inexécution par le preneur, 11 taires Action en suppression de jours et fenêtres percés dans un mur séparatif, 62 Privilège spécial immobi- H Hausse de loyer, 15 I Indemnité d éviction Immatriculation au registre du commerce, 33 L Local accessoire Bénéfice du statut des baux commerciaux, 21 M Marchand de biens Répertoire, défaut de côte et de paraphe, 75 O Obligation de délivrance du bailleur Défaut d entretien de l immeuble, 26 Revenus fonciers Logements meublés par un tiers, 77, 78 S Syndic Action en réparation des désordres, 60 Autorisation d ester en justice, 58, 59, 60 lier, 69 Responsabilité du fait de son préposé, 73 T Travaux d'amélioration, 15 V Vice de construction Location saisonnière P Avance de trésorerie, 65 Responsabilité du syndi- Clauses abusives, 1 Permis de construire Contrat, 66 cat des copropriétaires, 37 6

COMMENTAIRES 7

BAUX 9

N 1 COMMENTAIRE Location saisonnière - Clause abusive Recevabilité de l'action des associations de consommateurs - Tribunal de grande instance de Grenoble, 22 mai 1997 Une agence immobilière grenobloise, mandataire de propriétaires d'appartements en montagne destinés à la location saisonnière, a édité un contrat type de location qu'elle propose aux candidats locataires. L'association Q., bien qu'aucun candidat locataire ne se soit plaint, a pris l'initiative d'assigner l'agence devant le Tribunal de grande instance, pour l'entendre condamner à supprimer un certain nombre de clauses litigieuses. Le lecteur fera son profit des clauses que le Tribunal considère comme abusives, et de celles qu'il valide. L'intérêt de la décision réside dans le fait que la recevabilité de l'action de l'association de défense des consommateurs, est subordonnée au fait, indépendamment même de toute plainte de particuliers, que soient proposés habituellement au consommateur par des professionnels, des modèles de conventions, comportant des clauses abusives. L'association de défense se prévaut des articles L 421-6, L 421-1 et L 132-1 du Code de la consommation. L'agence immobilière répondait justement que même si elle est rédactrice du contrat, elle n'est qu'un intermédiaire entre ses mandants qui sont des particuliers, et les candidats locataires. Dès lors on ne peut parler, ce qui est le critère définissant l'éventuelle clause abusive, d'un déséquilibre dans les contrats entre professionnels et non professionnels. Le Tribunal fait droit à la demande de l'association Q. et lui accorde même des dommages et intérêts. Il considère qu'il n'est pas nécessaire que les consommateurs se plaignent pour que l'association, qui agit dans un but d'intérêt général, intervienne par voie principale en justice. Pour le reste il paraît considérer que l'agence, professionnelle de la location immobilière pour son propre intérêt dans les contrats d'adhésion qu'elle propose, est bien le "professionnel" visé par le Code de la consommation, même s'il n'est qu'un mandataire. Comme le lecteur s'en sera rendu compte, aussi bien sur un tel principe que sur l'analyse du caractère abusif ou non des clauses incriminées, la décision aurait pu être rendue exactement en sens inverse, sans qu'on puisse, sinon l'association demanderesse, y trouver à redire. Voir annexe...page 124 10

B A U X N 2 COMMENTAIRE Caution - Renouvellement du bail - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 4 octobre 2000 L article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de demander une caution à durée indéterminée ou à durée déterminée. Si la caution fournie est à durée indéterminée, le même texte permet à la caution de résilier unilatéralement son engagement à l expiration du bail. Mais que se passe-t-il lorsque le bail est renouvelé sans que la caution ait résilié son engagement avant la défaillance du locataire? L arrêt rapporté répond sans équivoque : en l absence d un engagement visant expressément la tacite reconduction, le cautionnement prend fin avec le bail d origine. Reste donc une seule possibilité : demander que soit expressément écrit à l acte de caution que celle-ci s appliquera à la durée du bail ainsi qu à son renouvellement ou sa reconduction pour une durée maximum. La formule retenue peut être la suivante : "le présent engagement est donné pour la durée du bail et de son renouvellement éventuel sans pouvoir excéder X années" Voir annexe...page 125 11

