ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010 N Mars 2015 Principaux prix moyens 300 250 200 150 100 Appartements Villas, bungalows ( 000EUR) Source: DGSIE 13Q3 Maisons ordinaires 14Q3 Evolution de l indice général des prix (% YoY) 1 1-06 07 08 09 10 11 12 13 14 Prix réels Source: DGSIE Taux d intérêt moyens 6 5 4 3 Prix nominaux 2 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Source: BNB Taux variables (1/1/1) Taux fixes (durée > 10 ans) Indice d accessibilité 120 110 100 90 80 70 60 81 85 89 93 97 01 05 09 13 Source: ING Indice d'accessibilité ING Julien Manceaux Senior Economist Brussels +32 2 547 33 50 julien.manceaux@ing.be ING Focus Belgian Real Estate 2015 : meilleurs auspices pour la construction Le secteur de la construction entame 2015 sous de meilleurs auspices L année 2014 aura sans doute vu un des meilleurs taux de croissance de la valeur ajoutée du secteur depuis avant la crise (exception faite de 2011 où les primes avaient «boosté» la rénovation). Cependant, la confiance des acteurs du secteur reste en-dessous de la normale et l emploi continue de baisser (-2% en 2014), il y a donc encore une marge pour une amélioration supplémentaire en 2015, qui sera surtout le fait de la Flandre. En Région flamande, 2014 apparaît déjà comme l année de la reprise : pour la première fois depuis 2006, plus de 40.000 permis de bâtir auront été délivrés en 2014. Comme 2014 a été fortement impactée à la hausse par deux changements (dans les règles d urbanisme fin 2013 et dans le bonus logement à l été 2014), il est difficile d attendre beaucoup mieux de 2015, mais le retour à un rythme de production de logements plus élevé semble acquis. En Région wallonne, même si la construction d appartements s est mieux portée en 2014, le nombre de permis de bâtir sera sans doute encore sous la barre des 12.000 permis en 2014 pour la quatrième année consécutive : si la construction d appartements se reprend, celle des maisons reste très à la traîne et les déterminants de la demande risquent en réalité de rester défavorables au sud du pays. Les permis de bâtir devraient à nouveau connaître une hausse en 2015, mais modérée (3,) après le fort rebond de 2014 car bon nombre de projets soumis (et ayant fait l objet d un prêt hypothécaire) en 2014 ne recevront leur permis que cette année. La production de prêts hypothécaires à la construction devrait de ce fait plutôt se replier cette année. mais le ralentissement du marché immobilier va demeurer un frein Les prix de l immobilier existant ont connu entre 1998 et 2007 une décennie de croissance exceptionnelle (environ 9% par an) qui s est terminée par un faible recul des prix pendant la crise de 2009. Le ralentissement est cependant notable : depuis 2008, les prix augmentent en moyenne de 0,7% par an, tout juste plus que l inflation observée depuis. L activité sur le marché s en est ressentie : peu de biens s échangent sur le marché. Sans les mois de novembre et décembre rendus exceptionnels par la perspective des changements fiscaux en Flandre, 2014 aurait compté moins de transactions que 2009, la plus mauvaise année depuis 15 ans. Cela s est traduit dans une hausse un peu artificielle du nombre de prêts hypothécaires à l achat. Nous pensons que l inverse devrait se produire en seconde partie de 2015, malgré des taux très bas (mais seulement marginalement inférieurs à ceux de 2014). Des diminutions de prix de plus en plus généralisées se traduisent déjà par une hausse de l accessibilité du marché secondaire, ce qui pourrait être un frein pour la construction. Cependant, même si elle s améliore, l accessibilité demeure faible, raison pour laquelle nous ne prévoyons pas d accélération durable de l activité du marché. Faute de données supplémentaires par rapport au dernier ING Focus, nous maintenons notre prévision d une faible croissance des prix en 2014 (entre 0, et 1,), ainsi que celle d une baisse de prix comprise entre 2, et 3% en 2015. Economic Research DISCLAIMER EN DERNIERE PAGE 1
