ATELIER PÉDAGOGIQUE DU PLUI «URBANISME DE PROJET» Foncier - Projet - Financement Comment devenir acteur d un projet d urbanisation sur sa commune? 4 novembre 2014 - Agen ( géode)
Comment devenir acteur d un projet d urbanisation sur sa commune? Les outils fonciers (AFUP, DPU, ZAD) Le financement des équipements publics (TA, PUP) Le projet (ZAC, Lotissement) Film «Huit clos pour un quartier»
FONCIER D.P.U. Z.A.D. A.F.U.P. PROJET ZAC Lotissement Permis groupé FINANCEMENT DES EQUIPEMENTS PUBLICS TA PUP Urbanisme / Aménagement
URBANISME / AMÉNAGEMENT
L. 110 Code de l urbanisme Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences. Afin d'aménager le cadre de vie, d'assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures des conditions d'habitat, d'emploi, de services et de transports répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources, de gérer le sol de façon économe, d'assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la sécurité et la salubrité publiques et de promouvoir l'équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales et de rationaliser la demande de déplacements, les collectivités publiques harmonisent, dans le respect réciproque de leur autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation de l'espace.
Urbanisme La définition de la charte de l urbanisme européen 22 avril 2013 L urbanisme permet aux communautés de formuler leurs visions stratégiques pour atteindre leurs aspirations futures. L expression de ces visions stratégiques peut produire des impacts directs et importants afin de créer des lieux où il fait bon vivre et pour fournir un futur durable pour les communautés. L urbanisme intervient à toutes les échelles depuis le plan local jusqu au plan national.
Urbanisme : la définition d un sociologue «Plutôt que de s'attacher au contenu, affirmons que l'urbanisme aura pour vocation de créer du fonctionnement urbain. Cette expression associe l'offre urbaine, les usages de la ville, la gestion et l'organisation. Elle implique que l'interaction entre les acteurs se déroule dans de bonnes conditions et qu'existent ou se construisent (par des apprentissages collectifs) les connaissances et références communes qui permettent de se comprendre dans l'action.» Alain BOURDIN, 2010
Urbanisme : la définition d un philosophe «L'urbanisme ménage l'environnement des humains, c'est dire qu'il se préoccupe des usages ordinaires de chacun, qu'il améliore ses déplacements et facilite les liaisons que ce dernier noue et dénoue en permanence avec d'autres citadins mais aussi avec le vivant et la nature. En définitive, l'urbanisme est l'art de bâtir la demeure terrestre de l'humain afin qu'il puisse y résider en paix avec autrui et en harmonie avec les éléments, tout en déployant ses potentialités et en exprimant ses rêves.» Thierry PAQUOT, 2010
Urbanisme : la définition d un urbaniste-paysagiste «L urbanisme est une activité qui se pratique comme un art de la relation, relations aux sites mais aussi relations à ceux qui les habitent et qui y travaillent. L attention portée aux lieux ne doit pas devenir une forme d aveuglement par rapport à la vie qui passe, aux habitants. L urbanisme est un art qui ne se pratique pas seul, c est un art du partage, du dialogue, de la superposition, de la simultanéité des idées. Comment faire avec les autres? Et non à leur place? Comment faire que la fabrique de la ville soit un projet? Alexandre CHEMETOFF, 2011
Planification Gestion réglementaire Opérationnel Scot PLU Application du droit des sols Droit de préemption urbain Zone d aménagement concerté Lotissement
Vers une définition du mot Aménagement ( L.300 du CU) «Les actions ou opérations d aménagement ont pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l habitat, d organiser le maintien, l extension ou l accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d enseignement supérieur, de lutter contre l insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. (.)
Vers une définition du mot Aménagement ( L.300 du CU) «L aménagement désigne l ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies (ci-dessus), et, d autre part, à assurer l harmonisation de ces actions ou de ces opérations.»
