INFO HÔTEL-COMMERCE-PATRIMOINE 2ème semestre 2013
Edito Le 6 décembre 2013, nous avons donné rendez-vous au Cloître Ouvert, rue du Faubourg St Honoré à Paris, à plus de 150 invités, représentant la fine fleur du secteur de l hôtellerie, pour la 1ère Matinale Extend AM, organisée en partenariat avec Carmignac Gestion, acteur incontournable dans la gestion d actifs financiers. Ce fut l occasion de dresser un tour d horizon plutôt exhaustif du marché de l hôtellerie en France avec des intervenants compétents et avertis. Lors de la première table ronde, des avocats fiscalistes de CMS Bureau Francis Lefebvre, spécialistes du secteur, ont fait le point sur les nouvelles dispositions fiscales intéressant le secteur de l hôtellerie et ses acteurs. Vanguelis Panayotis, de MKG Group (leader des études marketing sur le marché hôtelier européen), a dressé un panorama plutôt positif des évolutions sur le long terme du secteur : > La France atteint des taux d occupation qui sont inégalés sur les autres marchés > La structure du parc hôtelier français est saine en termes de gammes > Il n y a aucune comparaison possible avec les autres marchés d'europe de l Ouest : la France reste une terre d investissement pour les étrangers et surtout pour les investisseurs français. Les hôteliers, issus de grands groupes ou indépendants (Accor, Algonquin, Valotel, Patrick Hayat Hôtels ), ont ensuite débattu des perspectives du marché français pour 2014 et de leurs stratégies respectives. Pedro Novo, Directeur régional Paris de la BPI (ex Oséo), partenaire financier institutionnel majeur des projets hôteliers, a conclu cette table ronde : > «L hôtellerie française [peut encore se consolider car les établissements n appartenant à aucun groupe restent très nombreux] en province mais aussi à Paris. On entend toujours que les valeurs sont chères mais il faut ramener l actif à la réalité économique de l outil. Pour la BPI, une entreprise vaut que ce qu elle est capable de se payer. Nous serons présents avec des capacités extrêmement importantes [aux cotés des investisseurs intitutionnels et privés]».
Les Valeurs Liquidatives (VL) par Fonds OTC Commerce & Foncier OTC Patrimoine & Hôtel OTC Hôtel & Commerce OTC Patrimoine & Hôtel 2 OTC Hôtel & Commerce N 2 OTC Patrimoine & Hôtel N 3 ISIN Part A Millésime FR0010927285 FR0010976548 FR0011083203 FR0011206952 FR0011294164 FR0011425826 2010 2011 2011 2012 2012 2013 Performance depuis l'origine % Evolution Réduction Performance VL depuis le Avec avantage Sans avantage Impôt 31/12/2013 Annuelle 30/06/2013 fiscal fiscal IR 25 % 9,81 + 5,37 % + 30,80 % - 1,90 % + 3,15 % ISF 50 % 9,48-1,35 % + 89,60 % - 5,20 % + 0,11 % IR 22/18 % 9,79 + 1,98 % - 2,10 % + 0,62 % + 25,51 % + 19,39 % ISF 50 % 9,53-0,94 % + 90,60 % - 4,70 % - 3,15 % IR 18 % 9,88 + 1,44 % + 20,49 % - 1,20 % - 1,20 % ISF 50 % 9,86 + 97,20 % - 1,40 % - Tous les ci-dessus ont une VL d origine de 10 Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. > Notes sur la méthode de calcul Les Fonds présentés dans cette lettre sont composés majoritairement d investissements hôteliers. La méthode appliquée pour la valorisation de ces derniers est volontairement prudente. Elle a été validée par les commissaires aux comptes des Fonds, le cabinet Ernst & Young. Sauf cas exceptionnel propre à un actif, nous distinguons trois périodes : 1/ pendant les 12 premiers mois suivant l'investissement, celui-ci est valorisé à son prix de revient ; 2/ entre 12 et 24 mois, le prix de revient est augmenté de la dette qui a été remboursée ; 3/ au-delà de 24 mois, un expert extérieur est mandaté pour valoriser l'actif, selon des critères de marché. Le cabinet mandaté est In Extenso, membre du groupe Deloitte (6000 collaborateurs et associés). In Extenso est l un des leaders du conseil dans le secteur du tourisme, de l hôtellerie et de la restauration. Il regroupe les compétences et savoir-faire de plusieurs dizaines de