Création et gestion des Lotissements

Cycle de formations sur l urbanisme 3 et 4 mars 2015 Création et gestion des Lotissements Le lotissement Préambule : Le régime de création des lotissements avait été profondément remanié par l ordonnance n 2005-1527 du 8 décembre 2005 entrée en vigueur le 1 er octobre 2007 et comportant la création : du «permis d aménager» ou de «la déclaration préalable». Il a été à nouveau modifié par : Le décret n 2011-2019 du 29 décembre 2011, relatif aux études d impact, applicable depuis le 1 er juin 2012 le décret n 2012-274 du 28 février 2012 applicable aux autorisations d urbanisme déposées à partir du 1 er mars 2012 La loi «ALUR» du 24 mars 2014 1

Le lotissement nouvelle définition (art. L. 442-1 du C.U.) depuis le 1 er mars 2012 Constitue un lotissement : la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis Lotissements soumis à permis d aménager définition (nouvel art. R.421-19 du code de l urbanisme) à/c. du 1 er mars 2012 Doivent être précédés de la délivrance d un permis d aménager : Les lotissements : - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement ; - ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé 2

Lotissements soumis à déclaration préalable définition (nouveaux art. L. 442-3 et R.421-23 du code de l urbanisme) Doivent être précédés d une déclaration préalable Les lotissements autres que ceux mentionnés à l article R.421-19 Le lotissement soumis à permis d aménager Règle générale (nouvel art. R.421-19 du code de l urbanisme) A partir de 1 lot et réalisation de voies espaces ou équipements communs ou situés en site classé ou secteur sauvegardé Issus d une même unité foncière en vue d implanter un bâtiment Nouvelle construction Voie nouvelle 3

Voie publique Le lotissement exemples de divisions A noter la notion des 10 ans n existe plus depuis le 1er mars 2012 Unités foncières A - 1998 B - 2004 C - 2012 C - 2012 Permis d aménager C - 2012 C Juin 2012 Déclaration préalable A 2004 Voie nouvelle B 2005 Voie publique existante 6 lots en juin 2012= déclaration préalable Possibilité d encadrer par le PLU, ex : stationnement espaces verts imposés pour plus de x lots Hiérarchie des documents d urbanisme (lois SRU, UH, Grenelle 1 et 2 de l environnement, etc.) Textes généraux Aires urbaines Aires urbaines Communes Code urba. dont L.110, L.111-1-1,L.121-1, loi montagne, loi littoral,, charte de parc naturel régional, SDAGE et SAGE, Directives de protection et de mise en valeur des paysages, PPRI Compatibilité dans les 3 ans Programme local de l habitat SCoT et schémas de secteur Compatibilité dans les 3 ans Plan de déplacements urbains Programmes d équipement Schémas régionaux de cohérence écologique et plans climat territoriaux Prise en compte Schéma de développement commercial PLU, carte communale, PSMV, ZAC, ZAD, autorisations d urbanisme commercial, réserves foncières>5 ha Lotissements et constructions>5000 m² de surface de plancher Communes Autres lotissements, Permis de construire, Renseignements et certificats d urbanisme 4

Le lotissement Déclaration préalable et (ou) Permis d aménager (nouvel art. R. 423-1) Le demandeur peut être : Le propriétaire du terrain Le mandataire du propriétaire Une personne justifiant d un titre l habilitant à réaliser l opération (ex. le maire sur décision du conseil municipal) Un ou des coïndivisaires (possibilité de déposer une demande sur des propriétés contiguës appartenant à des personnes différentes) Personne ayant qualité pour bénéficier de l expropriation Le lotissement Déclaration préalable 5

Déclaration préalable Contenu de la demande (nouvel article R. 441-9) Identité des déclarants Localisation et superficie du ou des terrains Nature des travaux ou description du projet de division Attestation du demandeur qu il remplit les conditions pour présenter la demande (art. R. 423-1 - cf. diapo précédente) Déclaration préalable Constitution du dossier (nouvel article R. 441-10) Plan de situation Plan sommaire indiquant les bâtiments existant sur le terrain Croquis et plan coté en 3 dimensions de l aménagement faisant apparaître la ou les division(s) projetée(s) Éventuellement les documents prévus aux R. 441-6 à R. 441-8 (constructions prévues, défrichement etc.) 6

