En partenariat avec : Région Rhône Alpes Mandataire Mandataire : Etude foncière et immobilière du marché de la région d Annemasse Co-traitants : Co-traitants : Atelier 2 -Leviers opérationnels pour favoriser le logement abordable Septembre 2013
Leviers opérationnels pour favoriser le logement abordable ❶ Constituer les «cadres d objectifs et de valeurs de sortie» nécessaires à la réussite des opérations à venir dans l objectif de répondre aux besoins de développement équilibré des territoires ; les décliner dans un programme > Définir le logement abordable ❷ Actionner les leviers > Leviers urbains : choix des formes urbaines, calibrage et traitement du stationnement ; > Leviers programmatiques : choix des contenus, définition typologique de l offre ; > Leviers liés au montage : tva minorée, habitat participatif > Leviers dans la démarche opérationnelle ❸ Définir les impacts sur la valeur du foncier > Le triangle prix de sortie, coût de construction, charge foncière >Approfondissement de l étude de cas 2
Définir le logement abordable 3
En introduction : à vous la parole tour de table Quelle est votre définition du logement abordable? Quelles réflexions sur le développement d une accession abordable sur votre territoire?
Propositions de définition du logement abordable Ensemble des offres de logements neufs s intercalant entre le logement locatif social et le logement libre neuf Eviter que le développement aux extrémités et le 1 pour 1 au centre Raisonner locatif et accession Prendre en compte les objectifs du territoire en matière de logement locatif social Une définition relative au niveau de désolvabilisation induit par le décalage entre l offre libre neuve promue sur le territoire et le budget logement des ménages locaux Remettre au cœur de la démarche les capacités d accès au logement des ménages locaux. Répondre aux besoins des ménages des 4e, 5e voire 6e déciles de revenus en fonction des configurations locales. La nécessité de se doter d un objectif large, d une stratégie d encadrement des prix flexibles, adaptée à chaque projet urbain/ spécificité du territoire. 5
Remettre au cœur de la démarche les capacités d accès au logement des ménages locaux Etape 1 : la connaissance du budget logement des ménages en fonction du parcours résidentiel Hypothèse d'une primo-accession - Ménages d'annemasse les Voirons - Source : traitement Adequation des données DGI 2010 350 K 300 K 250 K 200 K 150 K 100 K 50 K 0 K 104 264 K 171 K 104 K Budget plancher classes moyennes Classes moyennes 171 Budget médian classes moyennes 264 K Budget plafond classes moyennes 212 K 140 K 87 K 297 K 202 K 118 K 339 K 234 K 151 K 142 K 98 K 66 K 211 K 133 K Ensemble <30 ans 30-39ans Propriété occupante Locatif social Locatif libre 82 K Tenir compte des budgets logements corrélés aux revenus des ménages que la collectivité souhaite aider dans leur parcours résidentiel Des revenus qui s apprécient et se dispersent jusqu à l âge de la retraite où ils commencent à fortement s éroder Des revenus qui s apprécient et se dispersent avec l élargissement de la structure familiale Des revenus fortement discriminés en fonction du statut d occupation 6
Objectiver la nécessité d une offre en accession abordable Source : Traitement croisé par Adequation des données de marché et INSEE DGI 2010 Ménages ne pouvant accéder à l'offre (neuve et ancienne) Attention, résultats non additifs En location déduction faite des ménages sociaux En location En accession 6 620 12 270 10 930 19% 35% 31% Quantifier pour accélérer la prise de conscience 7
Se donner des repères de prix/ m², se doter d un objectif large Une gamme à +/- 2350 30% des ménages = classes modestes 40% des ménages = classes moyennes Décile 1 Décile 2 Décile 3 Décile 4 Décile 5 Décile 6 Décile 7 < 2300 / m² 2300 /m² 2800 /m² 3300 /m² 4000 /m² 4800 /m² Part propriétaires 40% 60% > PSLA Une gamme à +/- 2600 > habitat participatif, formes urbaines plus économiques 30% des ménages = classes aisées Neuf = Décile 8 Décile 9 Décile 10 > 4800 / m² 4.070 /m² prix/ m² hors pk ventes 2012 4.410 / m² prix/ m² offre disponible fin 2012 Une gamme à +/- 3100-3300 > accords de prix maîtrisés, PLS investisseur 8
A vous la parole tour de table Quels points d appui et freins identifiés à la démarche de développement d une offre en accession abordable?