2015 : meilleurs auspices pour la construction Batibouw bat son plein, c est l occasion de faire le point sur l activité du secteur de la construction, particulièrement dans le résidentiel. Depuis quelques années, la fréquentation du salon est en baisse, tout comme certaines statistiques macroéconomiques. Si le nombre de visiteurs de cette édition dépasse les 310.000 (comme en 2012 alors que le chiffre était inférieur à 300.000 en 2013 et 2014), ce sera peut-être le signe que 2015 verra la reprise amorcée en 2014 se poursuivre. L activité du secteur était en hausse en 2014 et sa part dans le PIB a augmenté mais pas dans l emploi total car le nombre de travailleurs continue de se réduire 1. Le secteur de la construction dans l économie belge en 2014 De manière générale, les indicateurs macroéconomiques du secteur de la construction auront été positifs en 2014. La valeur ajoutée brute du secteur (le «PIB» du secteur) aura progressé de 3,2% sur un an après une contraction de 1,3% en 2013. C est mieux que le reste de l économie belge (le PIB a crû de 1% en 2014), ce qui a permis au secteur de la construction de voir sa part dans l économie totale augmenter encore l an dernier. Cette part atteint d ailleurs un record de 5,2% en 2014, contre 4% au début des années 2000. Ce record est bien entendu relatif : en comparaison internationale la part du secteur dans le PIB belge est relativement stable. Aux Etats-Unis et en Espagne par exemple, la part du secteur dans le PIB a baissé de respectivement 5, et 10, en 2006 à 3% et en 2014, une volatilité bien plus forte que dans notre pays. Depuis le milieu des années nonantes, cette évolution positive de la part du secteur dans l économie s accompagne d une croissance de l emploi (Cfr. Graphique 1). Cependant, on constate que cette relation n est plus vraie depuis 2011 : l emploi dans le secteur a atteint un pic de 281.400 (salariés et indépendants) travailleurs au premier trimestre 2012 et n a fait que baisser depuis. Ainsi, au troisième trimestre 2014, on comptait 271.000 travailleurs, 3,7% de moins qu au pic de l emploi, c est-à-dire pas un de plus qu à la fin 2008 alors que l emploi total en Belgique a progressé d un (maigre il est vrai) 1,9% depuis. Autrement dit, si la part du secteur dans l économie a augmenté pendant les dernières années, sa part dans l emploi total a baissé. Gr 1 La part du secteur augmente dans l économie mais l emploi diminue Gr 2 Les investissements augmentent en dépit du pessimisme 5,4% 8% 30 20, 5,2% 6% 4% 5, 2% 4,8% 4,6% -2% 4,4% -4% 4,2% -6% 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Part de la VAB de la construction dans le PIB (MM 1 an - éch gauche) Emploi dans la construction (salariés et indép - % YoY) 20 10 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14-10 -20-30 Indice des enquêtes architectes (Volumes de projets définitifs) Investissement résidentiel des ménages (% YoY - éch dr) 15, 10, 5, 0, -5, -10, -15, Source: BNB sauf à prendre en compte les travailleurs «détachés» Source: BNB Une des raisons en est sans doute l importance grandissante des travailleurs détachés qui ne font pas partie de l emploi belge et ne permettent pas à ce dernier de bénéficier pleinement de la croissance du secteur : si 10.000 emplois ont été perdus dans le secteur entre fin 2011 et fin 2014, le nombre d équivalents temps plein «détachés» atteignait 32.000 en 2014 selon la Confédération du secteur, contre 20.000 en 2011, une hausse qui compenserait la baisse enregistrée dans l emploi belge. 2
Les investissements augmentent à nouveau dans le résidentiel neuf et il y a encore de la marge pour une amélioration en 2015 L activité de l ensemble du secteur devrait aussi bénéficier d autres soutiens Cette meilleure croissance de l activité s est également traduite dans le secteur de la construction résidentielle, quoi que dans une plus faible mesure. De façon assez surprenante, les chiffres macroéonomiques donnent cependant pour une fois l impression de devancer les attentes du secteur. En effet, les enquêtes menées auprès des architectes montrent un pessimisme presque constant depuis 2012 alors que les investissements des ménages dans le résidentiel on commencé à diminuer moins vite dès la mi-2013 et ont même augmenté en 2014 ; certes de façon moins rapide que le reste de l économie (+0,7% contre +1,), mais pour la première fois depuis 2011 (où les prêts «verts» et leur fin précipitée avaient beaucoup poussé la rénovation)! Le niveau d investissement des ménages reste cependant très inférieur à son niveau d avant la crise (les