des Résidences-Services Nicolas FRUY, Senior Advisor Public Real Estate Beez, le 1 octobre, 2009
des Résidences-Services «L'avenir ne se prévoit pas, il se prépare» Maurice Blondel 2
des Résidences-Services Quelques chiffres Evolution de l espérance de vie en Belgique (%) 93 91 89 87 85 Hommes Femmes è De 1980 à 2005 - Femmes : + 7,5 % - Hommes : + 9,5 % 83 81 79 77 75 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 Source: Observations 2000-2007: RN-DG SIE, Calculs BFP; Perspectives de population 2007-2060, BFP-DG-SIE 3
des Résidences-Services Evolution de la structure de la population en Belgique (%) 70 60 15-64 50 40 30 20-14 65+ è Proportion de la population qui = 65+ - de 2000 (16,75%) à 2010 (17,18%) : + 2,5 % - de 2010 (17,18%) à 2020 (19,24%) : + 12 % 10 0 2000 2010 2020 2050 Taux de dépendance (65+/15-64) - de 2000 (25,53%) à 2010 (26,05%) : + 2 % - de 2010 (26,05%) à 2020 (30,26%) : + 16 % Source: Observations 2000-2007: RN-DG SIE, Calculs BFP; Perspectives de population 2007-2060, BFP-DG-SIE 4 To be defined in the Header & Footer option
des Résidences-Services Cas pratique : CPAS d OSTENDE Contexte spécifique 25% de la population ostendaise = 65+ CPAS = propriétaire d un terrain au Centre-ville Volonté d étendre les installations existantes destinées aux personnes âgées Restrictions budgétaires Demande en Résidences-Services à l acquisition Volonté de maîtrise de l immobilier par le CPAS à long terme Projet Construction de 35 flats en résidences-services Deux modèles de flats (1ch ; 2ch) Début des travaux 2010 Mise en service prévue début 2012 5 To be defined in the Header & Footer option
des Résidences-Services Cas pratique : CPAS d OSTENDE Solution du CPAS L émission par le CPAS de certificats de logement Obligations assorties d un droit d habiter Combiner ce financement à une assistance technique pendant la construction S assurer de l obtention des crédits nécessaires afin d assurer l opération Gestion des capitaux collectés, gestion des certificats individuels => L émission de certificats de logement 6 To be defined in the Header & Footer option
Rôles de Dexia dans l opération Financier Servicing Arranger Agent 7
Schéma FINANCEMENT + SERVICES MEMORANDUM D INFORMATION CT: préfinancement LT: consolidation du solde remboursement Crédit CT (4) Standby Ligne de crédit Certificat BANQUE ARRANGER (1) AGENT (2) Placement CPAS Rémunération d intérêt où Droit de logement Certificat FONDS DE RESERVE (3) 8
Principe L émission des certificats de logement par un CPAS pour le financement d un projet de résidences-services Private placement / pas d approbation de la CBFA Pour acquérir un droit de logement personne âgée peut : soit souscrire elle-même: bénéficiaire = titulaire du certificat soit être désignée comme bénéficiaire Le bénéficiaire a le droit d occuper une résidence-service pendant la durée du certificat sans payer le loyer A l échéance: le droit de logement est maintenu moyennant le paiement du loyer en vigueur à ce moment 9
Principe (2) La libération des capitaux privés se fait au plus tard au moment de la réception provisoire Le nombre des certificats est déterminé par le nombre de résidences-services dans un projet La durée du certificat correspondent à la durée du financement LT (min 20 et max 30 ans) Intégré dans le financement classique: le solde restant qui ne peut pas être financé par les capitaux privés, est consolidé dans un crédit LT 10
Servicing (1) Arranger L organisation de l émission La rédaction d un mémorandum d information sur mesure Roadshow (2) Agent La gestion centrale des capitaux privés souscrits La gestion des certificats de logement individuels 11
Servicing (3) Le fonds de réserve Les capitaux souscrits sont reconstitués pendant la durée des certificats moyennant le placement d une partie de ces capitaux privés à la banque le cas échéant Fournir les réserves nécessaires pour pouvoir faire face aux obligations de remboursement en faveur des titulaires de certificat (4) Une ligne de crédit Standby Prélèvement dans l ouverture de crédit classique Source de financement en cas d un remboursement anticipatif 12
Financement La dette totale du CPAS Court terme : 100% dette bancaire (préfinancement) La dette long terme consolidée : ü La dette bancaire = le montant consolidé ü La dette obligataire (auprès des titulaires des certificats) Une dette à 100% jusqu au remboursement Mais la constitution de l actif (fonds de réserve) 13
Le point de vue du CPAS Aspects qualitatifs Aspects financiers 14
CPAS - Aspects qualitatifs La réalisation des investissements dans les résidences-services Permet au CPAS d impliquer les futurs occupants dans le financement de leur propre résidence-services, tout en assurant un cadre de soins approprié La flexibilité dans l émission ü Certificats modulables en fonction du projet sous-jacent ü Maintien du contrôle par le CPAS (modalités dans le prospectus) 15
CPAS - Aspects financiers Aspect budgétaire Réaliser des projets qui sont autrement pas où partiellement réalisable Bilan L opportunité de diminuer les dettes bancaires La flexibilité financière ü s il n y pas de souscription => 100% crédit classique LT ü Une ligne de crédit standby Financement sans taux En cas d exécution immédiate des droits de logements 16
Le point de vue du particulier Aspects qualitatifs W Aspects financiers Droit de logement versus l achat d un bien 17
Particulier Aspects qualitatifs Pendant la durée du certificat, la personne a le droit d habiter sans payer un loyer Son sentiment de propriété est maintenu La personne âgée peut s inscrire pour un type de résidence-service bien précis (chaque certificat est lié à un certain type de résidence) La proximité des services (de base et facultatifs) 18
Particulier Les aspects financiers Remboursement garanti au prix nominal ü À l échéance ü Anticipatif en cas de décès ou départ nécessaire pour des raisons d incapacité médicale Il s agit d une émission en collaboration avec une institution financière 19
Particulier Les aspects financiers (2) La succession: Le certificat est transmissible à l héritier En cas de décès du titulaire: ü titulaire = bénéficiaire => le capital nominal dans l héritage ü titulaire bénéficiaire => le certificat rentre dans l héritage et le bénéficiaire peut rester dans la résidence-service jusqu à l échéance En cas de décès où départ du bénéficiaire ü Bénéficiaire = titulaire => le capital nominal dans l héritage ü Bénéficiaire titulaire => le certificat est annulé et le capital nominal est remboursé au titulaire 20
Comparaison entre le certificat de logement et l achat d un bien Le bénéficiaire du certificat peut profiter des avantages de propriété, sans en avoir les inconvénients de la présence des soins et services médicaux sur mesure Pas de droits d enregistrement La succession: En cas de décès du bénéficiaire, le montant nominal est à la disposition des héritiers Fiscalement intéressant (cfr. la donation) 21
des Résidences-Services Nicolas FRUY, Senior Advisor Public Real Estate Beez, le 1 octobre, 2009 Merci de votre attention!