4 Intégration de la performance énergétique dans les processus de gestion de patrimoines Projets pilotes EPI-CREM immobiliers
Introduction Le projet EPI-CREM 1 vise de manière globale l amélioration de l efficacité énergétique et l utilisation rationnelle de l énergie des bâtiments publics de l état en Europe en intégrant les questions liées à l énergie dans les processus décisionnels de la gestion de patrimoines immobiliers. Dans cette optique, le projet EPI-CREM apporte une contribution aux processus existants, de gestion immobilière au bénéfice de l environnement en général. Il apporte au secteur de la gestion des bâtiments publics une valeur ajoutée en termes d arguments économiques et de durabilité. Bien que focalisé sur les bâtiments publics de l état, le projet s applique à tout patrimoine immobilier de bâtiments non résidentiels. Lancé en décembre 2007, le projet EPI-CREM s est achevé en juin 2010 et a été soutenu par le programme européen IEE (Intelligent Energy for Europe). 2 Intégration de la performance énergétique dans les processus de gestion de patrimoines immobiliers Points de départ Jusqu à présent, la majorité des organismes de gestion de patrimoine de bâtiments publics accordaient une modeste importance à l efficacité énergétique dans les décisions concernant la gestion immobilière. Les inspections et les informations techniques associées sont dans certains cas, ni exécutées dans leur intégralité, ni intégrées dans des plans de maintenance ou d investissement. Bien que la sensibilisation à l environnement soit de plus en plus une question d ordre social et organisationnel, la sensibilisation à l efficacité énergétique pour les organismes de gestion immobilière n est pas, en règle générale, un objectif majeur dans la prise de décisions. L une des raisons est le manque d outils qui faciliteraient la prise de décisions globale. Il s est alors avéré nécessaire d adopter une démarche globale qui permet une prise en compte intégrale à travers des indicateurs de performance homogènes, les données issues des différentes inspections. Ces données sont relatives aux performances techniques des bâtiments et leurs équipements, à leur fonctionnement opérationnel, à leur gestion et à leur maintenance ainsi qu aux aspects financiers d améliorations en lien avec les investissements et la gestion des actifs. Les inspections quant à elles, concernent la sécurité, la santé, l énergie, l environnement et la qualité (SHEEQ 2 aspects). Le projet EPI-CREM fournit aux maîtres d ouvrages et aux professionnels une approche, une méthode et une palette d outils pour la gestion de patrimoines immobiliers. L approche EPI-CREM et les outils correspondant ont été testés sur une série de bâtiments réels (projets pilotes). Ces projets pilotes sont présentés dans l actuelle brochure. Réalisation des projets pilotes 20 projets pilotes ont été réalisés dans les trois pays participant au projet EPI-CREM: Les Pays Bas, la France et l Autriche. L objectif principal de ces projets pilotes est de tester l approche et la méthode EPI-CREM ainsi que les outils en pratique avec des perspectives d amélioration sur la base d expériences réelles. Le deuxième objectif est de fournir aux maîtres d ouvrages et aux professionnels de la gestion de patrimoines immobiliers impliqués dans ces projets pilotes, un guide pratique sur comment renforcer l aspect énergétique dans le processus de gestion et enfin le troisième objectif est que ces projets pilotes constituent des exemples de démonstration de l approche et de la méthode EPI-CREM aux différents acteurs concernés. Ces projets pilotes ont été réalisés par les membres des équipes impliquées dans le projet EPI-CREM en étroite collaboration avec les maitres d ouvrages et les personnes des équipes de gestion immobilières de ces bâtiments. 1 Energy Performance Integration in Corporate Real Estate Management 2 SHEEQ: Security, Health, Energy, Environment, Quality