collaborateurs en France et publie une étude mensuelle sur les performances hôtelières en France. C'est un cabinet établi, dont la réputation est reconnue par tous. Pour les autres lignes d investissement (très minoritaires), les valorisations suivent les pratiques habituelles préconisées par la profession et contrôlées par les commissaires aux comptes des Fonds. Par principe, l investissement reste à son prix de revient, sauf évènement majeur (nouvelle opération capitalistique significative, refinancement nécessaire ) et provisions éventuelles. Cycle de vie des Fonds Investissements Date d'atteinte des Quotas Suivi des investissements Fin de vie théorique du Fonds Prorogation maximun du Fonds OTC Commerce & Foncier 01/12/2012 01/06/2017 01/06/2020 OTC Patrimoine & Hôtel 30/04/2013 31/10/2017 31/10/2020 OTC Hôtel & Commerce 30/11/2013 31/05/2018 31/05/2020 OTC Patrimoine & Hôtel 2 30/04/2014 28/11/2018 28/11/2020 OTC Hôtel & Commerce N 2 30/11/2014 31/05/2019 31/05/2021 OTC Patrimoine & Hôtel N 3 31/12/2015 16/11/2019 16/11/2021 > Investissements : Période de 2 ans en moyenne pour investir et atteindre le quota minimum d investissement que le Fonds doit atteindre règlementairement. > Suivi des investissements : Les investissements sont détenus pendant une période de 3 ans minimum en moyenne durant laquelle la société de gestion suit l'évolution des sociétés en portefeuille et accompagne leur développement.
Principales participations «hôtels» et «restaurants» prises par les Fonds > Rappel des cibles d investissement : l actif des Fonds est composé majoritairement d hôtels 2 à 4*, commercialisant en moyenne de 30 à 150 chambres, et situés au cœur de grosses agglomérations ou à proximité des axes de communication. La performance recherchée proviendra d un repositionnement adéquat de l actif, combiné à un effet de levier financier optimal au sein de la PME hôtelière. Marginalement, les Fonds peuvent investir dans d autres sociétés proches des secteurs du commerce ou de la restauration en général. Commerce Patrimoine Hôtel & Patrimoine Hôtel & Patrimoine & Foncier & Hôtel Commerce & Hôtel 2 Commerce & Hôtel N 3 N 2 (93) > Rappel sur les règles de co-investissement : Extend AM gère en permanence un ou plusieurs Fonds en phase d investissement. Il en résulte parfois des co-investissements dans une même société cible. Les règles qui régissent ces co-investissements prennent notamment en compte les critères suivants : le respect des critères d éligibilité, la maturité des Fonds, la date à laquelle les prochains quotas doivent être atteints, la structure de l investissement en lui-même (actions ou obligations), les modalités d acquisition (rachat, augmentation de capital) et la détention capitalistique de chaque Fonds dans la société cible.
Evénements significatifs intervenus au cours du semestre > L'Héliopic, un hôtel déjà au sommet L'Héliopic Hôtel & Spa, situé idéalement au départ du téléphérique de l Aiguille du Midi, et construit par la société A. M. H., a ouvert le 16 décembre 2013 et a été inauguré le 9 janvier 2014, après plus d une année de travaux : véritable challenge compte tenu des conditions climatiques auxquelles le chantier a été soumis dans cette région. C est la première fois qu Extend AM s associe au projet ambitieux de la création ex nihilo d un établissement hôtelier. Ce choix a été motivé par une analyse pointue du marché hôtelier à Chamonix. L Aiguille du Midi est le 7ème site touristique non culturel le plus visité en France (source : mémento du tourisme 2013), quelle que soit la saison, les taux d occupation des hôtels sont extrêmement élevés, ce qui confirme que l offre est saturée. Ce 4*, conçu par l architecte du cru Jean-Claude Descombes, surprend par des partis-pris hors normes qui concilient tradition et modernité. Ses deux chalets de 4 étages, qui surplombent les 1 800 m² de rez-de-chaussée, sont un trait d union entre la montagne et le centre-ville de Chamonix. Le design intérieur, confié à Leslie Gauthier (dont l une des références est l Hôtel Martinez à Cannes), rappelle un décor des années 50/60, dans un mélange harmonieux entre la pierre et le bois, les matières durables et les textures confortables. L espace spa, et notamment la piscine, offrent une vue sur les massifs grâce à une baie vitrée remarquable. Carte des investissements Hôteliers d Extend AM Paris Chartres Blois 1 1 1 6 8 Proche banlieue Orléans Mâcon - Bourg-en-Bresse 2 Sallanches - Chamonix Lyon 4 2 2 Marseille
