LA REFORME DE L AIDE A L ACCESSION Un premier bilan Résumé I. Les dossiers de prêt à la fin de l année 1995 : un premier bilan encourageant II. Élargissement du public et fréquentation en hausse dans les ADIL III. Un essai de prospective : l impact de la réforme sur les différents modèles d accession Annexes A.N.I.L. Janvier 1996
Un premier bilan de la réforme de l aide à l accession peut certes paraître prématuré, après quelques mois de mise en oeuvre. Au-delà de l effet du lancement du prêt à 0 % sur le volume des projets, aisément perceptible dans les statistiques des ADIL et des établissements prêteurs, après une longue période d attentisme, il n est cependant pas trop tôt pour étudier de façon plus prospective son impact éventuel sur le profil des accédants et leur projet. Cette analyse est fondée sur les éléments suivants. Avec la collaboration des organismes prêteurs, l ANIL a dressé un premier état des dossiers de prêts au 31 décembre 1995, ainsi que des principales caractéristiques des emprunteurs et de leurs projets. L évolution du public des ADIL au cours du dernier trimestre 1995 est de même étudiée. Un retraitement des données recueillies au second trimestre 1995, dans le cadre de l enquête «localisation», a par ailleurs permis de mesurer l impact du nouveau dispositif sur les différents profils de ménages et par là-même, sur la structure de la demande d accession. Les dossiers de prêt à la fin de l année 1995 : un premier bilan encourageant De 28 à 29.000 offres de prêt à 0 % étaient émises par les prêteurs et acceptées au 31 décembre dernier, soit pour une période de deux mois et demi de mise en oeuvre effective du nouveau dispositif. Parmi les financements complémentaires, les PAS sont très nombreux ; les organismes prêteurs notent en outre une forte proportion de prêts épargne-logement dans les plans de financement. 75 à 80 % des emprunteurs bénéficient d un différé de remboursement total ou partiel du prêt à 0 %, ce qui signifie que leur revenu de référence (année n-2) est inférieur à 3 SMIC, soit 15.000 F par mois. Il s agit surtout de ménages d ouvriers et d employés avec 1 ou 2 enfants. Les projets sont d un montant modeste, de l ordre de 450 à 500.000 F. Dans l ensemble, 16 à 18 % des opérations se font en ancien avec travaux ; mais cette proportion est encore très inégale selon les organismes prêteurs et les régions. Peu de données sont disponibles ANIL - 11/04/2012 2
pour l Ile-de-France ; en province, les régions de l ouest et du sud de la France semblent les plus dynamiques (Bretagne, Languedoc-Roussillon, par exemple). Elargissement du public et fréquentation en hausse dans les ADIL Pour les 20 départements étudiés, les projets faisant appel au prêt à 0 % ont représenté un cinquième des consultations financières de l année 1995 et plus de la moitié de l activité du dernier trimestre. Les trois quarts de ces projets concernent un logement neuf, et 25 % un logement ancien avec travaux. Le profil des consultants susceptibles de bénéficier d un prêt à 0 % diffère peu de celui de l ensemble du public des ADIL. La comparaison avec la clientèle du PAP est en revanche très éloquente, et traduit bien l élargissement du dispositif d aide à l accession. Cinq points retiennent principalement l attention : la progression de la part de petits ménages et de consultants disposant de revenus un peu plus élevés qu auparavant, celle des locataires HLM dans quelques départements, le retour de candidats sans apport personnel et la forte augmentation des simulations effectuées en neuf. Le prêt à 0 % semble en fait avoir attiré - ou «réveillé» - deux types de candidats à l accession : une clientèle dotée d un apport conséquent, voire très important, qui avait différé son projet d acquisition d un logement neuf ; une clientèle disposant de moins de 50.000 F d apport, qui s est tournée beaucoup plus massivement que par le passé vers des projets en ancien avec travaux et surtout, en neuf. Les montages financiers des projets «0 %» - éligibles au PAS ou au PC dans les trois quarts des cas - associent majoritairement 3 ou 4 prêts, si ce n est plus. Les financements «d appoint» (épargne-logement et prêt employeur, pour l essentiel) sont tout aussi largement mobilisés que dans les anciens dossiers PAP. ANIL - 11/04/2012 3
