FICHE N 12 ERREUR SUR LE PRIX DE LA LOCATION Une agence propose à la location un de ses appartements en commettant une erreur en sa défaveur sur le prix (le catalogue comportant également la même erreur). Le locataire, qui a d ores et déjà retourné un acompte, refuse de comprendre la situation. S agissant de l offre contractuelle qui a été faite par l agence, tout dépend de la façon dont cette offre a été faite. Si l agence effectue une proposition par écrit, et que le locataire retourne sur cette base un acompte témoignant de son acceptation, ce dernier est parfaitement en droit de se prévaloir du prix annoncé dans la mesure où le contrat a été définitivement conclu en intégrant cet élément. L agence peut éventuellement tenter de se prévaloir des prix indiqués dans le catalogue pour résoudre le problème mais cela implique qu elle démontre que le locataire a bien eu connaissance dudit catalogue. Devant un tribunal toutefois, l agence en tant que professionnel aura du mal à convaincre que son consentement contractuel a été vicié par une erreur. La situation peut être différente dans l hypothèse où l agence n a fait état du prix qu oralement. Le locataire n a alors pas les moyens d établir que la location lui a été proposée à un prix inférieur au prix réel. Il peut toujours, cependant, se prévaloir de l erreur contenue dans le catalogue, s il constitue un document entré dans le champ contractuel et faisant donc la loi des parties.
FICHE N 13 ABSENCE DE COMMUNICATION DES CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT Le propriétaire d un meublé a simplement adressé au locataire une copie de contrat de location en omettant d y joindre également copie des conditions générales. Le locataire manifeste sa volonté de résilier ce contrat pour raison de santé (joignant à son courrier de résiliation un certificat médical) et demande la restitution de l intégralité des sommes qui avaient été versées (caution, arrhes ). D un point de vue juridique, le fait que le contrat de location adressé au locataire ne constitue qu une simple copie peut être considéré comme un commencement de preuve pour démontrer qu il y a eu, à un moment donné, accord des parties sur la location (malgré le fait que l état descriptif n a pas été signé par le locataire). S agissant des conditions générales de location, celles-ci n ayant pas été portées à la connaissance du locataire, elles ne peuvent pas lui être opposées. Dans ces conditions, le propriétaire ne peut se prévaloir des conditions de location qui lui sont favorables, et notamment de celle prévoyant une restitution dégressive du montant des arrhes compte tenu de la date de résiliation par rapport à celle de l entrée dans les lieux. Du fait de cette inopposabilité, il convient de se reporter au droit commun des contrats pour déterminer si les arrhes doivent ou non être reversées au locataire. En l espèce, il semble que les arguments invoqués par le locataire pour mettre fin de manière anticipée à la location sont sérieux (un certificat médical étant joint à la lettre de résiliation). Conformément à la définition habituelle des cas de force majeure (caractère d imprévisibilité, d irrésistibilité et d extériorité), il peut être valablement soutenu que l on se situe dans cette hypothèse. Par conséquent, le propriétaire doit restituer au locataire l intégralité des sommes qu il a pu percevoir, en ce compris le montant des arrhes. A défaut de restitution de ces sommes, le locataire pourrait saisir les Tribunaux et demander condamnation du propriétaire, non seulement au remboursement des
sommes versées, mais encore, au règlement de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive. FICHE N 14 ABSENCE D ETAT DES LIEUX ET DEPOT DE GARANTIE Un propriétaire retient, sur le montant de la caution, une somme destinée à couvrir le remplacement d une douchette et d un aspirateur. Le locataire est parti sans qu un état des lieux contradictoire ait été effectué, et il conteste le bien fondé de cette retenue. La retenue du dépôt de garantie à l issue de la location doit être justifiée par l établissement d un état des lieux contradictoire ou d un constat d huissier. Les nouvelles clauses inscrites dans le contrat de location CLEVACANCES font état de ces exigences, précisant en outre que le locataire accepte expressément que l état des lieux puisse être effectué par toute personne désignée par le propriétaire munie d un pouvoir écrit à cet effet. Dans la mesure ou aucun état des lieux de sortie n est tout de même réalisé, il est à craindre que le locataire obtienne en justice le remboursement intégral des sommes retenues par le propriétaire.
FICHE N 15 RESILIATION DU CONTRAT PAR LE LOCATAIRE Une location prévoit expressément qu en plus de la piscine publique située à 10 kilomètres du lieu de la location, le locataire peut profiter de la piscine du propriétaire. Par courrier, le propriétaire indique au locataire qu il a vendu sa maison à des tiers et que dès lors, le locataire ne pourra plus disposer de la piscine prévue pendant sa location. Le locataire estime qu il est inadmissible qu une telle modification intervienne à deux mois de ses vacances alors même qu il est dans l impossibilité de retrouver une autre location avec piscine et au même prix. Il n entend donc plus donner suite au contrat qu il estime résilié du fait du propriétaire. En théorie, le contrat type CLEVACANCES prévoit dans ses conditions générales que le propriétaire a la possibilité de résilier le contrat pour quelque cause que ce soit en remboursant le montant des arrhes versées. Dans la mesure toutefois où la location est réservée depuis longtemps et que la modification intervient de manière rapprochée par rapport à la date de début de location, les tribunaux peuvent estimer qu il est abusif que le propriétaire se contente de rembourser les arrhes qu il a perçues. En conséquence, on peut envisager deux cas : 1 ère cas : le propriétaire parvient à trouver une autre location de remplacement dans la même zone avec piscine et offrant les mêmes caractéristiques de confort. Si cette location est supérieure en prix à celle qu il proposait, il semble logique qu il prenne en charge le surcoût à titre de dédommagement.