Le lotissement Permis d aménager Demande de permis d aménager Contenu de la demande (nouveaux articles R. 441-1 et R. 442-3) Imprimé de demande comprenant : Identité du demandeur ou des demandeur(s) Localisation et superficie des terrains à aménager Nature des travaux Les éléments nécessaires au calcul des impositions Attestation du demandeur qu il remplit les conditions pour présenter la demande (art. R. 423-1 - cf. diapo précédente) Le nombre maximum de lots et la surface de plancher maximale autorisée Éventuellement : autorisation du lotisseur de subdiviser un lot (dans la limite du nombre maxi de lots autorisé) 7

Demande de permis d aménager Constitution du dossier (articles R. 441-1 et suivants) Plan de situation (art.r.441-2 a) Projet d aménagement comprenant les pièces mentionnées aux art. R 441-3 et R.441-4 Le Projet architectural, paysager et environnemental (art. R. 442-5) Déclaration préalable et permis d aménager Plan de l état actuel et des abords 8

Demande de permis d aménager Constitution du dossier (article R. 441-3) Le projet d aménagement comprend une notice précisant : 1 L état initial du terrain et de ses abords + constructions, végétation et éléments paysagers existants 2 Les partis retenus pour l intégration du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages Aménagement du terrain Composition et organisation du projet, prise en compte des constructions et du paysage, traitement minéral et végétal des voies et espaces publics, stationnement Organisation et aménagement des accès Traitement des limites de l opération Les équipements à usage collectif dont la collecte des déchets Demande de permis d aménager Constitution du dossier (article R. 441-4) Le projet d aménagement comprend également : 1 Plan de l état actuel du terrain et de ses abords, dont constructions et plantations existantes, équipements publics desservant le terrain + éventuellement les parties de l unité foncière hors projet 2 Plan de composition en 3 dimensions présentant les plantations à conserver ou à créer la répartition entre équipements collectifs et terrains privatifs 9

Demande de permis d aménager Constitution du dossier (article R. 442 5) Le projet architectural, paysager et environnemental comprend : 2 vues et coupes de situation du projet dans le profil du terrain naturel 2 photos du terrain dans l environnement proche et depuis le paysage lointain (reporter les angles de prises de vue sur les plans de situation et de masse) Programme et plans de travaux d aménagement (dont VRD et dispositions de collecte des déchets) Document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d implantation des bâtiments Demande de permis d aménager Plan de composition 10

Demande de permis d aménager Plan de composition - légende B A Les coupes sur le projet A B Coupe A Coupe B Mars 2008 11

Vue rapprochée Insertion urbaine et paysagère du projet 2 1 Vue éloignée Mars 2008 Demande de permis d aménager Constitution du dossier (nouveaux articles R. 441-5 et suivants) Le cas échéant : Étude d impact (nouvelles règles depuis le 1 er juin 2012) Dossier «loi sur l eau» (lotissements > 1ha) Pièces complémentaires si projet de construction (art. R. 441-6) Lettre préfectorale d autorisation de défrichement (art. R. 441-7) Fouilles archéologiques préventives (projets de 3 ha ou plus soumis à l avis de la DRAC décret du 3 juin 2004) 12

Demande de permis d aménager Constitution du dossier (articles R. 442-6 et suivants) Le cas échéant : Projet de règlement (art. R. 442-6) Garantie d achèvement des travaux (art. R. 442-6 et R. 442-14) Attestation de constitution d une association syndicale ou convention de rétrocession des équipements communs (art. R. 442-7 et R. 442-8) Cahier des charges (à simple titre d information) Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il est facultatif (il peut se reporter par exemple à celui du POS ou PLU), mais souhaitable. Il est constitué de pièces écrites et de documents graphiques. Il doit respecter la nomenclature des POS/PLU et ne peut pas être moins restrictif que ceux-ci Ses règles sont opposables aux tiers. 13

Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 1. Occupations et utilisations du sol interdites 2. Id soumises à conditions particulières En lotissement d activité : Imposer l intégration de l habitation au bâtiment d activité! 14

