Comment maison? acheter, vendre ou louer une Janvier 2009 Ministère de la justice
Comment acheter, vendre ou louer une maison? LE DROIT A LA PORTEE DE TOUS Cette brochure fait partie d une série de documents juridiques, élaborés et simplifiés par les Centres d Informations Juridiques du, en collaboration avec le Ministère de la Justice et la Coopération française. Débarrassés du vocabulaire très ésotérique de juristes, ils constituent des outils de vulgarisation que nous espérons accessibles à un très grand public. À travers ces écrits, nous nous engageons à donner à une large majorité de sénégalais les moyens de comprendre, de s approprier leurs droits et d en exiger le respect. Le, fidèle à sa mission qui consiste à aider les populations à compter sur leurs propres forces pour apporter des solutions à leurs problèmes à travers la promotion d un développement durable, intégré et participatif, attend vos critiques et suggestions pour améliorer l œuvre entreprise.
4 Acheter une maison ou un terrain est un acte important. C est pourquoi la loi l a soumis à certaines conditions pour en assurer la sécurité. La procédure est cependant différente selon qu il existe ou non un titre foncier. 1 er Cas : il y a un permis d occuper Dans ce cas, le terrain en lui-même peut être cédé à quelqu un d autre, mais il faut une autorisation de l administration. Mais les peines et soins (exemple : constructions) qui y sont édifiés peuvent être vendus. Quelle procédure faut-il suivre? La procédure est très simple. En principe, un acte sous-seing privé (contrat) signé entre les deux parties (acheteur et vendeur) suffit. Il doit être passé devant des témoins et faire l objet d un enregistrement aux Impôts et Domaines (4 e bureau). 2 e Cas : il y a un titre foncier (immeubles immatriculés) La procédure est plus complexe. En effet, dans cette hypothèse la vente ou l achat du terrain ou de la maison doit se faire obligatoirement devant le notaire territorialement compétent, c est-à-dire le notaire du lieu où se situe la maison ou le terrain.
5 À défaut, l acte sera nul. De plus si c est un mandataire qui est chargé de la vente ou de l achat, il doit avoir une procuration notariée. 3 e Cas : le bail emphytéotique C est un bail de longue durée (99 ans). Quelles sont les formalités à respecter pour ces deux derniers cas? Une fois le contrat conclu, le nom du nouveau propriétaire doit être mentionné sur le titre foncier. Ce transfert de droit est inscrit à la conservation de la propriété foncière. Qu en est-il du prix? Le prix doit être indiqué strictement dans le contrat. Aucun accord tendant à exiger un supplément au prix fixé dans le contrat n est admis. Si le montant du prix et des charges dépasse dix millions de (10.000.000) FCFA, il faut une autorisation.
6 Qui délivre cette autorisation? C est le Ministère des Finances au terme de la loi N 77-85 du 10 Août 1977. Comment est rédigée la demande? La demande est rédigée sur papier libre en trois (3) exemplaires et déposée à la Direction Générale des Impôts et Domaines. Quelles indications doit-elle contenir? Elle doit indiquer : n Les prénoms, noms, date et lieu de naissance, domicile, profession et nationalité des parties ; n La nature de l opération ; n Le numéro du titre foncier ; n Les descriptions sommaires de l immeuble ou la désignation des droits immobiliers qui font l objet de l opération ; n Les conditions financières de l opération s il y a lieu ; n Le but de l opération. Dans quel délai le Ministère doit-il donner sa réponse? Dans les deux (2) mois, sauf s il décide de faire une enquête. A défaut, l autorisation est considérée comme accordée.
7 Qui prend en charge les frais du contrat? En principe, c est l acheteur sauf si les parties en décident autrement. Que doit faire le vendeur? Il doit mettre la copie du titre foncier ou le certificat d inscription à la disposition de l acheteur pour qu il puisse y faire inscrire la mutation du droit. S il refuse, l acheteur peut l y obliger par voie de justice.