Un essai de prospective : l impact de la réforme sur les différents modèles d accession Au cours de l étude sur le choix de la localisation des ménages, les ADIL avaient interrogé, au second trimestre 1995, quelques 2400 candidats à l accession dans 46 départements. Afin de mesurer l impact de la réforme de l accession sur les différents profils d accédants, leurs plans de financement ont été reconstitués en fonction du nouveau dispositif. L impact du prêt à 0 % sur la capacité d investissement des ménages a ainsi pu être évalué toutes choses égales par ailleurs, c est-à-dire indépendamment de la baisse des taux intervenue depuis lors, de la baisse des droits de mutation en ancien et de la suppression de divers avantages fiscaux (TVA, TFPB, déduction des intérêts d emprunt). L incidence de ces derniers n étant pas négligeable pour le neuf, seuls les écarts les plus importants - supérieurs à 50.000 F notamment - peuvent pour ceux-ci être considérés comme significatifs. Mais, plus encore que le montant des écarts entre capacité initiale et finale d investissement, c est leur hiérarchie qui importe, en ce que qu elle permet d analyser la déformation potentielle de la demande des différents types de ménages. Il apparaît d emblée que le public des ADIL se confond largement avec la clientèle du prêt à 0 %, et plus particulièrement avec sa frange la plus sociale : 95 % des ménages interrogés sont éligibles, et les deux tiers d entre eux bénéficieraient d un différé de remboursement. L amélioration théorique de la solvabilité est importante par rapport aux projets initiaux : les écarts sont supérieurs à 50.000 F pour près de la moitié des consultants. Elle est surtout remarquable pour la clientèle qui s orientait jusqu alors, par défaut et non sans un taux de perte très élevé, vers de modestes opérations en ancien sans travaux : les jeunes ménages et les familles à faibles revenus et surtout, l ensemble des petits ménages. Les catégories de ménages pour lesquelles la solvabilisation n est pas significative sont, en fait, celles qui paraissent traditionnellement les plus motivées et les mieux préparées en vue de l accession individuelle en neuf. Leur comportement ne devrait pas en être modifié. ANIL - 11/04/2012 4
L introduction du prêt à 0 % permet ainsi à près de 8 % des ménages de passer le seuil des 450 à 500.000 F d investissement. Pour les autres ménages, l éventail des capacités d investissement se resserre, de 550.000 à 800.000 F au plus. La réforme opère en définitive un élargissement de l aide publique vers de nouveaux profils d accédants. Celui-ci devrait surtout bénéficier, compte tenu de la structure de l offre, à deux modèles radicalement opposés : l accession «citadine» de petits ménages urbains qui ne constitue pas une clientèle traditionnelle, et l accession individuelle des jeunes ménages et familles modestes dans les zones de marché les moins tendues. Pour ces ménages, l extension provisoire du dispositif au marché de l ancien avec 25 % de travaux est susceptible d améliorer la qualité des projets et de limiter les risques en diversifiant les possibilités de choix sur le marché local. Ceci suppose toutefois que les prix des logements anciens concernés n augmentent pas, et que les acteurs - les agents immobiliers en premier lieu - assument un rôle de prescripteur pour ce type de projet, comme cela se pratique en neuf. Il sera toutefois plus long de mobiliser, qui plus est pour une mesure temporaire, ce secteur marqué par une forte inertie des pratiques professionnelles. ANIL - 11/04/2012 5
