Développement d un projet d urbanisation et de construction de 114 logements dans le noyau urbain de la ville de VENDRELL.

CLEMENT Romain élève ingénieur de 5 ème année INSA Strasbourg Spécialité GENIE CIVIL PROJET DE FIN D ETUDES Développement d un projet d urbanisation et de construction de 114 logements dans le noyau urbain de la ville de VENDRELL. Juin 2007

REMERCIEMENTS Je remercie tout d abord Madame Josefina ROVIROSA LLorens directrice de l entreprise JMa Rovirosa Sole pour m avoir offert la possibilité d effectuer mon projet de fin d étude au sein de son entreprise. Mes remerciements vont particulièrement à Monsieur Vaccaro Ruiz et Mademoiselle Maria José ROVIROSA pour m avoir soutenu et guidé tout au long de ce projet. Je tiens également à remercier mon tuteur de PFE, Mr Messelis, qui a su répondre à toutes mes interrogations et m a permis de mener à terme la rédaction de ce mémoire. Ces remerciements s adressent également à toutes les équipes de travail qui m ont accompagné dans la réalisation de mes différentes études. Merci pour leurs aides précieuses et leurs conseils avisés. Je tiens également à remercier toutes les personnes que j aurais pu oublier et qui ont participé de prés ou de loin à ce projet de fin d étude.

Rapport 08/06/2007 SOMMAIRE Introduction. 1 Entreprise 2 I) Etude détaillée 4 1. Pré étude 4 1.1 Description terrain 4 1.2 Analyses 5 1.2.1 Emplacement 6 1.2.2 Commerciale 6 1.2.3 Environnementale 7 1.2.4 Développement 9 1.2.5 Acquisition foncière 2. Définition projet 10 2.1 Etude technique 10 2.2 Etude financière 14 2.2.1 Coût permutation 15 2.2.2 Coût prévisionnel de la construction 18 2.2.3 Répercutions / seuil de rentabilité 19 3. Négociations 20 3.1 Décision de l entreprise 20 3.2 Procédure d acceptation 21 3.2.1 Etude détaillée initiale 21 3.2.2 Etude conseil municipalité 21 3.2.3 Décision promoteur 22 3.2.4 Etude conseil municipalité 24 3.3 Solution 26

Rapport 08/06/2007 II) Projet d urbanisation. 27 1. Projet de compensation 27 2. Projet d urbanisation 29 2.1 Etat actuel du terrain 31 2.2 Définitions des travaux 35 2.2.1 Caractéristiques de l urbanisation 35 2.2.2 Mouvements des terres 35 2.2.3 Corps de chaussée et trottoir 37 2.2.4 Réseau de distribution d eau potable 41 2.2.5 Réseau d évacuation d eau usée 47 2.2.6 Réseau d éclairage public 52 2.2.7 Réseau de Basse tension 58 2.2.8 Réseau d évacuation d eau pluviales 62 2.2.9 Réseau de télécommunication 70 2.2.10 Organisation des réseaux 71 2.3 Analyse 72 3. Situation PFE dans le planning 73 Conclusion 74 Bibliographie 75 Sites Internet 76