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FONCIER : DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (D.P.U.) Droit exercé en vue de la réalisation dans l intérêt général d acquisitions ou opérations répondant à l article L 300-1 (hors mise en valeur des espaces naturels) ou pour constituer des réserves foncières en vue de la réalisation des actions ou opérations d aménagement. DPU institué sur les zones urbaines (U) ou d urbanisation future ( AU) d un PLU
FONCIER : Z.A.D. ZONE D AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ Outil approprié aux réserves foncières. ZAD : instituée sur tous les secteurs d une commune, en milieu urbain, rural, naturel ou agricole, avec ou sans document d urbanisme Création par décision motivée du Préfet Droit de préemption exercée pendant 1 période de 6 ans renouvelable ( à partir de la date de création de la ZAD) Fixation des prix à la date de publication de l acte de création Droit de délaissement conféré au propriétaire privé concerné par la ZAD Z.A.D. INTERCOMMUNALE Jusqu à présent, les ZAD pouvaient être créées par décision motivée du préfet sur proposition ou avis de la commune ou de l EPCI compétent en matière de PLU. Le législateur offre désormais la possibilité à l EPCI, compétent en PLU, de créer une ZAD, par décision motivée de son organe délibérant. L avis des communes incluses dans le périmètre de la zone étant obligatoire. Seul un arrêté préfectoral pourra créer la ZAD en cas d avis défavorable d une de ces communes. L EPCI pourra alors exercer directement le droit de préemption sans qu il s agisse d une initiative communale et en se passant, sauf avis défavorable d une commune, de la nécessité d obtenir un arrêté préfectoral.
ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE Une «collectivité de propriétaires» réunis pour exécuter et entretenir, à frais communs, les travaux qu elle énumère. Objets : remembrement, travaux d aménagement, regroupement de parcelles ( en vue de la mise à disposition, ou la vente), construction et entretien d équipements d usage collectif, conservation, restauration, mise en valeur d immeubles en secteur sauvegardé ou périmètre de restauration immobilière
ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE DE PROJET ARTICLE L 322-12 DU CU Cible : récupération de structure foncière complexe Objectifs : -Mobiliser les propriétaires autour d un projet permettant d exploiter l ensemble des terrains -Faciliter la commercialisation des lots remembrés et aménagés Contrat entre propriétaires et collectivité Outil combinant opération de remembrement et opération d aménagement 1 seule enquête publique (remembrement + aménagement)
ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE DE PROJET ARTICLE L 322-12 DU CU 2 étapes 1-Création de l AFU : statuts, périmètre de l opération (unités foncières), prescriptions propres à l opération enquête publique convocation (Préfet) de l assemblée de propriétaires arrêté de création élection d un conseil de syndics 2- Projet de remembrement établi par l AFU transmission au Préfet
EXEMPLE DE SIMULATION D UNE AFUP AU CENTRE DU PASSAGE D AGEN 20 PROPRIETAIRES
EXEMPLE D AFUP - REMEMBREMENT ET RÉAMÉNAGEMENT
AFUP / LOI ALUR Périmètre de projet à l initiative d une commune ou EPCI / objectif : inciter les propriétaires à se regrouper pour faire évoluer une structure foncière trop complexe Propositions incitatives et facilitatrices à la discrétion de la commune : avance financière sur les études opérationnelles, prise en charge des frais de constitution de l AFUP, TA majorée ou PUP, commune récipiendaire du droit de délaissement, apport de garantie d emprunts ou caution pour l achèvement des travaux
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TAXE D AMÉNAGEMENT / PUP STRATÉGIE D URBANISATION Stratégie différenciée sur le territoire communal Du plus interventionniste au plus libéral -Maîtriser une parcelle à enjeux -Mettre en place un règlement incitant à la densification du tissu bâti -Ouvrir à moyen terme une zone d extension après modification du PLU
TAXE D AMÉNAGEMENT Les collectivités territoriales assurent le financement des équipements publics grâce notamment à la fiscalité locale. Pour répondre aux dépenses croissantes générées par l urbanisation, elles peuvent aussi avoir recours aux taxes. Elles ont la possibilité de la fixer, pour leur part, chaque année avant le 30 novembre pour une application l année suivante. Par ailleurs, chaque collectivité compétente en matière de taxe d aménagement peut, en sus des exonérations prévues de plein droit par la loi, exempter en totalité ou en partie, certaines constructions ou certains aménagements de la part de la Taxe d aménagement qui lui reviendrait ( ex : les annexes non habitables (garage, abri de jardin). Sont exonérés de la part locale de la TA, les constructions et aménagements réalisés dans les périmètres où le financement des équipements est mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs (ZAC, périmètres de PUP).