> Extend AM s ancre dans le Vieux-Port de Marseille (Hôtel M-Gallery Beauvau) Extend AM a accompagné le groupe hôtelier ValueState Hotels dans l acquisition auprès du groupe Accor des murs et du fonds de commerce de l hôtel M-Gallery Beauvau situé sur le Vieux-Port de Marseille. Idéalement implanté dans une bâtisse d exception faisant face au Vieux-Port, cet hôtel 4* compte 73 chambres. L hôtel est une véritable institution de la ville de Marseille et du Vieux Port, dont le charme du bâtiment et des meubles anciens aux influences provençales séduit les clients contemporains, qui le créditent de la note de 4/5 sur Trip Advisor. Mais son succès date du XIXème siècle. Depuis 1816, au premier étage, le bar du Grand Hôtel Beauvau a accueilli nombre de voyageurs, anonymes ou illustres, venus faire une escale chic, romantique ou historique : George Sand, Lamartine, Mérimée, Frédéric Chopin et Paganini s y sont installés. L hôtel va bénéficier d un programme de rénovation d environ 1 M afin de le moderniser, pour en faire un des fleurons de la marque. La gestion des ressources humaines devra également y être optimisée. Après l Alizé Hôtel, il s agit du second investissement hôtelier d Extend AM sur le Vieux-Port de Marseille. Extend AM signe un accord exclusif avec HONOTEL DEVELOPPEMENT Avec cet accord, Extend AM concrétise un partenariat avec l un des groupes leader de la gestion hôtelière indépendante et signe ainsi un nouveau partenariat stratégique dans le secteur hôtelier. Honotel Développement vient ainsi rejoindre la douzaine de co-investisseurs professionnels qui nous accompagnent dans la réalisation des investissements hôteliers. Avec le support métier d Honotel-Développement, Extend AM étudiera de nombreuses opportunités d acquisition et sélectionnera les opérations d investissement qui répondront aux critères de ses différents Fonds d'investissement de Proximité sur l'axe Paris-Lyon-Marseille. Extend AM étudie d ores et déjà dans ce cadre de nombreuses opportunités pour les prochains mois sur cet axe. Honotel-Développement mettra sa dynamique de gestion éprouvée au service des investissements réalisés par Extend AM pour le compte de ses Fonds tout en garantissant sa forte implication par la prise d'une participation dans ces investissements. Pour Jean-Marc PALHON, Président d Extend AM : «Cette collaboration est une opportunité incroyable de travailler main dans la main avec un des plus grands groupes indépendants français de l hôtellerie de centre-ville qui, compte tenu de son expérience et de sa reconnaissance dans le secteur, va nous permettre de participer à de nombreuses opérations de grande qualité. Ce partenariat est aussi l occasion de démontrer une nouvelle fois notre volonté de faire de l hôtellerie un axe de développement majeur pour Extend AM». L'équipe dirigeante d Honotel-Développement - Antoine de Bouchony, Jean Arvis et Laurent Lapouille -, est également très positive : «Nous sommes extrêmement satisfaits de mettre notre expertise de gestion déjà déployée pour le compte de tiers sur 33 hôtels en 2014, au service d'un nouvel investisseur de cette qualité. Extend AM est un investisseur idéal du fait de son expertise dans le secteur hôtelier, de sa rapidité d exécution et de la qualité et du sérieux de ses équipes qui nous permettent de faire notre travail d'hôtelier pour son compte dans d'excellentes conditions».