I. LES DOSSIERS DE PRÊT A LA FIN DE L ANNÉE 1995 : UN PREMIER BILAN ENCOURAGEANT De 28 à 29.000 offres de prêt à 0 % étaient émises et acceptées au 31 décembre dernier, soit pour une période de deux mois et demi de mise en oeuvre effective du nouveau dispositif. Le montant moyen des prêts à 0 % s élève à 100.000 F et celui des financements complémentaires est de près de 300.000 F. Les PAS sont très majoritaires ; les organismes prêteurs notent en outre une forte proportion de prêts épargne-logement dans les plans de financement. 75 à 80 % des emprunteurs bénéficient d un différé de remboursement total ou partiel du prêt à 0 %, ce qui signifie que leur revenu de référence (année n-2) est inférieur à 3 SMIC, soit 15.000 F par mois. Il s agit surtout de ménages d ouvriers et d employés avec 1 ou 2 enfants. Les projets sont d un montant modeste, de l ordre de 450 à 500.000 F. Dans l ensemble, 16 à 18 % des opérations se font en ancien avec travaux ; mais cette proportion est encore très inégale selon les organismes prêteurs (10 % au Crédit Foncier, 25 % pour la Caisse d Épargne et le Crédit Mutuel) et les régions : si globalement, leur production en ancien est encore marginale, les Caisses d Épargne comptent ainsi 30 % de projets de ce type en Champagne, en Lorraine et dans le Limousin. Peu de données géographiques sont disponibles à ce jour, en particulier pour l Ile-de-France. En province, il apparaît néanmoins que les régions de l ouest et du sud de la France ont été les plus dynamiques (Bretagne, Languedoc-Roussillon, par exemple). ANIL - 11/04/2012 6
Prêteur Principales caractéristiques des dossiers Situation au 31.12.95 ( 1 ) Crédit Agricole Financements Montant moyen du prêt à 0 % : 96.000 F Durée moyenne : 19 ans ; 40 % des dossiers en 19 ans Prêts complémentaires : en moyenne 330.000 F ; PAS surtout et accessoirement PC. Moins de 1 % de prêts-relais Projets 75 % des dossiers en neuf, 25 % en ancien 93 % maison individuelle en diffus Investissement moyen : 590.000 F Emprunteurs Marié, 32 ans, 2 enfants, 31 % d ouvriers 8 % en provenance du secteur HLM 13 % revendent leur logement antérieur ; 17 % d entre eux ont plus de 55 ans. 9.000 Caisse d Épargne Financements Prêt à 0 % de 99.000 F en moyenne (97.000 F en province, 121.000 F en Île-de-France) 80 % des prêts avec un différé d amortissement partiel Montant moyen du financement par opération : 390.000 F Les 2/3 des prêts complémentaires sont des PAS voire des PC (16%) Les dossiers avec prêt à 0 % ont représenté 40 % de la production globale des Caisses d Épargne au 4 ème trimestre 95 Projets : 97 % en neuf - toutefois plus de 30 % de projets en ancien dans certaines régions : Champagne, Lorraine, Limousin Des projets de 450 à 500.000 F en moyenne Emprunteurs : Ménages avec 1 enfant, plutôt salariés du privé, revenus inférieurs à 200.000 F net - Apport personnel de l ordre de 10 % (50.000 F) 3.650 1 Il s agit du nombre d offres de prêt à 0 % émises et acceptées au 31.12.1995 ANIL - 11/04/2012 7
Prêteur Principales caractéristiques des dossiers Situation au 31.12.95 ( 2 ) Crédit Mutuel Financements Prêt à 0 % moyen de 95.000 F - 70 % avec différé Les financements complémentaires sont de 250.000 F en moyenne - 45 à 50 % de PAS Au moins un PEL dans 60 % des projets et uniquement de l épargne logement dans 10 % des cas. Le montant moyen des PEL est de 85-90.000 F Projets : 75 % en neuf, 25 % en ancien Emprunteurs : 36 % ont un revenu (N-2) inférieur à 2 SMIC 4.000 ( 3 ) Crédit Immobilier de France Montant moyen des prêts à 0 % : 100.000 F 90 % des prêts avec un différé total ou partiel Prêts complémentaires : 80 % de PAS 80 à 90 % des PAP non servis ont été récupérés en dossiers de prêts à 0 % Montant moyen des opérations : 450.000 F Développement récent des projets en ancien Emprunteurs : cible classique du C.I.F - 2 à 3 SMIC et demi Production importante dans l ouest 4.000 Crédit Foncier Montant moyen des prêts à 0 % : 110.000 F - 75 % avec différé Financement complémentaire de 291.000 F - 93 % de PAS 70 % des PAP non servis ont été récupérés en prêt à 0 % Des projets de 450 à 500.000 F - 90 % en neuf, 10 % en ancien Répartition géographique : forte production au sud et à l ouest, 20 % en Île-de-France (2 ème couronne) et dans l Oise 4.800 Banque Hypothécaire Européenne (BHE) Montant moyen du prêt 0 % : 111.000 F Financement complémentaire : 426.000 F 90 % des projets en neuf 186 2 Il s agit du nombre d offres de prêt à 0 % émises et acceptées au 31.12.1995 3 5.000 offres émises au 31.12.95, dont 4.000 offres acceptées et déclarables au FGAS. ANIL - 11/04/2012 8
