Direction de l Expertise Immobilière

Direction de l Expertise Immobilière GUIDE DE LA RESPONSABILITE DES EMPLOYEURS EN MATIERE D HYGIENE ET SECURITE DANS LA GESTION IMMOBILIERE

SOMMAIRE LA RESPONSABILITE DES EMPLOYEURS EN MATIERE D HYGIENE ET SECURITE DANS LA GESTION IMMOBILIERE I-LES OBLIGATIONS GENERALES DE L EMPLOYEUR EN MATIERE D HYGIENE ET DE SECURITE DES BATIMENTS 1. PREMIERE OBLIGATION : EVALUER LES RISQUES DANS L ENTREPRISE 1.1. Les obligations minimales de l employeur en matière d hygiène et de sécurité 1.2. Le document unique d évaluation des risques 2. DEUXIEME OBLIGATION : RESPECTER LES REGLES LEGALES D HY GIENE ET DE SECURITE 2.1. Qu est ce qu un lieu de travail? 2.2. Les obligations spécifiques sur ces lieux de travail 2.2.1. Aération et assainissement 2.2.2. Eclairage 2.2.3. Ambiance thermique 2.2.4. Protection contre le bruit 2.2.5. Protection contre le tabac 2.2.6. Installations sanitaires 2.2.7. Restauration et hébergement du personnel 2.2.8. Incendie 3. TROISIEME OBLIGATION : RESPECTER LES PRINCIPES DE LA RESPONSABILITE 3.1. La responsabilité pénale de l employeur en cas de non respect des obligations d hygiène et sécurité 3.2. La responsabilité civile de l employeur en cas de non respect des obligations d hygiène et sécurité 3.3. Les exonérations II- LE COMITE D HYGIENE, DE SECURITE ET DES CONDI- TIONS DE TRAVAIL (CHSCT) 1. LES MISSIONS EN MATIERE D HYGIENE ET DE SECURITE DU CHSCT 2. LA COMPOSITION DU CHSCT 3. L OBLIGATION DE CONSULTATION DU CHSCT PAR L EMPLOYEUR 4. LA MISE A DISPOSITION DES MOYENS NECESSAIRES AUX REUNIONS DU CHSCT PAR L EMPLOYEUR III- LES OBLIGATIONS SPECIFIQUES DE L EMPLOYEUR EN MATIERE D ERP ET D IGH QU EST CE QU UN ERP? QU EST CE QU UN IGH? 1

1.LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EXPLOITANT EN MATIERE D REGLEMENTATION INCENDIE 1.1. La sécurité incendie dans les ERP 1.1.1. Les obligations et devoirs de l exploitant (chef d établissement) 1.1.1.1. Les visites de contrôle effectuées par la commission de sécurité 1.1.1.2. Le registre de sécurité 1.2. La sécurité incendie dans les IGH 2. LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EXPLOITANT EN MATIERE D ACCESSIBILITE AUX HANDICAPES 2.1. L accessibilité aux personnes handicapées dans les ERP 2.1.1. L obligation d accessibilité porte t-elle sur l ensemble des bâtiments? 2.1.2. Quand est-ce qu un ERP est considéré comme accessible aux personnes handicapées? 2.1.3. Les délais de mise en conformité des ERP existants 2.1.4. La construction/création de nouveaux ERP 2.2. L accessibilité aux personnes handicapées dans les IGH 3. LES RESPONSABILITES ENCOURUES PAR L EXPLOITANT ET LE PROPRIETAIRE 3.1. Les sanctions administratives encourues en matière d ERP 3.2. Les sanctions pénales encourues en matière d IGH 2

I- Les obligations générales de l employeur en matière d hygiène et de sécurité des bâtiments Les règles d hygiène et de sécurité dans la gestion immobilière ont pour objet de protéger les travailleurs contre les risques d accidents et de maladies liés à la nature de leur entreprise, de leur profession, ou à leur situation particulière. Face au développement de ces risques, l accent est mis sur la nécessité d une politique de prévention adaptée aux risques spécifiques de chaque entreprise. Suite à l entrée en vigueur du nouveau code du travail, dans un souci d harmonisation des terminologies, les termes «chef d établissement» et «chef d entreprise» disparaissent au profit du terme unique «d employeur», désigné comme «la personne physique ou morale qui est titulaire de la relation de travail avec le travailleur et qui a la responsabilité de l entreprise ou de l établissement 1». La jurisprudence a complété cette définition en définissant l employeur comme la «personne qui dispose du pouvoir de donner des ordres et des directives, d en contrôler l exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné 2». L unification du vocabulaire peut-être source de difficulté. En droit, l employeur représente la personne morale, alors que le chef d entreprise représente la personne physique. En principe, la modification de ces termes ne permettra pas pour autant aux personnes physiques de s exonérer de toute responsabilité pénale inhérente à leurs fonctions, dans la mesure où ils ne sont plus débiteurs de l obligation de sécurité, mais la question reste ouverte. Ainsi, au titre de l article L4121-1du Code du travail, l employeur a une obligation de résultat en matière HSE, ainsi qu une obligation générale de prévention. Ce dernier doit tout mettre en œuvre pour prévenir les accidents du travail ou les maladies professionnelles dont pourraient souffrir ses employés, ce qui suppose des programmes de formations en santé et sécurité. Cette obligation de résultat ne s arrête pas aux portes de l entreprise. Lorsque le travail est exécuté dans les locaux d une autre entreprise, l employeur a l obligation de se renseigner sur les dangers auxquels pourraient être exposés les salariés, et le cas échéant, de mettre en œuvre en coopération avec l entreprise utilisatrice, les mesures nécessaires pour les en préserver. La réglementation hygiène et sécurité des bâtiments est importante à trois points de vue : - le nombre grandissant d obligations légales ou réglementaires en la matière ; - la diversité des intervenants : CHSCT, inspecteur du travail, médecin du travail - la responsabilité croissante en cas de non respect des prescriptions d hygiène et de sécurité. 1 Article 3b Directive 89/391 2 Cass. Soc. 13/11/1996 n 94-13.184 Société générale c/ URSSAF de la Haute Garonne 3

