Direction régionale de l Environnement de l Aménagement et du Logement Chiffres & analyses Basse-Normandie Octobre 2014 Contexte En Basse-Normandie, la consommation d espace par l urbanisation est alimentée par la maison individuelle : 10 000 logements neufs par an sur les dix dernières années, dont 70 % de maisons individuelles. Un tiers se situaient dans les couronnes des pôles(1) et encore davantage au-delà, dans les espaces interstitiels ou hors influence des villes. Avec la crise, la construction de maisons individuelles a ralenti, passant de 9 300 en 2006 à 4 500 en 2013, mais représente encore 63 % des logements neufs (90 % en dehors des pôles urbains). Ce modèle évolue cependant : les parcelles diminuent, passant de 800 à 500 m² dans les lotissements et de 1 800 à 1 400 m² hors lotissement. Les enjeux de maîtrise de la dépense énergétique conduisent également à s interroger sur la pertinence de l implantation de résidences éloignées des emplois et des services. (1) selon le zonage en aires urbaines de l Insee Choisir son lieu de résidence pour minimiser les coûts Les ménages font construire des maisons parfois éloignées des villes sans toujours prendre en compte l ensemble des coûts induits. Or, si on ajoute les coûts de déplacement aux classiques coûts de remboursement des emprunts, le gain sur le prix d achat du terrain peut être annulé, voire mettre en difficulté certains ménages. En Basse-Normandie, de nombreux ménages choisissent d habiter hors des centres-villes Dans leur projet de résidence principale, les couples avec enfants choisissent souvent de faire construire une maison individuelle, mais l accès à ce type de bien est difficile dans les villes. De plus, le prix des terrains des grandes agglomérations est souvent trop élevé pour les ménages qui acquièrent pour la première fois un bien immobilier. En conséquence, ils choisissent de faire construire leur maison dans des communes éloignées des centres urbains, où les terrains sont beaucoup moins chers. Il en résulte une augmentation en surface des zones construites en périphérie plus ou moins proche des villes, qu on appelle l étalement urbain. La construction de maisons se concentre en périphérie des villes et sur les côtes ces dernières années Construction de maisons neuves 1999 à 2010 dont 2006 à 2010 500 500 250 50 250 50 Variation de la population (%) 1999 à 2010 plus de 15 de 10 à 15 de 0 à 10 de -10 à 0 moins de -10 Zone d emploi Granville Avranches Sources : Dreal BN, Sitadel 2 - mises en chantier en date réelle Insee, recensements de la population IGN 2013 Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat www.basse-normandie.developpement-durable.gouv.fr
Notre région, et en particulier la plaine de Caen, où sont situées des terres agricoles comptant parmi les meilleures d Europe, est très touchée par ce phénomène et ses conséquences néfastes (réduction des terres et donc de l activité agricole, disparition de certaines espèces de faune et de flore, etc.). Une pression foncière manifeste autour des grandes villes et sur le littoral Prix moyen des terrains à bâtir de 2006 à 2010 < à 20 000 20 000 à 30 000 30 000 à 50 000 > à 50 000 Pour les ménages ayant des revenus limités qui souhaitent construire leur maison, le prix des terrains constitue un des principaux facteurs conditionnant le choix de son implantation. En effet, le coût de construction est quasi uniforme dans une même zone d emploi 1. De même, le taux, la durée du crédit et l endettement maximal ne dépendent pas de la localisation. Référentiel : BDCarto IGN Sources : BDCartho, EPTB Réalisation : CETE NC/DADT - juin 2013 Pour respecter ces conditions d endettement, certains ménages peuvent se réserver les travaux de finition, mais là aussi, cette possibilité est indépendante de la localisation de la maison. Au contraire, les prix des terrains varient audelà du simple au double entre les zones les plus recherchées aux abords des villes ou sur le littoral et les zones rurales éloignées des centres urbains. Ils constituent donc souvent pour les accédants la principale variable d ajustement de leur projet. Peu prise en compte dans le montage financier de la construction, la fiscalité locale peut également intervenir, mais à un moindre degré, comme critère de choix. Elle contribue à orienter les ménages vers des communes à fiscalité faible éloignées des villes et des services qui s y trouvent car il existe un lien direct entre la fiscalité élevée et la présence de services et d équipements en ville. De même, certaines dépenses comme celles liées à l assainissement dans les communes touristiques peuvent renchérir la fiscalité des zones littorales. Le prix du terrain et dans une moindre mesure le niveau de fiscalité locale peuvent être prépondérants dans le choix d implantation. Cependant, d autres critères moins perceptibles au moment du montage financier, mais aux effets induits importants à moyen ou long terme, devraient aussi entrer en ligne de compte. Des coûts liés au lieu d implantation pas toujours pris en compte L