Présentation des projets pilotes Les projets pilotes réalisés présentent une grande diversité de part la catégorie des bâtiments, leur taille, leur ancienneté et leurs équipements techniques. Les tableaux ci dessous permettent une vision globale sur les bâtiments objets des projets pilotes par pays participant. Autriche 8 projets pilotes ont été réalisés en Autriche: deux bâtiments de bureaux, un hôpital, deux écoles primaires et trois gares ferroviaires, ce qui représente une surface totale nette de 4059 m ². Ces bâtiments utilisent principalement le gaz ou le fioul comme énergie de chauffage, un bâtiment est doté de capteurs solaires pour la production d eau chaude sanitaire. L utilisation pratique de la méthode EPI-CREM et du logiciel correspondant est une partie très importante du projet EPI-CREM parce qu elle a permis de pointer les parties de la méthode et des outils à améliorer pour rendre cette méthode prête à l utilisation en pratique et de manière large. Un des résultats importants de ces projets pilotes est la liste des recommandations pour Les résultats obtenus montrent que l idée d aborder le bâtiment à travers de larges perspectives telles que exprimées par l approche EPI-CREM est très pertinente: la vérification des 9 conditions préalables pour l intégration des aspects énergétiques à travers des questionnements sur la volonté, la capacité et les actions à réaliser est d une grande aide lors de l interview avec le maître d ouvrage ou lors de son propre questionnement. Différents aspects très importants sont abordés en amont, ils se retrouvent après dans l application pratique de la méthode EPI-CREM après obtention des résultats du logiciel d application. 4 l amélioration de la méthode. 5 8 projets pilotes en Autriche Nr. Localisation Catégorie du bâtiment / usage Surface m 2 Année de construction Année de rénovation Remarques 1 Klagenfurt Bureau 2.211 m 2 2000 2 Klagenfurt Hôpital 17.544 m 2 2002 St.Leonhard Ecole primaire 1.42 m 2 1964 2010 Rénovation en passive house. 4 Sörg Ecole primaire 890 m 2 1966 2009 Rénovation en passive house. 5 Stockerau Station de train (gare) 1.72 m 2 1981 6 Schärding Bureau 595 m 2 1971 7 Salzburg Station de train (gare) 8.946 m 2 1861 8 Mattersburg Station de train (gare) 709 m 2 1901
France 4 projets pilotes ont été réalisés en France, le premier est constitué de l ensemble des bâtiments de la faculté des Sciences et Techniques des Activités Physiques et Sportives (STAPS) faisant partie de l université de Nice Sophia Antipolis, les bâtiments de ce projet sont diversifiés quant à leur usage: amphithéâtres, salles de cours, gymnase, restaurant, bureaux d administration, halls d accueil. Les deuxième et troisième projets sont constitués de bâtiments de bureaux sur le site du CSTB à Sophia Antipolis et le quatrième projet est situé à Marne la Vallée à l est de Paris, il s agit d un des bâtiments de bureaux du CSTB. Le contexte actuel Français sur le développement durable et sur la préservation de l environnement à travers notamment les loi grenelle de l environnement met un accent fort sur les aspects d efficacité énergétique; de fait ces aspects énergétiques prennent une place prépondérante dans la gestion des patrimoines immobiliers pour les organismes tels que le CSTB qui est un organisme sous tutelle des ministères du logement et celui de l Ecologie de l Energie du Développement Durable et de la Mer et aussi pour les universités dont les bâtiments sont propriété de l état. Dans le cadre des projets pilotes, les responsables et les personnes impliquées dans la gestion immobilière de ces deux organisations ont été très impliqués pour la mise en œuvre pratique l approche. L approche, la méthode et les outils EPI-CREM ont été perçus comme apportant une forte contribution dans le processus de prises de décisions en gestion immobilière et pour une intégration effective des aspects liés à la performance énergétique à travers notamment les méthodes de classification des composants de bâtiments et à travers l analyse de la gestion des risques. Les points les plus importants issus des projets pilotes: L approche EPI-CREM permet une vision claire pour les organisations qui veulent mettre en place une politique d intégration de la performance énergétique dans le processus de gestion immobilière, la liste des 9 pré-conditions préalables est très pertinente. L approche du bas vers le haut basée sur la structuration en 4 niveaux: composant/fonction/ processus/system est très favorable aux questions de maintenance quotidienne et aussi au processus de maintenance dans son ensemble. Le modèle intégral des données permet une capitalisation des données et de différentes informations. La méthode de classification de la condition (fonctionnement) et celle de la classification énergétique sont très robustes à l échelle du composant constituent un outil intéressant pour les prises de décisions sur les actions de maintenance et de performance énergétique. La méthodologie de choix de scénarios d améliorations basée sur la gestion des risques et sur les approches du bas vers le haut et du haut vers le bas en combinaison avec les aspects SHEEQ (Safey, Health, Energy, Environment and Quality) est très attractive, elle permet une bonne analyse de programmation d actions d amélioration. 