1. PREMIERE OBLIGATION : EVALUER LES RISQUES DANS L ENTREPRISE L employeur assure la coordination générale des mesures de prévention des risques. Il lui incombe d évaluer les risques éventuels. 1.1. Les obligations minimales de l employeur en matière d hygiène et de sécurité Le Code du travail fixe les prescriptions minimales en matière d hygiène et de sécurité des lieux de travail que doit respecter l employeur. Parmi ces obligations : - L employeur doit s assurer que la structure et la solidité des bâtiments occu pés par les lieux de travail sont appropriées aux types d utilisation 3. - L employeur doit maintenir l ensemble des installations en bon état de fonctionnement et en assurer régulièrement le contrôle. Cette obligation concerne l ensemble des installations : ventilation et aération, assainissement, éclairage, portes et portails, installations électriques de sécurité. - L employeur tient à la disposition de l inspecteur du travail le dossier de maintenance prévu à l article R4211 du Code du travail. Lorsque l entreprise quitte les locaux, il doit soit restituer ce document au propriétaire des locaux, soit le transmettre à l occupant suivant 4. - L employeur doit évaluer les risques au sein de l immeuble et matérialiser le cas échéant les zones de dangers. Il doit en informer le personnel 5. - L employeur organise et dispense une information et une formation pratique des travailleurs sur les risques pour la santé et la sécurité 6. L employeur assure donc la prévention des risques professionnels. Lors de la survenance d un accident, il sera responsable en cas de défaut de prévention. Cette prévention doit se réaliser «dans la mesure du possible». En présence d un danger grave, imminent et inévitable, l employeur doit prendre les mesures et donner les instructions nécessaires pour permettre aux travailleurs d arrêter leur activité et se mettre en sécurité en quittant immédiatement le lieu de travail. L existence d une situation dangereuse autorise l employeur à faire appel à des salariés pour rétablir des conditions d hygiène et de sécurité satisfaisantes dans l établissement. Les modalités de ce recours doivent être fixées par le règlement intérieur. 1.2. Le document unique d évaluation des risques Toutes les entreprises ont l obligation d élaborer un document unique d évaluation des risques reprenant les risques spécifiques à l entreprise 7. L employeur a la charge d identifier régulièrement les risques pour chaque poste de travail. A cette fin, 3 Article R4224-2 du Code du travail 4 Article R4224-1 du Code du travail 5 Article R4224-20 du Code du travail 6 Articles L4141-1 et L4141-2 du Nouveau code du travail 7 Circulaire DRT n 2002-06 du 18 avril 2002 publiée au Bulletin officiel du Ministère du travail, de l emploi et de la formation professionnelle n 2002/10 du 5 juin 2002 4

il rédige ce document, ou confie cette mission à un salarié et/ou un organisme extérieur. Le document unique d évaluation des risques n est soumis à aucun formalisme particulier, le Code du travail 8 indique seulement que l opération d évaluation des risques consiste pour l employeur à établir «un inventaire des risques identifiés dans chaque unité de travail de l entreprise ou de l établissement». A la suite de cette évaluation, l employeur «met en oeuvre les actions de prévention ainsi que les méthodes de travail et de production garantissant un meilleur niveau de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs. Il intègre ces actions et ces méthodes dans l ensemble des activités de l établissement et à tous les niveaux de l encadrement 9», tels que des engagements de formations destinées aux salariés, l élaboration de nouvelles consignes de travail, ou l aménagement des locaux. 2. SECONDE OBLIGATION : RESPECTER LES REGLES LEGALES D HYGIENE ET DE SECURITE L employeur est tenu de respecter les règles spécifiques d hygiènes et de sécurité au sein des lieux de travail, édictées dans le Code du travail et dans le Code de la santé publique. 2.1. Qu est ce qu un lieu de travail? On entend par «lieu de travail», les lieux destinés à recevoir des postes de travail situés ou non dans les bâtiments de l établissement, ainsi que tout autre endroit compris dans l aire de l établissement auquel le travailleur a accès dans le cadre de son travail 10. Les lieux de travail doivent être aménagés de manière à garantir la sécurité des travailleurs. Un entretien et une vérification périodique des installations et dispositifs techniques et de sécurité seront réalisés. Les travailleurs handicapés mentionnés à l article L5213 du Code du travail doivent pouvoir accéder aisément à leur poste de travail, ainsi que les installations sanitaires et locaux de restauration. 2.2. Les obligations spécifiques sur ces lieux de travail 2.2.1. Aération et assainissement L employeur doit organiser un contrôle périodique de l aération et de l assainissement, afin de s assurer du bon renouvellement de l air dans les locaux où le personnel est appelé à séjourner. Ces contrôles doivent être consignés. 8 Article R4121-1 du Code du travail 9 Article L4121-3 du Code du travail 10 Article R4221-1 du Code du travail 5