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Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 3 - Desserte par les voies 16

Les caractéristiques des voies et espaces publics 17

Cheminements piétons 18

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Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 4 - Desserte par les réseaux ou assainissement autonome Gestion des eaux pluviales : penser aux noues 21

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Bassin d orage Bassin d orage 23

Récupération des eaux de pluie à la parcelle (arrêté du 21 août 2008) Les toitures végétalisées absorbent une partie de l eau de pluie 24

5,00 m 8,00 m 5 m 7 m 35,00 m 37,50 m 37,00 m (Total 45 m) Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 5 - Superficie minimale des terrains (Attention cette possibilité a été supprimée pour les PLU par la loi ALUR ) 6 - Implantation par rapport aux voies 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives 630 m² 502 m² utiles 630 m² 396 m² utiles 524 m² 396 m² utiles 3,00 m 3,00 m Habitation + garage 96 m² au sol 39 m² 39 m² 60 m² Habitation + garage 108 m² au sol 10 m 4 m 18,00 m 14,00 m 14,00 m Habitation + garage 108 m² au sol 25

Implantation par rapport aux voies et limites séparatives 4 lots de 630 m² = 2.520 m² 5 lots de 524 m² = 2620 m² Densité et consommations d énergie Déperditions comparées de différents logements de 96 m² Maison individuelle R+1 Maisons en bande R+1 Maison de Référence - 19% - 57% - 19% Maison individuelle rez-de-chaussée + 2% Maison individuelle avec «décrochés» + 16% 26

19 octobre 2007 27

Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 8. Implantation sur une même propriété 9. Emprise au sol 10. Hauteur des constructions 11. Aspect extérieur Aspect extérieur Hauteur 28

Mars 2008 29

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Aspect extérieur en lotissements d activités Mars 2008 Mars 2008 31

Règlement Article 11 les clôtures Attention : le décret n 2007-18 du 5 janvier 2007 précise les cas dans lesquels les clôtures doivent faire l objet d une déclaration préalable (C.U. art. R. 421-12) a) En secteur sauvegardé, en périmètre de visibilité d un monument historique ou dans une ZPPAUP; b) Dans un site inscrit ou classé c) Dans un secteur délimité au PLU en application de l article L. 123-1-5- III - 2 (élément de paysage, quartier, ilot à protéger mettre en valeur etc.) d) Dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé de soumettre les clôtures à déclaration. Les clôtures.! 32

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Clôtures : Privilégier le végétal Clôtures en lotissements d activités 36

Mars 2008 37

Insertion des coffrets techniques 38

Mars 2008 Mars 2008 39

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Les abris de jardin 41

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Mars 2008 45

Opérations groupées 46

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Petits collectifs Habitat intermédiaire 49

Logement 2 TERRASSE Séjour Cuisine Chambres Chambres GARAGE Séjour Cuisine Logement 1 Énergies renouvelables 50

Énergies renouvelables 51

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Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 12 - Stationnement Le stationnement sur domaine public 53

Le stationnement Perpendiculaire Le stationnement longitudinal 54

Le stationnement Personnes à mobilité réduite décrets du 21 décembre 2006 et arrêté d application du 15 janvier 2007 Intégrer les règles concernant le stationnement (et les déplacements) des personnes à mobilité réduite : 5% des places avec 1 place au minimum par opération Dimensions d une place de stationnement pour handicapé : 3 mètres de largeur + 0,80m de bande latérale hors voie de circulation raccordée directement à un cheminement piétonnier 55

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1 4 3 2 Stationnement enherbé 58

Le stationnement Personnes à mobilité réduite décrets du 21 décembre 2006 et arrêté d application du 15 janvier 2007 Intégrer les règles concernant le stationnement (et les déplacements) des personnes à mobilité réduite : 5% des places avec 1 place au minimum par opération Dimensions d une place de stationnement pour handicapé : 3 mètres de largeur + 0,80m de bande latérale hors voie de circulation raccordée directement à un cheminement piétonnier Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 13 - Espaces libres, plantations 14 - Coefficient d occupation des sols (COS) Attention : Le COS est supprimé dans le PLU par la loi ALUR 59