TAXE D AMÉNAGEMENT TA ou TA sectorisée soit un taux uniforme soit des taux différents par secteur de leur territoire. Ce taux est déterminé selon les aménagements à réaliser et est compris entre 1% et 5%. TA majorée Il peut être porté jusqu à 20% dans certains secteurs par une délibération motivée si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d équipements publics généraux est rendue nécessaire en raison de l importance des constructions nouvelles édifiées dans ces espaces. Un taux majoré de la part locale de la Taxe d aménagement est également envisageable si l urbanisation du secteur rend nécessaire la réalisation d équipements publics dont d autres collectivités publiques seraient maîtres d ouvrage. Dans ce cas, la collectivité qui perçoit la part locale de la Taxe d aménagement reverse la part qui correspond au financement de ces équipements à leur maître d ouvrage.
TAXE D AMÉNAGEMENT MAJORÉE Taux > 5% et pouvant être porté jusqu à 20% si délibération motivée ( si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou réseaux, ou d équipements publics est rendue nécessaire par l importance des constructions nouvelles édifiées dans ces espaces) Principes / méthode Lien direct et proportionnalité Estimation croisée des dépenses et des recettes TAUX VIRTUEL = montant total des investissements à prendre en charge par les bénéficiaires de l opération d aménagement ou de construction assiette de taxe d aménagement correspondante
TAXE D AMÉNAGEMENT
Projet Urbain Partenarial /PUP Forme de participation au financement des équipements publics Le PUP repose sur une initiative privée pour réaliser une opération privée qui peut cependant avoir un enjeu et un intérêt communal Faire financer par des personnes privées des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d aménagement ou de constructions ponctuelles
PUP et CONVENTION Convention qui permet de faire préfinancer certains équipements publics par les propriétaires de terrains. Lien direct entre la réalisation des équipements publics et l opération privée Montant proportionné à l usage qui en sera retiré par les usagers et les habitants En contrepartie, ces propriétaires sont exonérés pendant 10 ans de la part communale ou intercommunale de la TA Convention qui ne peut être signée que dans les communes dotées d un PLU, et que dans les zones U et AU Intérêts pour la commune : participations reçues > montant TA et financement échelonné
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LOTISSEMENT «toute division, dès la première, d une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l implantation de bâtiments, en propriété ou en jouissance, qu elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations.» Plus de référence à une période de 10 ans, entre 2 divisions, ni à un nombre de lots.
