JEP 2012 / Atelier du 8 février 2012

JEP 2012 / Atelier du 8 février 2012

Suppression de la SHON: quelles nouvelles surfaces? Jean-François GABILLA Président d honneur Président de la Commission foncier de la FPI

Origine de la réforme La loi Grenelle 2 du 10 juillet 2010 : L article 25 de la Loi Grenelle a autorisé le gouvernement à réformer les surfaces en droit de l urbanisme par voie d ordonnance Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 3

Objectifs de la Réforme Unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme Remplacer la SHON et La SHOB par une surface simple qui accompagne la densification et favorise la performance énergétique Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 4

Démarche adoptée Les travaux concernant la réforme des surfaces ont été intégrées dans la démarche «urbanisme de projet» «Un enjeu majeur : passer d un urbanisme de normes à un urbanisme de projet» Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 5

La démarche «urbanisme de projet» Lancée en juin 2010, la démarche «urbanisme de projet» a pour objectif premier de faciliter la vie à tous ceux qui concourent à la réalisation de projets d urbanisme, d aménagement et de construction. Pour satisfaire ces ambitieux objectifs, 4 groupes de travail ont été institués: Documents d'urbanisme de nouvelle génération et modernisation de l application du droit des sols ; Mise en œuvre opérationnelle des projets dont simplification des autorisations individuelles et réforme de la SHON ; Fiscalité de l'urbanisme et les outils de financement de l'aménagement ; Redéfinition d'une stratégie foncière dont la réforme du Droit de Préemption Urbain. Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 6

Les mesures proposées Groupe de travail fiscalité de l'urbanisme et outils de financement de l'aménagement : -Remplacement de la TLE par la taxe d aménagement (TA) et création de la «surface de construction» servant au calcul de la nouvelle taxe - Véhicule législatif : Projet de loi de finances rectificative pour 2010 Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 7

Groupe de travail redéfinition d'une stratégie foncière dont la réforme du Droit de Préemption - Améliorer le droit de préemption p urbain - Associer un droit de préemption spécifique du type de la ZAD actuelle dans les zones appelées «secteurs de projet» des PLU - Véhicule législatif: Proposition de loi Warsmann et Proposition de loi MAUREY «visant à améliorer et sécuriser l'exercice du droit de préemption» Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 8

Groupe de travail «Documents d urbanisme de nouvelle génération é et modernisation de l application li du droit des sols» - Remplacement de la procédure de Révision simplifiée par la procédure de Déclaration de projet - Clarification du champ d application de la procédure de modification - Véhicule législatif: Projet d Ordonnance prévue par la Loi Grenelle 2 Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 9

Groupe de travail «Mise en œuvre opérationnelle des projets et réforme des surfaces» I) -Remplacement de la SHON et de la SHOB par la surface de plancher Véhicule législatif: Projet d Ordonnance II) -Réforme du lotissement et corrections apportées au régime des autorisation d urbanisme Véhicule législatif: Projet d Ordonnance prévue par la Loi Grenelle 2 III) -création des secteurs de projet dans les PLU -précisions sur la Déclaration de projet -modernisation des procédures de ZAC Véhicule législatif: Proposition de loi DOLIGE de simplification des normes applicables aux collectivités locales Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 10

Mesures non retenues La proposition de loi DOLIGE n'a finalement pas été débattue au Parlement Elle prévoyait notamment : -La création de secteurs de projet dans les PLU - Des précisions sur le déclaration de projet - La modernisation des procédures de ZAC Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 11

Bilan des mesures adoptées 3 ordonnances prévues par l article 25 de la Loi Grenelle 2 Ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme + Décret du 29 décembre 2011: la surface de plancher remplace la SHON et la SHOB pour les autorisations d urbanisme déposées à compter du 1 er mars 2012. Ordonnance du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d urbanisme : réforme notamment le régime du lotissement et apporte des corrections au régime des ADS Ordonnance du 5 janvier 2012 portant t clarification et simplification des procédures d élaboration, de modification et de révision des documents d urbanisme : remplace notamment la procédure de révision simplifiée par celle de déclaration de projet Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 12

