Commune de HAUTELUCE Enquête publique relative au projet de mise en concordance du cahier des charges du lotissement «Zone d'échange» avec le Plan Local d'urbanisme de la commune de Hauteluce réalisée du 29 février 2016 au 30 mars 2016 -:-:-:-:-:- -:-:-:-:-:- Conclusions et avis motivé du commissaire enquêteur
Christian VENET Commissaire enquêteur 2/8
Introduction Conclusions Cette enquête publique s'est déroulée sans incident par rapport à son organisation. Il est juste déploré un soucis dans la publicité initiale de l'avis d'enquête, ce point sera repris dans la suite des conclusions. L'enquête publique s'est déroulée du lundi 29 février 2016 au mercredi 30 mars 2016, soit sur une période de 31 jours consécutifs. Le dossier soumis à l'enquête publique porte sur le projet de mise en concordance du cahier des charges du lotissement "zone d'échange" avec le Plan Local d'urbanisme de la commune de Hauteluce, conformément aux articles L. 442-9 et L. 422-11 du code de l'urbanisme. Le dossier soumis à l'enquête publique est facilement compréhensible. Il rend compte de la procédure administrative engagée pour cette adaptation du cahier des charges aux évolutions, à la fois de l'urbanisation dans la station des Saisies et du Plan d'aménagement et de Développement Durable (PADD) qui transcrit les orientations du Schéma de Cohérence Territorial (SCoT) Arlysère qui offrent la possibilité de créer 3100 lits supplémentaires sur la station. Le projet de mise en compatibilité du cahier des charges L'objectif poursuivi par la commune est de créer de nouveaux «lits touristiques» sur la station des Saisies en densifiant l'urbanisation existante par des projets de réhabilitation ou de création de nouvelles résidences dans les «dents creuses». Le SIVOM des Saisies, créateur et gestionnaire de la station, est partie prenante dans ces évolutions. Depuis la loi n 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, les possibilités de construire se sont élargies et l'ancien coefficient d'occupation des sols (COS) a été supprimé pour permettre une plus grande densification de l'habitat et éviter ainsi l'étalement urbain. Cela se traduit par la possibilité d'agrandir des bâtiments existants ou d'en construire de nouveaux sur des parcelles qui disposent encore de surfaces disponibles. C'est le cas du lotissement "zone d'échange" qui comporte 28 lots et deux espaces centraux qui apparaissent sur le plan du lotissement et faisant office de parties communes. Ces terrains sont la propriété du SIVOM des Saisies qui a été maître d'ouvrage et lotisseur du projet au début des années 70. Aujourd'hui, la partie commune située dans la partie Nord du lotissement ne présente pas une Christian VENET Commissaire enquêteur 3/8
configuration ni une surface permettant la construction de nouveaux bâtiments. Cet espace a été plus ou moins amputé de petites surface revendues à des propriétaires mitoyens pour régulariser des accès, ce qui était possible puisque le SIVOM était propriétaire du terrain qui ne constituait pas un lot défini dans le cahier des charges. Au contraire, la partie commune située au Sud du lotissement (parcelle AD 30 du plan cadastral) permettrait, quant à elle, le développement d'une urbanisation complémentaire. D'une surface de 2225 m2 sa configuration, bien que contrainte dans un terrain en pente, pourrait accueillir un ou plusieurs bâtiments. L'objectif de la commune et du SIVOM est de créer un 29ème lot sur ce terrain. La non compatibilité du cahier des charges avec le PLU s'exprime par le fait que le PLU, actuellement en révision, permet ou permettra des extensions et une densification de l'habitat, alors que le cahier des charges précise que les divisions de lots ne sont pas possibles et que le nombre de bâtiments sur un lot est fixé à un ou deux maximum. Permettre la densification n'est donc pas possible dans la configuration actuelle, ce qui justifie cette procédure de mise en concordance entre les deux documents. Le déroulement de l'enquête publique Comme évoqué en introduction, la publicité de l'avis d'enquête publique n'a pas été strictement conforme aux prescriptions réglementaires. En effet, la commune de Hauteluce a bien demandé la publication de l'avis d'enquête publique auprès de deux journaux habilités, le Dauphiné Libéré et l'essor Savoyard. L'avis d'enquête publique devait être aussi publié sur le site Internet de la commune. Le Dauphiné Libéré a assuré la première publication dans son édition du 11 février 2016, soit bien quinze jours minimum avant le début de l'enquête, par contre cette publication ne s'est pas faite dans l'essor Savoyard. Pour ce deuxième média c'est une erreur qui a été reconnue par le journal dans un courrier d'excuses du 25 avril 2016 (en annexe du rapport). La seconde publication, dans les huit premiers jours de l'enquête, a été