investissements étaient 1 moins élevé en 2014 qu en 2007). Avec une confiance encore en berne dans le secteur et une croissance de l emploi toujours négative, il y a donc encore de la marge pour une amélioration cette année. Nous pensons que les investissements des ménages devraient continuer à se redresser en 2015, à un rythme légèrement inférieur à la croissance du PIB, soit autour de 1%, donnant lieu à un redressement très progressif dans la construction résidentielle (Cfr. Encadré 1 sur les perspectives à plus long terme). Cela devrait permettre à la valeur ajoutée du secteur de continuer à croître, d autant qu en dehors de l investissement résidentiel la croissance sera soutenue par plusieurs projets de grands travaux d infrastructures proposés dans le cadre du plan Juncker sur la période 2015-2017 : pour la Belgique, les propositions concernent surtout les infrastructures routières (2 1 ), énergétiques (1), ferroviaires () et sociales (17%, dont les hôpitaux et maisons de repos se tailleront la part du lion) et devraient au moins être partiellement réalisées. Nous nous attendons donc à ce que la croissance de la valeur ajoutée du secteur dans son ensemble surpasse encore celle du PIB cette année. 2. Les permis de bâtir chahutés en 2014 Les permis de bâtir ont rebondi de 12% en 2014, au cours d une année très particulière et devraient encore croître modérément en 2015 En Flandre, 2014 a été l année de la reprise Les statistiques disponibles s arrêtent au mois d octobre 2014. Or, vu les développements observés dans la production de prêts hypothécaires (voir point 3) à cause de l anticipation par les ménages, dès la fin de l été dernier, de la réduction drastique en Flandre du bonus logement, il n est pas impossible qu un certain nombre de projets ayant fait l objet d un prêt à la fin de l année aient déjà vu leur permis accordé en novembre et décembre. Le rebond des permis devrait surtout intervenir au premier trimestre 2015, d autant que la baisse de l avantage en Région wallonne n a, lui, pas pu être anticipé puisqu il n a été décidé qu en octobre (ces permis demandés seront donc surtout accordés début 2015). Cependant, on ne peut exclure une activité anormalement élevée en Flandre aussi dans les deux derniers mois de l année et pas seulement au premier trimestre 2015. De façon générale, après des hausses de 5,7% et 4,7% en 2012 et 2013, les permis de bâtir ont sans doute rebondi d environ 12% en 2014. Pour 2015, nous nous attendons à une hausse modérée de 3,, détaillée ci-après. On notera qu elle est plus élevée que la croissance attendue des prêts à la construction, notamment parce que beaucoup de dossiers hypothécaires déjà traités ne verront leur permis de bâtir être émis que dans les premiers mois de 2015, et aussi parce que les investisseurs restent très présents sur le segment des appartements neufs. En région Flamande, la baisse du bonus logement n aura pas été le seul élément perturbateur de 2014. En effet, plusieurs changements dans les règles urbanistiques ont poussé au dépôt de bon nombre de permis à la toute fin 2013. Cette vague de demandes a donné lieu à la délivrance d un nombre exceptionnel de permis (13.700, plus du double de la normale) en mars et avril 2014, tant pour des appartements que pour des maisons. Bien que les statistiques régionales aient donc été fortement perturbées, même une hypothèse pessimiste pour les deux derniers mois de l année permet de dire que 2014 a été l année de la reprise pour la construction résidentielle en Flandre. Ce sera la première année depuis 2006 où plus de 40.000 permis de bâtir auront été délivrés, dont 57% pour des appartements, une proportion relativement stable sur les dix dernières 1 De 38 milliards d euros proposés pour 2015-2017 et répartis selon la proposition faite par le Gouvernement à la Commission Européenne et téléchargeable ici : http://ec.europa.eu/priorities/jobs-growth-investment/plan/what/index_en.htm#taskforce 3