INTRODUCTION L augmentation de la population dans les noyaux urbains, engendre la nécessité de développer de nouvelles urbanisations dans le but de créer de nouvelles zones résidentielles. Les promoteurs sont les principaux acteurs de ce développement urbain. Ils cherchent, analysent et proposent des projets de construction afin de profiter de la demande du marché. Les municipalités, qui sont les responsables locaux de l autorité gouvernementale, ont le devoir et l obligation de veiller au bon développement de leur territoire en se basant principalement sur les normes et législation qui régissent l utilisation des sols (loi des sols). Dans le processus d aménagement du territoire, le projet d urbanisation est l étape qui permet de définir les installations nécessaires à la connexion d une nouvelle zone au reste du tissu urbain. Sa réalisation doit prévoir l intégration des projets de constructions qui pourront être développés par les promoteurs. Le présent mémoire à pour but de rendre compte de l étude du projet d urbanisation de l unité d action UA 26 située dans le noyau urbain de la ville de EL Vendrell au sud de la Catalogne. Ce projet a été entrepris par l entreprise JMa Rovirosa Sole afin de prévoir la construction de 114 logements. La première partie du rapport fait état du processus de réalisation de l étude détaillée. Ce document a pour but de définir la nouvelle re-parcellisation du terrain à partir des caractéristiques définis par «la loi sur les sols», et décrire les caractéristiques du projet de construction qui pourra être réalisé par le promoteur. Nous verrons les difficultés rencontrées lors de l acceptation du dossier par la municipalité. La deuxième partie du rapport fait état de la détermination des travaux d urbanisation. Ce document a pour but de définir les travaux nécessaires à la connexion de l urbanisation aux différents services existants (Eaux potables, électricité, assainissement ). Nous verrons comment les procédures administratives ainsi que les réquisitoires de la municipalité influent sur le dimensionnement et la définition de ces travaux. - 1 -

Présentation de l entreprise Nom: JOSE M a ROVIROSA SOLE S.A Statut: Entrepreneur Activités de l entreprise: Construction et vente Historique du groupe: 1880 : Début de l entreprise Rovirosa fondé par Mr Rovirosa Papiol. 1880-1965 : Entreprise léguée de père en fils. 1960 : Prise de direction de Mr JM Rovirosa. 1960 : Passage à une entreprise patrimoniale. 1985 : Prise de direction du demi fils de Mr JM Rovirosa. 2001 : Prise de direction de Mme Josefina Rovirosa. 2001 : Passage de l entreprise patrimoniale à une société anonyme. Financier : résultats sur l année 2006 : Actif circulant : 12 848 126 Total Actif : 17 025 960 Bénéfice d exploitation : 1 315 274,72 Bénéfice d activité ordinaire : 986 359,59 Résultat de l exercice : 655 162,44 (Bénéfice net) Il est raisonnable de conclure que l entreprise réalise un bénéfice conséquent vu son statut. Cela témoigne de la qualité de sa gestion. - 2 -

Organigramme de l entreprise : Directeur Général Sra Rovirosa Gérant Sra Rovirosa DIRECTION Financière Sr Aran Interne Sra Rovirosa Maria Travaux Sr Ventura Architecture Sra Rovirosa Mar Finance Sr Aran Comptable Sr Fernandez Administration Sra Canuñas Devis/ Attention client Sra Villena Commercial Sr Salvador Sra Canuñas Chantier Ouvriers Bureaux Architectes Figure 1 : Organigramme de l'entreprise L entreprise depuis plus de 100 ans se consacre principalement à la construction et à la promotion de première et de seconde résidence dans le secteur de la «Costa Dorada» en Catalogne. Tout en étant une entreprise de caractère familial, depuis ces 10 dernières années, elle a effectué plus de 20 projets de construction réalisant plus de 3000 appartements. Elle est parvenue à être une des entreprises les plus importantes de la région catalane et un des leaders dans le secteur de la construction. C est dans cette continuité, que l entreprise m a proposé de participer à la réalisation et au développement d un de ses derniers projets à l étude. - 3 -

I) Etude détaillée 1) Pré-études : L entreprise prévoit la réalisation d un projet immobilier dans la ville d El Vendrell. Elle décide donc de prospecter afin de trouver le secteur approprié. Figure 2 : Plan «Situation d El Vendrell» Situation de la municipalité par rapport aux grandes agglomérations : - Barcelone 64km - Tarragone 30km 1.1) Description du terrain. Le terrain au quel s est intéressé en premier lieu l entreprise se trouve être une parcelle de 1 043m² que souhaite vendre son propriétaire, située en plein centre de la ville. Selon le plan général d ordonnancement urbain de la ville (PGOUM) 1, cette parcelle fait partie d une unité d action 2 de 13 138m ² divisée entre 7 propriétaires. Le sol de cette unité d action est classé comme étant un sol urbain, en secteur délimité 3. Ce qui donne aux propriétaires le droit de construire sous réserve de suivre les normes régissant l urbanisation et l édification sur cette zone. 1 PGOUM : Plan Général d Ordonnancement Urbain Municipal, définit par le conseil municipal d El Vendrell et accepté par la commission territoriale de Tarragone. Ce document définit l utilisation des sols suivant la «loi des sols de 1998» approuvé par décret législatif royal. 2 Zone urbanisable délimitée par une polygonale. La géométrie de la polygonale a été définie par le conseil municipal et répertorié dans le PGOUM 3 Défini par une polygonale fermée. - 4 -