Préserver un espace vital autour des arbres L emprise des espaces verts au sol doit correspondre à la couronne de l arbre 60

Demande de permis d aménager Règlement (Art. R. 442-6) Il peut comprendre tout ou partie des règles suivantes (décret du 29 février 2012) : 15 Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales ; 16 Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d'infrastructures et réseaux de communications électroniques. 61

Demande de permis d aménager Programme et plans de travaux (Art. R. 442-5) Ils présentent les travaux d aménagement (décret du 28 février 2012) du lotissement et indiquent : Les caractéristiques des ouvrages à réaliser Le tracé des voies L emplacement des réseaux Les modalités de raccordement des bâtiments Dispositions prises pour la collecte des déchets. Demande de permis d aménager Programme et plans de travaux (Art. R. 442-5) Ils détaillent : Terrassements, voirie (dont les trottoirs), dépollutions éventuelles Eaux usées (dont poste de refoulement éventuel) Eaux pluviales (dont bassins d orages) Eau potable défense incendie Électricité basse tension (dont transfo éventuel) Gaz Éclairage public Téléphone télédistribution éventuelle nouvelles technologies de l information et des communications (NTIC) Espaces verts, dont éventuellement plantations des haies privatives Mobilier urbain, signalétique, Collecte des déchets etc. Ils doivent être très précis, en lotissement communal ou privé. 62

Demande de permis d aménager Programme et plans de travaux (Art. R. 442-5) Demande de permis d aménager Programme et plans de travaux (Art. R. 442-5) 63

Demande de permis d aménager Dossier «loi sur l eau» Le projet est soumis à déclaration : Si sa superficie est comprise entre 1 ha et 20 ha Le projet est soumis à autorisation : Si sa superficie est supérieure à 20 ha Demande de permis d aménager Étude d impact (Art. R. 441-5 et décret du 29 décembre 2011) Applicable aux dossiers déposés depuis le 1 er juin 2012 Catégories de lotissements et permis d aménager Communes avec PLU ou carte communale (*) sans évaluation environnementale Communes sans PLU ou carte communale (*) (*) ou document d urbanisme en tenant lieu Soumis à étude d impact SHON>ou= 40.000m² (environ 200 lots) ou terrain > 10 ha. SHON>ou= 40.000m² (environ 200 lots) ou terrain> ou= 10ha Soumis à procédure de cas par cas 10.000m²<SHON<40.000m² (environ 50 à 200 lots) et terrain <ou= 10ha ou SHON< 40.000m² et 5ha<terrain<10ha 3.000m²<SHON <40.000m² (environ 15 lots) et terrain <ou= 3ha ou SP<40.000m² et 3ha<terrain<10ha Nota : il s agit bien de SHON et non de surface de plancher! 64

Demande de permis d aménager Cahier des charges (Art. L. 442-7 et L. 442-10 peu de précisions) C est un document facultatif non soumis à l approbation de l autorité qui délivre le permis d aménager, joint à la demande à simple titre d information, contractuel de droit privé (il n engage donc pas la collectivité) : il règle les rapports du lotisseur avec les acquéreurs de lots et les co-lotis, qui ne doit pas comporter de règles contraires au règlement du lotissement, et de façon générale de règles relevant du droit de l urbanisme. Demande de permis d aménager Caducité du règlement et du cahier des charges (Loi ALUR du 24 mars 2014 - Art. L. 442-9) Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges (ndlr : voir plus loin) s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU (ou un document d'urbanisme en tenant lieu). De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu (ndlr : à/c du 24 mars 2014). 65

Demande de permis d aménager Caducité du règlement et du cahier des charges (Loi ALUR du 24 mars 2014 - Art. L. 442-9) Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier. La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret. La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10. Déclaration préalable et permis d aménager Délais d exécution des travaux (art. R 424-17) Les travaux doivent être : commencés dans un délai de 2 ans après la délivrance de l autorisation (ou autorisation tacite) Ce délai était porté à 3 ans pour les autorisations délivrées jusqu au 31 décembre 2010 (décret n 2008-1353 du 19 décembre 2008) Non interrompus pendant plus d un an Possibilité de prorogation une fois pour une année Aucun délai pour l achèvement des travaux (sauf si demande de report des travaux de finition : délai déclaratif dans ce cas repris dans l arrêté de P.A.) 66