8 Titre foncier LE TITRE FONCIER Qu est-ce qu un titre foncier? Le titre foncier est un droit de propriété définitif et inattaquable sur un immeuble (bâti ou non). Il garantit au propriétaire une occupation permanente et durable. L immeuble sur lequel il existe un titre foncier peut-il faire l objet d une expropriation? Oui, le titre foncier peut faire l objet d une expropriation, mais seulement en cas de nécessité publique légalement constatée et sous réserve d une juste et préalable indemnité.
9 Titre foncier Exemple : Pour construire une route, une école etc. L État peut faire déplacer les personnes même si elles ont des titres fonciers. Cependant, l État a l obligation de les indemniser. Comment peut-on acquérir un titre foncier? n On peut l acquérir directement en l achetant à une personne qui en dispose déjà : Dans ce cas, on paie le prix, les frais d enregistrement et les frais de mutation (ou de conservation foncière). n On peut l acquérir indirectement, mais là, la procédure est plus complexe. On doit nécessairement avoir un bail emphytéotique sur le terrain d abord et ensuite, solliciter la cession définitive. Nota Bene : La pratique administrative exige 2 ans de bail pour pouvoir solliciter la cession définitive. La cession définitive est celle accordée par l Etat sur son domaine privé. Lorsque la cession définitive est accordée, le titulaire du bail peut accéder au titre foncier. C est le conservateur qui crée ce titre foncier à partir du titre foncier qui existe déjà au nom de l Etat : on parle de morcellement.
10 Titre foncier Comment acheter ou vendre un titre foncier? L achat ou la vente d un titre foncier doit obligatoirement se faire devant un notaire. Si le prix de vente et les charges excèdent dix millions (10 000 000) FCFA, il faut nécessairement une autorisation du Ministère des Finances. Quel est l intérêt d avoir un titre foncier? Le titre foncier est un droit de propriété à part entière. Son titulaire peut le vendre, le léguer, l hypothéquer, etc. Il est souvent demandé par les banques pour garantir un crédit.
11 Le bail LE BAIL À USAGE D HABITATION Le bail à usage d habitation est un contrat par lequel le bailleur (propriétaire) s oblige à fournir au preneur (locataire) pendant un certain temps la jouissance d un local contre le paiement d un loyer. Il peut être conclu pour une durée déterminée ou une durée indéterminée. Nota Bene : L écrit est obligatoire pour le bail à durée indéterminée. Je suis obligé de vous expulser.
12 Le bail Le contrat de bail fait-il naître des obligations (devoirs) à la charge des parties et lesquelles? Effectivement, le contrat de bail fait naître des obligations à la charge du locataire et du propriétaire. n Le bailleur doit délivrer le reçu lors d un paiement partiel, remettre le décompte et la quittance lors du paiement du loyer et garantir l état et l usage du local contre les troubles de jouissance ; n Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu, entretenir les lieux et en jouir paisiblement et garantir les biens meubles. Comment met-on fin à un bail à durée indéterminée? n Le locataire doit donner un préavis de congé (délai) minimum de deux (2) mois par voie d huissier. Aucune raison (ou motif) ne lui sera demandée ; n Le bailleur doit donner un préavis de congé justifié par deux raisons : (l occupation personnelle, la démolition ou la reconstruction) d une durée minimale de six (6) mois par acte extrajudiciaire (devant huissier) ; n Le bailleur sera redevable envers le locataire évincé ou envers ces ayantdroits (héritiers) d une indemnité forfaitaire égale à vingt-quatre (24) mois de loyer. La preuve de sa défaillance peut être rapportée par tous les moyens.
