PATRIMOINE Les ventes de chalets et appartements à la montagne ont chuté. Les prix ont commencé à baisser.les acheteurs ont repris la main, mais doivent rester sélectifs. Comment investir àlamontagne Anne-Sophie Vion asvion@lesechos.fr ctivité en recul, prix stables ou en baisse, même dans les stations de Asports d hiver les plus huppées Les investisseurs peuvent faire des affaires, mais ils doivent se montrer sélectifs et cibler la qualité. 1 OÙINVESTIR? La France compte plus de 250 stations de montagne, réparties sur 7 massifs, ce qui offre au futur propriétaire d un pied-àterreàlamontagnel embarrasdu choix. Dans tous les cas, il faut prendre le temps de se familiariser avec la station visée en y séjournant en hiver, voire en été. Comme pour toute résidence secondaire, le temps de trajet et l accessibilité de la station ne doi- ventpasêtrenégligés.dansl opti- que d un achat plaisir, pour son seul usage,les goûts et les habitudes de ski priment. Mais si l acheteur pense location et à plus long terme, revente, «il est impératif, recommande Benjamin Nicaise, présidentdecerenicimo, deprivilégier des stations de haute altitude, à partir de1.600mètres, bien enneigées et dont les domaines skiables ont une taille significative.» Les petites stations aux équipements vieillissants et qui n ont pas le chiffre d affaires suffisant pour investir, sont à proscrire. «L enneigement et l emplacement, ainsi que les équipements de loisirs restent les règles d or, insiste Virginie Armanet, responsable MeilleursAgents.com en Rhône-Alpes. Si vous ne pouvez vous offrir le pied des pistes, privilégiez le cœur desstations.» 2 QUELBUDGET Y CONSACRER? La variété du parc donne l opportunité d acheter pour tous types de budgets. Plus les biens sont grands, plus le prix au mètre carré croît. Les écarts de prix d une station à l autre sont très importants (voir ci-contre). Par exemple, il faudra débourser, en moyenne, selon les Notaires de France, entre 1.700et 2.000 euros le mètre carré, pour un appartement ancien à la Mongie, dans les Pyrénées, quand un studio à Val-d Isère, en Savoie se négocie de 5.170 à 6.760 euros le m 2 (au 30 septembre 2013). Le classement des 25 premières stations de ski françaises de MeilleursAgents.com, au 1 er décembre 2013, confirme l hétérogénéité des prix. Les stations alpines «chics» demegève, Val-d Isère et Courchevel se hissent aux trois premiers rangs, fortes d un prix moyen au mètre
carré dans l ancien de respectivement 7.721euros, 6.494 euros et 6.376 euros. Les moins chères du To p 2 5 sont Sup er-b esse (1.212euros), dans le Massif central, Les Rousses (2.001 euros), dans le Jura, et Oz-en-Oisans (2.071 euros), dans les Alpes du Nord. Dans le neuf, rare, les prix s envolent : par exemple, à Méribel, dans le quartier prisé du Belvédère, 7 appartements de luxe, à l Aspen Park & Lodge, sont commercialisés entre 14.000 et 20.000 euros le m 2. 3 EST-CELEBONMOMENT? En un an, côté acheteurs, les conditions se sont améliorées. Ce n est pas l effondrement des prix, malgré une dégradation de l activité, mais la baisse est bien enclenchée. «En Savoie, dans les stations dela Tarentaise, aprèsune haussede plus de 100% en dix ans, relève M e Pascal Jafflin, notaire à Albertville, les prix des appartements anciens ont chuté de 8,8 % entre le 1 er juillet 2012et le 30 juin 2013.» Ils reculent aussi de 4,6 % dans les Trois-Vallées et de 2,6 % en Maurienne. En dépit de la correction, les prix restent à des niveaux élevés si l on vise le prestige de l emplacement, le confort et la qualité de l habitat. A Chamonix, détaille Sylvie Squinabol, responsable chez Peak Immobilier, «les prix sont stabilisés autour de 5.000 euros par m² en moyenne. Dans les secteurs privilégiés et selon l infrastructure du bâti, il f aut compter 6.500 voir e 6.800 euros du mètre carré». Les bonnes affaires ne sont pas faciles à dénicher, mais des marges de manœuvre existent. Depuispeu,lemarchéseressaisit. L offre s élargit. Les vendeurs prennent conscience qu ils ont une fenêtre de tir pour profiter de l abattement supplémentaire de 25 % sur les plus-values immobilières jusqu au 31 août 2014. «Depuisfindécembre,lemarchése débloque, observe Benjamin Berger, directeur d exploitation de l agence Cimalpes à Courchevel. Nousrentronsdavantagedebiensà la vente. Le choix s améliore. Les acheteurs anglais sont de retour.» Les investisseurs peuvent espérer une décote alors que des propriétaires sont pressés de signer un compromis avant l été pour profiter d une fiscalité allégée. Il est aussi judicieux de s intéresser, à l intérieur d un domaine skiable prestigieux, à des stations moins courues mais reliées aux stations phares, ce qui permet d acheter des logements moins chers mais de qualité. Par exemple, Cerenicimo a vendu un programme neuf de résidences de tourisme quatre étoiles à Aurisen-Oisans, petite station reliée à l Alpe d Huez, pour 2.800 euros le m 2.Alors que les grands volumes, en raison de leur rareté, peuvent senégocieràplusde20.000euros le m 2 à Courchevel 1850,on peut, pourdeplus petitsbudgets, cibler Courchevel 1550 ou Méribel Village. Il faut aussi regarder du côté des 500 appartements anciens qui vont être rénovés et mis en vente par la Compagnie des Alpes, via la Foncière Rénovation Montagne. a Les acheteurs reprennent la mainsurlesechos.fr/patrimoine
