Objectif d investissement : Sécuriser son épargne immobilière/optimiser sa fiscalité Le choix de PERL : Viroflay Analyse immobilière Présentation vidéo de Viroflay Limitrophe de Versailles et à 20 min de Paris par le Pont de Sèvres et la D910, Viroflay est une ville résidentielle à l environnement naturel, à l architecture préservée et à la qualité de vie reconnue. Ville très boisée (près de 150 hectares de forêts avec la proximité du Bois de Fausses Reposes et de la forêt de Meudon), Viroflay offre un cadre de vie agréable et verdoyant à 10 minutes du Château de Versailles. L environnement résidentiel de la ville se compose de maisons en meulière, de villas cossues et de petits immeubles de standing. Le Clos des Lys Viroflay est une ville attractive pour les entreprises. Sa proximité avec l A86 permet de rejoindre rapidement tous les grands bassins d emploi de l ouest parisien. Points-clés économiques* Accès* Bassins d emploi : Viroflay se situe à 8 min en voiture de Vélizy (41 000 salariés, sièges sociaux des sociétés Eiffage Construction et Thales), à 20 mn du Plateau de Saclay (62 000 salariés, siège social de la société Sofradir) et de Saint-Quentin-en-Yvelines (97 000 salariés, siège social du Groupe Bouygues) et à 30 min de La Défense (180 000 salariés), premier quartier d affaires européen. Entreprises et services : 1 000 entreprises, dont 200 commerces et services, sont réparties sur le territoire de Viroflay. Population : 16 000 habitants Par la route : RD 10 reliant Paris à Versailles A86 vers Vélizy-Villacoublay (20 min) et La Défense (30 min), N118 vers Paris (20 min) ou Saclay (20 min), N12 vers Saint-Quentin (20 min). Par le train : 3 gares SNCF sont situées sur son territoire et permettent de rejoindre la Gare Saint-Lazare (Ligne L du réseau Transilien) et la Gare Montparnasse en 20 min (Ligne N du réseau Transilien) ou encore Invalides en 25 min (Ligne de RER C). Par transports doux : la ligne de Tramway T6 via Vélizy permet de rejoindre le métro (ligne 13) à la station Chatillon-Montrouge. * Sources : INSEE, site officiel Mairie de Viroflay * Sources : Voyages SNCF, Site officiel Mairie de Viroflay
Le choix de PERL : «Le Clos des Lys» Environnement immédiat Situé sur l avenue du Général Leclerc qui permet de rejoindre le château de Versailles en 10 min. A 800 m à pied du centre-ville commerçant et de toutes ses infrastructures familiales (établissements scolaires, culturels et sportifs). Le projet immobilier «Le Clos des Lys» propose sur un unique bâtiment une architecture moderne et élégante, caractérisée par le jeu des volumes, rythmée par les différents retraits et décrochés. Le bâtiment est ouvert sur un jardin interieur. L immeuble bénéficie de multiples orientations pour favoriser la luminosité des appartements. Architecte : Atelier Plein Cintre Stationnements de parking en sous-sol. Réglementation thermique 2012 Sélection PERL «Le Clos des Lys» est une opération 100% PERL. 33 appartements du studio au 4 pièces. Tous les appartements sont agrémentés de balcons, terrasses et jardins. Rémunération du syndic à la charge du nupropriétaire. Promoteur : Cofrinvest La société Compagnie Française d'investissements (Cofrinvest), est une Société Anonyme au capital de 230.000, ayant son siège social à RUEIL MALMAISON (92500) - 104 Avenue Albert 1er, identifiée sous le numéro SIREN 408 547 073 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre. Cofrinvest est actif depuis plus de 18 ans et intervient essentiellement dans la région Ile-de- France. L usufruitier-bailleur : Domnis Active depuis plus de 50 ans, l Entreprise Sociale pour l Habitat DOMNIS, anciennement Le Foyer Pour Tous, est présente en Ile-de-France dans le domaine de la construction du logement social. Son patrimoine compte aujourd hui plus de 11 000 logements inclus dans des ensembles familiaux et foyers, résidences sociales ou étudiantes. Depuis plusieurs années, en partenariat avec son gestionnaire l A.GE.FO et des associations d handicapés, DOMNIS a développé des résidences spécifiques destinées aux jeunes travailleurs, étudiants, personnes âgées et handicapées. Chiffres clés 2014 : 500 logements en production, Près de 60% du patrimoine de Domnis se situe dans les départements 78 et 92.
