Une installation photovoltaïque en tant que locataire Analyse des différentes configurations pour l établissement d un plan d étapes nécessaires à l installation Suzanne Keignaert APERe - Gregory Neubourg APERe 0
Plan d'étapes d'une installation photovoltaïque en tant que locataire Version du 08/11/2013 Table des matières 1. LES DIFFÉRENTES CONFIGURATIONS POSSIBLES EN LOCATION 2 2. LA PRISE DE DÉCISION D UNE INSTALLATION 3 2.1. ETUDE DE FAISABILITÉ TECHNIQUE 3 2.2. CONSOMMATION ÉLECTRIQUE 3 2.3. COÛTS 4 2.4. DEMANDE DE DEVIS 4 3. MONTAGE DU PROJET EN TANT QUE LOCATAIRE 5 4. CONTRAT DE BAIL 5 4.1. LES ANNEXES AU CONTRAT DE BAIL 6 4.2. LOYER SUPPLÉMENTAIRE 6 4.3. ASSURANCES 6 5. DEMANDE DE PERMIS D URBANISME 7 6. CHANTIER BRUXELLOIS : MISE EN PLACE DE L INSTALLATION 7 6.1. AVANT LE CHANTIER 7 6.2. APRÈS LE CHANTIER 8 7. AIDES FINANCIÈRES EN RBC 8 8. ANNEXE 1 : SCHÉMA DES DIFFÉRENTES ÉTAPES 9 9. ANNEXE 2 : CONTRAT TYPE 10 10. SOURCES POUR ALLER PLUS LOIN : 10 Ce bref guide explique les différentes étapes nécessaires à la mise en place d une installation photovoltaïque en tant que locataire dans les petites copropriétés (< 10 logements) Les notions surlignées en gras constituent les principales actions à effectuer et sont reprises schématiquement dans la première annexe. La seconde annexe du dossier reprend la liste des documents types disponible. 1
1. Les différentes configurations possibles en location Plusieurs configurations (de locataires) sont possibles afin de déterminer à qui s adresse ce plan d étapes. A chaque cas, un contrat spécifique devra être mis en place entre le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s) : Au-delà de 5 kva (puissance AC maximum de l onduleur), la législation n autorise pas le principe de compensation (principe du compteur qui tourne à l envers). Il est généralement peu conseillé dans des immeubles de logements de dépasser cette limite par point d injection. En cas d installation se raccordant au compteur des parties communes de l immeuble (A2 et B1), l électricité ne pourra pas être déduite des consommations d un ou plusieurs locataires mais uniquement de celle des communs. Avant tout projet de ce type, il est donc essentiel de connaître cette consommation afin de pouvoir dimensionner au mieux l installation photovoltaïque. Dans le cas d une copropriété (B), l assemblée générale devra déterminer la formule de location de la toiture en fonction de la superficie de la toiture du type de projet. 2
2. La prise de décision d une installation Afin d estimer le projet dans sa dimension énergétique et dans sa gestion globale, la prise de décision d une installation photovoltaïque peut se résumer selon le schéma suivant : Consommation électrique Analyse de coûts Etude de faisabilité technique 2.1. Etude de faisabilité technique Dans un premier temps se pose la question de la ressource solaire disponible sur votre bâtiment. Il faudra idéalement effectuer une étude de faisabilité technique afin d examiner 3 éléments : La superficie disponible En fonction de la superficie, on peut estimer une puissance maximale de l installation photovoltaïque. Attention de bien tenir compte des zones d ombrages La stabilité de la toiture. Une installation photovoltaïque constitue un surpoids non négligeable surtout lors d une pose sur toiture plate qui nécessite un lestage. En cas de structure en bois, il vaut mieux s assurer de la capacité de charge maximale en réalisant une petite étude de stabilité. La mise à disposition des plans de constructions facilitera le travail du bureau d étude. L état du revêtement Si le revêtement est en fin de vie, il est préférable de prévoir son remplacement avant l installation des modules photovoltaïque. Cela évitera un montage-démontage inutile. Il en va de même pour l isolation de la toiture. 2.2. Consommation électrique La seconde étape est celle de l analyse des consommations électriques. Celle des propriétaires/locataires et celle des communs. Elle permettra de dimensionner au mieux l installation photovoltaïque. En effet, dans le système actuel, il n y a pas d intérêt à produire plus que ce qui est consommé. Cette électricité ne sera pas valorisée tant que le système est inférieur à 5 kva (conseillé) 3