2.2.2. Eclairage Les locaux de travail doivent autant que possible disposer d une lumière naturelle suffisante. Le niveau d éclairement doit être adapté à la nature et à la précision des travaux à exécuter. Les règles d entretien périodique du matériel d éclairage sont fixées par l employeur et consignées dans un document communiqué au CHSCT. 2.2.3. Ambiance thermique L employeur a l obligation de s assurer le maintien des locaux à une température convenable pendant la saison froide. Il prendra toutes dispositions nécessaires pour assurer la protection des salariés contre le froid et les intempéries. 2.2.4. Protection contre le bruit L employeur doit évaluer, voire mesurer le niveau sonore lors de l évaluation des risques. En cas de risque avéré, l employeur prend, après consultation du CHSCT ou, à défaut des délégués du personnel, les mesures visant à les supprimer ou les réduire (adoption de moyens de protection appropriés, modification des procédés de travail, de l agencement des lieux ). 2.2.5. Protection contre le tabac Depuis le 1er février 2007, il est interdit de fumer dans tous les lieux de travail fermés et couverts, qu ils soient affectés à un usage collectif ou individuel. En cas de non respect de cette législation, l employeur encourt de possibles sanctions pénales. L employeur a la possibilité, et non l obligation, de mettre des emplacements à la disposition des fumeurs, après consultation du CHSCT et du médecin du travail. 2.2.6. Installations sanitaires L employeur doit mettre à la disposition des salariés, et maintenir dans un état constant de propreté, des vestiaires collectifs équipés d armoires individuelles, de lavabos, de cabinets d aisances, et le cas échéant de douches répondant à des normes techniques précises. Les travailleurs handicapés doivent pouvoir y accéder aisément. Les installations de douches peuvent éventuellement faire l objet de dérogations. 2.2.7. Restauration et hébergement du personnel L employeur doit, après avis du CHSCT ou des délégués du personnel, aménager et équiper un local de restauration dans l entreprise, si au moins 25 salariés souhaitent prendre habituellement leurs repas dans celle-ci. En deçà de ce seuil, il doit mettre à leur disposition un emplacement permettant de se restaurer dans de bonnes conditions d hygiène et de sécurité. 2.2.8. Incendie Les articles R4227-28 à R4227-33 du Code du travail obligent les employeurs à prendre les mesures nécessaires pour que tout commencement d incendie puisse être rapidement et efficacement combattu. 6

3. TROISIEME OBLIGATION : RESPECTER LES PRINCIPES DE LA RESPONSABILITE Il est nécessaire d être extrêmement vigilant sur l application de la réglementation en matière d hygiène et de sécurité des bâtiments, en raison de la responsabilité croissante en la matière, notamment à l égard de l employeur. En effet, l employeur est tenu de veiller personnellement à la stricte et constante exécution des dispositions édictées par le Code du travail, en vue d assurer l hygiène et la sécurité des travailleurs. En cas d infraction à la législation, la responsabilité civile et pénale de l employeur peut être alors engagée. 3.1. La responsabilité pénale de l employeur en cas de non respect des obligations d hygiène et sécurité Responsabilité de la personne physique : L employeur est responsable des infractions à la réglementation HSE commises dans l entreprise par lui-même ou par ses salariés. Chaque infraction aux prescriptions d hygiène et de sécurité est passible d une amende maximale de 3 750 euros. La récidive est punie d un emprisonnement d 1 an et d une amende de 9000 euros. En cas d accident du travail, la responsabilité pénale du chef d entreprise peut être recherchée, indépendamment d une infraction aux règles d hygiène et de sécurité, sur la base des dispositions du Code pénal. Si à la suite d un accident du travail, il est reconnu que l absence de formation à la sécurité a été l une des causes de l accident, le chef d entreprise peut être condamné au titre de l infraction d homicide involontaire. S il est reconnu une formation insuffisante de la victime, la responsabilité de l employeur peut être engagée pour faute inexcusable, ainsi que l a confirmé la Cour de cassation. Le nouveau Code pénal a introduit le délit de mise en danger d autrui dans le but de prévenir les accidents du travail, en réprimant les manquements graves même en l absence de dommages 11. L infraction est constituée lorsque l employeur a pleinement conscience du risque et lorsque les conditions suivantes sont réunies: - le risque visé est immédiat ; - l exposition au risque est directe et inévitable pour le salarié ; - l obligation violée est une obligation particulière de sécurité. L ensemble de ces infractions peut être cumulé sur les fondements du Code du travail et du Code pénal. 11 Article 223-1 du Code Pénal 7

