Chapitre 19 : Le permis de construire C est une autorisation d urbanisme accordée par l Administration à tous travaux, privés ou publics, qui l exigent. C est un contrôle de la conformité du projet déposé aux règles d urbanisme en vigueur et, indirectement, aux règles techniques de construction. Mais les servitudes de droit privé ne regardent pas l Administration! Le permis de construire est exigé pour tout projet de construction, même enterrée ou sans fondations, à usage d habitation ou non, et pour tous travaux effectués sur des constructions existantes qui ont pour effet de changer la destination, de modifier le volume ou l aspect extérieur, de créer des niveaux supplémentaires. Certains travaux de moindre importance se contenteront de la déclaration préalable de travaux tandis que d autres travaux mineurs seront purement et simplement exonérés de toute autorisation. LE PERMIS DE CONSTRUIRE EST L OUTIL DE CONTROLE DE L ADMINISTRATION POUR LA CONSTRUCTIBILITE DES SOLS A/ TRAVAUX EXONERES Certaines catégories de travaux, du fait de leur nature ou de leur très faible importance, n ont pas besoin d autorisation administrative, parmi lesquels : VOIES : publiques ou privées, piétonnières ou routières, parkings. RESEAUX SOUTERRAINS : ouvrages de stockage de gaz ou de fluides, canalisations, lignes ou câbles... INSTALLATIONS TEMPORAIRES : baraques de chantiers, rangements de matériel ou de matériaux, abris du personnel, modèles de maisons dans les salons... MOBILIER URBAIN : Abribus, kiosques à journaux, cabines téléphoniques... MONUMENTS : les statues et monuments qui n excèdent pas 12m de hauteur et 40m3 de volume (conditions cumulatives). PUBLICITE : enseignes publicitaires, panneaux et autres objets de volume raisonnable. TERRASSES : non couvertes, qui n excèdent pas une hauteur de 60cm au dessus du sol. 59
Parabole de diamètre<1m Antennes de hauteur< 4m MUR non de clôture, haut de moins de 2m Terrasse à moins de 0,60m du sol naturel Opuscule de moins de 2m² et de moins de 1,50m de hauteur. Statues ou monuments de moins de 12m de haut et de moins de 40m3. Poteaux<12m CANDELABRES MOBILIER URBAIN Publicités Panneaux ROUTE Réseaux souterrains Cuves enterrées 60
POTEAUX : poteaux de soutien ou indicateurs, pylônes, candélabres, éoliennes, d une hauteur inférieure à 12m au-dessus du sol. ANTENNES : émettrices ou réceptrices, de radio ou de TV, d une hauteur inférieure à 4m, antennes paraboliques d un diamètre inférieur à 1m. MURS : autres que ceux qui servent à la CLOTURE, d une hauteur inférieure à 2m. OPUSCULES : tout petit ouvrage d une surface au sol inférieure à 2m2, et d une hauteur inférieure à 1,50m au-dessus du sol. B/ DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX 1- Quatre catégories de travaux exemptés Certains travaux ne sont pas soumis à la procédure du permis de construire, mais à une procédure «allégée», qui ne supprime pas pour autant le contrôle de l Administration : c est la déclaration préalable de travaux. Ce sont les : Travaux concernant les installations techniques des services publics : ouvrages couverts par le secret défense, certaines installations portuaires ou aéroportuaires, ferroviaires, routières, fluviales, classes démontables des écoles... Travaux de faible importance : remplacement d habitations légères de loisirs ou implantation sur terrain d accueil collectif (SHON<35m2), piscines non couvertes (pas les bassins), châssis et serres (1,5m<hauteur<4m et surface<2000m2), tous travaux qui ne changent pas la destination d une construction existante, ou qui ne créent pas dans cette construction une SHON nouvelle, ou qui ne dépassent pas, sur un terrain déjà bâti, une SHOB de 20m2.y compris une piscine couverte! Travaux de ravalement : nettoyage, peinture, changement de revêtement de façade. Travaux sur monuments historiques : seuls les édifices classés bénéficient de cette déclaration préalable, pas les édifices inscrits. CAS CLASSIQUE : Terrain déjà bâti Projet de garage de surface<20m² = déclaration préalable de travaux 61