années. Les perturbations statistiques devraient continuer d être observées en 2015 : des mois assez exceptionnels s annoncent pour la première partie de l année, mais qui auront pour conséquence une seconde partie d année moins dynamique. Cependant, nous pensons que 2015 (prise dans son ensemble) montrera que - comme en 2014 - un retour vers un rythme de production de logements plus élevé en Flandre (que les 30.000 à 35.000 permis annuels delivrés entre 2008 et 2013) semble acquis. alors qu en Wallonie l activité ne se reprend que sur les appartements La situation semble partiellement différente en Région wallonne. En effet, dans son ensemble, la région continue de présenter des chiffres de permis de bâtir pour le moins mitigés : 2014 sera sans doute encore très proche voir en-dessous de la barre des 12.000 permis délivrés, et ce pour la quatrième année consécutive. Ce chiffre cache en fait deux réalités différentes : des constructions d appartements dynamiques s opposent à un effondrement de la construction de maisons neuves (Cfr. Graphique 4). Gr 3 Nombre de permis délivrés en Belgique et part de la Région flamande Gr 4 Région wallonne : nombre de permis délivrés (2006 = 100) 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 76% 74% 72% 7 68% 66% 64% 62% 6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Appartements Maisons Part de RF dans les app. Part de RF dans les maisons 120 110 100 90 80 70 60 07 08 09 10 11 12 13 14 Appartements* Maisons* Source: DGSIE (*estimation ING pour novembre et décembre) Sources: DGSIE (*moyenne mobile à un an de l indice 2006 = 100) alors qu on construit 4 de maisons de moins qu avant la crise En effet, la construction d appartements a diminué en Wallonie (comme en Flandre) pendant la crise (d environ 2 si on compare 2013 à 2006) mais elle s est reprise en 2014 : on comptera sans doute 6300 permis octroyés pour des appartements dans le sud du pays, contre environ 5000 les trois années précédentes. Le nombre de permis pour appartements a ainsi rattrapé son niveau de 2006 (comme en Flandre). Par contre, alors qu en Flandre les permis de bâtir pour les maisons ont suivi la même tendance, la Wallonie continue de voir de moins en moins de maisons sortir de terre : en 2014, ce sont presque 4 de maisons construites en moins qu en 2006, soit moins de 6000 unités pour la seconde année consécutive (du jamais vu depuis le début des années 90). et les taux bas ne feront que stabiliser le phénomène L offre de logements reste trop faible à Bruxelles Pour cette année, si on peut s attendre à ce que des taux encore plus bas en 2015 qu en 2014 permettent de stabiliser la tendance et d arrêter l effondrement, il en faudrait plus pour retourner durablement la tendance pour les maisons en Wallonie. Par contre, le niveau des taux devrait continuer de dynamiser les appartements, car ils sont en moyenne plus accessibles que les maisons neuves. Cependant, il faut rappeler que le changement dans le bonus logement en Wallonie (une perte d environ 15.000 pour un couple de salariés imposés à 5, sur 20 ans 2 ) pourrait venir tempèrer ces effets positifs : 2015 sera donc probablement la septième année sous la barre des 13.000 permis de bâtir délivrés en Wallonie. En Région de Bruxelles-Capitale, le nombre de permis délivrés pour des appartements est assez volatile et 2013 avait été la meilleure année depuis 2008. La possibilité d un record en 2014 s annonçait d ores et déjà limitée. Cependant, avec environ 1600 permis délivrés en 2014, les trois dernières années (2012-2014) ne totalisent que 5000 permis 2 L ING Focus 2014-II a fait au mois de novembre l évaluation de l impact potentiel des mesures régionales sur le bonus logement, il est disponible ici : https://about.ing.be/a-proposding/publications/publications/ing-focus-belgian-real-estate.htm 4
pour des appartements neufs, soit près de 3 de moins qu entre 2006 et 2011. C est en tous cas un niveau bien insuffisant par rapport aux besoins prévus pour les années à venir pour la demande de logements (soit environ le double). En effet, à côté de ces développements du côté de l offre de logements, on rappellera que la demande est quant à elle essentiellement déterminée par deux facteurs: l accessibilité de la construction (surtout à un moment où le marché secondaire offre des baisses de prix à de nombreux endroits et où la rénovation bénéficie elle aussi de taux d intérêt très bas voir ci-dessous) et la croissance démographique qui jusqu ici ne confirme pas les thèses de l existence d un déficit de logement à l échelle des deux principales régions, au contraire de Bruxelles. (voir