DOSSIER DE LOTISSEMENT Notice descriptive du projet Vues du site permettant de situer le terrain dans un environnement proche et lointain Documents graphiques : plan de situation, plan de composition, plans des réseaux, plans des travaux d équipement Programme de travaux Règlement de lotissement Cahier des charges
NOUVEAU RÉGIME DU LOTISSEMENT Cahier des charges (approuvés ou pas) = règles privées Règlement du lotissement = règles d urbanisme A terme : disparition de toutes les règles d urbanisme spécifiques aux lotissements
NOUVEAU RÉGIME DU LOTISSEMENT Disparition des clauses ayant pour effet de réduire ou d interdire le droit à construire (automaticité sauf publication au bureau des hypothèques avant le 24 mars 2019) Règles de COS existantes dans les lotissements = plus opposables aux autorisations d urbanisme Modification des documents possible à la majorité des co-lotis soit : ½ des co-lotis représentant 2/3 de la surface ou 2/3 des co-lotis représentants la ½ de la superficie du lotissement
AVANTAGES DU LOTISSEMENT Globalisation des droits à construire à l échelle du terrain initial Organisation d une forme urbaine par le biais d un cahier des charges qui s impose aux co-lotis études pour parti d aménagement architectural et paysagé Règlement de lotissement qui complète le règlement d urbanisme Ingénierie nécessaire en AMO mais plus légère que pour la ZAC
QUELLE AUTORISATION D URBANISME POUR LANCER UNE LOTISSEMENT? Déclaration préalable - Si projet en dehors d un site classé ou secteur sauvegardé, - Et que ce projet ne prévoit pas de : voies, espaces ou équipements communs. - Délai d instruction : 1 mois / porté à 2 mois (autres législations ou secteur sauvegardé)
Schématisation de la déclaration préalable
QUELLE AUTORISATION D URBANISME POUR LANCER UNE LOTISSEMENT? Permis d aménager -En cas de création ou d aménagement de voies, espaces ou équipements communs -Délai d instruction : 3 mois / sauf prorogation exceptionnelle variant de 1 à 9 mois supplémentaires) - Commercialisation «encadrée» des lots
Schématisation du permis d aménager
ZONE D AMÉNAGEMENT CONCERTÉ «Les ZAC (zones d aménagement concerté) sont des zones à l intérieur desquelles une collectivité ou un établissement y ayant vocation décide d intervenir pour réaliser ou faire réaliser l aménagement et l équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.»
DOSSIER DE ZAC Dossier de création Rapport de présentation, plan de situation, plan du périmètre, régime de TA et étude d impact Dossier de réalisation Programme d équipement public, programme de constructions à réaliser, plan de financement et phasage
Zac de Donnefort
AVANTAGES DE LA ZAC Liberté de divisions des terrains Contrôle possible de la qualité des aménagements Régime spécifiques pour les participations d urbanisme Participations au coût des équipements des constructeurs Absence de maîtrise totale du foncier
INCONVÉNIENTS DE LA ZAC Investissement financier important (études + foncier) Ingénierie nécessaire en AMO Obligation d acquérir les terrains si propriétaires exercent leur droit de délaissement Procédure lourde peu adaptée aux communes de taille modeste
ZAC OU LOTISSEMENT?
1-OBJET / INITIATIVE ZAC Objet : opération d urbanisme d initiative publique, avec un programme d équipements publics ( répondant à un des objectifs prévus au L. 300 du CU) Initiative : seule une personne publique LOTISSEMENT Objet : opération ayant essentiellement pour objet de diviser une ou plusieurs propriétés foncières Initiative : personne publique ou privée