2- Déclaration de clôture Dans les communes dotées d un document d urbanisme et dans certaines communes inscrites par arrêté préfectoral, l édification d une clôture(mur, grillage, palissade...) est assujettie à déclaration de clôture, présentée sur le même formulaire que celui de la déclaration préalable précitée. Ne sont pas concernées les clôtures qui ne constituent pas «ouvrage» comme les haies vives ou les fossés, les clôtures agricoles (électriques ou barbelées), les modifications de clôtures existantes, sauf à respecter les règles du POS ou PLU. Le dossier comporte 3 plans : PLAN DE SITUATION à petite échelle (1/5000 ) : extrait de POS ou PLU PLAN DE MASSE A grande échelle (1/500 ) VILLE de LOMME N N 44 Rue de Lens Projet de clôture sur 56m 62
PLAN DU TYPE DE CLÔTURE 1.50m 2,50m 3- Instruction de la déclaration préalable La déclaration se compose du formulaire CERFA 46-0396 et d un dossier comprenant : un plan de situation du terrain. un plan de masse de la construction, avec la partie projet cotée en 3 dimensions une représentation de l aspect extérieur. certaines pièces complémentaires pour cas particuliers. - La déclaration est instruite par les services habilités à instruire le permis de construire, selon une procédure allégée et plus rapide. Le délai normal d instruction est de 1 mois, porté à 2 mois en cas de contrôle de prescriptions par un autre service. La déclaration accordée est affichée dans les 8 jours à la mairie, avec indication de la date de départ des travaux. C/ INSTALLATIONS ET TRAVAUX DIVERS Pour des raisons de nuisances, certains travaux dispensés d autorisation de construire peuvent être assujettis à une autorisation particulière s ils durent plus de 3 mois 63
a/ territoires concernés : Tout le territoire s il s agit uniquement des garages collectifs de caravanes. Les communes dotées d un POS ou PLU. Les communes répertoriées sur une liste, d après un arrêté préfectoral. b/ ouvrages concernés Parcs d attractions, aires de jeux et de sports ouverts au public, s ils ne comportent pas d ouvrages soumis à permis de construire. Aires de stationnement ouvertes au public, et dépôts de véhicules : pour plus de 10 unités. Affouillements et exhaussements du sol seul, d une superficie de plus de 100m2 et d une hauteur (ou profondeur) de plus de 2m. Ces 2 conditions sont cumulatives, c est-à-dire qu il faut dépasser les deux pour être soumis à autorisation. Toute opération qui aurait pour effet de détruire le paysage. Un exhaussement pourrait par exemple être interdit par le maire s il était générateur d inondation... AFFOUILLEMENT de plus de 100m² ET de plus de 2m de profondeur EXHAUSSEMENT de plus de 100m² ET de plus de 2m de hauteur. Les mouvements de terre importants gâchent le paysage ou perturbent l écoulement des eaux! c/ procédure La procédure de demande et d instruction est pratiquement similaire à celle du permis de construire sauf qu il n y a pas de délai de péremption après que l autorisation soit accordée. La loi SRU oblige désormais l obtention d un permis de construire spécifique pour les constructions non permanentes. 64