Déclaration préalable et permis d aménager Achèvement des travaux (art. R 462-1 et suivants) L achèvement des travaux fait l objet d une déclaration d achèvement et de conformité des travaux (DACT) par le lotisseur (art. R. 462-1) Elle peut être contestée par l autorité compétente (Maire ou autre) dans un délai de 3 mois (art. R. 462-6) ou 5 mois si récolement (art. R. 462-7) Dans ce cas le Maire (ou autre) met en demeure le lotisseur de mettre les travaux en conformité ou de déposer un dossier modificatif (art. R. 462-9) En cas de non contestation (dans le délai de 3 mois ci-dessus), une attestation de non contestation de la conformité est délivrée au lotisseur sous quinzaine sur simple demande (art. R. 462-10) Déclaration préalable et permis d aménager Modification (Loi ALUR du 24 mars 2014 - art. L. 442-10) Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d'un lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. ( ) Jusqu'à l'expiration d'un délai de 5 ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. 67

Déclaration préalable et permis d aménager Modification (Loi ALUR du 24 mars 2014 - art. L. 442-11) Lorsque l'approbation d'un PLU ( ) intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu'il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le PLU ( ), au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme. Lotissement d habitation Quel type de lotissement? 68

Projet de lotissement Quelques questions à se poser au préalable (liste non exhaustive) Quel type d habitat, quelle intégration au bâti existant et à l environnement général (couleurs, matériaux, hauteurs )? Approche environnementale de d urbanisme (A.E.U.) : quelle prise en compte? Quelle desserte par les réseaux (existants, à créer - étude loi sur l eau)? Quels coûts (directs et induits), quels financements (moyen et long terme)? Quel échéancier de réalisation? Comment associer les futurs acquéreur au projet? Projet de lotissement Quelques questions à se poser au préalable (liste non exhaustive) Quels secteurs d urbanisation prioritaires sur la commune? Quelle progression de population souhaitable par rapport aux équipements existants et projetés? Quelles demandes sur la commune? Lotissement communal ou opération privée? Quel environnement général du projet (analyse du site de sa topographie, de la végétation existante, des perspectives )? Quelle «accroche» sur le centre-bourg? 69

Pour une conception qualitative Commencer par prendre en compte l existant Commune de Vergeal Quelle insertion dans le paysage? Mars 2008 70

Mars 2008 Perspectives 71

Quels types d habitat? Habitat individuel Habitat individuel groupé Habitat intermédiaire Habitat collectif créer un réel environnement végétal! Ne pas mettre en péril les arbres par des travaux drastiques. Maintenir des haies et talus en accompagnement de cheminements et préférer que la commune en garde la propriété.! Éviter les murets en béton et les haies mono spécifiques. Traiter les haies avec des essences variées. 72

Planter toute la haie sur l espace privé en quinconce par rapport à la clôture. Envisager des plantes grimpantes sur les supports inertes. Privilégier les matériaux traditionnels et naturels. Créer des espaces publics différenciés Voie principale Stationnement Cheminements piétonniers 73

gérer l intégration des eaux pluviales! Éviter les bassins d orage clos : peu esthétique, entretien difficile. Privilégier les noues. Récupérateurs d eaux pluviales à la parcelle. Les équipements enterrés sont préférables aux cuves aériennes. intégrer esthétiquement les équipements techniques et urbains : Les transformateurs EDF Les coffrets techniques Les conteneurs L éclairage La signalisation routière!! Les antennes 74

Le lotissement Communal ou privé? Le lotissement communal est entièrement conçu, réalisé et commercialisé par la commune sur des terrains lui appartenant. La commune a donc la maîtrise totale de l opération. Le lotissement privé est réalisé sur un terrain privé par le propriétaire ou un lotisseur désigné par celui-ci. La commune n a pas la maîtrise de l opération mais doit néanmoins s y impliquer très fortement. Lotissement communal Consultation de concepteurs Définition du programme Surface, type de lotissement (paysager, grands ou petits lots, maisons groupées ) Types de logements (accession seule, locatifs ) Élaboration du cahier des charges Approche environnementale de l urbanisme Etudes générales Dossier de demande de permis d aménager Mission de maîtrise d œuvre Dossier loi sur l eau Suivi architectural des projets de constructions Choix du candidat Compétences, références, proposition de prix Auditions, négociation 75