13 Le bail Comment met-on fin à un bail à durée déterminée? n Le locataire doit donner un préavis de congé par voie d huissier au moins 6 mois avant l expiration de la période de trois (3) ans en cours et pour le terme du bail. Aucun motif ne lui sera demandé. S il quitte les lieux sans préavis de congé et sans accord du propriétaire, il doit à ce dernier des loyers jusqu au terme du contrat sauf si le local a été reloué. n Le bailleur adopte la même procédure que pour le bail à durée indéterminée (c est-à-dire que le propriétaire suit la même procédure que pour le bail à durée déterminée). Quelle est la durée du bail à durée déterminée? La durée minimale d un contrat à durée déterminée est de trois (3) ans. Le bail est renouvelé pour une durée de trois (3) ans, soit expressément, soit par tacite reconduction. Quel est le juge compétent en la matière? C est le juge des référés (tribunal régional) qui est exclusivement compétent. Nota Bene : La résiliation conventionnelle (par un accord entre les deux parties) dispense du préavis de congé et d accord de volonté.
14 Adresses Adresses des COB/ Dakar, Colobane Parc à Mazout, B.P. 12085, Tél. : 33 825 75 33 - Fax : 33 825 75 36 - Email : radi@orange.sn; Thiès, Villa N 140 Quartier 10eme (à coté de la Manufacture des Arts Décoratifs), B.P. 653 Annexe, Tél. : 33 951 69 84 - Email : cijradith@orange.sn; Kaolack, rue Galliéni, face Alliance Franco-Sénégalaise, B.P. 365, Tél. : 33 941 32 95 - Email : radikaolack@orange.sn; Saint-Louis, rue Macodou NDIAYE, face Domicile Me Ousmane NGOM, B.P. 5097, Tel. : 33 961 34 30 - Email : cijradi@orange.sn. Site internet : www.radi-afrique.net Adresses des strutures étatiques Maisons de Justice : Maison de Justice des HLM, ancien centre social HLM 2, BP 10 897 Dakar HLM, Tél. : 33 864 69 05 - E-mail : mjusticehlm@yahoo.fr; Maison de Justice des Parcelles Assainies, unité 17, rue Mame Abdou Aziz Sy Dabakh, immeuble JAPPO FM, Tél. : 33 835 29 15 - E-mail : maisonjusticeparcellesassainies@hotmail.fr; Maison de Justice de Diamaguène Sicap Mbao (immeuble ancienne mairie), BP 34 294 Thiaroye, Tél. : 33 872 13 17 - E-mail : maisondejusticedsm@yahoo.fr; Maison de Justice de Rufisque, Keury Kao, 36 rue Pierre Verger x Démozy, BP 484 Rufisque, Tél. : 33 836 74 51 - E-mail : maisonjusticerufisque@yahoo.fr; Maison de Justice de Mbour, quartier Santessou/EFCAN, rue 24 (proche de l agence Senelec), Tél. : 33 957 43 67 - E-mail : maisonjusticembour@yahoo.fr; Maison de Justice de Ziguinchor, quartier Castor, route du village enfants SOS, Tél. : 33 991 73 55 ; Maison de Justice de Tivaouane, quartier Keur Mass (face à l agence Sonatel/Orange), Tél. : 33 955 29 29 - E-mail : maisonjustice.tivaouane@yahoo.fr; Maison de Justice de Mbacké, Mbacké Khewar, quartier Leyene, Tél. : 33 976 07 04, E-mail : maijus09mbk@yahoo.fr; Maison de Justice de Kaolack, quartier Ndorong, lot numéro 743 (face au lycée commercial El Hadj Ibrahima Niasse), Tél. : 33 942 28 28 - E-mail : maisondejusticekl@yahoo.fr. Bureau d information du justiciable : Université Cheikh Anta Diop de Dakar, bâtiment de la faculté de droit, Dakar, Fann, Tél. : 33 825 43 75 ; Université Gaston Berger de Saint-Louis, Tél. : 77 552 13 53 ; Université de Ziguinchor, BP 523 Diabir, Tél. : 77 650 33 65 ; Université de Thiès, cité Malick Sy, villa 52, Tél. : 33 939 76 00. Sites Internet : www.justice.gouv.sn et www.demarches.gouv.sn.
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