Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) Régime juridique Émilie Capron Avocat 5 e édition augmentée et mise à jour notamment des dispositions de la loi de régulation bancaire et financière Préface de Benoît de Juvigny, Secrétaire général de l Autorité des marchés financiers Avant-propos de David Charlet, Président de l Association nationale des conseils en investissements financiers (ANACOFI), Président de l ANACOFI-CIF
SOMMAIRE Préface... 13 Pierre-Grégoire Marly Professeur agrégé des Facultés de Droit à l'université du Maine Doyen de la Faculté de Droit, d'économie et de Gestion Directeur du Master II Assurance-Banque 1. Introduction... 15 2. Différentes formes d OPCI prévues par les textes... 21 2.1 FPI et SPPICAV... 21 2.2 OPCI et OPCI professionnel... 22 2.3 OPCI dédié... 26 2.4 OPCI à compartiments... 27 2.5 OPCI à catégories d actions... 28 3. Création... 29 3.1 Agrément de l OPCI par l AMF... 29 3.1.1 Agrément pour la création de l OPCI... 29 3.1.1.1 Principe de l agrément... 29 3.1.1.2 Contenu du dossier d agrément... 30 (a) Prospectus... 30 (b) Document d information clé pour l investisseur (DICI)... 31 (c) Publicité du prospectus et du DICI... 33 3.1.1.3 Conditions de délivrance de l agrément... 34 3.1.1.4 Procédure d agrément par l AMF... 38 (a) Dépôt du dossier d agrément... 38 (b) Instruction du dossier d agrément... 39 (c) Délai d agrément... 39 (d) Dépôt du capital initial... 39 (e) Envoi du document d information clé pour l investisseur (DICI) et du prospectus définitif à l AMF... 40
6 LES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 3.1.2 Agrément de certaines modifications affectant l OPCI... 40 3.1.2.1 Mutations... 41 3.1.2.2 Changements... 44 3.1.2.3 Modifications dont la qualification est incertaine... 46 3.2 Constitution de l OPCI... 46 3.2.1 Conditions de fond... 46 3.2.1.1 Nombre d actionnaires... 46 3.2.1.2 Capital minimum à la constitution... 47 3.2.1.3 Siège social... 47 3.2.1.4 Durée... 47 3.2.1.5 Apports... 47 (a) Constitution par voie d apports en numéraire... 47 (b) Constitution par voie d apports en nature... 48 (c) Libération des apports... 51 3.2.2 Conditions de forme et publicité... 52 3.3 Procédure préalable à la commercialisation... 53 3.3.1 Commercialisation de l OPCI auprès d investisseurs professionnels... 53 3.3.1.1 Commercialisation en France... 53 3.3.1.2 Commercialisation sur le territoire d un autre État membre de l Union européenne... 55 3.3.2 Commercialisation de l OPCI auprès d investisseurs non professionnels... 56 4. Fonctionnement... 59 4.1 Objet social... 59 4.2 Composition de l actif... 61 4.2.1 Actifs immobiliers (CMF, art. L. 214-36, I, 1 à 5 )... 62 4.2.1.1 Immeubles, droits réels et droit au crédit-bail détenus directement par l OPCI... 62 4.2.1.2 Participations dans des sociétés à prépondérance immobilière non cotées... 64 4.2.1.3 Participations dans des sociétés à prépondérance immobilière cotées... 68 4.2.1.4 Participations dans des OPCI ou organismes équivalents de droit étranger... 70 4.2.2 Actifs financiers (CMF, art. L. 214-36, I, 6 et 7 )... 71 4.2.2.1 Titres et instruments financiers... 71 4.2.2.2 Parts ou actions d OPCVM et de fonds d investissement à vocation générale... 77 4.2.2.3 Règles communes aux actifs financiers... 78
SOMMAIRE 7 4.2.3 Actifs liquides (CMF, art. L. 214-36, I, 8 et 9 )... 79 4.2.3.1 Dépôts et instruments financiers à caractère liquide... 79 4.2.3.2 Liquidités... 80 4.2.3.3 Règles communes aux actifs liquides... 80 4.2.4 Autres actifs (CMF, art. L. 214-36, I, 10 )... 81 4.3 Composition du passif... 81 4.3.1 Capital... 82 4.3.1.1 Valeur liquidative... 82 4.3.1.2 Souscriptions... 87 (a) Souscriptions en numéraire... 87 (b) Apports en nature... 91 4.3.1.3 Rachats... 93 4.3.1.4 Cessions d actions... 96 4.3.2 Endettement... 98 4.3.2.1 Endettement des OPCI non professionnels... 98 4.3.2.2 Endettement des OPCI professionnels... 103 4.3.3 Engagements hors bilan... 107 4.3.3.1 Engagements hors bilan que peuvent consentir ou recevoir les OPCI non professionnels... 108 4.3.3.2 Engagements hors bilan que peuvent consentir les OPCI professionnels... 109 4.4 Acteurs... 110 4.4.1 Société de gestion de portefeuille... 110 4.4.1.1 Agrément de la société de gestion de portefeuille par l AMF... 110 (a) Principe de l agrément... 110 (b) Obtention de l agrément... 112 4.4.1.2 Règles d organisation et de bonne conduite applicables aux sociétés de gestion de portefeuille... 114 4.4.1.3 Nomination et révocation de la société de gestion de portefeuille... 114 4.4.1.4 Missions de la société de gestion de portefeuille dans l OPCI... 116 4.4.1.5 Délégation de la gestion de l OPCI par la société de gestion de portefeuille... 119 4.4.2 Dépositaire... 121 4.4.3 Experts externes en évaluation immobilière (EEEI)... 124 4.4.4 Commissaire aux comptes... 127 4.4.5 Conseil d administration ou directoire et conseil de surveillance... 127 5. Gestion... 129 5.1 Frais et commissions de souscription et rachat... 129