Prêteur Principales caractéristiques des dossiers Situation au 31.12.95 ( 4 ) U.C.B montant moyen 116.000 F, 56 % avec différé dont 46 % total 270 pas de PAS en prêt complémentaire ; clientèle jeune et modeste : 23 % moins de 30 ans, 47 % moins de 35 ans ; 26 % des ressources n-2 inférieures à 2 SMIC ; 56 % ont des ressources inférieures à 3 SMIC ; l apport personnel moyen est de 164.000 F (19 %) ; 33 % d appartements, 89 % d opérations neuves, 46 % des projets en Ile-de-France ; nombreux dossiers dans le sud-est de la France Banque La Hénin Montant moyen des prêts à 0 % : 114.000 F 300 47 % des dossiers : durée de 20 à 21 ans 58 % des dossiers en Île-de-France Les emprunteurs ont en moyenne 36 ans - ouvriers, employés, fonctionnaires - revenu imposable moyen (N-2) de 137.000 F Banques AFB Ensemble 1.000 à 1.500 Banque Nationale de Paris : 320 offres émises et acceptées Crédit Lyonnais : 360 offres émises et acceptées montant moyen 105.000 F, 50 % avec différé dont 30 % total 10 % des emprunteurs ont au plus 25 ans, 25 % de 25 à 30 ans, 45 % de 30 à 40 ans, 20 % plus de 40 ans ; 40 % des projets sont situés en Ile-de-France Banque Populaire Montant moyen des prêts à 0 % : 107.000 F Financement complémentaire : 220.000 F en moyenne 28 % des projets en ancien 1.000 à 1.500 TOTAL (sur 2 mois et demi de mise en oeuvre effective) Montant moyen des prêts à 0 % de 100.000 F 75 à 80 % avec différé total ou partiel - ce qui correspond à des revenus inférieurs à 3 SMIC en (N-2) Des projets de l ordre de 450 à 500.000 F - 16 à 18 % en ancien Production importante dans l ouest et le sud, démarrage plus lent dans le centre et le nord. 28 à 29.000 4 Il s agit du nombre d offres de prêt à 0 % émises et acceptées au 31.12.1995 ANIL - 11/04/2012 9
II. ÉLARGISSEMENT DU PUBLIC ET FRÉQUENTATION EN HAUSSE DANS LES ADIL L analyse est fondée sur près de 8.000 consultations financières effectuées dans 20 ADIL au cours de l année 1995. Près de 1.500 projets comportent un prêt à 0 %, dont 1278 au cours du dernier trimestre 1995, ce qui représente, pour les ADIL étudiées, 19 % des consultations financières de l année 1995 et plus de la moitié de l activité du dernier trimestre. ADIL 3 premiers trimestres 95 Dernier trimestre 95 Total 1995 Ardennes 81 53 134 Corrèze 36 31 67 Corse du sud 69 40 109 Côtes d Armor 133 80 213 Finistère 868 334 1202 Hérault 163 70 233 Ille-et-Vilaine 941 503 1444 Jura 151 56 207 Landes 71 16 87 Loir-et-Cher 240 76 316 Lot 84 50 134 Puy-de-Dôme 299 211 510 Bas-Rhin 120 74 194 Rhône 453 200 653 Saône-et-Loire 426 84 510 Haute-Savoie 69 167 236 Somme 315 152 467 Vienne 98 33 131 Yonne 292 98 390 Essonne 432 198 630 Total 5341 2526 7867 1. L évolution du public des ADIL au dernier trimestre 1995 Cinq points retiennent principalement l attention : la progression de la part de petits ménages et de consultants disposant de revenus un peu plus élevés qu auparavant, celle des locataires HLM dans quelques départements, le retour de candidats sans apport personnel et la forte augmentation des simulations effectuées en neuf. ANIL - 11/04/2012 10
La proportion de petits ménages (isolés et couples sans enfants) a sensiblement progressé au dernier trimestre 1995, par rapport aux profils habituels de couples avec 1 ou 2 enfants. Type de ménage Isolés avec ou sans enfants Couples sans enfants Couples + 1 enfant Couples + 2 enfants Couples + 3 enfants et plus 1 er au 3 eme trim 95 18 % 20 % 22 % 27 % 13 % 4 eme trimestre 95 20 % 22 % 21 % 25 % 12 % Année 1995 19 % 20 % 22 % 26 % 13 % Cette évolution est plus nette pour certains départements, dans le Rhône par exemple, où la part des personnes seules passe de 15 à 19 %, et celle des couples sans enfants, de 15 à 19 % également. C est aussi le cas dans les Côtes d Armor et le Loir-et-Cher : ce mouvement n est donc pas l apanage des départements les plus urbanisés. Dans d autres départements, seuls sont en progression les isolés (Ille-et-Vilaine) ou les couples sans enfants (Finistère, Jura, Bas- Rhin, Saône-et-Loire, Haute-Savoie, Essonne). La réforme a par ailleurs conduit dans les ADIL des ménages disposant d un revenu un peu supérieur à l accoutumée, le plus souvent dans le cadre d un simple diagnostic. Cette évolution est particulièrement sensible pour les couples avec un ou deux enfants. Revenu moyen