Légende : : Unité d action UA 26 Figure 3 : Plan «Centre ville» Figure 4 : Plan «Emplacement projet» Avant d initier les démarches du projet l entreprise souhaite faire une analyse pour se rendre compte de l intérêt financier que pourrait lui apporter le développement d un projet sur cette unité d action. 1.2) Analyses. 1.2.1) Analyse de l emplacement. Si on se réfère au plan (figure 3) du terrain, nous pouvons observer que l unité d action est située au nord du collège «Sagrado Corazon d El Vendrell» et à l ouest du complexe sportif, ce qui lui proportionne une situation sociale intéressante et le converti en un projet attractif pour la commercialisation. Il est également important de mentionner que le terrain est situé en plein centre urbain, proche de l avenue commerciale la plus importante de la ville. Cependant, des aspects négatifs sont à signaler quant à son emplacement. Le terrain est desservi par des rues étroites à trafic important 4, ce qui pourrait entraîner des difficultés lors de l exécution de la construction lors de la synchronisation des flux de transports. Il sera difficile d obtenir auprès de la mairie, les autorisations nécessaires pour pouvoir interrompre la circulation. Ceci demandera des négociations administratives longues et contraignantes. Une étude détaillée du planning de la construction sera nécessaire pour éviter les retards et les surcoûts causés par ce problème de circulation. 4 D après les chiffres officiels de la ville d El Vendrell, Trafic de type T3 (500 à 2000 V/jours) - 5 -

Légende : : Voie sens unique Figure 5 : Plan «Accès projet» 1.2.2) Analyse commerciale. Comme nous l avons expliqué précédemment, l emplacement du projet lui donne des atouts importants et donc une valeur ajoutée sur le marché immobilier. Ceci est renforcé par le fait que la ville d El Vendrell ne compte pas sur un réseau de transport développé, et donc être à proximité du meilleur centre scolaire de la ville et d un centre d activité sportif, augmente l intérêt du projet. De plus le centre scolaire accepte en priorité les élèves dont les parents sont résidant dans la municipalité. D un autre coté, le pouvoir d achat de la population du secteur, visé par le projet, n est pas très élevé et donc elle ne pourra pas s offrir une résidence principale et une résidence secondaire, les clients potentiels souhaiteront acquérir des appartements plus grands et de meilleure qualité que ce qui se construit dans le secteur. En effet les appartements proposés par la concurrence sont de caractéristiques de seconde résidence 5. 1.2.3) Analyse environnementale. La ville d EL Vendrell est connue dans la région catalane pour son agriculture et sa production de fruits et légumes. La mairie ne souhaite pas entacher l image écologique que donnent les espaces verts à l intérieur de son noyau urbain. De plus le parti socialiste des ouvriers espagnols qui préside à la municipalité, a créé une coalition avec un parti écologiste, ce qui explique pourquoi le PGOU oblige lors de la définition d un projet de construction à prévoir un pourcentage important du terrain aux espaces verts. De plus, la mairie rédige des ordonnances publiques qui obligent les constructeurs à inclure dans leur projet des études à caractère environnemental : a. Une étude sur l économie de l eau (recyclage, traitement particulier ) C est aussi dans un souci national que cette norme est entrée en vigueur. En effet l Espagne souffre d un manque d eau potable (accentué dans la période estivale) qui oblige le pays à lancer des campagnes de restriction d utilisation d eau pour les piscines, l arrosage des 5 Plus petit et moins de confort. - 6 -