Responsabilité de la personne morale : De plus, la responsabilité de la personne morale, la société, peut aussi être recherchée en cas d homicide, de blessures, d atteintes corporelles et de mise en danger d autrui. 3.2. La responsabilité civile de l employeur en cas de non respect des obligations d hygiène et sécurité Le Code civil pose le principe qu une personne physique ou morale voit sa responsabilité civile engagée dès lors qu elle a causée un dommage à autrui par sa faute ou par la faute des personnes dont elle répond 12. L employeur sera ainsi civilement responsable des fautes commises par ses salariés, dans les fonctions auxquelles il les a employés. Un revirement de jurisprudence, à la suite des procès des travailleurs de l amiante, a bouleversé le régime de la responsabilité civile des accidents du travail et des maladies professionnelles. L obligation de sécurité est une obligation de résultat pesant sur l employeur. Le manquement à cette obligation a le caractère d une faute inexcusable dès lors que l employeur avait ou aurait dû avoir conscience du danger auquel était exposé le salarié et qu il n a pas pris les mesures de prévention ou de protection nécessaires pour l en préserver. La faute inexcusable 13 répond à six critères cumulatifs : - la gravité exceptionnelle de la faute, - la conscience du danger, - le caractère volontaire de l acte ou de l omission, - l absence d intention de provoquer le dommage, - l absence de toute cause justificative. Le délai de prescription est de deux ans à compter de la reconnaissance du caractère professionnel de l accident du travail. Indépendamment de cette faute inexcusable, le montant de l indemnité due à la victime va varier en fonction des préjudices suivants : - préjudice causé par ses souffrances physiques, - préjudice causé par ses souffrances morales, - préjudice esthétique, - préjudice d agrément, - préjudice entraînant la perte ou la diminution des ses possibilités de promotion professionnelle. 12 Articles 1134 et 1382 du Code civil 13 Article L452-1 du Code de la sécurité sociale 8

3.3. Les exonérations Jusque-là, aucun employeur ne pouvait s exonérer de ses obligations en matière de protection de la santé, de l hygiène et de la sécurité des employés. Or le nouveau code du travail crée un chapitre «obligations des salariés» strictement symétrique à celui intitulé «obligations des employeurs», bouleversant toutes les approches en la matière. A l appui, l article L.4122-1 alinéa 2 ouvre aujourd hui des possibilités d interprétation engageant la responsabilité des salariés, dès lors que l employeur met en avant le non respect d une instruction, même non écrite. Par ailleurs, l employeur échappera à cette responsabilité en cas : - de délégation de pouvoirs. Le juge apprécie au cas par cas la réalité matérielle de la délégation en fonction de la compétence, de l autorité, et des moyens dont dispose le délégataire. Aucun formalisme de la délégation n est exigé mais un écrit est conseillé ; - de maladresses, imprudences et inobservations des règlements commises par les préposés. Par exemple, en cas d imprudence particulièrement grave commise par le personnel d exécution 14. Toutefois, cette exonération tend à s estomper, les tribunaux considérant que le comportement de la victime n est plus une cause de réduction du montant de l indemnité. - s il est établi qu il a accompli les diligences normales compte tenu, le cas échéant, de la nature de ses missions ou de ses fonctions, de ses compétences ainsi que du pouvoir et des moyens dont il disposait. Un certain nombre d éléments conduisent ainsi à retenir la responsabilité de la victime salarié. Parmi eux : le fait que la sécurité existait bien dans l entreprise ; le fait qu une formation appropriée à la sécurité y avait été organisée ; le fait que l accident du travail se soit produit dans l exécution d une tâche non prévue dans le programme de travail arrêté par la direction 15 ; le fait que le salarié victime de l infraction connaissait parfaitement l entreprise. Cependant, l exonération totale de la responsabilité de l employeur reste exceptionnelle. 14 Cass. crim., 27 janv. 1998, no 97-82.266 15 Cass. crim., 14 mars 1979, no 78-90.957 : Bull. crim., no 109 et Cass. crim., 20 sept. 1980, no 79-94.452 : Bull. crim., no 237 9

II- Le Comité d Hygiène, de Sécurité et des Conditions de Travail (CHSCT) Un CHSCT doit être constitué dans tous les établissements occupant au moins 50 salariés. Dans les établissements occupant moins de 50 salariés, ce sont les délégués du personnel qui sont investis des missions dévolues aux membres du CHSCT. 1. LES MISSIONS EN MATIERE D HYGIENE ET DE SECURITE DU CHSCT Le CHSCT contribue à la protection de la santé et de la sécurité des salariés de l établissement et de ceux mis à sa disposition par une entreprise extérieure 16 : - organisation matérielle du travail - environnement physique du travail - aménagement des postes et des lieux de travail - durée et horaires de travail Le CHSCT a un rôle de concertation, il émet des avis et formule des propositions destinés à informer l employeur et à guider son action. Le CHSCT ne peut formuler que des propositions, et non prendre des décisions. Cependant, si la proposition est impérieuse, notamment suite à un accident, l employeur aura intérêt à suivre cette proposition ou au moins à motiver son refus. Le CHSCT reçoit de l employeur les informations qui lui sont nécessaires pour l exercice de ses missions. C est un impératif pour l employeur. 2. LA COMPOSITION DU CHSCT 17 - L employeur ou son représentant ; - Les membres, désignés par un collège constitué par les membres élus du comité d entreprise ; - L inspecteur du travail est prévenu de toutes les réunions. L employeur lui transmet le procès verbal de chacune d entre elles; - Le médecin du travail ; - Un expert si besoin est. 3. L OBLIGATION DE CONSULTATION DU CHSCT PAR L EMPLOYEUR - Le comité est consulté par l employeur avant toute décision d aménagement important, modifiant les conditions d hygiène et de sécurité ou les conditions de travail. - Au moins une fois par an, l employeur présente pour avis au CHSCT le rapport et le programme annuel. Il transmet pour information ce rapport et programme au comité d entreprise. L employeur qui omet de consulter ce comité avant de prendre la décision de procéder à un aménagement important se rend coupable du délit d entrave au fonctionnement du CHSCT, même lorsqu il confie à un représentant le soin de présider le comité. 16 Article L236-2 alinéa 1 du Code du travail 17 Article L4613-1 et suivant du Code du travail 10