N 3 COMMENTAIRE Cautionnement Mention manuscrite - Cour d appel de Versailles, 1ère chambre, 2ème section, 22 décembre 2000 En matière de bail d habitation l article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du cautionnement, le respect d un certain formalisme visant à faire prendre conscience à la caution de la portée de son engagement. Ce formalisme repose sur des mentions manuscrites obligatoires. La caution doit ainsi : - reproduire le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu ils figurent au contrat de location, - rédiger une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu elle a de la nature et de l étendue de l obligation qu elle contracte, - reproduire l alinéa 2 de l article 22-1 relatif à la résiliation du cautionnement par la caution. A la suite de ces mentions manuscrites la caution doit apposer sa signature. Outre les mentions manuscrites obligatoires, l article 22-1 alinéa 3 impose la remise d un exemplaire du contrat de location à la caution. En l espèce l acte de cautionnement comportait deux types de mentions manuscrites qui n étaient pas de la même main. Et la caution pour contester la validité de cet acte invoquait le non respect de l article 22-1 au motif qu elle avait bien reproduit la formule prévue par celui-ci mais non le montant des sommes cautionnées (montant des loyers). Ce montant figurait toutefois en chiffres dans la première partie des mentions manuscrites tracées par une autre main. La Haute Cour considère cependant que l acte de cautionnement n est pas nul. L acte de cautionnement mentionnait que la caution avait reçu une copie complète du bail Voir 12 annexe...page 126

B A U X N 4 COMMENTAIRE Validité d un congé délivré par le bailleur avec 6 mois de préavis. - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 1998 Un bail prend fin le 31 décembre. Le bailleur signifie congé aux fins de reprise pour habiter pour le 1er janvier de l année suivante. Il a tort. Il fallait signifier le congé pour le 31 décembre car sur le fondement des articles 642 et 641 du Nouveau Code de Procédure Civile tous délais expirent le dernier jour à 24 heures et non le lendemain à 0 heure. Le congé est invalidé. Voir annexe...page 127 13

N 5 COMMENTAIRE Congé - Loi Carrez - Cour d'appel de Paris, 6ème chambre C, 21 septembre 1999 La nullité d un congé avec offre de vente de l article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est demandée par le locataire au motif que l indication de la superficie du lot ne figure pas sur l offre de vente. La Cour d appel a débouté le locataire de la demande de nullité au motif que le congé pour vendre n entre pas dans le champ d application de la Loi Carrez. En effet, l article 46, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose de mentionner la superficie d un lot de copropriété s applique uniquement aux promesses unilatérales et à tout contrat constatant ou réalisant une vente. On peut se féliciter de cet arrêt qui tient compte du fait que le locataire connaît suffisamment les lieux et n'a pas besoin, comme l'acheteur, d'être éclairé sur sa superficie. Voir 14 annexe...page 128