8 LES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 5.1.1 Règles applicables aux commissions de souscription et de rachat... 130 5.1.1.1 Commissions de souscription... 130 5.1.1.2 Commissions de rachat... 132 5.1.1.3 Présentation des commissions de souscription et rachat... 133 5.1.2 Règles applicables aux frais... 133 5.1.2.1 Frais afférents à la gestion des actifs immobiliers... 134 (a) Nature des frais... 134 (b) Présentation des frais... 138 (c) Observations sur la présentation des frais afférents à la gestion immobilière... 139 5.1.2.2 Frais afférents à la gestion des actifs autres qu immobiliers... 139 5.2 Règles prudentielles... 140 5.2.1 Règles prudentielles communes à tous les OPCI... 140 5.2.1.1 Ratios immobiliers de 60 % et 51 %... 140 5.2.1.2 Limitation du recours à l endettement... 142 5.2.1.3 Limitations relatives aux avances en compte courant que peut consentir l OPCI... 143 5.2.1.4 Montant minimum de l actif net... 143 5.2.1.5 Obligation d assurance... 143 5.2.2 Règles prudentielles additionnelles applicables aux OPCI non professionnels... 143 5.2.2.1 Ratios de diversification de l actif... 143 (a) Ratio de détention de participations non contrôlées... 144 (b) Ratio d actifs immobiliers loués... 145 (c) Ratio de détention d actifs à caractère liquide... 146 (d) Ratio de détention de parts ou actions dans des OPCI et organismes équivalents de droit étranger... 147 5.2.2.2 Limitation du risque de contrepartie... 147 (a) Ratios de dispersion applicable aux instruments financiers... 147 (b) Ratio de dispersion applicable aux instruments financiers à terme... 148 (c) Ratio de dispersion applicable aux dépôts à terme... 149 5.3 Obligations de distribution... 149 5.3.1 Détermination du résultat net... 149 5.3.2 Détermination des sommes distribuables... 150 5.3.3 Quantum de l obligation de distribution... 151 5.4 Obligations de reporting... 154 5.4.1 Reporting au profit des investisseurs... 154 5.4.2 Reporting au profit de l AMF... 155 5.5 Règles comptables applicables aux OPCI... 156
SOMMAIRE 9 5.5.1 Normes professionnelles comptables... 156 5.5.2 Dispositions comptables et financières... 157 5.5.2.1 Principes généraux... 157 5.5.2.2 Documents à établir... 157 6. Disparition... 163 6.1 Disparition avec liquidation... 163 6.1.1 Arrivée du terme... 163 6.1.1.1 Durée initiale... 163 6.1.1.2 Prorogation de la durée initiale... 163 6.1.2 Dissolution anticipée... 164 6.1.2.1 Dissolution volontaire... 164 6.1.2.2 Dissolution forcée... 165 6.1.3 Règles applicables à la liquidation... 166 6.2 Disparition sans liquidation... 167 Bibliographie... 169 Index... 171
PRÉFACE Il y a près d une décennie, le Gouvernement introduisait dans notre droit les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) auxquels est consacré le présent ouvrage. Celui-ci ne pouvait manquer d interpeller l auteur de ces quelques lignes, les OPCI constituant notamment une source d investissement des organismes d assurance pour la représentation de leurs engagements réglementés. Cette considération est cependant loin d épuiser l intérêt du travail mené par Émilie Capron qui, forte de son expertise, nous offre ici une étude exhaustive et stimulante des OPCI ; un intérêt d autant plus fort que le succès de ces véhicules singuliers ne s est pas démenti nonobstant les vicissitudes de leur régime, notamment fiscal. Au bilan, dans le paysage de la pierre-papier, les OPCI semblent avoir atteint leur double objectif de drainer l épargne des ménages et les capitaux des investisseurs intentionnels vers le parc immobilier français. Un constat qui, du reste, devrait être conforté par la transposition en droit français de la directive AIFM du 8 juin 2011. Cette transposition est pleinement intégrée par l auteur qui ne néglige dans son ouvrage aucun aspect du régime des OPCI. Étant rappelé que ce régime, fondé sur un appareil normatif relativement succinct, doit beaucoup à l analyse de praticiens spécialisés, l utilité de la présente contribution s aperçoit aisément. Avec pédagogie et finesse, Émilie Capron conduit le lecteur depuis la création jusqu à la disparition des OPCI, en passant par leur fonctionnement et leur gestion. Dans ce parcours, servi par un plan clair et rigoureux, chaque étape est méticuleusement décortiquée par l auteur qui éclaire ainsi le sens d une réglementation souvent complexe. Au fil des pages, l on découvre que si les OPCI se présentent sous la forme éprouvée des OPCVM, ils recèlent de remarquables spécificités qui contribuent à nourrir la réflexion plus générale sur les véhicules d investissement collectif. C est toutefois sous l angle pratique que le présent ouvrage révèle son principal apport. Avocat associée d un cabinet reconnu dans le domaine immobilier, l auteur met à profit son expérience unique, à la croisée des diverses matières auxquelles emprunte l OPCI, pour aborder sereinement des difficultés qu un regard exclusivement théorique peinerait à traiter. Par son approche hautement qualifiée, Émilie Capron nous offre ainsi un outil moderne pour comprendre et maîtriser les OPCI. Pierre-Grégoire MARLY Professeur agrégé des Facultés de Droit à l Université du Maine Doyen de la Faculté de Droit, d Économie et de Gestion Directeur du Master II Assurance-Banque