4. LA MISE A DISPOSITION DES MOYENS NECESSAIRES AUX REU- NIONS DU CHSCT PAR L EMPLOYEUR 18 Le CHSCT se réunit : - Au moins une fois trimestriellement à l initiative du chef d établissement ou plus fréquemment en cas de besoin. - A la suite de tout accident ayant entraîné ou ayant pu entraîner des conséquences graves. - A la demande motivée de deux de ses membres représentant le personnel. L employeur est tenu de fournir au CHSCT les moyens nécessaires à la préparation et à l organisation des réunions et aux déplacements imposés par les enquêtes et les inspections qu il est amené à effectuer. Eu égard à la lourde responsabilité, le rôle du CHSCT est important car c est lui qui analyse les risques, réalise des inspections régulières, enquête, et contribue activement à la sécurité au sein de l entreprise. III- Les obligations spécifiques de l employeur en matière d ERP et d IGH Qu est ce qu un ERP? Constitue un établissement recevant du public, tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant rétribution ou une participation quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions, ouvertes à tout venant, sur invitation, payantes ou non 19. La réglementation sera plus ou moins contraignante en fonction du type de bâtiment, de l effectif du public ou de l activité proposée. Les ERP sont classés en catégories, en fonction de l effectif du public et du personnel : - 1ère catégorie : au dessus de 1500 personnes ; - 2ème catégorie : de 701 à 1500 personnes ; - 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes ; - 4ème catégorie : 300 personnes et en dessous ; - 5ème catégorie : établissements dans lesquels l effectif du public n atteint pas le chiffre minimum fixé par l article R123-14 du CCH. 18 Article L4614-7 et suivants du Code du travail 11

Le Code de la construction et de l habitation prévoit que «les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu au cours de l exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l établissement, y compris les handicapés» 20. Ni la loi ni le règlement ne donnent de définition de ce qu est l exploitant au sens de la réglementation ERP. Cependant, les tribunaux considèrent que l exploitant peut être le chef d établissement, qui assure la gestion quotidienne de l établissement, veille à son bon fonctionnement et exerce l autorité hiérarchique sur le personnel 21. Cependant une distinction peut être faîte entre les obligations de l exploitant d un ERP et les obligations plus spécifiques de l employeur, notamment en ce qui concerne l accessibilité des personnes à mobilité réduite. Qu est ce qu un IGH? Constitue un Immeuble de Grande Hauteur, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l incendie : - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d habitation ; - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles. Depuis le 1er octobre 2007, les travaux conduisant à la création, l aménagement, la modification ou le changement de destination d un IGH ne peuvent être exécutés qu après autorisation du préfet délivrée si ces travaux sont conformes : - aux règles d accessibilité aux personnes handicapées ; - aux règles de sécurité incendie. A noter l entrée en vigueur du décret du 16 septembre 2009 proposant une nouvelle classification des Immeubles de Grande Hauteur 22. 1. LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EXPLOITANT Les obligations découlant de la notion «d employeur», régies par le Code du travail et celles découlant de la notion «d exploitant, propriétaire et constructeur», organisées par le code de la construction et de l habitation, sont à distinguer. En cas de location de tout ou partie d un immeuble de bureaux par l employeur, ce dernier devra vérifier dans la convention de bail signée avec le propriétaire des locaux, la répartition des charges. Ainsi, selon les cas, l employeur pourra être non seulement responsable des obligations découlant de son statut légal, mais également être responsable de l adaptation des ERP et IGH aux évolutions réglementaires en matière d hygiène et sécurité. 19 Article R123-2 du Code de la construction et de l habitation 20 Article R123-3 du Code de la construction et de l habitation 21 Chambre Criminelle Cour de Cassation 29 juin 1999 - Thermes de Barbotant, Commune de Cazauban ; n 98-81.413PF 22 Voir AJIR n 5 et Article R122-5 du Code de la construction et de l habitation : Les immeubles de grande hauteur sont répartis dans les classes suivantes : 12