jardins etc. S est donc pour contribuer à la préservation des ressources en eau que les nouveaux projets de construction devront répondre à cet ordonnancement. b. Une étude sur l énergie solaire. Celle-ci oblige les nouveaux bâtiments réalisés après janvier 2007 à installer de panneaux solaires. Ces études entre dans le processus Européen de protection environnementale pour la réduction du réchauffement de la planète etc. Les nouvelles constructions devront donc de plus en plus répondre à ces nouvelles contraintes qui souvent prennent le pas sur les contraintes techniques. Si on se place du point de vu du constructeur, toutes ces dispositions dirigent fortement la définition des projets et réduisent considérablement son profit. En effet les constructions tendent de plus en plus à répondre aux normes HQE (hautes qualités environnementales) et même s ils existent quelques subventions, cela coûte cher à l entreprise qui doit répercuter ce surcoût dans le prix de vente. Cependant, ces normes sont imposées à juste titre pour préserver la qualité de vie de la population. On peut remarquer que dans cette optique, l Espagne est en retard sur ces voisins Européens, par exemple, en comparaison avec l Allemagne où le souci de l écologie est beaucoup plus présent et les énergies renouvelables beaucoup plus développées, l Espagne tente de développée principalement l énergie solaire. 1.2.4) Analyse du développement urbain. La ville d El Vendrell est propice au projet de construction. Selon les chiffres officiels de la municipalité, la population est en constante augmentation ces 20 dernières années. Figure 6 : Graphique «évolution de la population» En analysant les chiffres ont peut constater que l évolution est bien constante depuis 1991 et de plus cette augmentation est en moyenne de 6% chaque année. En consultant les chiffres officiels donnés par «l instituto Nacional de Estadísticas». On peut se rendre compte que le taux moyen d accroissement annuel de la population entre 2001 et 2005 est de 3% dans la zone côtière de la catalogne et au niveau du pays il varie entre 0 et 2%. On peut donc conclure que la ville d El Vendrell est dans une dynamique démographique positive. De ce fait elle nécessite constamment de nouvelles structures pour accueillir ces flots de population. - 7 -

Dans cette optique le conseil municipal a lancé ces dix dernières années une campagne de développement du réseau de voieries de la ville qui transparaît dans les bilans d investissement fait par la municipalité chaque année. Le réseau de voirie et le nombre de logements de la ville ont de ce fait considérablement augmentées ces 5 dernières années. 1997 2003 Figure 7 : Schématisation «évolution de l urbanisation» On peut voir sur ces schémas, que le noyau urbain se densifie et que le maillage du réseau de voirie également. Cette analyse montre que la ville est en constante demande d infrastructure pour accueillir la population immigrante qui vient chercher à s installer pour profiter de l essor économique de la ville. C est donc dans cette dynamique de construction que l entreprise souhaite réaliser un projet dans l unité d action qui lui est proposée. - 8 -

1.2.5) Analyse de l acquisition foncière : L entreprise souhaite construire sur la totalité de l unité d action. Elle nécessite donc de connaître ses possibilités d acquérir la totalité du foncier. Selon le registre de la propriété, l unité d actuation est divisée en 7 parcelles appartenant à différents propriétaires (voir plan 1.1.1.5). Parcelle 7749049 Propriétaire : Sr Pere Pros Jané Superficie selon le cadastre : 726.50m2 Parcelle 7749027 Propriétaire : Sr Rovirosa Superficie selon le cadastre : 1 043.9m2 Parcelle 7749017 Propriétaire : Sr Juan Urgell Jané Superficie selon le cadastre : 4 806.30m2 Parcelle: 7749016 Propriétaire : Sra M. Josefa Caralt Julivert Superficie selon le cadastre : 4 3687.5m2 Parcelle: 7749046 Propriétaire : Sr. Juan Rimbau Fontanillas Superficie selon le cadastre : 118.8m2 Parcelle: 7749047 Propriétaire : Sr Juan Rimbau Fontanillas Superficie selon le cadastre : 506.7m2 Figure 8 : Plan «répartition parcelles» Parcelle: 7749045 Propriétaire : Mairie de El Vendrell Superficie selon le cadastre : 246m2 Superficie selon le cadastre des chemins d accès aux propriétés est de : 1.246.7m2 Comme il a été dit précédemment, seul un des propriétaires est favorable à la vente de sa parcelle. L entreprise doit donc convaincre le reste des propriétaires à lui céder les droits de leurs propriétés. Elle entre dans une phase de négociations, longue et difficile, avec les propriétaires afin de parvenir à un accord. - 9 -