assurée le 1er mars 2016 dans le Dauphiné Libéré et le jeudi 10 mars 2016 dans l'essor Savoyard. Ce retard de trois jours pour l'essor Savoyard s'explique d'abord par les recherches engagées suite à la non publication de la première annonce et par le fait que ce journal ne paraît que le jeudi. Pour le site Internet de la commune, la mention de l'avis d'enquête était bien présente sur la page «Vie municipale» du site, mais le lien n'a jamais été actif, suite à un problème informatique. Les affichages sur les lieux de l'enquête, sur les panneaux municipaux concernés et sur le panneau d'affichage des locaux du SIVOM des Saisies ont, quant à eux, bien été affichés. Quoi qu'il en soit, la mobilisation du public a néanmoins été satisfaisante, bien que tardive, et la quasi totalité des «voisins» du futur lot n 29 (parcelle AD 30) sont venus déposer leurs Christian VENET Commissaire enquêteur 4/8
remarques sur le registre d'enquête et, si ces déclarations ont été faites en fin d'enquête, leur nombre ne peux laisser penser que la publicité de l'enquête, même imparfaite, a eu un effet négatif sur la participation du public. Les observations du public sont quasiment toutes hostiles au projet de modification du cahier des charges essentiellement par la perspective d'une densification de l'habitat dans ce secteur et donc de nouvelles constructions. Les critiques vont principalement sur le défaut de publicité évoqué cidessus, sur la possibilité de construire de nouveaux bâtiments dans une station à caractère familial ayant conservée un aspect assez ouvert en terme de paysage et sur la capacité des réseaux et des voiries. Le registre relève neuf observations écrites et sept courriers ont été annexés. Certaines observations et courriers ayant été rédigées pour le compte de plusieurs personnes (avec procurations), le nombre de personnes qui se sont exprimées s'établit à trente-huit, plus une représentante d'un syndic qui s'est exprimée au nom de trois copropriétés. L'absence de première publication dans un des deux journaux et le non fonctionnement du lien sur le site Internet de la commune n'a donc pas eu un impact significatif sur la participation de public. Toutes les questions soulevées par le public et mes interrogations personnelles ont été listées dans le procès-verbal de synthèse, remis le 5 avril 2016 lors d'une rencontre en mairie, et des justifications ont été demandées à Mme le Maire. Dans ce procès-verbal, j'ai abordé principalement : La publicité de l'avis d'enquête publique (voir ci-dessus) La qualité de «partie commune» de la parcelle AD 30 et les conséquences de son évolution en 29ème lot, notamment pour les accès à certaines parcelles Le caractère contractuel du cahier des charges et la compétence de la commune pour engager cette procédure La densification du secteur par rapport aux accès et à la capacité des réseaux publics Mme le Maire a fait parvenir un mémoire en réponse argumenté, le 20 avril 2016 par messagerie, le courrier officiel étant arrivé chez le commissaire enquêteur le 22 avril 2016. Les précisions apportées ont été prises en compte dans le rapport d'enquête. Le mémoire en réponse apporte les précisions et explications demandées sur les défauts de publicité relevés et évoqués ci-dessus. Il justifie aussi le fait que la densification envisagée du site est possible par rapport aux équipements publics et que les droits privés des colotis seront préservés même si ils doivent être adaptés pour leur pérennité. Ces dispositions sont en adéquation avec les objectifs de densification urbaine et de développement de la station des Saisies. Par contre il ne donne pas de précision sur un éventuel projet futur, cette éventualité étant hors champ de l'enquête publique. Christian VENET Commissaire enquêteur 5/8
La compétence de la commune Ce point a été développé dans le rapport d'enquête. Au sujet de cette mise en conformité des documents d'un lotissement, le code de l urbanisme prévoit dans son Livre IV, Titre IV, Chapitre II : «Dispositions applicables aux lotissements», trois articles qui concernent la possibilité de modification des documents d'un lotissement, notamment le règlement ou le cahier des charges. Le règlement du lotissement définit en principe les règles d'urbanisme à respecter. Ces règles sont susceptibles d'être abrogées au profit du règlement des documents d'urbanisme approuvés qui s'imposera alors aux lotissements, soit par la procédure prévue à l'article L. 442-9, soit d'office à compter de l'entrée en vigueur de la loi n 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR. Dans le cas du lotissement "zone d'échange" les règles d'urbanisme du lotissement ont été déclarées caduques et remplacées par le règlement du Plan d'occupation des Sols en avril 1993. Le cahier des charges, quant à lui, régit les rapports et les obligations