Eléments financiers Valeur de la nue-propriété Durée du démembrement 15 ans Valeur locative (m 2 /mois) 18,3 Valeur économique de la nue-propriété 63 % Rendement brut 3,5 % Valeur économique de l usufruit 37 % Soit 18,30 x 12 mois / 6 249 (prix moyen pleine propriété parking compris) Soit la somme des loyers perçus nets et actualisés sur la durée de l usufruit Taux d occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 % Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 % Prix moyens TTC m² hors parking Pleine-propriété Nue-propriété Prix moyen pondéré TTC / m², hors parking 5 737 3 615 Prix moyen habitable TTC / m², hors parking 6 081 3 832 Prix des parkings Pleine-propriété Nue-propriété Parking en sous-sol 10 000 6 300 Budget moyen / typologie Nue-propriété TTC parking inclus Studio de 28 m² à 31 m² De 115 600 à 116 700 2 pièces de 42 m² à 51 m² De 150 000 à 230 200 3 pièces de 62 m² à 68 m² De 239 500 à 266 500 4 pièces de 74 m² à 86 m² De 309 600 à 344 900 Calendrier prévisionnel Début des travaux : 1 er Trimestre 2016 Signature des actes notariés : 1 er Trimestre 2016 Livraison de l immeuble : 4 ème Trimestre 2017 IMPORTANT PC obtenu et en cours de purge (définitif le 10/12/2015) Agrément obtenu Notaire Notaire : SCP Thibierge et associés Ordre du dépôt de garantie : SCP Thibierge et associés Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du montant TTC de l acquisition en nuepropriété
Carte de marché «Kristal Parc» Coffim 6 300 /m² parking inclus Livraison : 4T2017 «Le Clos des Lys» Cofrinvest / PERL 6 249 /m² parking inclus Livraison : 4T2017 «Grand Angle» Sully Promotion 6 600 /m² parking inclus Livraison : 4T2016 «Raphael» Vinci Immobilier 6 250 /m² parking inclus Livraison : 2T2015 «Villa Vogue» M&S Immobilier 6 550 /m² parking inclus Livraison : 4T2015 «Villa d Aulnes» Bouwfonds Marignan 6 350 /m² parking inclus Livraison : 4T2016 Sources : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com
Sécuriser une épargne immobilière La valorisation de l investissement en nue-propriété bénéficie d un double effet de levier, hors de toute réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété et une valorisation économique liée à l inflation sur toute la durée de l investissement. Prix d achat en nue-propriété en fonds propres Valeur de la pleine propriété lors de l achat Valeur estimée des biens à terme* (Revente du bien au terme de l usufruit) 235 000 373 000 441 700 206 700 Rentabilité de 4,3 %/ an * * Hypothèse de valorisation immobilière de 1% / an Optimiser sa fiscalité Neutralité fiscale de l investissement et optimisation IR/RF ou selon les modalités de financement. Sélection d un appartement d une valeur de 373 000 (acquis à 235 000 en nue-propriété) Réduction de l du montant de la nuepropriété si l achat est réalisé en fonds propres. Art. 885 G quater du CGI modifié par l art 13 de la LF 2013* Financement en fonds propres Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit Art. 31,I,1,d CGI (depuis décembre 2008/LDFR 2008) Financement en emprunt in fine (taux de 3,5 %) et nantissement assurance vie 148 k capitalisée à 3 % pour un investisseur avec 9 000 de revenus fonciers positifs Taux Réduction annuelle Réduction sur les 15 ans + travaux (revente à terme) TMI Effort d épargne (éco. d impôt incluse) Economies IR sur les 15 ans + travaux (prélèvements sociaux compris (revente à terme) 0,50 % 1 175 19 975 226 675 14 % 438 38 296 208 681 0,70 % 1 645 27 965 234 665 30 % 345 58 515 228 900 1,00 % 2 350 39 950 246 650 41 % 280 72 415 242 800 PERL 37 avenue Pierre 1 er de Serbie 75008 PARIS Tél. 01 45 00 55 27 www.perlpatrimoine.com Perspective : Laurent Perrier Architecte : Atelier Plein Cintre Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement 02/02/2016