Consommation des propriétaires/locataires Il convient d analyser sa consommation annuelle globale disponible sur les factures des fournisseurs d énergie. Consommation des communs Si le potentiel solaire est inférieur à la consommation des communs, la solution B1 est envisageable et elle permettra de fortement diminuer les charges pour tous les locataires/propriétaires. Si le potentiel solaire est supérieur à la consommation des communs, il faut, dans ce cas, analyser si cela vaut encore la peine de connecter l installation photovoltaïque pour de faibles consommations. En principe, dès qu il y a un ascenseur, les consommations deviennent suffisantes. Dans le cas contraire, il vaut mieux privilégier les autres solutions. 2.3. Coûts Une fois le type et la taille du système déterminé, il est nécessaire d analyser les coûts et la rentabilité. Pour cela, le Simulateur financier (APERe: http://www.bruxellesrenouvelable.be/fr/simulateur ) sera utile à votre réflexion. Plusieurs simulations seront nécessaires pour avoir des idées de prix et de rendement et ainsi vous lancez dans la demande de devis. 2.4. Demande de devis Afin d avoir plus de détails sur la réalisation d un tel projet, il vous faudra choisir une entreprise d installation de panneaux photovoltaïques. Une demande de devis auprès de ces différents installateurs sera nécessaire (un minimum de 3 est conseillé), afin que celui-ci examine votre toiture et sa superficie. De plus, l installateur pourra confirmer la puissance pouvant y être installée. Par la suite vous recevrez des devis vous indiquant le prix et une liste des matériaux annexes utiles à l aménagement. Vous trouverez la liste des installateurs photovoltaïques en Région de Bruxelles-Capitale: http://app.bruxellesenvironnement.be/listes/?nr_list=7 De plus, les sites http://www.bruxelles-renouvelable.be et http://www.maisonenergiehuis.be vous aideront dans votre décision. 4
3. Montage du projet en tant que locataire Le principe d un projet photovoltaïque en tant que locataire peut prendre différentes formes. Voici une proposition articulée autour de 4 éléments essentiels : Le(s) locataire(s) loue(nt) la toiture au(x) propriétaire(s) pendant 10 années. Un loyer est à déterminer avec le propriétaire. Le(s) locataire(s) bénéficie(nt) de la totalité de l électricité soit directement en déduction de leur consommation, soit en déduction du compteur des communs et donc en diminutions des frais de charges. Le(s) locataire(s) bénéficient de la totalité des certificats verts. Le(s) locataire cède la propriété de l installation à la fin de la 10 ème année au(x) propriétaire(s). 4. Contrat de bail Une fois la décision prise, il vous faudra, en tant que locataire, obtenir l autorisation de location du toit auprès de votre propriétaire. Cet accord donnera lieu à un avenant à votre contrat de bail ou à un contrat de bail complémentaire. Par ailleurs, comme stipulé plus haut, cette location peut constituer un loyer supplémentaire. Des négociations sont à prévoir afin de pouvoir modifier votre contrat de bail. L avenant au bail doit idéalement contenir différents éléments précis. Ci-dessous une liste permettant de structurer cet avenant. Un exemple de contrat est par ailleurs fournit en Annexe 2 Objet du contrat Définition et description de la superficie de la toiture louée Modalités des états des lieux avant et après travaux. Conditions d analyse de la stabilité de la toiture. Début durée fin Déterminer la durée du contrat, restitution de l installation. Afin d éviter de devoir passer devant un notaire, la durée du contrat doit être inférieure à 10 ans. Un contrat de 9 ans est donc idéal en stipulant dans le contrat que passé ce délai, une reconduction tacite d une année prendra cours, au terme de laquelle le locataire cédera le bien au propriétaire. Redevance Loyer- charges Définir les modalités de paiement et d adaptation du loyer, de la garantie locative Définir les obligations du preneur Obligation au niveau sécurité, entretien, gestion. Définir les obligations du bailleur En cas de travaux nécessaires, le bailleur doit informer préalablement de travaux pour minimiser les pertes de production. 5
Modalités d accès aux installations et à la surface Responsabilité En cas de dégâts durant les travaux ou durant le fonctionnement de l installation. Assurances Le preneur doit s engager à contracter une police d assurance couvrant l installation: incendie, dégâts des eaux, tempêtes, responsabilités Vérifiez avec le propriétaire s il ne peut pas directement intégrer la couverture de l installation dans la police d assurance du bâtiment. En effet, de nombreuses assurances intègre cela sans frais. Raccordements électriques Déterminer les compteurs à raccorder et les voies d accès des câbles. Cession et sous location, expropriation Définir les modalités en cas de cession, sous-location et expropriation. Enregistrement Le preneur s engage à enregistrer le bail. 4.1. Les annexes au contrat de bail Le contrat de bail comprend généralement les annexes suivantes : Une étude de stabilité de la toiture à faire réaliser par un bureau d étude spécialisé Un plan d implantation de l installation photovoltaïque Un état des lieux avant travaux Un état des lieux après travaux 4.2. Loyer supplémentaire La location de la toiture peut constituer un loyer supplémentaire. Si la propriété de l installation est transférée au propriétaire après 10 ans, ce loyer peut être relativement limité. (Exemple : 100 /an) Attention qu il est d usage de procéder à l ouverture d un compte afin de constituer une garantie locative, 4.3. Assurances Des assurances complémentaires sont également à prévoir, si elles ne sont pas prises en compte par le propriétaire : Couverture de la responsabilité civile Assurance incendie 6