Bilan des mesures adoptées Loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 + Décret du 25 janvier 2012 pris pour la mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l aménagement - La taxe d aménagement (TA) remplace la taxe locale d équipement TLE pour les autorisations d urbanisme déposées à compter du 1 er mars 2012 - La taxe d aménagement se calcule désormais à partir de la surface de construction ( à distinguer de la surface de plancher servant au calcul des droits à construire) : «La surface de la construction s entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètres, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies» Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 13

Surface de plancher de référence et surface taxable Vanina Ferracci Avocat CMS Bureau Francis Lefebvre 14

I La surface de plancher Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 15

Eléments constitutifs de la surface de plancher Surface de plancher = sommes des surfaces des planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades (art. R. 112-2 CU) Nécessité de déterminer, donc : La notion de plancher La notion de «clos et couvert» La notion de «nu intérieur» La notion de façade Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 16

Notion de plancher Constituent du plancher : Nature du plancher indifférente : béton, bois, terre battue Tous les niveaux comptent : rez-de-chaussée et étages, niveaux intermédiaires, es, mezzanines es Combles, aménageables ou non Sous-sols, sols, aménageables ou non En sont exclus: par nature : pylônes, bassins des piscines, canalisations, silos, citernes Escaliers, cabines d ascenseur Rampes d accès Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 17

Notion de «clos et couvert» (1/2) - Toute construction ou élément de construction - Doté d un système de fermeture installé à demeure (porte, fenêtre, baie vitrée, toiture amovible, rideau métallique ajouré ou non, contrevent ) - Doté d une grille ou d un dun dispositif amovible Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 18

Notion de «clos et couvert» (2/2) Exclusion de cette notion : En l absence totale ou partielle de mur de façade Si existence d un muret, garde- corps, garde-fou ou parapet En l absence d une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation Toitures terrasses, balcons, loggias et terrains, coursives extérieures Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 19

Notion de «nu intérieur» Surface de plancher calculée au nu intérieur des murs extérieurs de la construction Elle ne tient pas compte : De l épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non et quelque soit le matériau les constituant Ni de l épaisseur des isolations thermiques Ni des piliers isolés dans les murs périphériques Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 20

Notion de façade (1/2) Ensemble des murs et parois de pourtour Pignons inclus Tous les murs extérieurs d une construction, même enclavée, accolée, mitoyenne ou enterrée Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 21

Notion de façade (2/2) En cas d extension d une construction, épaisseur du mur extérieur inclus comptée dans la surface de plancher Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 22

Les éléments à déduire (1/4) - Les surfaces correspondant à l épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l extérieur - Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 23

Les éléments à déduire (2/4) Les surfaces de plancher d une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d accès et les aires de manœuvre Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 24

Les éléments à déduire (3/4) Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d un groupe de bâtiments ou d un dun immeuble autre qu une maison individuelle, y compris les locaux de stockage de déchets Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 25

Les éléments à déduire (4/4) Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis par des parties communes Une surface égale à 10% des surfaces de plancher des immeubles affectés à l habitation collective, des lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 26

Calcul de l emprise lemprise au sol Emprise au sol = projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus Ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d urbanisme Comprend les murs extérieurs, ainsi que les rampes d accès et les bassins de piscines Terrasse de plain-pied exclue, car il n est pas possible d en faire une projection verticale Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 27

Entrée en vigueur des nouvelles dispositions A compter du 1 er mars 2012, pour toutes les dispositions législatives et réglementaires, la surface de plancher remplace la SHOB et la SHON A cette date, la surface de plancher devient la surface de référence Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 28

Entrée en vigueur : dispositions applicables pour les documents d urbanisme et les PPR A compter du 1 er mars 2012 : Les valeurs exprimées en SHON et SHOB dans ces documents se lisent directement en surface de plancher : 1 m 2 de SHON ou de SHOB = 1 m 2 de surface de plancher Sans attendre le 1 er mars 2012 : Les PLU / POS peuvent être modifiés pour tenir compte de la réforme de la surface PPR pourront également être modifiés selon une procédure simplifiée Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 29

Entrée en vigueur : dispositions applicables pour les autorisations ti d urbanisme Dossiers en cours d instruction au1 er mars 2012 : Resteront instruits en application des règles faisant référence à la SHOB et à la SHON au 29 février 2012 Dossiers déposés à compter du 1 er mars 2012 : Seront instruits en surface de plancher Droits à construire en ZAC et lotissements autorisés avant le 1 er mars 2012 1 m 2 de SHON = 1 m 2 de surface de plancher Clause de sauvegarde (application du mode de calcul le plus favorable) Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 30

