Prospective urbaine Réunion publique Zone d'aménagement Concerté du jeudi 14 novembre 2013
Qu'est-ce qu'une ZAC concédée? Une ZAC concédée est une procédure d'aménagement par laquelle la collectivité peut confier, sous son contrôle, l'aménagement d'une opération d'urbanisme à un aménageur. Cela comprend : La réalisation d équipements et/ou d espaces publics, pris en charge en tout ou partie par l aménageur et ensuite rétrocédés à la Ville, La cession de lots constructibles à des promoteurs immobiliers qui réaliseront les programmes de constructions : logements, commerces, prévus dans le projet d ensemble. page 2
Les étapes passées 2011/2012 : études préalables (faisabilité urbaine, commerce ) et concertation préalable (réunions publiques, ateliers citoyens ) septembre 2012 : création de la ZAC du Clos du Bourg et bilan de la concertation (en Conseil municipal) novembre 2012 à mars 2013 : études techniques (programmatique, réseaux, stationnement ) afin d affiner le programme et de préciser les orientations du projet avril 2013 : lancement d'une procédure en vue de la désignation d un aménageur juin à septembre 2013 : analyse des propositions et discussions avec les candidats septembre 2013 : choix de l'aménageur, concessionnaire de la ZAC, en Conseil municipal : la SEMDO page 3
Ce qui est décidé aujourd'hui : Le périmètre de la ZAC (dossier de création) Le programme prévisionnel, les principes d aménagement, le périmètre opérationnel, le plan guide Le mode de réalisation et les caractéristiques générales de la concession : Recours à un aménageur concessionnaire qui prend en charge le risque financier ; La ville d Olivet prend en charge une partie du coût des équipements équivalent au surcoût de la centralité ; La ville d Olivet participe (avec voie prépondérante) à la prise de toutes les décisions importantes à intervenir tout au long du déroulement de l opération ; Le principe d une opération réalisée en plusieurs tranches sur une période d au moins 10 ans. page 4
Le périmètre de la ZAC page 5
Le programme prévisionnel Le programme prévisionnel de la ZAC porte sur une surface maximale de 45.000 m² de surface de plancher intégrant : 18.000 à 33.000 m² de logements (de 240 à 400) intégrant au moins 20% de locatif social, pouvant comprendre des activités tertiaires, 3.200 à 3.800 m² de commerces, 2.000 à 3.000 m² d'équipements. page 6
Les principes d'aménagement Accroître la superficie du centre-ville ; Étendre le pôle de commerces et d équipements ; Renforcer l offre de logements ; Favoriser l ouverture du quartier par la mise en place de nouvelles liaisons ; Intensifier l urbanisation du cœur de l îlot. page 7
Le plan guide page 8
Les étapes de procédure à venir avant le début des travaux La signature du traité de concession, par le maire, après approbation par le Conseil Municipal L approbation du dossier de réalisation par le Conseil Municipal Les acquisitions foncières par l aménageur (à l amiable ou dans le cadre d une déclaration d utilité publique) La modification du PLU pour l adapter au projet retenu page 9
Le contenu du traité de concession Le traité de concession fixe entre autre : 1. les relations contractuelles entre l'aménageur et la ville (objet, durée, conditions de modification, d'achèvement, de contrôle de la concession), 2. les modalités d'élaboration et de mise en œuvre du projet (acquisitions, réalisation des ouvrages, cession des îlots constructible, remises d'ouvrages ), 3. les aspects financiers (financement du projet, participations de la ville, rémunération de l'aménageur ). page 10
Le phasage des étapes à venir d'octobre 2013 à juin 2014 : Études pré-opérationnelles en vue de la mise au point du projet détaillé et du bilan financier de juin 2014 à décembre 2014 : Concertation avec les habitants en vue de la définition du projet définitif, et déroulement des procédures administratives dès maintenant : Acquisitions possibles par la ville puis par l'aménageur (à partir de la signature du traité de concession) au-delà des phases de procédure et d'acquisition : Début possible des travaux secteur par secteur, selon le phasage qui sera établi (2015 à 2025) page 11
La proposition de la SEMDO moyens : Une équipe interne permanente de 3 personnes (directeur de projet ; chargé d'opération ; assistant), des ressources externalisées (juridiques, comptables, financières ), une équipe d'urbaniste-paysagiste pour assurer l'étude et la cohérence d'ensemble du projet (cabinet Neveu-Rouyer), des équipes d'architectes-urbanistes pouvant varier selon les secteurs/phasages d'opération. page 12
La proposition de la SEMDO quelques références : ZAC du Larry à Olivet, Parc du Moulin à Olivet, ZAC de la Fontaine à Orléans, ZAC des Halles/Chatelet à Orléans, ZAC des Carmes à Orléans, ZAC Sonis à Orléans, ZAC Cœur de ville à Fleury-les-Aubrais, ZAC du Clos du Hameau à Saint-Jean-de-Braye page 13
Le cabinet Neveu-Rouyer quelques références : place Dunois à Orléans, page 14
Le cabinet Neveu-Rouyer quelques références : quartier Sonis à Orléans, page 15
Le cabinet Neveu-Rouyer quelques références : boulevard Jean Jaurès à Nîmes, page 16
bassin de la Laiterie à Villiers-sur-Marne, Le cabinet Neveu-Rouyer quelques références : page 17
La proposition de la SEMDO le plan masse de principe : page 18
Les modalités d'acquisitions foncières Lorsque le traité de concession sera signé la Ville délèguera à la SEMDO l'acquisition des biens nécessaires à l'opération. Les acquisitions peuvent se faire : de gré à gré ou "à l'amiable", (mode privilégié), par préemption, dans le cas d'une vente en cours, par délaissement (mise en demeure d'acquérir), par voie d'expropriation (après procédure de Déclaration d'utilité Publique) nota : la procédure de DUP peux permettre à l'exproprié d'être exonéré de la taxation sur la plus-value (sous condition de remploi intégral dans un délai d'un an). page 19
L'estimation du prix de vente De gré à gré, le prix est librement fixé à l'amiable entre le propriétaire et la Ville ou l'aménageur. Lors de l'achat d'un bien, la ville ou l'aménageur se basent, au-delà de 75 k, sur l'avis des Domaines. L'estimation des Domaines tient compte de la nature du bien et des prix de marché pratiqués dans le secteur concerné. En cas de désaccord sur le prix de la transaction, c'est le juge de l'expropriation (TGI) qui fixe le montant. Les frais d'actes de vente sont pris en charge par la Ville ou par l'aménageur. page 20
Prospective urbaine Merci de votre attention