par catégorie, en diagnostic Isolés sans enfants Couples sans enfants Couples + 1 enfant Couples + 2 enfants Ensemble des ménages 1 er au 3 eme trim 95 8.600 F 13.900 F 13.500 F 13.300 F 12.500 F 4 eme trimestre 95 8.900 F 14.400 F 14.200 F 14.300 F 13.000 F Tranches de revenu en 10-15.000 F : 12.5-17.500 F 15-20.000 F plus de 15.000 F plus de 15.000 F plus forte augmentation de 24 à 28 % de 39 à 44 % de 24 à 32 % de 34 à 41 % de 28 à 32 % des ménages Dans les départements pour lesquels cette information est disponible, un accroissement de la proportion de cadres et de professions intermédiaires est de même constaté. Dans le Finistère, ces deux catégories représentent près de 60 % des consultants en diagnostic (dont 24 % de cadres) au dernier trimestre, contre 54 % auparavant. ANIL - 11/04/2012 11
Les locataires HLM ne sont venus plus nombreux que dans certains départements ; dans l ensemble, ils représentent toujours de l ordre de 19 % des candidats à l accession. Les départements dans lesquels la progression des visites de locataires HLM est la plus sensible sont le Loir-et-Cher (de 27 à 42 % des consultants), le Puy-de-Dôme, le Rhône, et dans une moindre mesure, la Saône-et-Loire (de 25 à 27 %), la Somme et l Essonne. Les consultants sans aucun apport personnel représentent 12 % des candidats au dernier trimestre 1995 ; ils sont deux fois plus nombreux qu au cours des trois trimestres précédents. Fait nouveau, les ménages disposant de moins de 50.000 F d apport, ont souvent des revenus plus élevés que par le passé. En définitive, la proportion de consultants dotés de moins de 50.000 F d apport s élève de 26 % à 32 % au quatrième trimestre 1995 ; ils sont ainsi presque aussi nombreux que les consultants disposant de 50.000 à 150.000 F : 35 % au dernier trimestre, contre 43 % auparavant. Quels sont ces nouveaux consultants, a priori mal préparés? Comme par le passé, 22 % d entre eux sont des isolés avec ou sans enfants, et 16 %, des couples sans enfants ; un peu plus d un sur cinq est issu du secteur HLM et les deux tiers, du locatif privé. Ces consultants se distinguent surtout de ceux qui venaient jusqu à présent par un niveau de revenu un peu plus élevé. Au cours des trois premiers trimestres 1995, 27 % des ménages ayant un faible apport gagnaient plus de 12.500 F par mois ; ils sont 38 % au dernier trimestre de l année. En termes de revenu par unité de consommation (UC), l évolution apparaît tout aussi claire : un tiers de ces ménages disposaient de plus de 6.500 F par UC au dernier trimestre, contre un quart au cours de la période précédente. On constate par ailleurs une légère progression des consultants dotés de gros apports personnels, imputable au report de plusieurs projets, dans l attente de la réforme : 18 % disposent de plus de 250.000 F, contre 15 % au cours de la période précédente. ANIL - 11/04/2012 12
Les simulations financières effectuées en neuf, et plus particulièrement en neuf groupé, sont en forte progression ; elles sont relativement stables en acquisition-amélioration. Le report vers le neuf est particulièrement net pour les diagnostics financiers. Type d opération Neuf Neuf groupé / neuf Ancien sans travaux Acquisitionamélioration 1 er au 3 eme trim 95 37 % 14 % 43 % 20 % diagnostics seuls 40 % 15 % 44 % 16 % 4 eme trimestre 95 48 % 25 % 31 % 21 % diagnostics seuls 53 % 25 % 30 % 18 % Année 1995 33 % 21 % 39 % 20 % Dans l ensemble, la faisabilité des projets est inchangée, et le taux de perte reste de l ordre de 30 %. On constate une légère dégradation de la faisabilité des diagnostics en neuf, dont le taux de perte passe de 32 à 34 %. Ceci est dû à l arrivée de nombreux ménages disposant de moins de 50.000 F d apport, dont le taux de perte reste élevé, même si la faisabilité des projets de ce type de ménage s améliore par rapport à la période précédente (elle passe de 25-30 % à 50 %). En revanche, la faisabilité des plans de financement en neuf s améliore par rapport aux trois trimestres précédents : le taux de perte passe de 25 à 18 %. De même que la progression des apports très importants, il faut voir ici une conséquence de l attentisme de nombreux ménages qui ont repoussé leur projet jusqu à la fin de l année, et sont en mesure à présent de la réaliser dans de meilleurs conditions. La forte proportion de projets neufs de plus de 700.000 F - de 27 % des opérations neuves au cours des trois premiers trimestres à 36 % au quatrième trimestre - en est un autre signe. ANIL - 11/04/2012 13