II La surface de plancher taxable Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 31

Une taxe souple Composée de trois parts (1/2) : Une part communale ou intercommunale Taux entre 1% et 5% Possibilité de fixer des taux différents selon les secteurs du territoire définis par un document graphique annexé à titre informatif au PLU ou POS (affichage de la délibération en mairie) Possibilité de porter le taux à plus de 5% et jusqu à 20% dans certains secteurs, par délibération motivée, si la réalisation de travaux substantiels ti de voirie i ou de réseaux ou la création d équipements publics généraux est rendue nécessaire en raison de l importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs. Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 32

Une taxe souple Composée de trois parts (2/2) : Une part départementale Taux maximal de 2.5% Une part régionale en Ile-de-France Taux maximal de 1% Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 33

Opérations imposables Opérations d aménagement et de construction, reconstruction, agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumis à un régime d autorisation au titre du code de l urbanisme Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 34

Méthode de calcul TA = valeur forfaitaire X surface de plancher X taux (taux communal ou intercommunal, départemental et régional) Valeur forfaitaire (réévaluée par l arrêté du 22 décembre 2011) Communes d Ile-de- France Valeurs 2011 Valeurs 2012 748 785 Autres communes 660 693 Surface de plancher : art. L. 331-10 / art. R. 331-7 (décret n 2012-88 du 25 janvier 2012) Valeur forfaitaire spécifique remplace la surface de plancher pour certains aménagements et installations Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 35

Abattements sur la valeur Un abattement de 50% de la valeur est appliqué pour : Les locaux d habitation et d hébergement bénéficiant d un dun prêt aidé de l État, hors du champ d application du PLAI ( locaux financés par des prêts PLUS, PLS, PSLA) Les 100 premiers mètres carrés des locaux à usage d habitation ti principale quel que soit leur financement Les locaux à usage industriel Les locaux à usage artisanal Les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l objet d une exploitation commerciale Les parcs de stationnement couverts faisant l objet d une exploitation commerciale Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 36

Valeurs forfaitaires pour les aménagements et installations 3.000 euros par emplacement de tentes, caravanes et résidences mobiles de loisirs, 10.000 euros par emplacement d habitations légères de loisirs, 200 /m² de piscine, 3.000 / éoliennes de plus de douze mètres, 10 /m² de panneaux photovoltaïques au sol, 2.000 par emplacement de stationnement non couvert, la collectivité ité compétente t en matière de PLU pouvant porter cette valeur à 5.000 euros par emplacement Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 37

Exonérations de plein droit Constructions et aménagements destinés à être affectés à un service public ou d utilité publique Constructions de locaux d habitation et d hébergement financées par un PLAI Certains locaux des exploitations, des coopératives agricoles et des centres équestres Les aménagements prescrits par un plan de prévention des risques La reconstruction à l'identique d'un dun bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans Constructions dont la surface est inférieure à égale à 5 m 2 Constructions et aménagements réalisés dans les périmètres des OIN, des ZAC (sous condition de financement d une partie au moins des équipements publics) Constructions et aménagements dans le périmètre des PUP Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 38

Exonérations facultatives Locaux d habitation et d hébergement bénéficiant d un prêt aidé de l Etat letat, hors du champ d application du PLAI (locaux financés par des prêts PLUS, PLS, PSLA) 50% de la surface excédant 100 m2 pour les constructions à usage de résidence principale financés à l aide d un prêt à taux zéro renforcé (PTZ +) Locaux à usage industriel Commerces de détail dont la surface de vente est inférieure à 400 m2 Immeubles classés ou inscrits Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 39