1.1.LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EXPLOITANT EN MATIERE DE REGLEMENTATION INCENDIE 1.1.1. La sécurité incendie dans les ERP Les constructeurs, installateurs et exploitants sont tenus, chacun en ce qui le concerne, de s assurer que les installations ou équipements sont établis, maintenus et entretenus en conformité avec les dispositions de la réglementation en matière de protection contre risques d incendie et de panique. Les articles R123-1 à R123-55 du CCH fixent les dispositions destinées à assurer la sécurité contre les risques d incendie. 1.1.1.1. Les obligations et devoirs de l exploitant (chef d établissement) De part la nature des ERP, certaines obligations sont impératives au respect de la réglementation : - Faciliter l évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants de l ERP 22 ; - Mettre en place un service de surveillance et de moyens de secours approprié contre l incendie; - Former le personnel de sécurité 23. Voir AJIR n 5 et Article R122-5 du Code de la construction et de l habitation : Les immeubles de grande hauteur sont répartis dans les classes suivantes : - GHA : immeubles à usage d habitation ; - GHO : immeubles à usage d hôtel ; - GHR : immeubles à usage d enseignement ; - GHS : immeubles à usage de dépôt d archives ; - GHTC : immeubles à usage de tour de contrôle ; - GHU : immeubles à usage sanitaire ; - GHW 1 : immeubles à usage de bureaux, répondant aux conditions fixées par le règlement prévu à l article R. 122-4 et dont la hauteur du plancher bas tel qu il est défini à l article R. 122-2 est supérieure à 28 mètres et inférieure ou égale à 50 mètres ; - GHW 2 : immeubles à usage de bureaux dont la hauteur du plancher bas tel qu il est défini ci-dessus est supérieure à 50 mètres ; - GHZ : immeubles à usage principal d habitation dont la hauteur du plancher bas est supérieure à 28 mètres et inférieure ou égale à 50 mètres et comportant des locaux autres que ceux à usage d habitation ne répondant pas aux conditions d indépendance fixées par les arrêtés prévus aux articles R. 111-13 et R.122-4. - ITGH : immeuble de très grande hauteur. Constitue un immeuble de très grande hauteur tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 200 mètres par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l incendie. 22 Article R123-4 du Code de la construction et de l habitation 23 Article 1 de l Arrêté du 21 février 1995 24 Article R123-48 du Code de la construction et de l habitation 25 Article R123-43 du Code de la construction et de l habitation 13

1.1.1.1. Les visites de contrôle effectuées par la commission de sécurité 24 Les ERP doivent faire l objet de visites périodiques de contrôle et de visites inopinées effectuées par la commission de sécurité compétente. Ces visites ont pour but : - De vérifier le respect de la réglementation sécurité incendie en vigueur et le fonctionnement normal des installations 25 ; - De suggérer les améliorations ou modifications qu il y a lieu d apporter dans le cadre de la présente réglementation.les exploitants sont tenus d assister à la visite de leur établissement ou de s y faire représenter par une personne qualifiée. A l issue de chaque visite, un procès-verbal est dressé. 1.1.1.2. Le registre de sécurité 26 Un registre de sécurité 27 doit être tenu au sein des ERP, sur lequel sont reportés les renseignements indispensables à la bonne marche du service de sécurité : - l état du personnel chargé du service incendie ; - les consignes établies en cas d incendie ; - les dates des contrôles et vérifications ; - les dates des travaux d aménagement et de transformation. 1.2. La sécurité incendie dans les IGH Ces édifices doivent respecter un ensemble de règles de construction et d équipement visant à limiter le plus possible la propagation d un feu d un étage à l autre (la durée minimum de sécurité est fixée à deux heures), et à permettre l évacuation des occupants par des accès protégés, disposant de systèmes anti-fumées. Ces immeubles sont soumis à des dispositions particulières, prévues aux articles R122-1 à R122-29 CCH, concernant les risques incendie et de panique. Le propriétaire est tenu de respecter un certain nombre d obligations : - Faire procéder par une personne ou un organisme agréé par le Ministre de l Intérieur aux vérifications imposées par le règlement de sécurité avant et pendant l occupation des locaux 28 ; - Organiser un service de sécurité unique pour l ensemble des locaux de l IGH 29 ; - Procéder à des exercices périodiques d évacuation ; - Tenir un registre de sécurité sur lequel sont portés les renseignements indispensables au contrôle de la sécurité 30. 26 Article R123-51 du Code de la construction et de l habitation 27 Article R123-51 du Code de la construction et de l habitation 28 Article R122-16 du Code de la construction et de l habitation 29 Article R122-17 du Code de la construction et de l habitation 30 Article R122-29 du Code de la construction et de l habitation 14