B A U X N 6 COMMENTAIRE Conditions de validité du congé - Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 octobre 2005 Le congé pour vente est enfermé dans de nombreuses dispositions protectrices du locataire. Ceuxci peuvent parfois être tentés d en abuser et de s opposer à un congé pour des motifs contestables. La jurisprudence applique donc strictement les dispositions légales, sans toutefois permettre au locataire de se réfugier derrière le non-respect de règles mineures. Ainsi,dans l arrêt du 19 décembre 2005,les tribunaux refusent que la validité d un congé soit remise en cause parce que le document envoyé au locataire ne mentionnait pas le numéro du lot de copropriété et le nombre de tantièmes affectés au logement mis en vente. Ces lacunes sont considérées comme sans importance dans la mesure où ces renseignements figuraient dans le contrat de location lui-même, et que, dès lors, les locataires ne pouvaient valablement se plaindre de ne pas être suffisamment informés sur ces éléments. Par ailleurs,l article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que «nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code Civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables aux partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité ou au conjoint du locataire, si l existence de ce partenaire ou de ce conjoint n a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur». Cette disposition, qui découle de la loi SRU du 13 décembre 2000, est interprétée, pour la première fois par la Cour de cassation, dans un sens qui lui donne toute sa portée. En l espèce, le congé avait été envoyé au seul mari, titulaire du bail, puisque celui-ci avait été signé avant le mariage. La femme demandait donc qu il soit considéré comme inopposable à son égard. Elle s appuyait,d ailleurs,sur le fait que plusieurs courriers relatifs au bail avaient été adressés aux époux sous l intitulé «Monsieur et Madame X». Le bailleur connaissait donc la situation matrimoniale des époux. Cependant la Cour de cassation approuve les juges du fond d avoir considéré le congé comme valable bien qu envoyé au seul mari. En effet, l article 9-1, mentionné plus haut, ne supprime l opposabilité du congé au conjoint ou au bénéficiaire d un pacte civil de solidarité que si son existence a été portée à la connaissance du bailleur.dès lors,celui qui se prévaut d une inopposabilité du congé ne peut la mettre en exergue que si, comme le précise la Cour de cassation «il a fait une démarche positive envers son bailleur»,c est à dire s il l a informé expressément. De plus,étant celui qui invoque l inopposabilité,en vertu des règles générales de charge de la preuve,c est à lui de démontrer qu il a bien rempli cette formalité.concrètement,pour s abriter derrière l inopposabilité du bail au conjoint ou au partenaire du PACS,celui-ci doit s être préconstitué la preuve que le bailleur a été avisé de son existence. Concrètement il devra donc lui avoir envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception ou avoir obtenu un avenant au bail le mentionnant Voir annexe...page 129 15

N 7 COMMENTAIRE Préavis réduit - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 décembre 1999 Le locataire qui donne congé ne peut bénéficier du préavis réduit à un mois que dans des cas strictement limités par l article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 : mutation, perte d emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d emploi Se prévalant de ces motifs, un locataire employé selon un contrat de travail à durée déterminée non reconduit dans ses fonctions a souhaité bénéficier du préavis réduit à un mois. La Cour de cassation l a accepté et opère ainsi un revirement par rapport à sa jurisprudence antérieure (Cass. 30 septembre 1998). La jurisprudence a évolué en 1999. Ainsi, la Cour d appel de Paris dans un arrêt du 17 juin 1999, a accordé à un locataire titulaire d un contrat de travail à durée déterminée, dans le domaine du spectacle, de pouvoir bénéficier du délai de préavis réduit. La Cour suprême semble en l espèce confirmer cette tendance en jugeant que le locataire d un contrat à durée déterminée peut bénéficier du préavis réduit à un mois. La Cour de cassation semble se ranger à certains avis de la doctrine qui soulignent que l article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vise la " perte d emploi " et ne fait pas de distinction entre le contrat à durée déterminée et le contrat à durée indéterminée. Voir 16 annexe...page 130

B A U X N 8 COMMENTAIRE Congé - Notification - Epoux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 février 2000 Un bailleur a notifié une proposition de renouvellement de bail à ses locataires. Les locataires contestent la validité de la proposition du nouveau bail au motif qu'elle n'a pas été adressée à chacun des époux. Dans cet arrêt du 2 février 2000, la Cour de cassation a considéré que la signature des deux époux sur l'accusé de réception démontrait que chacun des époux avait eu suffisamment connaissance du contenu de la lettre qui leur avait été adressée au nom de " Monsieur et Madame "... En vertu de l'article 1751 du Code civil, les époux sont co-titulaires du bail ce qui contraint le bailleur d'informer chaque époux nominativement en cas de congé ou de renouvellement de bail. A défaut le congé est inopposable. Reste à savoir si cet assouplissement sera confirmé par la suite mettant fin à la mauvaise foi abusive de certains locataires. Voir annexe...page 131 17