2. Les caractéristiques des opérations financées à l aide d un prêt à 0 % Pour les 20 départements étudiés, plus de la moitié des projets du dernier trimestre 1995 font appel au prêt à 0 %. Les ménages sont souvent venus pour une première information : il s agit dans 68 % des cas de diagnostics financiers - proportion qui n est que de 61 % pour les consultations des trois premiers trimestres. 75 % des projets étudiés concernent un logement neuf, et 25 % un logement ancien avec travaux ; la part de l acquisition-amélioration est donc légèrement plus importante que pour les projets «PAP» étudiés avant la réforme (22 %). Le profil des consultants susceptibles de bénéficier d un prêt à 0 % diffère peu de celui de l ensemble du public des ADIL. La comparaison avec la clientèle du PAP au cours des trois premiers trimestres de l année est en revanche très éloquente, et illustre bien l élargissement du dispositif d aide à l accession à de nouvelles catégories de ménages. Celui-ci se traduit d abord, et sans surprise, par la progression des consultants disposant de revenus plus élevés : le revenu moyen est de 12.700 F pour les projets «0 %», contre 12.000 F pour les projets PAP. Surtout, la proportion de personnes isolées et de couples sans enfants atteint 40 %, contre 30 % des projets susceptibles d être financés à l aide d un PAP au cours des trois premiers trimestres 1995. Sur ce point, la clientèle du prêt à 0 % s apparente largement à celle du PAS avant la réforme. Type de ménage Isolés avec ou sans enfants Couples sans enfants Couples + 1 enfant Couples + 2 enfants Couples + 3 enfants et plus Projets avec prêt 0 % 18 % 22 % 22 % 25 % 13 % Projets PAP 13 % 17 % 20 % 34 % 16 % Projets PC/PAS des 3 premiers trim. 95 20 % 20 % 24 % 25 % 12 % En revanche la part des locataires HLM est identique et égale à 18 % pour les projets «0 %» et les projets PAP des trois premiers trimestres de l année. L apport personnel moyen est de 133.000 F pour les projets «0 %», comme pour l ensemble des projets. Il importe toutefois de distinguer neuf et acquisition-amélioration. En neuf, on ANIL - 11/04/2012 14
constate naturellement, par rapport à la clientèle PAP, une progression des ménages disposant d un apport très faible (24 % des bénéficiaires du prêt à 0 % ont moins de 50.000 F), mais aussi de ménages disposant de plus de 200.000 F. L apport moyen s établit ainsi à 157.000 F, contre 130.000 F pour les projets PAP. En ancien avec travaux en revanche, seuls progressent les ménages disposant de moins de 50.000 F d apport (61 % des projets) ; on peut penser que les mieux dotés se sont de plus reportés sur le neuf. L apport moyen s établit donc à 79.000 F pour ces projets, contre 94.000 F pour les projets d acquisition-amélioration «PAP». Le prêt à 0 % a en fait attiré - ou «réveillé» - deux types de clientèles : une clientèle dotée d un apport conséquent, voire très important, qui avait différé son projet en neuf ; une clientèle disposant de moins de 50.000 F d apport, qui s est tournée beaucoup plus massivement que par le passé vers des projets en ancien avec travaux et surtout, en neuf. Au cours des trois premiers trimestres 1995, 50 % des consultants disposant de moins de 50.000 F s orientaient vers l ancien, 33 % vers l ancien avec travaux, 17 % vers le neuf. Au dernier trimestre, 39 % ont demandé une simulation pour un logement neuf, 31 % pour un logement ancien avec travaux, 30 % pour un logement ancien sans travaux. La faisabilité des projets de ces mêmes ménages peu préparés s est-elle améliorée? Oui, bien que le taux de perte reste très élevé. Au dernier trimestre 1995, le taux de projets différés ou déconseillés a diminué de 61 à 53 % pour les projets d acquisition de logement neuf, alors qu il s est élevé de 53 à 57 % en ancien sans travaux. Pour les seuls ménages ne déclarant aucun apport, le taux de perte est réduit de 70 à 50 % environ, en neuf comme en ancien avec travaux. Des projets éligibles au PAS ou au PC dans 75 % des cas, et dont les montages financiers associent 3 ou 4 prêts, si ce n est plus. Le prêt principal est un PC ou un PAS pour les trois quarts des simulations «0 %», puis un prêt épargne-logement dans 10 % des cas. En moyenne, 3,5 prêts sont mobilisés dans chaque dossier. Le nombre de prêts «d appoint» - hors prêt 0 % et prêt principal - est sensiblement le même que pour les dossiers PAP étudiés jusqu alors. Prêts d appoint (1) Tous prêts 0 % Prêt 0 % + PC/PAS PAP 1 er /3 ème trim 1995 ANIL - 11/04/2012 15