Suite à ces négociations, les différents partis concernés sont parvenus aux accords suivants : - Le propriétaire de la parcelle 7749027 vend son terrain à l entreprise. - Les autres propriétaires cèdent leurs terrains selon le régime de la permutation 6. Cette permutation a été négociée pour chaque propriétaire à 28% des biens immobiliers générés par le projet, proportionnellement à leur surface de foncier. La permutation est une manière avantageuse de s approprier des terrains pour un promoteur car elle lui évite d acheter directement le foncier. Cependant, cette négociation est intéressante pour l entreprise, dans la mesure où, la valeur des biens qu elle doit céder aux propriétaires ne soit pas supérieure à la valorisation du foncier. Dans le cas de l étude une permutation à 28% est satisfaisante pour l entreprise car elle sait, de part ses expériences passées qu elle sera bénéficiaire. Tous les propriétaires, étant d accord pour céder leur terrain au promoteur, augmentent l intérêt du projet car de ce fait l entreprise évite les problèmes qu aurait pu causer une réunion de compensation 7. Forte de toutes ces analyses, l entreprise décide de donner suite au projet. Désormais le projet de construction doit être étudié en détail par les différents services sous traités par l entreprise, afin de définir le profit maximum dont pourra bénéficier le promoteur. 2) Définition du projet : 2.1) Etude technique. L entreprise fait appel à un bureau d architecte pour définir le projet de construction. Ce projet fera état des biens immobiliers qu elle peut prétendre réaliser sur le terrain de l unité d actuation. Ce projet doit se référer aux normes d urbanisation fixées par le PGOU. Ce dernier fixe tous les paramètres régissant l ordonnancement de l urbanisation et les caractéristiques des bâtiments. L analyse et l interprétation de ce document permettent de définir les caractéristiques suivantes concernant la définition de l unité d actuation: - Sol urbain, urbanisable, délimité - Zone PA 1 8 - Zone 8a 9 6 Consiste pour le propriétaire à céder les droits de sa propriété au promoteur en échange d un pourcentage des biens immobiliers défini par le projet. Ceci en proportion à la superficie du terrain par rapport à la superficie total du projet. 7 Elle définit les nouvelles limites de propriété lorsque le terrain doit être re-divisé entre plusieurs propriétaires. 8 Zone PA 1 : Correspond à une section du PGOU qui définit les critères d ordonnancement et distribution des bâtiments. (Les éléments sortant, les profondeurs des bâtiments ) 9 Zone 8a : Correspond à une section du PGOU qui définit les limites d utilisation du sol (Résidence, commerce ) - 10 -

Cette définition de la parcelle signifie que le terrain possède un plan partiel réalisé par le conseil municipal. Ce plan définit une grande partie du projet à savoir : Paramètre d ordonnancement : Le projet devra céder gratuitement une partie du terrain pour réaliser les infrastructures suivantes : - Equipement municipaux - Parcs et jardins - Réseaux de voirie La nouvelle répartition des parcelles privées fixée par le PGOU est définie par le plan 1.1.1.3. Il définit l ordonnancement suivant : Zone PA1 d édification privée : Système d équipement et dotation (CLAU 4) 10 Système de Parcs et jardin Urbains (CLAU 3) Système de réseau de voirie (CLAU 1) Superficie totale : 6 655m2 716m2 2 405m2 3 362m2 13 138m2 Cet ordonnancement contraint le promoteur à céder 6 483m2 et répartir le plancher sur 6655m2. On peut remarquer, sur les plans, que l ordonnancement des bâtiments est caractéristique. Cette configuration, de l îlot central avec les coins coupés (chanfreins), a été sans doute inspirée par «Cerdá» célèbre ingénieur espagnol des ponts et chaussées qui est à l origine de l extension atypique de la ville de Barcelone. L extension de l urbanisation de Barcelone est caractérisée par un plan en damier où les îlots ont les coins coupés et où les rues sont perpendiculaires. Figure 9 : Photo «Extension de l urbanisation de Barcelone» 6 CLAU : Correspond à la section du PGOU qui définit les caractéristiques de chaque équipement urbain (Réseaux voirie, espaces verts, équipement ). - 11 -