1.2. LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EXPLOITANT EN MATIERE D ACCESSIBILITE AUX HANDICAPES 1.2.1. L accessibilité aux personnes handicapées dans les ERP Les établissements recevant du public, nouveaux ou existants, doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, selon les conditions déterminées aux articles L111-7-1 à L111-7-3 du Code de la construction et de l habitation. 1.2.1.1. L obligation d accessibilité porte t-elle sur l ensemble des bâtiments? L obligation d accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des bâtiments et installations et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs installations. 1.2.1.2. Quand est-ce qu un ERP est considéré comme accessible aux personnes handicapées? Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d accéder aux locaux et équipements, d utiliser l équipement, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les conditions d accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité équivalente 31. Cette notion d accessibilité est précisée au sein de l article R111-19-1 du Code de la construction et de l habitation pour : - les cheminements praticables par les personnes handicapées ; - les ascenseurs ; - les escaliers ; - les parcs de stationnement automobile, - les cabinets d aisance ; - le téléphone 1.2.1.3. Les délais de mise en conformité des ERP existants Les articles R111-19-8 à R111-19-12 du CCH imposent la mise en conformité des bâtiments publics existants aux règles d accessibilité des personnes handicapées. 31 Article R111-19-1 du Code de la construction et de l habitation 15

- Catégories 1 à 4 : Les ERP existants classés dans les quatre premières catégories doivent faire l objet, à l initiative de l exploitant d un diagnostic de leurs conditions d accessibilité. Ce diagnostic décrit les travaux nécessaires pour respecter les normes qui doivent être satisfaites avant le 1er janvier 2015, ainsi qu une estimation du coût de ces mises aux normes. Ce diagnostic doit être établi au plus tard le 1er janvier 2011. - Catégorie 5 : Les ERP classés en 5e catégorie doivent, à compter du 1er janvier 2015, respecter l ensemble des dispositions aux articles R111-19-8 pour les parties de bâtiments où sont réalisés des travaux de modification sans changement de destination. Les nouveaux établissements créés pour accueillir des professions libérales doivent satisfaire à ces obligations avant le 1er janvier 2011. Les travaux qui conduisent à la création, l aménagement ou la modification d un ERP ne peuvent être exécutés qu après autorisation délivrée par l autorité administrative qui vérifie le respect de la réglementation sur l accessibilité. La demande d autorisation de travaux doit donc comporter le dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d accessibilité aux personnes handicapées 32. Ce dossier contient différents plans et une notice expliquant l intégration dans le projet des règles d accessibilité des locaux. La notice peut être accompagnée de quelques pièces complémentaires portant sur l engagement du constructeur en matière d accessibilité de certains ERP et les mesures de substitution qu il envisage de mettre en œuvre en cas de demande de dérogation à la réglementation. 1.2.1.4. La construction/création de nouveaux ERP Lors de la construction ou la création d un ERP, la loi du 11 février 2005 impose le principe de l accessibilité généralisée et continue aux handicapés. Cette obligation d accessibilité a fait l objet d une première traduction technique par les arrêtés du 1er août 2006 et du 30 novembre 2007. Ces nouvelles règles sont applicables immédiatement lors de la construction ou de la création par changement de destination, avec ou sans travaux, d ERP. 1.2.2. L accessibilité aux personnes handicapées dans les IGH Les immeubles de grande hauteur ne sont pas soumis à une réglementation spécifique en matière d accessibilité aux handicapés. Les règles générales en la matière s appliquent donc. Toutefois, il est nécessaire de rester vigilant, il est fréquent que la réglementation ERP ou relevant du Code du travail s applique à des IGH. 32 Article R111-19-17 à R111-19-19 du Code de la construction et de l habitation 16

1.3. LES RESPONSABILITES ENCOURUES PAR L EXPLOITANT L article L152-1 du Code de la construction et de l habitation prévoit des sanctions pénales applicables en cas de violation des règles de sécurité et d accessibilité aux personnes handicapées. 1.3.1. Les sanctions administratives encourues en matière d ERP et d IGH Le maire ou le préfet peuvent par arrêté pris après avis de la commission de sécurité, ordonner la fermeture des établissements exploités en infraction aux dispositions du Code de la construction et de l habitation, jusqu à mise en conformité 33. 1.3.2. Les sanctions pénales encourues en matière d ERP et d IGH Toute infraction aux dispositions relatives aux IGH est punie de la peine d amende prévue pour les contraventions de 5e classe. Ainsi, dès lors qu ils n ont pas respecté la réglementation sur l accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées, les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l exécution de travaux sont punis d une amende de 45 000. En cas de récidive, la peine est portée à 6 mois d emprisonnement et 75 000 d amende. Il est indispensable de se référer au règlement de sécurité, aussi bien en matière d ERP que d IGH, afin de connaître les prescriptions générales applicables pour chaque type de bâtiment. Ce règlement de sécurité s impose à la fois aux constructeurs, propriétaires, installateurs et exploitants. - Règlement de sécurité ERP : article R123-29 du Code de la construction et de l habitation. - Règlement de sécurité IGH : arrêté du 18 octobre 1977 modifié porte règlement de sécurité pour les IGH contre les risques de panique et d incendie. 2. LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EMPLOYEUR 2.1. LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EMPLOYEUR EN MATIERE DE SECURITE INCENDIE 34 Le décret en date du 21 janvier 2010 relatif à l information des travailleurs sur les risques pour leur santé et leur sécurité vient modifier les articles R4141-3-1 et R4227-37 du Code du travail. Jusqu à présent, seules les entreprises de plus de 50 personnes ainsi que les entreprises considérées comme «à risque» devaient établir des consignes de sécurité incendie. Les entreprises n entrant pas dans cette catégorie étaient simplement soumises aux règles prévues à l article R4141-3-1 du Code du travail imposant d informer les travailleurs sur les risques pour leur santé et leur sécurité, en ce qui concerne : 33 Article L111-8-3-1 du Code de la construction et de l habitation 34 Cf. AJIR n 5 35 Article R4141-3-1 du Code du travail 17