N 9 COMMENTAIRE Congé - Notification - Cour d'appel de Paris, 6ème chambre B, 15 février 2001 Une société a délivré un congé pour vente à un locataire. Le locataire conteste la validité du congé au motif que sa femme qui, par l'effet de la loi, est co-titulaire du bail n'aurait pas été destinataire du congé. La Cour, se fondant sur les dispositions de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, déboute le locataire. La Cour d'appel rappelle que les congés délivrés par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. En l'espèce, le locataire n'a jamais informé le bailleur de sa situation matrimoniale. Dans ces conditions, le congé est opposable aux deux époux. Voir 18 annexe...page 132

B A U X N 10 COMMENTAIRE Etat des lieux - Réfection des murs ou des plafonds Charge des travaux - Cour d appel de Paris, 6ème chambre civile, 5 juin 2001 Le bailleur ne peut faire supporter au locataire qui a occupé les lieux pendant 8 ans la réfection des murs même si une partie des papiers peints a été arrachée dès lors que les murs étaient en état d usage lors de l entrée dans les lieux. Voir annexe...page 133 19

N 11 COMMENTAIRE Inexecution par le bailleur des réparations locatives - Conditions d indemnisation du bailleur - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 janvier 2002 Un bailleur a assigné reconventionnellement son locataire en dommages-intérêts suite à des réparations locatives non effectuées. La Cour d appel a refusé de faire droit à la demande du bailleur en avançant que depuis la demande, l immeuble dans lequel se trouvaient les lieux loués a été vendu à un promoteur qui l a fait démolir pour construire à sa place une résidence ; le bailleur n a pas réalisé les travaux de remise en état et ne les réalisera jamais ; il ne démontrait pas plus avoir subi une privation de jouissance. La Cour de cassation a cassé cet arrêt en considérant que l indemnisation du bailleur en raison de l inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n est subordonnée ni à l exécution de ces réparations, ni à la justification d un préjudice. Voir 20 annexe...page 134

B A U X N 12 COMMENTAIRE Congé - Notification - Epoux - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 février 2000 Un bailleur a introduit une procédure en paiement de loyers à l encontre de deux époux afin d obtenir leur condamnation solidaire sur le fondement des dispositions de l article 220 du Code civil qui prévoit cette solidarité en matière ménagère quel que soit le régime matrimonial. Cependant, les époux étaient en instance de divorce lorsque la procédure a été engagée et, par ailleurs, l épouse avait donné congé et notifié au bailleur l ordonnance de non-conciliation avant même, semble-t-il que l assignation ne lui soit délivrée. Cette dernière soutenait que la cessation de la communauté de vie ayant été consacrée par l ordonnance de non-conciliation, elle n était pas solidairement débitrice des loyers impayés. Curieusement, le Tribunal d instance donnait satisfaction à l épouse ce qui ne fut pas du goût du bailleur, ni même probablement du mari. Le bailleur se pourvoyait en cassation et obtenait évidemment gain de cause en s appuyant sur les dispositions conjuguées des articles 220 et 262 du Code civil notamment. La Cour de cassation avait déjà eu à régler cette question en visant précisément les dispositions de l article 262 du Code civil qui prévoient que : "le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l état civil ont été accomplies". Dans une espèce très proche de la nôtre, elle avait décidé que le bailleur peut réclamer, à l épouse cotitulaire du bail avec son mari, le paiement des loyers échus antérieurement à la transcription du jugement de divorce, en dépit de ce que d une part elle résidait séparément de son mari après y avoir été judiciairement autorisée et d autre part que le bailleur ne pouvait méconnaître cette situation (Cass. civ. 2ème, 3 oct.1990). Ce précédent jurisprudentiel, confirmé à maintes reprises, ne pouvait que laisser le bailleur augurer d un succès devant la Cour de cassation et, parallèlement, le laisser pantois devant le jugement du Tribunal d instance de Rouen. La Cour de cassation a toujours, et on ne saurait la critiquer à cet égard, décidé que la solidarité entre époux prévu par l article 220 du Code civil ne cessait qu une fois le jugement de divorce transcrit dans les conditions de l article 262 du même Code. Elle n a ainsi que joué son rôle de gardienne de la Loi, laquelle, en l espèce, est claire et ne souffre aucune interprétation. Elle a même élargi sa jurisprudence au jugement de séparation de corps. Si les époux pouvaient échapper à la solidarité de l article 220 du Code civil sur la base d une simple ordonnance de non-conciliation, ils pourraient utiliser ce subterfuge afin d échapper à la Voir annexe...page 135 21