D/ LE PERMIS DE CONSTRUIRE : DEMANDE ET INSTRUCTION 1- Travaux concernés Nous avons cité ci-dessus les ouvrages exemptés et les ouvrages soumis à déclaration préalable. Les ouvrages concernés par le permis de construire sont notamment : BATIMENTS : édifices qui présentent un espace intérieur utilisable, de surface supérieure à 2m2, de hauteur supérieure à 1,50m, même s ils ne supportent pas de fondation, même s ils sont enterrés. INSTALLATIONS : le permis est exigé pour des ouvrages qui ne sont pas forcément des bâtiments, dès lors qu ils sont d une taille importante : canalisations aériennes, grandes piscines, statues, capteurs solaires... RECONSTRUCTION : s il ne s agit pas de réparation ou d entretien, le permis est exigé, même si l on reconstruit un bâtiment incendié avec les matériaux récupérés. PARTICULARITES : certaines constructions spéciales comme les chapiteaux, les structures gonflables, les maisons mobiles posées sur plots, les maisons flottantes, sont assujetties au permis dès lors qu elles sont ancrées ou immobilisées au sol. Les mobil-home et les caravanes sont assimilées aux habitations légères de loisirs (voir plus avant).. CHANGEMENT DE DESTINATION : si le changement nécessite des travaux sur la construction existante, le permis est exigé, quelle que soit l importance de ceux-ci, afin de permettre à l Administration de contrôler la densité des constructions. ASPECT EXTERIEUR : la plupart des travaux qui modifient l aspect extérieur sont du ressort de la déclaration préalable de travaux, du fait qu ils ne sont pas générateurs de SHON nouvelle. VOLUME : les surélévations, les extensions ou les créations de niveaux supplémentaires sont soumis à permis sils sont générateurs de surfaces internes nouvelles de plancher ou si la SHOB créée sur un terrain déjà bâti dépasse 20m2. L ABSENCE DE FONDATIONS NE DISPENSE PAS DU PERMIS DE CONSTRUIRE! 65
2- Formulation et dépôt de la demande La demande doit émaner du propriétaire ou de son mandataire, ou d une personne habilitée à construire (titulaire d une promesse de vente, d un bail emphytéotique, locataire qui à la permission écrite du propriétaire). L intervention d un architecte (ou maître d œuvre agréé) est obligatoire pour les personnes morales. Elle est facultative pour les personnes physiques lorsque la SHON du projet ou celle de la construction après extension ne dépasse pas 170m² pour les constructions autres qu agricoles, 800m² pour les constructions à usage agricole, 2000m² pour les serres d une hauteur supérieure à 4m. L ARCHITECTE EST OBLIGATOIREMENT SOLLICITE POUR LES CONSTRUCTIONS D ENVERGURE. Le dossier comprend le formulaire CERFA (46-0376, 0379 ou 0383), accompagné de 4 exemplaires de plans et pièces complémentaires dans certains cas particuliers : Plan de situation (repris au POS!) Plan de masse, coté dans les 3 dimensions.(repris au cadastre!) Plans des façades Vues en coupe pour préciser l implantation du projet par rapport au terrain naturel. Un volet paysager sauf s il n y a pas de modification de volume ou de destination. Contenu du volet paysager : Au moins 2 photos : paysage pris de loin et pris de près. Une ou des vues en coupe précisant l implantation de la construction par rapport au terrain naturel Un document graphique permettant d apprécier l insertion du projet dans son environnement. Une notice permettant d apprécier l impact visuel du projet. REMARQUE : Les 2 dernières pièces du volet paysager ne sont pas obligatoires dans les zones U du POS ou dans les zones urbanisées des communes sans POS, qui ne font pas l objet d une protection particulière du site ou du paysage. Le dossier complet est déposé en mairie contre décharge ou envoyé par la poste contre accusé de réception. La demande est affichée en mairie dans les 15 jours, pour la durée de l instruction. Plusieurs demandes peuvent être formulées! LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE EST RENDUE PUBLIQUE 66
PHOTO prise de près PHOTO prise de loin TERRAIN NATUREL SIMULATION INFORMATIQUE ou dessin à main levée permettant d apprécier l insertion du projet dans l environnement COUPE permettant d apprécier le respect de la topographie et le positionnement de la construction 67