Leviers au service de l accession abordable 10
9 leviers au service du logement abordable ❶ Le choix de la forme urbaine ❷ Le traitement du stationnement ❸ La densité ❹ La définition du programme : segments de marché et équilibres typologiques ❺ La tva minorée : PSLA, 500 m ANRU et PLS «privé» ❻ L habitat participatif ❼ Minoration foncière et accords de prix maîtrisés ❽ L ingénierie locale ❾ La relation avec les propriétaires fonciers et opérateurs 11
9 leviers au service du logement abordable 1. Forme urbaine 2. Stationnement A charge foncière égale, plus le coût de construction/ m² baisse, plus il est possible de minorer le prix de sortie Stationnement hors sol = économie de 80 à 100 HT /m² sur le coût de construction - 150 à - 200 TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 % 3. Densité Positionner le curseur entre charges foncières adaptées aux objectifs de prix de sortie et recettes nécessaires à l aménageur pour équilibrer les dépenses, entre majoration de la charge foncière/ m² et m² développés? Oser travailler la globalité des assiettes foncières? Prix de sortie (par m² habitable) R+4 R+2 Coût de construction 1540 / m² Coût de construction 1300 / m² Surface de plancher 500 m² Surface de plancher 300 m² Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** 2 900 /m² 200 / m² sdp 100 000 450 / m² sdp 135 000 3 000 /m² 250 / m² sdp 125 000 500 / m² sdp 150 000 3 300 /m² 400 / m² sdp 200 000 650 / m² sdp 195 000 3 800 /m² 600 / m² sdp 300 000 800 / m² sdp 240 000 * sdp = surface de plancher ** pour l'ensemble de l'immeuble 12
A vous la parole tour de table Quels retours d expérience sur le développement d offre intermédiaires? La question du stationnement des logements?
9 leviers au service du logement abordable 4. Le programme 59 m² habitable par logement 64 m² habitable par logement Logements Studios & T2 4 et 5 Pièces > Coût de construction - 110 HT m² habitable > Prix de vente - 200 / m² habitable / 13 K Locaux non résidentiels A envisager sous l angle d une bonification des capacités constructives et non «à la place de» 5. TVA minorée Des prix de vente ou loyers plafonnés + des plafonds de ressources > Le PSLA (prêt social location accession) > L accession dans les 500 mètres autour d un PRU Pérenniser les périmètres de rénovation urbaine? Créer les conditions d une accélération des mutations foncières et des projets urbains inscrits dans ces périmètres? Basculer d une géographie «au compas» à une géométrie variable? > Le PLS «privé» Des zones de développement ciblées pour servir la rentabilité attendue 14
9 leviers au service du logement abordable 6. Habitat participatif Options ouvertes àla coopérative d habitants Acquérir le foncier et assurer la maîtrise d ouvrage de l opération avec une AMO Acquérir seulement le foncier et passer un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un opérateur Acheter les logements en VEFA à un opérateur qui acquiert le foncier et assure la maîtrise d ouvrage Economie sur le prix de vente Risque 12 à 15 % +++ 8 à 10 % ++ 6 à 7 % + Economies substantielles pour les futurs acquéreurs (- 6 à 12 %) + Risque +/- important pour l acquéreur suivant le montage juridique. 7. Prix maîtrisés Exemple de Montpellier Agglomération / Serm - Clauses insérées dans le CCTP et les actes de cession de droits à construire entre l aménageur et les promoteurs immobiliers - Engagements de l accédant à la propriété aidée pendant 7ans Imaginer la «suite» du dispositif. Quelles possibilités d encadrer le partage de la plus-value entre collectivité et acquéreur? Revente à la collectivité/ à son bailleur pour réinjecter le logement dans le circuit du dispositif d accession abordable? 8. Ingénierie locale Aménagement/ règlement de copropriété + compacité des terrains + coût de construction modéré lié à la forme individuelle du logement Exemple : logement de 110 m² à 255.000 (135.000 le terrain de 450 m² + 120 000 la maison) 15
A vous la parole tour de table Mettez-vous en œuvre l un ou l autre de ces dispositifs ou pourriez-vous envisager de la faire? Jusqu où allez vous dans la définition de l offre logement attendue? Quels retours d expérience, préalables?