Lotissement communal Consultation de géomètres Relevé topographique Bornage périphérique contradictoire du lotissement Bornage des lots Implantation de la voirie Implantation des constructions Nouveau bornage éventuel Lotissement communal Suivi de l opération Finances Bilan financier prévisionnel Ouverture d un budget annexe Gestion des dépenses recettes (prêt relais éventuel) Travaux Choix des matériaux Suivi de chantier Réception Commercialisation Rencontres avec les acquéreurs Présentation du règlement et des plans Signature des compromis État des lieux 76

Lotissement communal Bilan financier prévisionnel Dépenses Détail des dépenses Montants hors taxes FONCIER Acquisitions de terrains Indemnités d'éviction Foncier appartenant à la Commune Frais d'actes notariés Géomètre : Frais de bornage des parcelles à acquérir Sous-Total foncier 0 TRAVAUX Dépollution Lotissement communal Bilan financier prévisionnel Terrassements Voirie Assainissement eaux usées (dont contrôle vidéo, postes de relèvement...) Assainissement eaux pluviales (dont contrôle vidéo, bassins d'orage ) Eau potable Défense incendie Desserte téléphonique Réseau NTIC Gaz, réseau de chaleur Electricité (subvention déduite) Eclairage public Espaces verts sur domaine public Espaces verts sur domaine privé Points de collecte des déchets (semi-enterrés ou enterrés) Mobilier urbain, signalétique. Sous-Total travaux 0 77

ETUDES Lotissement communal Bilan financier prévisionnel Géomètre: Plan topographique Géomètre : Plan bornage, implantation des voies et des constructions Assistance à maitrise d'ouvrage Frais d'études préalables d'urbanisme, étude d'impact etc. Etude d'opportunité énergétique Mission de maîtrise d'œuvre (dont contrôle accessibilité PMR) Suivi architectural des pemis de construire Constats d'huissier (le cas échéant) Coordonnateur SPS Etude de sols Archéologie préventive (... m² x 0,50 ) Loi sur l'eau Sous-Total études 0 Lotissement communal Bilan financier prévisionnel Dépenses Sous Total Foncier, travaux et études 0 Marge pour imprévus 10% 78

Lotissement communal Bilan financier prévisionnel Dépenses FRAIS DE GESTION ET DE COMMERCIALISATION Frais de commercialisation (publicité, brochures etc.) Charge interne personnel service urbanisme Sous total frais de gestion et de commercialisation 0 FRAIS FINANCIERS Intérêt de l'emprunt foncier Intérêt emprunt sur études et travaux (ou ligne de trésorerie) Sous-Total frais financiers 0 Arrondi à TOTAL GENERAL DEPENSES 0 Lotissement communal Bilan financier prévisionnel Recettes Participation budget communal au logement locatif social Reste à financer = ventes des lots Nombre de m² cessibles Prix au m² lots libres #DIV/0! TOTAL GENERAL RECETTES 79

Lotissement communal Bilan financier : TVA sur marge Budget Théorique Lotissement HT et TTC Acquisition (10 000 m² à 5 ) 50 000 - Terrains - Indemnités - Honoraires de notaire Travaux 312 000 Honoraires 37 440 Divers imprévus 37 440 sous total 386 880 TVA sur sous total 75 828 sous total TTC 462 708 462 708 Frais financiers 37 440 Frais de commercialisation 31 200 TOTAL GENERAL 581 348 TTC surface cessible : 10 lots de 390 m² 6 240 m² Soit le m² 93,16 théorique Lotissement communal Bilan financier : TVA sur marge Calcul marge et TTC réel Prix achat m² 5 x 10 000 = 50 000 Surface cessible 6 240 m² Prix achat // surface cessible 50 000 / 6 240 = 8 Prix de vente TTC 581 348 / 6 240 = 93,16 Marge TTC 93,16-8 = 85,16 Marge HT 85,16/119,6 % 71,20 TVA due sur marge 71,20x19,6% 13,96 Prix de vente HT 79,20 Prix de vente final Prix de vente HT 79,20 TVA sur marge (19,6%) 13,96 Droits de mutation (5,09%) 4,03 TOTAL TTC + DM 97,19 80