Paramètres de construction : - Superficie réelle de l unité d actuation : 13 138m². - Indice de construction brut total : 1,584m²s/m²s 11. - Plancher 12 maximal constructible : 20 809m2. - Nombre maximum d appartements constructibles: 114 unités. - Hauteur maximale des bâtiments : 13,65m (rez-de-chaussée + 3 étages). - Possibilité de construire des attiques. - 60% du rez-de-chaussée utilisable pour créer des biens immobiliers. A partir de ces caractéristiques, le bureau d architecte, doit proposer un projet qui, en se basant sur les critères d ordonnancements et de dessins techniques fixés par le PGOU pour une zone de profit privé de type PA1, doit définir la surface maximale de construction possible, soit 20 809m². La répartition de la surface constructible définit par le bureau d architecte est la suivante : Dans un premier temps : Etage Secteur 1 Secteur 2 Secteur 3 Secteur 4 Secteur 5 Total m² Rez de chaussée 3 719 793 793 1 047 303 6 655 Premier étage 2 235,6 473 473 716 222 4 119,6 Deuxième étage 2 235,6 473 473 716 222 4 119,6 Troisième étage 2 236 473 473 716 222 4 119,6 Attiques Total 554 305 305 485 138 1787 10 979.8 2 517 2 517 3 680 1 107 20 800.8 Figure 10 : Tableau «cadre prévu d édification» Le bureau d architecte a dû dans un deuxième temps rectifier la répartition du plancher du fait que le conseil municipal refuse la réalisation d attique dans le secteur. Ceci nous montre le pouvoir que possède la mairie sur la définition des projets et les conséquences que cela peut avoir au moment de l acceptation du permis de construire. Le bureau d architecte propose donc un cadre d édification sans attiques. 11 12 Pour un m² de terrain correspond 1,584m² de plancher. m² de plancher correspond au m² de superficie du terrain multiplier par l indice de construction brut. - 12 -

Etage Secteur 1 Secteur 2 Secteur 3 Secteur 4 Secteur 5 Total m² Rez de chaussée 3 719 793 793 1 047 303 6 655 Premier étage 2 235,6 473 473 716 222 4 119,6 Deuxième étage 2 235,6 473 473 716 222 4 119,6 Troisième étage 2 236 473 473 716 222 4 119,6 Total 10 425,8 2 212 2 212 3 195 969 19 013,8 Figure 11 : Tableau «cadre prévu d édification» Ce qui peut être représenté par les schémas suivants : Figure 12 : Schémas «Répartition des secteurs» On observe qu en se basant sur les critères de distribution du PGOUM, on obtient seulement un plafond de 19 013.8m2. Ceci est dû au fait que : - La profondeur maximale des étages est de 12m ce qui restreint la superficie. - La distribution des étages est conditionnée par des critères d éloignement suivant la nature des propriétés mitoyennes. (ex : min 3m entre deux étages dédiés au logement privé pour des raisons d éclairement naturel). - Le conseil municipal n autorise pas la construction 13 d attique ce qui aurait élevé le plafond du projet au 20 809m² possible. 13 Le conseil municipal va à l encontre du PGOU car il évalue que les attiques sont une pollution visuelle pour le secteur. Les bâtiments aux alentours ne possédant pas d attiques. - 13 -