entre les colotis. C'est un document de droit privé. Sa modification peut être engagée par les colotis eux-mêmes dans le cadre de l'article L. 442-10, sous réserve d'atteindre le quorum nécessaire. L'autorité compétente en matière d'urbanisme pourra alors prononcer la modification du document, sous réserve que les dispositions souhaitées soient compatibles avec les documents d'urbanisme en vigueur. Sa modification peut aussi être engagée «d'office» par l'autorité compétente, dans le cadre de l article L. 442-11, si une mise en concordance avec les documents d'urbanisme est nécessaire. Cela relève du pouvoir exclusif de l'administration. De l'avis des spécialistes en droit de l'urbanisme, ces différentes dispositions sont difficiles à appréhender car bien souvent il y a des confusions entre ce qui relève du règlement d'urbanisme du lotissement et de son cahier des charges. Ainsi des dispositions du règlement peuvent être transcrites dans le cahier des charges et réciproquement. Le règlement ayant été abrogé en 1993, il reste le cahier des charges du lotissement, objet de ce dossier, que la commune souhaite mettre en concordance avec son PLU. La commune a choisi d'engager cette procédure sur la base de l'article L. 442-11. On peut s'interroger sur la pertinence de ce choix, si l'objectif de créer un lot supplémentaire sur une parcelle privée, propriété du SIVOM, relève de la mise en concordance avec le document d'urbanisme de la commune. Il serait nécessaire d'en faire une analyse juridique afin de savoir si toutes les dispositions actuelles de ce cahier des charges relèvent bien de celui-ci ou si certaines prescriptions auraient dû être libellées dans le règlement ce qui reviendrait à les considérer aujourd'hui comme caduques. Le SIVOM étant propriétaire de la parcelle en cause, la modification aurait peut-être due être engagée sur les fondements de l'article L. 442-10. Christian VENET Commissaire enquêteur 6/8
N'étant pas juriste ni expert en droit de l'urbanisme, il ne m'appartient pas de trancher cette question à laquelle seule une expertise juridique pourrait apporter une réponse précise. Dans l'état actuel des connaissances du projet de mise en concordance du cahier des charges et au vu du dossier soumis à l'enquête publique, la procédure engagée ne peut pas être remise en cause. * * * Avis motivé du commissaire enquêteur Au final, cette enquête concernant une procédure administrative, il est difficile d'en faire un bilan avantages / inconvénients, dans la mesure où le projet consiste simplement à appliquer une réglementation. Les points défavorables sur le projet de modification du cahier des charges et la procédure peuvent se résumer ainsi : Des avis exprimés par le public durant l'enquête, il ressort néanmoins une opposition au projet général de densification des constructions dans ce secteur du lotissement "zone d'échange". Les colotis sont soucieux de l'environnement familial du lotissement et voient mal l'hypothèse de nouvelles constructions «sous leurs fenêtres». Les critiques émises sur les capacités d'accès et des équipements publics. Même si elles peuvent être justifiées, elles seront forcément analysées et éventuellement modifiées pour respecter les contraintes d'urbanisme que le PLU imposera. Il en est de même pour le respect des droits de passage et autres distances de prospects à respecter. Les défauts de publicité de l'avis d'enquête n'ont pas vraiment perturbé la consultation puisque presque tous les copropriétaires mitoyens de la parcelle AD 30, futur 29ème lot éventuel, se sont exprimés. L'objectif du projet de mise en concordance du cahier des charges du lotissement "zone d'échange" avec le PLU est bien de pouvoir densifier l'urbanisation future. En ce sens, il présente les avantages suivants pour la commune : Permettre au SIVOM de mettre à disposition un terrain constructible en cédant un lot supplémentaire Être en adéquation avec le Schéma de Cohérence Territorial Arlysère qui autorise l'extension de la station des Saisies mais dans son enveloppe urbaine actuelle. Christian VENET Commissaire enquêteur 7/8
Prendre en compte les nouvelles dispositions du cahier des charges dans l'élaboration de la révision en cours du PLU. A ce sujet, cette révision permettra de toiletter le règlement du PLU et faire disparaître les dernières références au coefficient d'occupation des sols (COS). Permettre la densification de l'habitat comme le préconise la loi ALUR, tout en fixant des règles d'urbanisme en fonction des évolutions de l'urbanisation. En conséquence, j'émets un AVIS FAVORABLE au projet de mise en concordance du cahier des charges du lotissement «Zone d'échange» avec le Plan Local d'urbanisme de la commune de Hauteluce. Fait à Bonvillaret, le 2 mai 2016 Le commissaire enquêteur, Christian VENET Christian VENET Commissaire enquêteur 8/8