Aucun 14 % 10 % 15 % 1 prêt 45 % 43 % 37 % 2 prêts 34 % 39 % 39 % 3 prêts et plus 7 % 9 % 9 % Type de prêts d appoint présent dans le montage Prêt employeur 27 % 24 % Prêt(s) épargne-logement 24 % 22 % Prêt 1 % + épargne-logement 29 % 28 % (1) Les prêts épargne-logement ont dû être regroupés En définitive, 43 % des dossiers associant PC ou PAS et prêt à 0 % comptent au total trois types de financement différents et près de la moitié d entre eux, au moins 4 sources de financement. Les financements «d appoint» (épargne-logement et prêt employeur, pour l essentiel) sont donc tout aussi largement mobilisés que dans les anciens dossiers PAP. ANIL - 11/04/2012 16
III. UN ESSAI DE PROSPECTIVE : L IMPACT DE LA REFORME SUR LES DIFFÉRENTS MODÈLES D ACCESSION Au cours de l étude sur le choix de la localisation des ménages, les ADIL avaient interrogé, au second trimestre 1995, quelques 2400 candidats à l accession dans 46 départements. Afin de mesurer l impact de la réforme de l accession sur les différents profils d accédants, leurs plans de financement ont été reconstitués en fonction du nouveau dispositif. L impact du prêt à 0 % sur la capacité d investissement des ménages a ainsi pu être évalué toutes choses égales par ailleurs, c est-à-dire indépendamment de la baisse des taux intervenue depuis lors, de la baisse des droits de mutation en ancien, ni surtout de la suppression des divers avantages fiscaux (TVA, TFPB, déduction des intérêts d emprunt). Leur incidence n étant pas négligeable pour les projets en neuf, seuls les écarts les plus importants - supérieurs à 50.000 F notamment - peuvent pour ceux-ci être considérés comme significatifs. Plus encore que le montant des écarts entre capacité initiale et finale d investissement, c est leur hiérarchie qui importe, en ce que qu elle permet d analyser la déformation potentielle de la demande des différents types de ménages. Le public des ADIL se confond pratiquement avec la clientèle du prêt à 0 %, et plus particulièrement avec sa frange la plus sociale : 95 % des ménages interrogés sont éligibles, et les deux tiers d entre eux bénéficieraient d un différé de remboursement. L amélioration théorique de la solvabilité est importante par rapport aux projets initiaux : les écarts sont supérieurs à 50.000 F pour près de la moitié des consultants. Elle est surtout remarquable pour la clientèle qui s orientait jusqu alors, par défaut et non sans un taux de perte très élevé, vers de modestes opérations en ancien sans travaux. La réforme opère en définitive un élargissement de l aide publique vers de nouveaux profils d accédants. Celui-ci devrait surtout bénéficier, compte tenu de la structure de l offre, à deux modèles radicalement opposés : l accession «citadine» de petits ménages urbains qui ne constitue pas une clientèle traditionnelle, et l accession individuelle des jeunes ménages et familles modestes dans les zones de marché les moins tendues. ANIL - 11/04/2012 17
1. Un public qui se confond largement avec la clientèle la plus sociale du prêt à 0 % Les consultants des ADIL sont pour la plupart éligibles au prêt à 0 %, sous sa forme la plus avantageuse puisque les deux tiers d entre eux bénéficieraient d un différé de remboursement, total ou partiel. 94 % des ménages interrogés ( 5 ) sont des bénéficiaires potentiels du prêt à 0 %. Les consultants inéligibles se recrutent sans surprise parmi les jeunes ménages et les familles les plus aisées, dans les grandes villes de province et dans une moindre mesure en Ile-de-France. Type de ménage % inéligibles Jeunes ménages aisés, grande ville 15 % Familles aisées, grande ville 39 % Jeunes ménages aisés, agglo. paris. 