Lotissement privé Association syndicale (art. R. 442-7) Elle doit être constituée s il est prévu des équipements communs. Elle a en charge la propriété, la gestion, l entretien des terrains et équipements communs Elle doit être réunie dans le mois suivant l attribution de la moitié des lots ou dans l année de celle du 1er lot. Lotissement privé Association syndicale (art. R. 442-8) Elle n est pas obligatoire si : les voies et espaces communs sont attribués en propriété aux acquéreurs, Le lotisseur signe avec la commune une convention de rétrocession à celle-ci de la totalité des voies et espaces communs après achèvement des travaux. 81

Lotissement privé Convention de rétrocession (art. R. 442-8) C est le document qui fixe les conditions de rétrocession des équipements collectifs dans le domaine communal. Elle doit être précise et complète et reprendre, si possible, le programme des travaux Elle peut prévoir une participation du lotisseur aux équipements communs ( = convention de projet urbain partenarial - PUP) Elle doit être signée avant le dépôt de la demande de permis d aménager, avec l accord du conseil municipal. Celui-ci doit donc avoir connaissance du projet de lotissement privé à ce stade. Il est conseillé de mettre en place un groupe de travail chargé du suivi du projet. Lotissement privé Attestation de garantie d achèvement (Art. R.442-6, R.442-13 et R.442-14) Elle permet de procéder à la vente des lots avant achèvement des travaux. Elle est subordonnée : à la consignation en compte bloqué (généralement chez le notaire) d une somme équivalente au coût des travaux différés ou à la production d une garantie d achèvement donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle qui prend alors la forme : d une ouverture de crédit obligeant le paiement des sommes liées à l achèvement des travaux, Ou d une convention engageant la caution à ce paiement solidairement avec le lotisseur. 82

Lotissement privé La prudence s impose parfois 83

Lotissement privé La prudence s impose parfois Pirou Plage 84

Lotissement privé Les outils de maîtrise Le zonage du PLU Privilégier systématiquement le zonage 2AU il ne devient constructible qu après modification du PLU) au zonage 1AU (immédiatement constructible) Le droit de préemption urbain Permet de préempter en cas de dérive des prix du foncier La convention de rétrocession (voir chapitre ci-dessus) La zone d aménagement concerté (ZAC) Maîtrise totale de l urbanisation, du foncier et des finances par la collectivité 85

Lotissement privé Les participations financières La commune peut soumettre une opération de lotissement privé à un certain nombre de participations financières : Projet urbain partenarial (PUP) Participation au financement de l assainissement collectif (PFAC) (ex PRE depuis le 1 er juillet 2012) Les co-lotis peuvent en outre être assujettis à la : Taxe d aménagement Nota : la redevance pour non réalisation de parcs publics de stationnement et la participation pour voirie et réseaux ont été supprimées depuis le 1 er janvier 2015 Lotissement communal ou privé? Comparatif Opérations Communal Privé Définition des principes généraux d urbanisme (POS, PLU, Carte communale ) La commune La commune Propriété des terrains La commune Le lotisseur Conception du lotissement Réalisation Commercialisation Informations et conseils aux acquéreurs, futurs habitants La commune avec un maître d œuvre privé La commune avec un maître d œuvre privé La commune Le lotisseur en accord avec la commune Le lotisseur sous contrôle de la commune Le lotisseur seulement Réception des travaux La commune Le lotisseur sous contrôle de la commune Prise en charge des équipements : voirie, réseaux espaces communs La commune Soit les co-lotis, soit la commune si convention préalable Gestion des relations futures avec les co-lotis La commune La commune seule 86

Cycle de formations sur l urbanisme 3 et 4 mars 2015 Création et gestion des Lotissements merci de votre attention 87