Fiche n 15 Résiliation du contrat par le locataire (suite) 2 ème cas : le propriétaire ne parvient pas à proposer une autre location au locataire pour la période. Si le locataire refuse toujours d accepter la location amputée de la jouissance de la piscine, il est logique que le propriétaire lui verse un dédommagement (dans ces circonstances, le doublement des arrhes serait raisonnable). Dans ces deux cas, il est absolument indispensable que le propriétaire prenne le soin d écrire à son locataire par lettre recommandée avec AR en expliquant clairement la situation et en précisant dans quelles conditions, il a été amené à vendre sa maison principale. Par ailleurs, il est indispensable de savoir pour quel motif la maison a été vendue. - Si la raison est de pure convenance personnelle, la solution ci avant exposée semble devoir s appliquer - Si en revanche, la situation du propriétaire a évolué depuis la réservation, de telle sorte qu il s est retrouvé dans une situation financière délicate (il a été contraint de vendre la maison), il peut parfaitement se prévaloir d une situation de force majeure. Dans ce cas, il est nécessaire qu il expose la situation au locataire de manière claire, par voie de lettre recommandée avec AR, en lui indiquant que soit il accepte la location en l état (sans la piscine), soit il refuse la location (auquel cas la restitution des arrhes devra être effectuée).
FICHE N 16 NUISANCES Un locataire est amené à se plaindre de l environnement dans lequel se trouve la chambre qu il occupe (problèmes de co-location du fait de la mise à disposition d une cuisine commune). La formule CLEVACANCES dont il est fait la promotion ne prépare aucunement les locataires à se retrouver dans un quasi système de «co-location». Si des nuisances sont engendrées par cette mise à disposition d une cuisine aux occupants des chambres, il est probable que le propriétaire devra répondre de ces agissements vis-à-vis du locataire qui subit un trouble de jouissance. Compte tenu du fait cependant que cette situation est en réalité particulièrement appréciée et favorable à la clientèle, il est possible de minimiser les risques en isolant suffisamment la cuisine (tant sur le plan phonique qu au niveau des odeurs) des chambres attenantes et en instaurant un «règlement intérieur» quant aux modalités et aux horaires d utilisation de cette cuisine laissée à la disposition de la clientèle.
FICHE N 17 TROUBLES DE VOISINAGE Un propriétaire connaît des problèmes avec son voisin, lequel effectue des travaux de construction dans sa maison, engendrant des nuisances sonores de 7 heures du matin à 11 heures du soir. Sur le fondement, d une part des dispositions de l article 544 du Code Civil (aux termes duquel la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu on n en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements) et des articles 1382 et suivants du même code (réglementant les conditions et les effets de la responsabilité pour faute), a été élaborée la théorie des troubles anormaux du voisinage aux termes de laquelle «nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage». Toute personne (locataire, propriétaire..) victime d un trouble anormal du voisinage peut saisir les tribunaux de cette difficulté afin d obtenir la cessation des troubles sous astreinte et/ou des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le trouble de voisinage peut notamment consister en des bruits excessifs (enfants turbulents, machines, chantier, radio ), la conséquence de ces nuisances chez le voisin résidant la plupart du temps dans des privations de sommeil et des troubles physiologiques ou psychiques. Le critère pour parvenir à une réparation ou à une cessation de cette nuisance réside dans le caractère anormal du trouble du voisinage : un trouble léger, considéré comme «normal» n est pas réparable, seul le trouble anormal l étant. La détermination de la normalité ou de l anormalité du trouble ressort de l appréciation souveraine des juges, qui tiennent compte de l intensité et de la nature de la nuisance, de sa fréquence, du seuil de tolérance au-delà duquel commence l anormalité Lorsque la victime parvient à établir l anormalité du trouble et les conséquences qu elle subit, c est au juge qu il appartient également de déterminer les mesures propres à faire cesser le trouble et à le réparer. En l espèce, le trouble subi par le propriétaire réside dans les travaux accomplis par le voisin, qui effectue ces travaux de 7 heures du matin à 11 heures du soir.