encadré). Encadré 1 : La demande de logements et ses perspectives de long terme L ING Focus 2014-I consacré à la question («La construction résidentielle à un tournant») avait montré le lien entre demande et démographie (le vieillissement de la population implique une baisse de la taille des ménages) et avait retracé le surplus de logements construits dans chaque région depuis le début des années 2000. On constatait ainsi que le déficit de logements en région bruxelloise est compensé dans la moyenne belge par des surplus dans les deux régions. Comme ces surplus sont très faibles (moins d un an de construction en Flandre et en Wallonie), le marché du logement apparaît en équilibre, l offre s adaptant à la demande. Dans cette étude, les projections du nombre de ménages permettent de voir comment cet équilibre risque d évoluer d ici 2020. Il apparaît que des dynamiques de vieillissement différentes entre les régions impliquent des réalités très contrastées et réclament donc des politiques adaptées régionalement. D ici 2020, la pression sera en effet beaucoup plus faible en Wallonie qu en Flandre, ce que suggèrent d ailleurs les chiffres 2014 commentés ici. Cela dit, il est probable que cette situation s inverse par la suite, la pression s accélérant fortement en Wallonie entre 2020 et 2030. Le Bureau Fédéral du Plan a publié depuis ses propres projections sur le nombre de ménages aux horizons 2020 et 2030. Dans ces projections, l impact du vieillissement sur la taille des ménages et donc sur leur nombre est moins direct que dans les projections d ING. En reprenant ces projections, les résultats de l étude de 2014 sont confirmés en grande partie, voir renforcés dans la mesure où selon ces chiffres le surplus actuel de logements serait beaucoup plus élevé qu estimé dans notre étude. La différence de traitement du processus de vieillissement ne change pas fondamentalement les résultats à l horizon 2030 mais à l horizon 2020 le surplus de logements en Wallonie (à construction constante) serait moins élevé qu estimé dans notre étude alors qu il serait plus élevé pour la Flandre. Nous restons dès lors sur nos résultats de 2014 et sur notre choix d un impact plus prononcé et régionalement différencié du vieillissement sur le profil des ménages belges. Ces résultats impliquent que d ici 2020, la Flandre a besoin d une politique du logement qui lui permette de continuer à augmenter son parc de logements au moins au rythme actuel alors qu en Wallonie, la politique du logement doit permettre au secteur d amortir le choc d une moindre demande (une croissance plus forte du nombre de ménages ne réapparaissant qu après 2020) en encourageant par exemple la rénovation. 5
3. L évolution des prêts hypothécaires marquée par décembre 2014 Le nombre de prêts à la construction a beaucoup plus baissé que celui des permis de bâtir mais le mois de décembre a redressé toute l année Ce phénomène limite les possibilités de croissance pour 2015 où une baisse pourrait être enregistrée Le changement annoncé en Flandre à l été 2014 d une réduction drastique du bonus logement, si elle marquera sans doute le nombre de permis de bâtir en décembre et au premier trimestre, a aussi marqué la production de prêts hypothécaires à la construction en décembre (et aura des répercussions en 2015 pour les mêmes raisons). En effet, sans le mois de décembre, 2014 s annonçait comme une année supplémentaire de baisse de la production des prêts, soit une baisse d environ 4% sur un an sur les onze premiers mois de l année et un niveau globalement très faible, 3 sous la moyenne d avant crise (2005-2008). Si l on compare ce chiffre avec celui des permis de bâtir (environ 12% sous leur moyenne d avant-crise en 2014), on constate d ailleurs à quel point la construction est devenue dépendante des investisseurs ces dernières années : le nombre de prêts a beaucoup plus baissé que celui des permis. Si l on inclut le mois de décembre où plus du double de prêts d un mois normal a été réalisé, la baisse annoncée se transforme en hausse de 11, et le nombre de prêts n est plus inférieur que de 1 au niveau d avant crise. Cela représente un total de 28.500 prêts à la construction et 58.000 à la rénovation pour respectivement 4 et 2,4 milliards d euros. La même chose s observe