Caractéristiques des bâtiments : - Des appartements de résidence principale répartis sur les trois étages de chaque bâtiment. Soit 12 358,8m². - Des locaux commerciaux sur les 60% utilisable du rez-de-chaussée. Soit 3993m². - Des parkings souterrains pour chaque immeuble Soit 160 places de parking. Analyse : Du point de vu du promoteur, le projet perd un intérêt financier du fait de la réduction du plancher de 1 795.2m 2. La surface moyenne de chaque appartement déduite de ces caractéristiques est de: S 12 358,8 = = 108,4 m² en moyenne. 114 Cette surface répond aux critères souhaités par l entreprise suffisamment grande pour répondre aux critères d une résidence principale mais qui correspond au pouvoir d achat de la clientèle visée. Du point de vu de la municipalité, il est important de garder une harmonie structurale dans son urbanisation. S est pourquoi elle veut interdire la construction d attique vu que les bâtiments aux alentours sont de trois étages, même si cela va à l encontre des règles fixées par le PGOUM. Le promoteur doit réaliser à partir de cette définition du projet une étude financière. 2.2) Etude financière : Cette étude financière à pour but de déterminer un devis estimatif du coût de la construction pour que le promoteur évalue les risques financiers. Elle a été menée en accord avec le service comptable de l entreprise. Elle comprend : - Le coût de la permutation - Le coût prévisionnel de la construction - La répercussion sur les prix de vente. - 14 -

2.2.1) Coût de la permutation Impôt : La permutation du point de vu fiscal se définit comme une vente. Les propriétaires vendent leurs terrains au promoteur ce qui implique que ce dernier doit payer l impôt correspondant. L impôt à payer dans le cas de l achat d un bien immobilier à un particulier est l impôt de transmission patrimonial. (ITP) qui est un impôt à payer à la commune. Cet impôt se calcule sur la valeur marchande du plancher constructible sur le foncier appartenant au propriétaire. Concrètement, l entreprise donne une valeur au mètre carré de plancher et doit par la suite payer l ITP de 7% sur la valorisation du terrain. Pour ce projet l entreprise a valorisé à 300 le mètre carré de plancher. Cette valeur a été définie suivant les prix du marché. Le coût de l ITP est le suivant : Plancher Valorisation du constructible foncier ITP (7%) Caralt 7 029,66 2 108 898,65 147 622,91 Rimbau 815,37 244 610,04 17 122,70 Rimbau 189,88 56 964,64 3 987,52 Urgell 7 734,16 2 320 247,13 162 417,30 Pros jane 1 169,06 350 718,75 24 550,31 Rovirosa 1 679,81 300 000,00 21 000,00 Ajuntamiento 395,86 118 756,80 8 312,98 TOTAL 19 013,80 5 500 196,01 385 013,72 Figure 13 : Tableau «Impôt de transmission patrimonial» Remarque : Pour la propriété de Mr Rovirosa, le terrain a été acheté pour 300 000, la valorisation du terrain est donc de 300 000. Analyse : Cet impôt est déduit d une valeur prévisionnelle de la propriété. Cette valorisation devra être réactualisée lorsque le projet de construction sera terminé. L entreprise devra recalculer le montant d ITP dû à la commune. - 15 -

Biens immobiliers : La permutation doit s évaluer sur tous les biens immobiliers qui pourront être réalisés par le promoteur, c'est-à-dire : - Sur le nombre d appartements. (Etages) - Sur la surface de locaux commerciaux (Rez-de-chaussée). - Sur le nombre de places de parking. (Souterrains) Analyse de la permutation des appartements La permutation se comptabilise sur un total de 114 appartements. Permutation 28% appartement Propriétaires % foncier Appartement constructible (unitaire) Appartement dû (unitaire) Caralt 37,0% 42,15 11,80 Rimbau 4,3% 4,89 1,37 Rimbau 1,0% 1,14 0,32 Urgell 40,7% 46,37 12,98 Pros jante 6,1% 7,01 1,96 Rovirosa 8,8% 10,07 Foncier acheté par l entreprise Ajuntamiento 2,1% 2,37 0,66 TOTAL 100,0% 114 29,10 Figure 14 : Tableau «Permutation appartement» D après l analyse de ce tableau, le nombre d appartement au profit de l entreprise sera de : 84,9 appartements sur les 114 possibles. Nous pouvons constater que le nombre d appartements est définit au dixième. Le propriétaire ne se verra pas attribuer une partie d un appartement. C est lors de la réunion de compensation que les propriétaires pourront négocier avec le promoteur pour définir quels biens immobiliers leur seront concédés. Lors de ce partage les facteurs de valorisation qui entrent en considération sont les suivants: - La situation géographique de l appartement. - La taille de l appartement. - 16 -