6 7 4 projets pilotes en France Nr. 1 Localisation Nice Catégorie du bâtiment / usage Sport / éducation Surface m 2 Année de construction 1995 Année de rénovation Remarques Le campus comprend six bâtiments avec des usages différents, certains bâtiments ne remplissent les besoins spécifiques lies aux activités propres à cette Unité de Formation, des adaptations sont nécessaires pour répondre à de nouvelles exigences. Une organisation nouvelle pour la gestion du patrimoine immobilier de l ensemble de l université a été lance récemment et elle progresse selon notamment le plan d objectives de l université: Eco campus. Des rénovations touchant aussi bien le bâti que les équipements ont été réalisées ces dernières années. L organisation du service de gestion de patrimoine immobilier a été revue et progresse selon le plan 40% de réduction des consommations..200 m 2 2 Sophia Antipolis 1.560 m 2 1980 2006-2009 4 Sophia Antipolis Champs sur Marne 600 m 2 1949 200 La rénovation totale réalisée en 200 n a pas donné une attention particulière aux aspects énergétiques, L organisation du service de gestion de patrimoine immobilier a été revue et progresse selon le plan 40% de réduction des consommations.
Pays Bas 8 projets pilotes ont été réalisés aux Pays Bas. Rijksgebouwendienst et BuildDesk ont démarré ensemble avec un projet pilote pour tester le logiciel EPI-CREM sur le bâtiment de bureaux de BuildDesk à Arnhem. Après ce premier test, Rijksgebouwendienst et le Ministère de la défense ont mis à disposition deux bâtiments pour les deux projets pilotes. Ces trois projets pilotes ont focalise sur le test du logiciel EPI-CREM. La Municipalité de Rotterdam (OBR, Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam) a aussi mis à disposition deux bâtiments: un petit musée et une école représentative du style des écoles d avant guerre. Dans ces projets pilotes et dans le dernier projet concernant le centre médical universitaire Radboud à Nijmegen, l attention a plus porté sur les questions d organisation pour l intégration de la performance énergétique dans le processus de gestion immobilière. Les points les plus importants issus des projets pilotes: Trois bâtiments ont été récemment rénovés mais 8 la performance énergétique n a pas été réellement patrimoniale et les coûts sont sur du court terme; 9 considérée comme cible prioritaire dans le plan de rénovations; Le logiciel EPI-CREM nécessite un investissement en temps pour une première mise en place, mais une fois mis en place, les développements sont plus rapides; Le développement de la classification énergie qualité est un instrument très robuste qui permet de comparer les aspects énergétiques à ceux de la maintenance et des investissements; La méthode de vérification des pré-conditions pour l intégration de la performance énergétique dans le processus de gestion immobilière est très pratique pour une vision rapide sur les points d attention; Le Centre médical universitaire Radboud est un bon exemple pour une organisation qui a déjà renforcé la performance énergétique dans le processus de gestion immobilière. Le service de gestion immobilière et les utilisateurs font partie de la même organisation, ils ont coopéré ensemble sur les intérêts à long terme en incluant la performance énergétique. Dans le cas où la gestion immobilière d une organisation est confiée à un prestataire extérieur, les objectifs de gestion les possibilités d investissements dépendent fortement de la durée du contrat avec le prestataire. 8 projets pilotes aux Pays Bas Nr. Localisation Catégorie du bâtiment / usage Surface m 2 Année de construction Année de rénovation Remarques 1 Arnhem 5.000 m 2 1955 1998 / 2008 Rénovation sans attention particulière à la performance énergétique. Le maître d ouvrage est une société commerciale de gestion immobilière. 2 Arnhem 9.600 m 2 1955 Den Haag 9.400 m 2 1991 4 Rotterdam Musée 600 m 2 1950-1955 2009 Rénovation sans attention particulière à la performance énergétique. 5 Rotterdam Ecole 2.800 m 2 190 2009 Rénovation sans attention particulière à la performance énergétique. 6 Doorn Campement 2.200 m 2 1996 7 Soesterberg Sport 2.700 m 2 2006 8 Nijmegen Hôpital 60.000 m 2 gross Floor area Attention particulière à l organisation; campus avec différents bâtiments.