Pour un pied-à-terre à la montagne, l acheteur a l embarras du choix : 250 stations offrent des possibilités variées. Photo Shutterstock
Lesclefspourrentabiliserunlogementenaltitude Louer une partie de l année permet d amortir les charges courantes de copropriété, souvent élevées à la montagne. Comme pour toute résidence secondaire, l usage personnel de sonappartementoudesonchalet au ski est généralement limité à quelques semaines par an. Pour un coût d entretien (électricité, impôts, gardiennage ) élevé. On parle généralement de 1% de la valeur du bien, mais la facture peut encore grimper selon les prestations et l âge de la résidence ou du bâti. S y ajoutent les assurances, souvent chères, en raison des absences prolongées et desintempéries. Le particulier peut décider de sechargerlui-mêmedelamiseen location saisonnière de son logement. Ce qui est devenu plus facile avec le recours à des sites Internet spécialisés. La formule permet d économiser des frais de gestion locative et d augmenter la rentabilité. En contrepartie, il faudra assumer ou trouver un relais pour l accueil, l état des lieux, le ménage... Dans le cas d un achat d un logement neuf en résidence de tourisme, la gestion locative est entièrement déléguée à l exploitant de celle-ci. Au préalable, l investisseur aura signé un contrat de bail commercial d une durée d au moins neuf ansavec le gestionnaire. C estlui qui gère le bien meublé du propriétaire. Il l équipe et entretient les lieux, trouve des locataires et perçoit des loyers. Sansoublier de lui verserpendantaumoinsneufansun loyer net decharges dont le montant a été fixé lors de l achat du bien. Cequi assure un rendement déterminé à son logement «de 4 %, hors impôts et charges de copropriété, dans le massif des Alpes», précise B enjamin Nicaise,présidentdeCerenicimo. L occupation personnelle est possible, mais limitée à huit semainesparanaumaximum.naturellement, pendant cette période, le propriétaire ne percevra pas de loyers, ce qui diminue d autant sa rentabilité. Avant de réaliser ce t yp e d investissement, il faut s assurer de l attrait de la station tout au long de l année touristique, de l emplacement du logement par rapport aux pistes et de la qualité du gestionnaire. En cas de défaillance de celui-ci, le particulier ne perçoit plus de loyers et sa réduction d impôt peut être «Leneufenstation peutdépasserde 10%à15%leprix del ancien,au-delà, celadevient déraisonnable.» BENJAMINNICAISE PrésidentdeCerenicimo remise en cause. Il ne faut pas non plus surpayer son bien. En dépit de la récente correction des prix, il demeure difficile de trouver un logement bien placé dans des stations renommées et de haute altitude, à prix abordable. Il faut donc chercher le meilleur rapport prix-emplacement. Les écarts entre l ancien et le neuf ne doivent pas être trop importants, d autantquelesloyersnesontpas proportionnels. «Le neuf en station peut dépasser de10 %à 15% le prix de l ancien, au-delà, cela devient déraisonnable», souligne Benjamin Nicaise. Quel que soit le mode de location retenu, le secteur, l état de la résidence, les parties communes comme une piscine, l exposition donnent de la valeur à l appartement. Les appartements spacieux, T2 ou T3 avec une ou deux chambres et une grande pièce à vivre, les plus recherchés à la location, seront aussi les plus faciles à revendre. La clientèle française comme étrangère apprécie les logements spacieux, bien décorés, «ski aux pieds». Elle affectionne les résidences proposant un après-ski haut de gamme : piscine, spa, activités pour les enfants A contrario, les studios-cabines des années 1970 n ont plus la cote. Pour louer sans surprise, une station familiale renommée, de haute altitude avec un village offrant une variété d activités et bien desservie par les transports est à privilégier. Les biens très chers et très grands comme les chalets ou appartements de luxe se louent facilement auprès d une clientèle internationale. D ailleurs, leurs propriétaires adhèrent de plus en plus à cette solution pour rentabiliser leurs biens. A.-S. V a La fiscalité dela location meubléesur lesechos.fr/patrimoine