Analyse de la permutation des locaux : La permutation se comptabilise sur un total de 3 993m² correspondant au 60% du rez-dechaussée. Permutation : locaux commerciaux 28% Propriétaires % foncier Surface constructible (m2) Surface due (m2) Caralt 36,97% 1 476,27 413,35 Rimbau 4,29% 171,23 47,94 Rimbau 1,00% 39,88 11,17 Urgell 40,68% 1 624,21 454,78 Pros jane 6,15% 245,51 68,74 Rovirosa 8,83% 352,77 Foncier acheté par l entreprise Ajuntamiento 2,08% 83,13 23,28 TOTAL 100% 3 993 1 019,26 Figure 15 : Tableau «Permutation locaux» D après l analyse de ce tableau, la surface de locaux au profit de l entreprise sera de : 2 973,74m². Analyse de la permutation des places de parking. La permutation se comptabilise sur un total de 160 places de parking, correspondant à : - Une place de parking par appartement selon les normes d édification soit 114 unités. - 40% de parking en plus selon la politique de l entreprise soit 46 unités. Permutation place de parking 28% Propriétaires % foncier Parkings constructibles (unitaire) Parkings dus (unitaire) Caralt 36,97% 59,15 16,56 Rimbau 4,29% 6,86 1,92 Rimbau 1,00% 1,60 0,45 Urgell 40,68% 65,08 18,22 Pros jane 6,15% 9,84 2,75 Rovirosa 8,83% 14,14 Ajuntamiento 2,08% 3,33 0,93 TOTAL 100% 160,00 40,84 Figure 16 : Tableau «Permutation parkings» D après l analyse de ce tableau, le nombre de place de parking au profit de l entreprise sera de: 119.16 unité. - 17 -

Bilan D après l étude de la permutation l entreprise pourra répercuter le coût du projet sur les biens immobiliers suivants : 84,9 appartements. 2 973,74m² de surface commerciale. 119,16 places de parking. 2.2.2) Coût prévisionnel de la construction. Le coût prévisionnel est basé sur l étude des constructions précédemment réalisées par l entreprise. Cette étude permet de définir les prix les plus proches possible de la réalité basée sur des constructions similaires avec une réactualisation. Les prix qui suivent ont été définis en accord avec le service de comptabilité de l entreprise : Prix de l urbanisation : 60 / m² de plancher. Réalisation des différents réseaux (Eau, électricité, télécommunication, voirie) Prix de construction des appartements : 800 / m² de plancher. Structure, finition, cuisine aménagée Prix de construction des locaux : 550 /m² de plancher. Structure, finition Prix de construction des places de parking : 6 000 / place de parking. Parking souterrain. Récapitulation du coût: Prix unitaire ( ) Quantité Total ( ) Acquisition Achat du terrain 300 000,00 1 300 000,00 foncière ITP permutation 385 013,72 1 385 013,72 Urbanisation Urbanisation (m2) 60,00 19 013,8 1 140 828,00 Construction appartement (m2) 800,00 12 358,8 9 887 040,00 Construction Constructions locaux (m2) 550,00 6 655 3 660 250,00 Parking (Unitaire) 6 000,00 160 960 000,00 TOTAL 16 333 131,72 Figure 17 : Tableau «Coût projet» - 18 -