14 % Familles aisées, agglo. paris. 21 % Les deux tiers des consultants éligibles bénéficieraient d un différé de remboursement total (28 %) ou partiel (39 %). Profil de remboursement % des éligibles 7 ans 2 % 10 ans 6 % 14 ans 10 % 17 ans 16 % 19 ans - différé partiel 19 % 20 ans - différé partiel 20 % 21 ans - différé total 28 % La baisse de taux d effort occasionnée est donc très importante pour la plupart des ménages. Dans leur plan de financement initial, 56 % des consultants avaient un taux d effort brut ( 6 ) inférieur à 30 % ; cette proportion est de 85 % dans les simulations effectuées avec le prêt 5 L échantillon utilisé pour cette étude compte 2099 ménages candidats à l accession. ANIL - 11/04/2012 18
à 0 %. La réduction du taux d effort est au minimum de 5 points pour la moitié d entre eux, et de plus de 7 points dans 25 % des cas. Les écarts de montant d investissement par rapport au projet initial sont donc appréciables. Compte non tenu de la suppression des avantages fiscaux (TVA, TFPB et intérêts d emprunt), ils sont supérieurs à 50.000 F pour près de la moitié des ménages étudiés. Écart hors incidence de la fiscalité % des ménages éligibles moins de 25.000 F 21 % de 25 à moins de 50.000 F 31 % de 50 à moins de 75.000 F 32 % Plus de 75.000 F 16 % Cet avantage représente plus de 10 % du montant de l investissement initial pour 51 % des consultants, plus de 20 % pour 14 % d entre eux. Écart / montant du projet initial % des ménages éligibles moins de 5 % 21 % de 5 % à moins de 10 % 28 % de 10 % à moins de 15 % 17 % de 15 % à moins de 20 % 19 % Plus de 20 % 14 % 2. Une amélioration de la solvabilité très inégale selon les ménages La solvabilisation n est significative que pour la clientèle qui s orientaient jusqu alors, par défaut, vers de modestes opérations en ancien sans travaux : les jeunes familles à faibles revenus et surtout, l ensemble des petits ménages. Les candidats qui s orientaient déjà vers une accession individuelle en neuf ne bénéficient logiquement que d un avantage limité par rapport à leur projet initial, a fortiori s il étaient 6 Il s agit ici du taux d effort brut, recalculé hors assurance, avant et après introduction du prêt à 0 % dans le plan de financement ; plus que le niveau des taux d effort ainsi obtenus, c est leur différentiel qui importe ici. ANIL - 11/04/2012 19
déjà susceptibles de bénéficier d un PAP. Ainsi 38 % des candidats au neuf, 53 % des PAPistes, ont-ils un avantage inférieur à 25.000 F, et 61 % d entre eux (82 % des PAPistes), un écart inférieur à 37.500 F. En revanche, les ménages qui s orientaient d emblée vers l ancien, du fait de la modestie de leur ressources et des conditions du marché, bénéficient d une forte progression de leur solvabilité. Les écarts d investissement sont supérieurs à 50.000 F pour 68 % des ménages qui s orientaient auparavant vers l ancien, voire de plus de 75.000 F pour 23 % d entre eux. La solvabilisation est particulièrement importante pour la clientèle PAS (78 % d écarts supérieurs à 50.000 F). En ancien avec travaux, la situation est intermédiaire entre celle des projets en neuf et en ancien. L écart est de 25.000 à 62.500 F dans 56 % des cas. Son impact est par ailleurs plus important qu en neuf puisque ces projets ne sont pas concernés par la disparition des avantages fiscaux. En définitive, les catégories de ménages pour lesquelles l impact du dispositif est le plus limité sont les jeunes ménages et les familles relativement aisés, notamment ceux qui représentaient traditionnellement «l aristocratie de l accession sociale» en individuel neuf. Écart < 50.000 F Jeunes ménages aisés en zone rurale 66 % en petites villes 61 % en grandes villes 61 % en agglo. parisienne 75 % Jeunes ménages intermédiaires en grandes villes 73 % Familles aisées en zone rurale 61 % en grandes villes 74 % en agglo. parisienne 76 % et dans une moindre mesure en petites villes : 58 % Ces ménages représentent 44 % des consultants étudiés ; 64 % d entre eux ont un écart d investissement inférieur à 50.000 F par rapport à leur projet initial. Compte tenu de la perte ANIL - 11/04/2012 20