5. Demande de permis d urbanisme Il y a lieu de vérifier avant l installation si un permis d urbanisme est nécessaire ou non. L arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale (publié au Moniteur le 13 novembre 2008) concerne tous les types de toiture et a grandement simplifié la législation. Celui -ci désigne qu'il ne faut pas demander de permis si : les panneaux sont non visibles depuis l espace public les panneaux sont placés en toiture pour autant qu ils soient incorporés dans le plan de la toiture ou fixés sur la toiture parallèlement au plan de celle-ci. Un permis de bâtir est nécessaire lorsque les panneaux sont visibles depuis l'espace publique et si les panneaux ne sont pas placés dans le même axe que le toit. Toutefois, l'installation ne peut pas présenter une saillie de plus de 30 cm ni de débordement par rapport aux limites de la toiture. De plus, un permis est nécessaire lorsque les travaux d'installation nécessitent une dérogation à un règlement urbanistique, un plan d'affectation ou un permis de lotir. Pensez à l introduire à temps! Il faut compter environ 65 jours avant qu'un avis soit émis. Pour ce faire, renseignez-vous auprès de votre commune afin de savoir si des modalités particulières sont d application (habitat classé, protégé, prescrit urbanistique particulier ). Dans le cas d un bâtiment classé ou se trouvant dans un périmètre classé, l avis de la Commission Royale des monuments et des sites reste indispensable, ce qui rallonge les délais. 6. Chantier Bruxellois : mise en place de l installation 6.1. Avant le chantier Une fois la date de l installation décidée, diverses démarches sont à effectuer avant les travaux : Réserver auprès des services de police un ou des emplacements de stationnement pour les véhicules de l installateur et, éventuellement, pour un élévateur ou une grue. Si la circulation doit être bloquée pour le levage du matériel sur la toiture, selon la catégorie de la voirie, demander une autorisation, soit auprès de la commune, soit auprès de la Commission de coordination des chantiers de la région de Bruxelles-Capitale : http://www.bruxellesmobilite.irisnet.be/partners/professionnels/coordination-des-chantiers. Demande de mandat au propriétaire afin de remplacer les compteurs SIBELGA (voir étape suivante). http://sibelga.be/fr/raccordements-et-compteurs/remplacement-compteurpar-compteur-bidirectionnel/ Selon les clauses du contrat conclu avec le propriétaire, faire un état des lieux avant travaux. 7
6.2. Après le chantier Une fois l installation placée, il est important de faire un état des lieux post travaux, pour détecter d éventuels dégâts au bâtiment conséquemment au chantier. Avant sa mise en service, l installation doit être réceptionnée par un organisme de contrôle électrique agréé. Pensez prévenir votre fournisseur d électricité afin qu il adapte directement votre montant de facture mensuel. 7. Aides financières en RBC Prime énergie de Bruxelles Environnement Une prime de 0.25 à 1 /Wc (max. 30% de la facture) pour les nouvelles maisons passives ou les rénovations basse-énergie. Plus d informations : http://www.bruxellesenvironnement.be/uploadedfiles/contenu_du_site/particuliers /01_Gestes/09_Mes_primes/08Primes_%C3%A9nergie_2014/FORM_D2_FR_201 4_20140106.pdf?langtype=2060 Certificats verts (CV): 2.4 CV / MWh produit pendant 10 ans Prix moyen d un CV (à Bruxelles) : 85 Temps de retour sur investissement 7 ans Calculez la rentabilité de votre installation via le simulateur financier www.bruxelles-renouvelable.be 8
8. Annexe 1 : Schéma des différentes étapes Étapes à suivre lors de l'installation d'un système photovoltaïque en tant que locataire 9
9. Annexe 2 : Contrat type Voir document disponible online : http://www.bruxelles-renouvelable.be/sites/default/files/contratde-bail-type_pv_locataire.docx 10. Sources pour aller plus loin : - http://www.bruxelles-renouvelable.be - Site de Bruxelles Environnement : http://www.bruxellesenvironnement.be Guides administratifs et techniques Plan d étapes pour les grandes installations photovoltaïques (>5 kva) (.pdf) Plan d étapes pour les petites installations photovoltaïques (<5 kva) (.pdf) Guide d entretien pour les petites installations photovoltaïques (.pdf) 10