9 leviers au service du logement abordable 9. relation avec les propriétaires fonciers et opérateurs Intégrer positivement les stratégies/ attentes des propriétaires fonciers «institutionnels» / majeurs dans les problématiques d aménagement? Re-positionner les propriétaires institutionnels en amont des opérations d aménagement? Travailler à bilans ouverts? Mutualiser la valorisation des fonciers de l ensemble des propriétaires concernés par une opération d aménagement? Adapter les procédures de consultation aux objectifs poursuivis Arrêter le prix du foncier en concordance avec un objectif de prix de sortie et sur la base d un cahier des charges de construction précis? Dissocier le choix financier du choix sur la qualité Donner aux acteurs l occasion d apporter leur valeur ajoutée aux projets. Promouvoir un processus de travail sans présager des résultats? Une place à part pour le logement social? Anticiper et bien répartir les opérations en VEFA et en maîtrise d ouvrage directe? Consulter les bailleurs pour les opérations en VEFA avant les opérateurs privés? Fixer le prix de la VEFA dans une fourchette adéquate au contexte de financements actuels? 17
Définir les impacts sur la valeur du foncier 18
Le triangle prix de sortie, coût de construction, charge foncière Prix de Coût de sortie construction Charge foncière Marché libre 3 500 1 400 600 HT HC/ m² Marché libre, stationnement aérien : bonification de la charge foncière 3 500 1 320 680 HT HC/ m² Marché libre, stationnement aérien : minoration du prix 3 300 1 320 600 HT HC/ m² Marché libre, intermédiaire urbain 3 500 1 200 800 HT HC/ m² Marché libre, intermédiaire urbain 3 100 1 200 600 HT HC/ m² Marché libre, tva minorée & ingéniérie produit 2 900 * 1 260 600 HT HC/ m² Prix maîtrisés, minoration charge foncière 3 300 1 400 500 HT HC/ m² Accession sociale tva pleine 2 700 1 400 200 HT HC/ m² Accession sociale tva minorée 2 416 1 400 200 HT HC/ m² Levier forme urbaine + minoration charge foncière 2 700 1 200 400 HT HC/ m² * Prix en tva minorée 19
A vous la parole tour de table Connaissez-vous les niveaux de charge foncière et coûts de construction pratiqués sur votre territoire? De quelles tendances les opérateurs font-ils état?
Exemple de l application du ++ et du à partir d un projet concret : l exemple d Ambilly, 12.900 m² d emprise foncière, 6600 m² de plancher Du foncier vers le projet, le processus ++ Du projet vers le foncier, le processus - - Attentes des propriétaires fonciers + Coûts d'aménagement + Adaptation aux objectifs PLH Variables d'ajustement Mise en œuvre des outils 350 / m² foncier/ 684 / m² shon Dépenses globales = 6,3 millions/ 957 / m² shon 40% de l offre administrée à 200 / m² shon > Reste 5,8 millions de dépenses à couvrir Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 / m² shon = prix de sortie 5900 / m² habitable Ou valorisation de la charge foncière au prix du marché actuel et financement d un déficit d opération = 3,1 millions = Majoration de la shon > Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 / m² shon > Ou minoration du déficit à 1,2 millions Prix de vente adaptés Recettes foncières afférentes Adaptation aux objectifs PLH Déduction coûts d'aménagement Mise en œuvre des outils Logement libre 3900 / m², logement abordable 3300 / m² Locatif social 200 / m² shon, abordable 400 / m² shon, libre 670 / m² shon 30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,3 millions 1,8 millions d aménagement à déduire des recettes soit un solde de 1,5 millions pour l achat du foncier soit 117 / m² foncier 230 / m² shon = Majoration de la shon de 20% > Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 884 K > Ou valorisation sur CF logement abordable = + 528 K > Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 / m² 21
Exemple de l application du ++ et du à partir d un projet concret : l exemple de Machilly, 33.000 m² d emprise foncière, 6500 m² de plancher Du foncier vers le projet, le processus ++ Du projet vers le foncier, le processus - - Attentes des propriétaires fonciers + Coûts d'aménagement + Adaptation aux objectifs PLH Variables d'ajustement Mise en œuvre des outils 150 / m² foncier/ 762 / m² shon Dépenses globales = 6,7 millions/ 1035 / m² shon 30 % de l offre administrée à 200 / m² shon, 5% commerce services à 180 / m² shon > Reste 6,3 millions de dépenses à couvrir Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 / m² shon = prix de sortie 5000 / m² habitable Ou valorisation de la charge foncière au prix du marché actuel et financement d un déficit d opération = 3 millions = Majoration de la shon > Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 / m² shon > Ou minoration du déficit à 1,1 million Prix de vente adaptés Recettes foncières afférentes Adaptation aux objectifs PLH Déduction coûts d'aménagement Mise en œuvre des outils Logement libre 3900 / m², logement abordable 3300 / m² Locatif social 200 / m² shon, abordable 400 / m² shon, libre 750 / m² shon 30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,8 millions 1,8 millions d aménagement à déduire des recettes soit un solde de 2 millions pour l achat du foncier soit 62 / m² foncier 316 / m² shon = Majoration de la shon de 20% > Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 975 K > Ou valorisation sur CF logement abordable = + 611 K > Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 / m² 22
A vous la parole tour de table En quelques mots, que retenez-vous de nos échanges? Principaux freins à lever et axes de travail pour développer le logement abordable?