Expériences des projets pilotes Recommendations Le logiciel EPI-CREM nécessite un investissement en temps pour une première mise en place, mais une fois mis en place, les développements sont plus rapides; Un programme de formation spécifique à l intention des utilisateurs du logiciel EPI-CREM doit être élaboré, il est essentiel pour un bon usage de l outil, un manuel d utilisation ainsi que des fonctions d aides sont autant d éléments qui optimiseraient l application pratique de la méthode EPI-CREM à travers son logiciel; Le développement de la classification énergie qualité est un instrument très robuste qui permet de comparer les aspects énergétiques à ceux de la maintenance et des investissements; La classification des composants (classification de la condition par rapport à la fonction à assurer et classification énergétique) est un point clé de la méthode EPI-CREM. Elle constitue une des bases pour les analyses de la gestion des risques. Il est 10 donc très important que ces classifications soient EPI-CREM; 11 faites selon des méthodes robustes. En conséquence, les inspecteurs et le personnel en charge de la maintenance doivent se former à ces méthodes pour leur appropriation de manière efficace; L idée d aborder le bâtiment à travers de larges perspectives telles que exprimées par l approche EPI-CREM est très pertinente: la vérification des 9 conditions préalables pour l intégration des aspects énergétiques à travers des questionnements sur la volonté, la capacité et les actions à réaliser est d une grande aide lors de l interview avec le maître d ouvrage ou lors de son propre questionnement. Différents aspects très importants sont abordés en amont, ils se retrouvent après dans l application pratique de la méthode EPI-CREM après obtention des résultats du logiciel d application; Chaque organisation doit analyser les bénéfices d une telle méthode en lien avec les moyens financiers, les moyens humains que requiert son application en pratique. Amélioration du logiciel d application en y intégrant des fonctions d aide, des bases de données sur les mesures énergétiques, sur les coûts des mesures d amélioration ainsi que le temps de retour sur investissement; Quelques points importants doivent être renforcés et nécessitent des développements complémentaires pour rendre la méthode plus robuste. Il s agit de la méthode de classification de la condition basée sur la durée de vie des composants, de la méthode de propagation des classification en partant des composants pour obtenir une classification au niveau des fonctions, au niveau du processus et au niveau du système (bâtiment) et enfin de la méthode d analyses basée sur la gestion des risques; Il est nécessaire de développer un programme de formation pour l utilisation du logiciel d application et plus généralement pour l appropriation de la méthode Les résultats du logiciels d application doivent être présents de manière claire et pour différents niveaux de lecture; il est nécessaire de concevoir un rapport de résultats dans ce sens; Il est recommandable de pouvoir connecter ou intégrer le logiciel EPI-CREM avec les logiciels déjà existants dans les organisations. Pour plus d informations, lire les brochures suivantes: Brochure d introduction donna tune vue d ensemble sur le projet EPI-CREM; Brochure à propos de l approche EPI-CREM d intégration de la performance énergétique et; Brochure à propos du la méthode et du logiciel EPI-CREM. L ensemble des résultats du projet EPI-CREM sont sur le site web: www.epi-crem.org.
www.epi-crem.org Les coordonnées René Leeuw, Rijksgebouwendienst Tel: +1 (0) 70 9 17 77 E-mail: rene.leeuw@minvrom.nl Olaf Ooijevaar, BuildDesk Tel: +1 (0) 26 5 72 72 E-mail: olaf.ooijevaar@builddesk.com Rofaïda Lahrech, CSTB Tel: + (0) 16 468 82 90 E-mail: rofaida.lahrech@cstb.fr Susanne Geissler, Austrian Energy Agency Tel: +4 (0) 158 615 24 154 E-mail: susanne.geissler@energyagency.at Gerhard Moritz, Energie:bewusst Kärnten Tel: +4 (0) 46 56 08 81 E-mail: gerhard.moritz@ktn.gv.at This project is supported by the Community s Intelligent Energy - Europe programme under the contract EIE/07/129/S12.46762. Disclaimer The sole responsibility for the content of this webpage lies with the authors. It does not necessarily reflect the opinion of the European Communities. The authors and the European Commission are not responsible for any use that may be made of the information contained therein.