Exemple de calcul n 1 Immeuble de 30 logements d une surface de 4000 m 2 (stationnement compris) financés en PTZ +, dans une commune hors Ile-de-France, dont le taux de taxe d aménagement est tfixé éà5% Application de plein droit de l abattement de 50% sur la valeur forfaitaire pour les 100 premiers m 2 d habitation principale, soit : 100 m 2 X 30 logements = 3000 m 2 X (693 / 2) X 5% = 51975 + 1000 m 2 restants X 693 X 5% = 34650 Total = 86652 Dans le cas d une délibération exonérant 50% des surfaces financées en PTZ+, pour le même projet, le calcul de la TA est le suivant : Abattement de 50% sur la valeur forfaitaire (3000 m 2 ) = 51975 Application de l exonération sur la moitié de la surface résiduelle du projet (50% X 1000 m 2 = 500 m 2 ) X 0 X 5% = 0 500 m 2 restants t X (693 )X5% = 17325 Total = 69300 Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 40

Exemple de calcul n 2 Immeuble de 30 logements d une surface de 4000 m 2 (stationnement compris) situés dans une zone de rénovation urbaine (ANRU), dans une commune hors Ile-de-France, dont tle taux de la TA est tfixé éà5% Application de plein droit de l abattement de 50% sur la valeur forfaitaire en faveur des logements éligibles à la TVA à taux réduit, soit : 4000 m 2 X (693 / 2) X 5% = 69300 Dans le cas d une délibération exonérant 50% des surfaces de logements bénéficiant de la TVA à taux réduit, pour le même projet, le calcul de la TA est le suivant : Application de l exonération sur la moitié de la surface du projet (50% X 4000 m 2 = 2000 m 2 ) X 0 X 5% = 0 Abattement de 50% sur la valeur forfaitaire sur la surface taxable résiduelle 2000 m 2 restants X (693 / 2) X 5% = 34650 Total = 34650 Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 41

Exemple de calcul n 3 (1/2) Exemple d un immeuble de 60 logements d une surface de 6 000 m² (stationnement compris), dans une commune hors Ile-de-France, dont le taux de la TA est fixé à 5%, cédés à un bailleur social suivant le financement réparti à parts égales : PLAI (2 000 m²), PLUS (2 000 m²), PLS (2 000 m²) Application de plein droit de l exonération totale en faveur des logements financés en PLAI 100% x 2 000 m² =2 000 m² non taxés = 0 de l abattement de 50% sur la valeur forfaitaire en faveur des logements éligibles à la TVA à taux réduit : 4 000 m² (logements PLUS et PLS) x (693 /2) x 5% = 69300 Total = 69 300 Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 42

Exemple de calcul n 3 (2/2) Exemple d un immeuble de 60 logements d une surface de 6 000 m² (stationnement compris), dans une commune hors Ile-de-France, dont le taux de la TA est fixé à 5%, cédés à un bailleur social suivant le financement réparti à parts égales : PLAI (2 000 m²), PLUS (2 000 m²), PLS (2 000 m²) Dans le cas d une délibération exonérant 50% des surfaces des logements financés en PLUS et en PLS, pour le même projet, le calcul de la TA est le suivant : Application de plein droit de l exonération totale en faveur des logements financés en PLAI 100% x 2 000 m² = 2 000 m² non taxés = 0 Application de l exonération sur la moitié de la surface des logements financés en PLUS et en PLS + 50% x 4 000 m² = 2 000 m² non taxés = 0 Application de l abattement de 50% sur la valeur forfaitaire en faveur des logements éligibles à la TVA à taux réduit, aux logements financés en PLS et en PLUS : + 2 000 m² x (693 / 2) x 5% = 34650 Ttl Total = 34650 Journées d Etudes Professionnelles FPI 8 février 2012 43

Définition de la surface de plancher taxable (1/2) Mêmes éléments constitutifs que la surface de plancher constructible (art. R. 333-7) La notion de plancher La notion de «clos et couvert» La notion de «nu intérieur» La notion de façade Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 44

Définition de la surface de plancher taxable (2/2) Mais des déductions différentes : Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 45

Illustrations Stationnement clos et couvert Surface déduite au titre de l article R. 112-22 Mais taxée au titre de la taxe d aménagement Gaines techniques, ventilations, conduits Piscine intérieure Bow windows Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 46

Eléments pratiques Où déclarer cette surface? Quel contrôle de la surface déclarée Cas du permis de construire délivré avant le 1 er mars 2012 et d une demande de permis modificatif déposée à compter du 1 er mars 2012 Cas des certificats d urbanisme Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 47

Questions de la salle Journées d études professionnelles FPI 8 février 2012 48