en effet pour les prêts à la rénovation, sauf que là, la production de l année 2014 passe de normale à exceptionnelle : près de 2 au-dessus de son niveau d avant crise. Nous nous attendons à ce que le phénomène persiste au début de l année 2015 car il est peu probable que beaucoup de projets soient abandonnés pour des raisons purement fiscales. Cependant, pour le reste de l année, la situation devrait se normaliser, d autant que les changements fiscaux ne concernent que les emprunteurs. Autrement dit, si 2015 venait à voir l émission d autant de prêts hypothécaires à la construction que 2014, ce serait déjà une excellente année qui la rapprocherait des niveaux d avant crise. Nous tablons en réalité sur une baisse de la production de prêts 3 à la construction et à la rénovation cette année, de l ordre de. Gr 5 Les prêts hypothécaires en 2014 sans le mois de décembre : en baisse Gr 6 Les prêts hypothécaires en 2014 avec le mois de décembre : en hausse 140,0 1 140,0 1 120,0 100,0 80,0 1 120,0 100,0 80,0 1 60,0 60,0 40,0 20,0 0,0 - -1 40,0 20,0 0,0 - -1-20,0 Achat Constr. Réno. Achat+Réno. Total -1-20,0 Achat Constr. Réno. Achat+Réno. Total -1 # de prêts réalisés en 2014(Indice: mi-2005 à mi-2008 = 100) Variation des prêts sur un an en 2013 (% éch. dr) Variation des prêts sur un an en 2014 (% éch. dr) # de prêts réalisés en 2014(Indice: mi-2005 à mi-2008 = 100) Variation des prêts sur un an en 2013 (% éch. dr) Variation des prêts sur un an en 2014 (% éch. dr) Source: BNB, calculs ING Le même phénomène s observe dans les prêts à l achat Source: BNB, calculs ING On peut noter que le même phénomène s observe sur les prêts hypothécaires à l achat. Là encore, sans le mois de décembre, 2014 s annonçait comme une année supplémentaire de baisse de la production : après -4,4% en 2012 et -2,2% en 2013, la production aurait encore baissé de 0, en 2014. Finalement, 120.500 prêts auront été accordés l an dernier, soit 9% de plus qu en 2013 et 16% de plus que le niveau «normal» d avant la crise. Le montant total prêté pour des achats d habitations s est ainsi élevé à 16,7 milliards contre 14,5 en 2013. On notera également que grâce à la baisse des taux d intérêt, le montant moyen emprunté a pu progresser de 3% en 2014 après seulement 0,3% en 2013 où les taux étaient resté stables à un bas niveau. 3 Il s agit bien d une prévision pour l ensemble du marché belge. La production d ING Belgique a augmenté de façon régulière ces dernières années et compte persister dans cette voie. 6
les mêmes causes entraînant les mêmes conséquences Les opérations de refinancement ont atteint un nouveau record Là aussi, 2015 risque d être marquée par ces évolutions. La baisse de taux supplémentaire sera sans doute marginale tandis que la baisse du bonus logement viendra marquer la capacité d emprunt. Le début de l année verra sans doute encore une production abondante, mais au détriment de la seconde partie de 2015. Nous attendons pour 2015 une baisse de la production de prêts à l achat supérieure aux attendus pour les prêts à la construction. Ceci se veut cohérent avec le fait que si nous attendons une année 2015 relativement positive pour les permis de bâtir, nous nous attendons à ce que l activité sur le marché immobilier secondaire reste anormalement basse (point 4). Enfin, il faut remarquer le succès des opérations de refinancement, non pas les simples renégociations qui n apparaissent pas dans les statistiques, mais les emprunteurs qui font la démarche de réenregistrer leur prêt hypothécaire après avoir changé de prêteur. Un record de 3,7 milliards d euros ont été refinancés en 2014, plus que le record précédent atteint en 2012 lorsque les taux d intérêt avaient atteint un premier plancher. Cela représente tout de même 2% du total de l encours hypothécaire (185 milliards au Q3 2014). A cet égard, comme les taux devraient rester très bas en 2015 et que les retards se sont accumulés au vu du nombre de demandes, nous nous attendons à ce que ce phénomène se répète cette année. 