> Extend AM table sur un nouveau restaurant à Lyon (Pléthore & Balthazar par la SAS P&B Mercière) Extend AM investit pour soutenir à long terme le projet de deux entrepreneurs chevronnés : Fabien Chalard, créateur du Comptoir de la Bourse, un café haut de gamme devenu en dix ans une institution lyonnaise, et Vincent Galy, ex-directeur Commercial de la régie publicitaire sportive du Groupe Lagardère. Leur ambition est de développer le concept Pléthore & Balthazar à Lyon et ailleurs. Plus qu un simple restaurant, Pléthore & Balthazar est aussi un concept d épicerie fine et de bar à vins, dans le style des luxueux cafés type Costes, très prisés du public parisien, qui manquait encore à Lyon. La décoration du restaurant a été confiée à Raymond Morel (Le Kube, le Murano et l hôtel Royale Pigalle à Paris) qui a conçu un style unique, subtil mélange de vintage et de contemporain, raffiné dans les moindres détails. 450 vins, sélectionnés par une jeune sommelière formée chez Ledoyen et Guy Savoye, sont proposés à la dégustation. Le chef, Brice Lambert, ancien de Guy Savoye également, prépare une cuisine originale qui mélange recettes traditionnelles et inventives. La région lyonnaise est la seconde région touristique française avec 5,5 millions de visiteurs par an. Le secteur de la gastronomie y est particulièrement dynamique. L emplacement de ce premier lieu est stratégique, dans une rue piétonne très fréquentée, la rue Mercière, en plein cœur de la presqu île de Lyon et à deux pas de la place des Jacobins. Après le Collège Hôtel et le Mercure Beaux-Arts, c est le troisième investissement d Extend AM dans le secteur de l hôtellerie et de la restauration effectué ces dernières années en plein centre de la cité rhodanienne. > Extend AM s attaque à La Défense (Courtyard by Marriot La Défense) Extend AM réalise un premier co-investissement avec Algonquin France, société spécialisée dans l investissement et la gestion hôtelière, grâce à l acquisition conjointe d un actif situé à proximité de La Défense : le Courtyard by Marriott Paris Colombes via la SAS Paris Colombes Operating Company. L objet de cette acquisition commune est un hôtel 4* de 150 chambres (murs & fonds de commerce) situé à Colombes, en activité depuis 2006. L hôtel, aujourd hui commercialisé sous enseigne Courtyard by Marriott, continuera à être géré par Marriott dans le cadre du contrat de gestion en place depuis son ouverture. L hôtel se trouve à proximité d une zone dynamique et en pleine expansion, où se sont installés de nombreux groupes internationaux. L hôtel est le seul actif sous enseigne de la zone. L expertise d Algonquin permettra de continuer à travailler sur l amélioration de la rentabilité de l hôtel. Frederic de Brem, Président d Algonquin Asset Management France, précise : «Avec de nombreuses opérations dans l hôtellerie, Extend AM est pour nous le co-investisseur idéal. Les équipes d Extend AM ont une véritable vision long terme dans leurs partenariats et sont en mesure de nous accompagner dans nos prochaines acquisitions». Bertrand Pulles, directeur associé chez Extend AM, indique que «l expertise développée par le groupe Algonquin et son track record sur le marché sont pour nous un gage de confiance et des facteurs essentiels à la bonne réussite de notre investissement».
FONDS ou souscription à des titres de capital ou donnant accès au capital de société ANNÉE de création OTC Commerce & Foncier 2010 OTC Hôtel & Commerce 2011 OTC Hôtel & Commerce N 2 2012 OTC Hôtel & Commerce N 3 2013 GRANDEUR constatée VL + Distributions Montant des frais VL + Distributions Montant des frais VL + Distributions Montant des frais VL + Distributions Montant des frais SOMME DE LA VALEUR LIQUIDATIVE ET DES DISTRIBUTIONS d'une part ou d un titre de capital ou donnant accès au capital ordinaire ; frais de gestion et de distribution (hors droits d entrée) réellement prélevés depuis la souscription (calculés selon une méthode normalisée) 31/12/2010 9,99-31/12/2011 9,61 0,45 10,00-31/12/2012 9,51 0,44 9,73 0,42 10,00-31/12/2013 9,81 0,44 9,79 0,42 9,88 0,53 10,00 - Les Fonds OTC Patrimoine & Hôtel, OTC Patrimoine & Hôtel N 2 et OTC Patrimoine & Hôtel N 3 figureront dans la lettre d information du 1er semestre 2014 puisque leur exercice comptable est clôturé au 30 juin de chaque année «Les montants des frais ainsi que les valeurs liquidatives, majorées des distributions, figurant dans ce tableau résultent d une simulation selon les normes réglementaires prévues à l article 7 de l arrêté du 10 avril 2012 pris pour l application du décret N 2012-465 du 10 avril 2012 relatif à l encadrement et à la transparence des frais et commissions prélevés directement ou indirectement par les Fonds et sociétés mentionnés aux articles 199 terdecies-0 A et 885-0 V bis du code général des impôts.» Extend AM 79 rue la Boétie - 75008 PARIS T : 01 53 96 52 50 - F : 01 53 96 52 51 - www.extendam.com Société de gestion de portefeuille - Agrément AMF n GP 13000002 SA au Capital de 1 800 000 - RCS Paris B 789 931 318