N 12 (suite) COMMENTAIRE solidarité sans avoir l intention de mener la procédure de divorce ou de séparation de corps jusqu à son terme. A la réflexion, les dispositions de l article 262 du Code civil que la Cour de cassation s emploie légitimement à faire strictement respecter sont les seules susceptibles de préserver les intérêts des créanciers. La Haute Juridiction tient à assurer cependant un juste équilibre entre les intérêts des créanciers du ménage et ceux de l époux poursuivi solidairement notamment en matière de bail. Elle lui laisse en effet, en application de l article 220, la possibilité de démontrer que l indemnité d occupation due après résiliation du bail et avant publicité du jugement de divorce n était destinée ni à l entretien du ménage ni à l éducation des enfants dès lors que son conjoint est resté seul dans l appartement. Il peut ainsi échapper aux effets drastiques de la solidarité. N 13 COMMENTAIRE Décès du locataire - Arriéré locatif - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 février 2000 L article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Ce bénéficiaire se substitue alors de plein droit au locataire défunt et supportera de ce fait les obligations résultant du contrat de location à compter de la date du transfert à son profit. Mais qu en est-il des dettes nées antérieurement au transfert du bail? Doivent-elles être supportées par le bénéficiaire du bail? L article 14 n impose pas la reprise de l arriéré locatif, comme condition de validité du transfert du contrat. Ainsi, le bénéficiaire n a pas à supporter seul l arriéré locatif du fait du transfert du bail. Il pourra cependant y être tenu dans le cadre du passif successoral. Dans ce cas tous les héritiers, et pas seulement le bénéficiaire du contrat de bail, seront redevables du passif successoral dès lors qu ils n auront pas renoncé à la succession Voir annexe...page 136 22

B A U X N 14 COMMENTAIRE Charges de la vie commune - Répartition entre concubins - Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17 octobre 2000 Aux termes d un arrêt rendu le 20 mai 1998, la Cour d appel de Dijon a condamné Monsieur D. à payer à sa concubine la moitié des dépenses engagées au titre des loyers, charges et achats de mobiliers, au motif pris de l existence d une communauté de fait. La Cour suprême casse partiellement cette décision en retenant qu aucune disposition ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune et qu en conséquence, à défaut de volonté expresse, chacun doit supporter les dépenses de la vie courante qu il a engagé. La Cour suprême retient en outre que l existence d une communauté de fait ne suffit pas à caractériser l existence d un accord entre les parties relatif à la répartition des dépenses. Cette jurisprudence est conforme à une jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière de concubinage (Cass. civ., 1ère, 19 mars 1991). Dans un PACS, la contribution des partenaires aux charges de la vie commune procède de règles inverses puisque la loi du 15 novembre 1999 dispose, qu à défaut de convention contraire, les partenaires d un PACS sont tenus solidairement à l égard des tiers des dettes contractées par l un d eux pour les besoins de la vie courante ainsi que pour les dépenses relatives au logement. Voir annexe...page 137 23

N 15 COMMENTAIRE Travaux d amélioration en cours de bail - Hausse de loyer - Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 juin 2002 Un bailleur réalise des travaux dans le logement donné à bail. Un avenant au bail est signé entre les parties, prévoyant une majoration de loyer a priori en contre partie des travaux. Faute pour le locataire de respecter cet engagement contractuel, une procédure est intentée à l encontre du locataire. Par cet arrêt du 5 juin 2002, la Cour de cassation précise que le bailleur qui en vertu d une clause du contrat ou d un avenant réalise en cours de bail des travaux d amélioration, peut librement appliquer la hausse contractuellement prévue (art 17 e) loi du 6/07/1989) sans être tenu de rapporter la preuve que le nouveau loyer est conforme au prix du voisinage, comme dans la procédure de l article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989. Il s agit là d une solution inédite mais conforme à l article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989 qui aura un impact économique important. Voir 24 annexe...page 138