Fiche n 17 Troubles de voisinage (suite) Effectuer des travaux dans sa maison ne constitue pas un trouble anormal du voisinage, le dit trouble pouvant être plutôt qualifié de trouble léger normal par les tribunaux. Cependant, si tant est que ces travaux sont effectivement exécutés de manière ininterrompue de 7 heures du matin à 11 heures du soir, le critère d anormalité peut éventuellement être retenu. Si tel était le cas, le voisin pourrait être condamné faire cesser cette nuisance sonore, ou tout le moins à n effectuer lesdits travaux que durant un laps de temps beaucoup plus tolérable (une cessation totale de réalisation des travaux est en tout état de cause exclue). D un point de vue procédural, le propriétaire doit dans un premier temps adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à son voisin en lui précisant le caractère insoutenable des nuisances compte tenu de leur intensité et durée) et en lui demandant de n effectuer ces travaux qu à certaines heures de la journée. En l absence de réponse à ce courrier ou en cas de réponse négative, il convient de faire constater l intensité et la durée des nuisances sonores par un huissier de justice. Dès lors que ce constat est effectué, il peut être procédé à la saisine du Tribunal d Instance au fond ou en référé. En effet, sur le fondement des dispositions de l article 849 du NCPC, précisant que «le Juge du Tribunal d Instance peut toujours prescrire en référé les mesures qui s imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite», il pourrait être demandé en référé ( procédure rapide ) qu il soit interdit au voisin d effectuer des nuisances sonores à tel ou tel autre moment de la journée.
FICHE N 18 RESPONSABILITE DU PROPRIETAIRE Un locataire loue un meublé pour une semaine. Il part dès le lendemain de l entrée dans les lieux, au motif que les locaux ne présentent pas des garanties de propreté et de sécurité suffisantes, et que l un de ses enfants s est blessé avec une seringue située dans le jardin de la propriété. Le locataire sollicite la restitution immédiate des sommes versées. Il convient dans un premier temps d adresser un courrier au locataire sur le fondement des clauses du contrat de location (propriétaire en droit de ne procéder à aucun remboursement). Les clauses du bail précisent en effet qu en cas de rupture de la location du fait du locataire, aucun remboursement ne peut intervenir Cependant, compte tenu des circonstances particulières de cette espèce, si le locataire persiste dans sa volonté de se faire rembourser le prix du séjour et saisit la justice aux fins de mettre en cause la responsabilité du propriétaire, il doit être envisagé de transiger en proposant de rembourser, à titre commercial, une partie du montant du séjour. En effet, s agissant de la détermination des responsabilités encourues à propos de l incident relatif à la seringue, il convient de se reporter aux dispositions de l article 1384.1 du Code Civil et à la jurisprudence. Le responsable est la personne qui détenait la garde de la chose au moment de l incident, soit la personne qui exerçait un pouvoir de direction, d usage et de contrôle de la seringue. En l espèce, sa détermination ressortira forcément de l interprétation des juges du fond, (ils peuvent même considérer que l on se trouve dans une hypothèse de coresponsabilité). Les Tribunaux peuvent considérer qu il s agissait du propriétaire qui se devait de procéder à un nettoyage correct des lieux. Il peuvent au contraire estimer que la location emportant en principe transfert de la garde du bailleur au locataire, le locataire est seul responsable pour n avoir pas surveillé l enfant.
FICHE N 19 BLESSURES ET RESPONSABILITE DU PROPRIETAIRE Un locataire se blesse en utilisant le matériel de la cuisine commune mise la disposition des locataires. Tout dépend de la façon dont le matériel a été utilisé. S il s agit d un matériel qui, utilisé normalement, n aurait pas dû engendrer de blessure, le locataire ne peut chercher à reporter la faute de sa maladresse sur le propriétaire. En revanche, s il parvient à démontrer que le matériel utilisé présentait un caractère anormalement dangereux, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée en réparation du préjudice subi ( blessures corporelles).
FICHE N 20 REFUS DE GARANTIE PAR L ASSUREUR Un propriétaire adhérent déplore des dégradations importantes dans un de ses appartements (le locataire à l origine de ces détériorations a été évacué du local en ambulance, suite à une intervention de la gendarmerie). La compagnie d assurance du locataire fait observer qu en raison des conditions dans lesquelles le départ du locataire s est déroulé, le sinistre risque de ne pas être pris en charge. La prise en charge de ce type de sinistre dépend des conditions générales du contrat d assurance, selon qu est insérée ou non une clause spécifique prévoyant que dans le cas où l assuré serait atteint d une «crise de folie», la règle de la force majeure s applique. Dans la majorité des cas, une telle clause, qui constitue une exclusion habituelle, figurera dans les polices ce qui signifie ( à condition toutefois de démontrer que le locataire était véritablement inconscient de ses actes) que la compagnie d assurance ne couvrira pas du tout le risque. En tout état de cause, qu une telle clause soit présente ou non, il convient de déclarer le plus rapidement possible le sinistre par écrit à la compagnie d assurance du propriétaire et à celle du locataire (lettre RAR) et, en fonction de la réponse apportée, de solliciter une copie des conditions générales sur lesquelles s appuie cette réponse.