2-RÉALISATION ET FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS ZAC Exonération de TA pour les constructions : OUI avec comme contrepartie pour les aménageurs la charge du coût des équipements publics Financement d équipement public : OUI pour les équipements répondant aux besoins des habitants de la ZAC LOTISSEMENT Exonération de TA pour les constructions : NON sauf si le lotisseur a conclu un convention de PUP (Projet Urbain Partenarial) avec la commune Financement d équipement public : NON, seul le financement des équipements propres est autorisé
3-DÉLAIS/ PHASAGE ZAC Délais de procédure : pas de délai mais généralement > 6 mois Maîtrise foncière : pas nécessaire ni obligatoire Délais d engagement des travaux : aucun délai autre que ceux prévus dans la convention d aménagement Délais d achèvement : aucun délai sauf délais prévus contractuellement LOTISSEMENT Délais de procédure: 3 mois minimum si PA Maîtrise foncière : obligatoire Délai d engagement des travaux : 2 ans à compter de la notification du PA Délais d achèvement : PA périmé si travaux interrompus plus d 1 an Engagement du lotisseur d achever les travaux fixé dans l arrêté d autorisation
DEUX EXEMPLES LE PROJET AU CŒUR DES ENJEUX
L Ecocité du Pré Vert - St-Nolff (56) - (23 log/ha) Densité Ecocité : 23 log/ha (parcelles de 300 m² en moyenne) Densité extension nord : 5 à 15 log/ha (parcelles de 900 m² en moyenne) Densité centre bourg : 70 log/ha (parcelles de 130 m² en moyenne) Source : Territoire en Mouvement, B. Menguy, Bourgois BET, DM Eau BET
L Ecocité du Pré Vert - St-Nolff (56) - (23 log/ha) Source : Territoire en Mouvement, B. Menguy, Bourgois BET, DM Eau BET
L Ecocité du Pré Vert - St-Nolff (56) - (23 log/ha)
L Ecocité du Pré Vert - St-Nolff (56) - (23 log/ha)
L Ecocité du Pré Vert - St-Nolff (56) - (23 log/ha)
L Ecocité du Pré Vert - St-Nolff (56) - (23 log/ha)
Quartier Saint Germain à Vitteaux (21) 1 100 habitants. Situé à 50 minutes de Dijon Site de projet dans la continuité du bourg Terrain : 3 hectares Urbicand
Quartier Saint Germain à Vitteaux (21) Lauréats de l appel d offre : SOBERCO Environnement AMO Lyon URBICAND Urbanisme + Olivier Lesage - paysagiste Dijon Mission AMO. - Étape 1 : Diagnostic environnemental de SOBERCO Phase 1 Diagnostic environnemental et définition des enjeux 1.1 - Diagnostic environnemental 1.2 Traduction des objectifs environnementaux Phase 2 Animation et suivi de projet Mission conception. - Étape 1 : Diagnostic de URBICAND Phase 1 Urbain, paysager et architectural. 1.1 - Diagnostic 1.2 Traduction des objectifs environnementaux
Quartier Saint Germain à Vitteaux (21) Diagnostic environnemental: SOBERCO
Quartier Saint Germain à Vitteaux (21) Scénario 1 «l axe» Proposition de 2 scénarios : Urbicand Environ 60 logements Scénario 2 «la terrasse» ne pas faire passer les bus et les voitures dans tout le quartier, Minimiser les circulations voitures assurer une desserte du pôle scolaire par l arrière (l ouest), en se repiquant au carrefour des rues St Nicolas et rue haute de l église garder l esprit de la terrasse gérer l eau pluviale avec plus de noues parallèles à la pente garder les typologies de bâti en courée et accolées Urbicand Urbicand
Quartier Saint Germain à Vitteaux (21)
Quartier Saint Germain à Vitteaux (21) Urbicand
PROJECTION HUIS CLOS POUR UN QUARTIER FILM DE SERGE STEYER - 2007
La question à la salle : POUR VOUS, QUELLES SONT LES CONDITIONS ET PRÉALABLES À DÉFINIR POUR QU UN PROJET D URBANISATION S INTÈGRE DANS L ESPACE COMMUNAL?
4 REGISTRES DE RÉPONSE FONCTIONNEL : équipements, services publics SOCIAL : usages, mixité, qualité de vie ENVIRONNEMENTAL : préservation des ressources, consommation de l espace, adaptation au changement climatique CONCEPTION DU PROJET : démarche de travail, pilotage, gouvernance, concertation, évaluation
CONDITIONS / PRÉALABLES D ORDRE FONCTIONNEL..
CONDITIONS / PRÉALABLES D ORDRE SOCIAL..
CONDITIONS / PRÉALABLES D ORDRE ENVIRONNEMENTALES..
CONDITIONS / PRÉALABLES DE CONCEPTION DU PROJET..
MERCI DE VOTRE ATTENTION