- les modalités d accès au document unique d évaluation des risques ; - les mesures de prévention des risques identifiés dans le document unique d évaluation des risques ; - le rôle du service de santé au travail et, le cas échéant, des représentants du personnel en matière de prévention des risques professionnels ; - le cas échéant, les dispositions contenues dans le règlement intérieur, prévues aux alinéas 1 et 2 de l article L1321-1 du Code du travail ; - le cas échéant, les consignes de sécurité et de premiers secours en cas d incendie. Désormais, toutes les entreprises sont tenues de respecter une obligation similaire : établir des instructions permettant l évacuation rapide de leurs salariés au cas où un incendie se déclarerait dans leurs locaux 35.Dès lors, l information relative aux consignes de sécurité incendie est obligatoire pour l ensemble des employeurs et doit également concerner les instructions mentionnées à l article R4227-37 du code du travail, ainsi que l identité des personnes chargées de la mise en oeuvre des mesures prévues à l article R4227-38 du code du travail. L employeur engage sa responsabilité en cas de défaut d information 36. 2.2. LES OBLIGATIONS ET DEVOIRS DE L EMPLOYEUR EN MATIERE D ACCESSIBILITE AUX HANDICAPES L article R 4214-26 du Code du travail tel que modifié par le décret n 2009-1272 du 21 octobre 2009 prévoit que «les lieux de travail, y compris les locaux annexes, aménagés dans un bâtiment neuf ou dans la partie neuve d un bâtiment existant sont accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur type de handicap». Les lieux de travail sont considérés comme accessibles aux personnes handicapées lorsque celles-ci peuvent accéder à ces lieux, y circuler, les évacuer, se repérer, communiquer, avec la plus grande autonomie possible. Depuis l entrée en vigueur du décret du 21 octobre 2009, il convient de distinguer les obligations d accessibilité pesant sur les bâtiments existants et celles pesants sur les constructions neuves. 36 Cf. I-3. 18

Jusqu à présent, l obligation d aménagement dépendait du nombre de travailleurs handicapés présents dans le bâtiment : EFFECTIF 20 à 200 salariés > de 200 salariés Tous les lieux de travail REGLES D AMENAGEMENT Aménagement d un niveau minimum pour recevoir les travailleurs handicapés Aménagement de l ensemble des locaux pour les travailleurs handicapés Aménagement des : - accès, - portes, - dégagements, - ascenseurs, - sanitaires, - locaux de restauration, - parcs de stationnement, afin d assurer l évacuation de personnes handicapées. Désormais, cette condition d effectif disparaît pour tout bâtiment neuf ou partie neuve d un bâtiment existant : - pour lesquels une demande de permis de construire ou, le cas échéant, une déclaration préalable sera déposée à partir du 24 avril 2010, - pour les opérations ne nécessitant ni permis de construire ni déclaration préalable, dont le début des travaux débutera à partir du 24 avril 2010. Ces nouveaux lieux de travail doivent impérativement être accessibles aux personnes handicapées, quels que soient leur handicap et l effectif. Un arrêté ministériel déterminera les modalités pratiques d application de ces mesures, concernant notamment : les circulations horizontales et verticales, les portes et les sas intérieurs, les revêtements de sol et de paroi, l éclairage, le stationnement automobile. Enfin, l employeur doit être vigilant quant au recoupement de l ensemble de ces réglementations. A l appui, dans le cadre de la prévention et de la lutte contre les incendies, les établissements dans lesquels peuvent se trouver occupées ou réunies habituellement plus de 50 personnes, ainsi que ceux, quelle que soit leur importance, où sont manipulées et mises en oeuvre certaines matières inflammables doivent être équipés d un système d alarme sonore. Désormais et à compter du 24 avril 2010, ce système d alarme devra être complété par un ou plusieurs autres systèmes adaptés au handicap des personnes employées dans l entreprise, afin de permettre leur information en tous lieux et toutes circonstances 38. 38 Article R.4225-8 du Code du travail 19

renseignements Retrouvez toutes les informations juridiques utiles en contactant le Pôle Juridique Immobilier : Tél : 09 72 67 88 00 Fax : 01 45 38 82 24 Courriel : dei@ucanss.fr Site Ucanss : www.ucanss.fr VOS CONTACTS : - Mme MARZBAN Parandine, Responsable du Pôle Juridique Immobilier - Mlle ANTOINE Cécile, Chargée d Affaires Juridiques Immobilières Le Pôle Juridique Immobilier peut vous apporter son expertise ainsi qu un accompagnement personnalisé dans le cadre de vos opérations immobilières et plus globalement dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier. Que ce soit une demande de modèles, une aide à la négociation et rédaction des baux, des contrats de cessions, du droit de la construction et des assurances, ou encore des VEFA, le Pôle Juridique Immobilier a vocation à vous présenter un appui juridique adapté à vos besoins, dans le domaine immobilier. 20