4. Le marché secondaire devient plus attractif L activité sur le marché secondaire reste anormalement basse Cependant, des prix et des taux plus bas rendent ce marché plus attractif un risque supplémentaire pour la construction Les statistiques officielles du marché immobilier (transactions et prix) ne seront disponibles que mi-avril pour le quatrième trimestre. Au vu du comportement des prêts hypothécaires, on peut toutefois supposer un dernier trimestre exceptionnel en termes de transactions. Il n en restera pas moins que l activité sur le marché secondaire reste anormalement faible. Si le quatrième trimestre devait être à l image des trois premiers, 2014 serait une année de transactions aussi faible que 2009, soit la plus mauvaise depuis 15 ans. Comme la plupart des achats du quatrième trimestre sont des achats «avancés» dans le temps afin de bénéficier de l ancien régime du bonus logement, il est vraisemblable que, cette vague passée, l activité retrouve ses faibles niveaux. Les faibles taux d intérêt ne font en effet que compenser l effet des changements fiscaux. Cela dit, il faut souligner que l accessibilité du marché s est récemment améliorée (Cfr. notre indice d accessibilité en marge de la p1) : les taux ont à nouveau baissé et les revenus ont augmenté plus vite que les prix de l immobilier, ce qui rend le marché secondaire plus attractif qu auparavant. Ceci est d ailleurs un risque supplémentaire pour le nombre de nouvelles constructions que les normes écologiques rendent déjà plus chéres à l achat. En effet, les prix de l immobilier existant ont connu entre 1998 et 2007 une décennie de croissance exceptionnelle (environ 9% par an) qui s est terminée par un faible recul des prix pendant la crise de 2009. Le ralentissement est notable : depuis 2008, les prix augmentent en moyenne de 0,7% par an, tout juste plus que l inflation observée depuis. On observe ainsi à travers des enquêtes que de plus en plus de gens perçoivent une baisse des prix. De plus dans un nombre record de communes (plus d une sur trois!!), ils ont raison (Cfr. Graphique 8). Bien que ces baisses de prix participent à une amélioration de l accessibilité du marché, deux éléments retiennent toujours les acheteurs. Premièrement, le fait que les prix restent historiquement élevés comparativement aux revenus (même si elle s est améliorée, l accessibilité reste donc faible). Or, leur capacité de remboursement d un prêt est justement mesurée par leur revenu. Si celui-ci est insuffisant, un apport d épargne est nécessaire qui n est pas à la portée de tous. Deuxièmement, les perspectives de plusvalue s amenuisent lorsque les prix augmentent beaucoup moins vite, voir quand ils diminuent comme c est déjà le cas dans bon nombre de communes qui risquent de faire baisser la moyenne des prix entre 2015-2017. Pour les acheteurs, cela implique que l investissement est moins certain qu avant : bien entendu, acheter la maison dans laquelle on prévoit d habiter pendant 20 ans reste rationnel et très peu risqué, mais les achats à plus court terme comprennent beaucoup plus de risques qu auparavant. 7
Gr 7 Des sondages constatent une baisse de la perception de croissance des prix 8 7 6 5 4 3 2 1 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 2015-1 2015-2 7% 3% 1% -1% -3% - Gr 8 Le nombre de communes où les prix baissent n a jamais été aussi élevé 4 4 3 3 2 2 1 1 % des répondants rapportant des hausses de prix dans leur commune Croissance des prix (% YoY - éch. Droite) Maisons Appartements Le même sondage 4 est proposé régulièrement sur la logout page du Home Bank d ING et compte en moyenne 8000 réponses Sources: DGSIE, ING % des communes significatives 5 où les biens (maisons ou appartements) ont vu leur prix baisser en moyenne sur les 12 derniers mois (moy mobile d'un an) Sources: DGSIE, BNB, calculs ING Faute de données supplémentaires par rapport au dernier ING Focus, nous maintenons notre prévision d une faible croissance des prix en 2014 (entre 0, et 1,), ainsi que celle d une baisse de prix comprise entre 2, et 3% en 2015. 4 «Ces 6 derniers mois, le prix des habitations dans mon quartier :a augmenté/est resté le même/ a diminué» ; le dernier sondage en date a rassemblé 7.031 réponses entre le 2 et le 9 février 2015. 5 Sont exclues les communes ne disposant pas d assez de données/transactions. Les 255 communes comprises représentent au moins 8 des transactions effectuées (tant pour les appartements que pour les maisons) pour un trimestre de référence (Q4 2013) 8
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