analyse adoptée dans l étude intègre donc, outre la fiscalité locale, les trajets pour rejoindre son emploi ou accéder aux principaux services de la vie courante : commerces, loisirs, santé, administrations. La méthode consiste à construire un indicateur synthétique regroupant l ensemble des critères de manière à territorialiser les résultats. Il convient de raisonner à l échelle des zones dans lesquelles les ménages habitent et travaillent (voir encadré méthode) afin de prendre en compte les secteurs d implantation potentielle des accédants à la propriété et de comparer au sein de ces zones les prix et les déplacements pratiqués. Plusieurs profils de ménages ont été étudiés, le plus fréquent étant celui du couple actif de primo-accédants (qui cherche pour la première fois à acquérir sa résidence principale) ayant deux enfants. 1 Zone d emploi : espace géographique découpant le territoire en fonction des flux de déplacements domicile-travail (voir www.insee.fr pour plus de détail) 2 DREAL de Basse-Normandie - Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat
Pour deux actifs ayant deux enfants, les implantations les plus favorables restent situées dans les villes et leur périphérie proche Indicateur synthétique de coût (calcul par zone d emploi) Très favorable (1 er décile) Assez favorable (2 è décile) Défavorable (3 è au 5 è décile) Très défavorable (5 è au 10 è décile) Contour zone d emploi Contour aire urbaine Référentiel : BDCarto IGN Sources : BDCartho Réalisation : CEREMA - février 2014 Dès qu on intègre les déplacements pour tenir compte des coûts globaux de la localisation, les grands centres urbains et leur proche périphérie redeviennent les zones les plus favorables à l implantation. Les villes moyennes aussi, qui jouent un rôle de structuration du territoire en concentrant la plupart des services et des emplois locaux. Parmi ces critères, les coûts de déplacement occupent une place importante : acquisition éventuellement d une deuxième voiture, coût de carburant, kilométrage et temps de trajet en hausse. L étude permet d établir, au sein d une zone d emploi comme Caen, une comparaison entre les communes de la périphérie immédiate et celles situées aux franges de la zone. A titre d exemple, le temps d accès est en général très bref pour les écoles, qui sont bien réparties sur le territoire. Il est inférieur à 10 minutes pour les super ou les hypermarchés mais peut atteindre 30 minutes dans les secteurs les plus mal desservis, qui sont cependant rares dans cette zone. Ce temps d accès est nettement plus long pour les lycées publics, dès qu on sort de la proche périphérie des grands pôles. Le coût global mensuel de ces déplacements peut ainsi varier, pour un couple avec deux enfants, de moins de 30 pour Caen à plus de 240 aux franges de la zone d emploi. Les gains réalisés sur le prix du terrain ou la fiscalité peuvent ainsi être annulés, voire dépassés sur le long terme par les coûts induits par l éloignement. DREAL de Basse-Normandie - Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat 3
Chiffres & analyses Un accès aux supermarchés/hypermarchés relativement aisé, même en heure de pointe Temps d accès en minutes Réseau routier principal Moins de 10 Type autoroutier De 10 à 20 Liaison principale de 20 à 30 Liaison régionale Aires urbaines Hypermarché - Supermarché Référentiel : BDCarto IGN Sources : BDCartho, internet - INSEE Réalisation : CETE NC/DADT - juillet 2012 Des contraintes potentielles accentuées par la spécificité de l achat immobilier L achat immobilier est un achat spécifique, en ce sens qu il s agit d un investissement conséquent nécessitant un prêt sur une longue période dont les intérêts sont, le plus souvent, payés les premières années de remboursement. S y ajoute le fait que, pour amortir les frais accessoires (notaire, frais de négociation, raccordements, etc.), il faut attendre un certain nombre d années avant de revendre la maison. Si les revenus des ménages diminuent sensiblement en cas de séparation, de maladie ou de chômage, il faut continuer d ajouter aux frais fixes liés au logement les coûts de déplacement, notamment les coûts domicile-travail, ce qui peut générer de vraies difficultés financières. Même si, par rapport aux autres régions de taille comparable, le territoire de la Basse-Normandie est particulièrement bien irrigué par un réseau de bourgs et de villes moyennes, maillage rarement rencontré dans d autres régions comparables, c est bien dans les villes que se trouvent les emplois. C est pourquoi les coûts de déplacements pour rejoindre le lieu de travail peuvent représenter pour les couples actifs un budget compris entre 200 et 500 par mois dans les zones éloignées des villes, notamment aux abords des franges de l aire urbaine de Caen, dans le sud-cotentin, dans le sud-pays-d Auge ou encore dans une large partie orientale de l Orne. Dans ces zones, deux véhicules sont souvent nécessaires pour les couples actifs ayant de jeunes enfants. A l inverse, les ménages vivant en ville dépenseraient moins de 100 par mois pour se rendre à leur travail. Dans 60 % des communes, on estime que les couples actifs consacreraient plus de 150 par mois aux déplacements 4 DREAL de Basse-Normandie - Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat
domicile-travail. Ces coûts peuvent cependant être atténués par le dispositif fiscal de prise en compte des frais réels (les salariés peuvent évaluer les dépenses occasionnées par leurs déplacements et demander aux services fiscaux la déduction de leurs frais réels à la place de la déduction forfaitaire). Des déplacements domicile-travail onéreux aux franges de l aire urbaine de Caen et en milieu rural Coût des déplacements domicile-travail (en /mois) Plus de 200 150-200 100-150 Moins de 100 Avec le temps, les coûts pourraient augmenter assez significativement si les prix des carburants poursuivaient leur tendance à la hausse jusqu à menacer les ménages les plus modestes, pour lesquels l effet d amortissement des frais réels ne jouerait plus dans la mesure où ils ne sont pas imposables. Référentiel : BDCarto IGN Sources : BDCartho - INSEE Réalisation : CETE NC/DADT - septembre 2012 Une implantation éloignée peut engendrer des fragilités qui se révèlent à l occasion de certains événements : un divorce, la perte d emploi, le départ des enfants, voire le décès du conjoint peut rendre nécessaire la revente de la maison, or une maison isolée se revend moins facilement. En effet, l éloignement de l emploi et des services n est plus nécessairement compatible avec les aspirations des futurs ménages ou l augmentation prévisible des prix du carburant. En outre, la maison de style classique universel pourrait dans quelques années représenter un modèle de construction obsolète. On peut prendre l exemple aujourd hui des maisons des années 60 de type rezde-chaussée surélevé sur sous-sol, qui ne correspondent plus à la demande, Des prix du carburant en hausse plus nette que les autres produits de consommation Evolution des prix base 100 en 1998 240 220 200 180 160 140 120 100 80 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source : Insee, indices des prix à la consommation Gazole Super / SP 95 Prix à la consommation - hors énergie DREAL de Basse-Normandie - Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat 5
désormais orientée vers un accès direct au jardin. Situées en ville, elles peuvent susciter l intérêt d acheteurs prêts à les restructurer et bénéficier de l atout de leur localisation, mais leur revente s avère plus difficile en milieu isolé. Des solutions palliatives ou alternatives existent mais des interrogations demeurent sur le long terme. Quelles alternatives pour les ménages isolés, et quelles perspectives pour les nouveaux acquéreurs? Les calculs réalisés restent théoriques, notamment en ce qui concerne la fréquence des déplacements pour accéder au panel-type des dix équipements retenus (école primaire, lycée, hypermarché/supermarché, gymnase, cinéma, piscine, hôpital/clinique, gare SNCF, agence Pôle emploi, agence CAF), même si on tient compte de profils différenciés - couple biactif avec deux enfants, couple monoactif avec deux enfants, couple biactif sans enfant, jeune retraité. Pour limiter ces déplacements, des stratégies de contournement existent. Par exemple, il est possible d utiliser les transports en commun pour se rendre à son travail ou pour aller au collège ou au lycée (ramassages scolaires). Le covoiturage représente une autre solution ; il peut être organisé entre voisins ou collègues, ou via des sites internet ou encore des applications pour smartphones. Une autre possibilité consiste à rationaliser les déplacements, par exemple en déposant les enfants à l école sur le trajet du travail ou en allant faire les courses sur le chemin du retour. L isolement induit par le fait d habiter dans une commune éloignée est dans une certaine mesure contrebalancé par la présence d un commerce de proximité, qui a dans ces communes toute son utilité et peut être une alternative au supermarché éloigné, bien que les prix pratiqués puissent être un peu plus élevés. En outre, les communes éloignées peuvent prendre des mesures volontaristes, comme l installation d une station-service municipale, la remise en état d un commerce par la mairie qui fait appel à un gérant (pour tenir l épicerie ou le café) ou la mise à disposition d un local pour accueillir un médecin. Il existe aussi de nouvelles formes de travail, comme le télétravail à domicile ou en alternance dans l agence de l employeur la plus proche du lieu de résidence. A l avenir, des modèles de travail encore plus novateurs vont se développer, tels que la formation en ligne ou la mise en place (comme à Essay, dans l Orne) de télécentres qui permettent aux 6 DREAL de Basse-Normandie - Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat
télétravailleurs isolés de se retrouver dans un lieu relativement proche de leur domicile. Parallèlement, les applications de services numériques prennent de l essor : diagnostics médicaux à distance, formalités administratives en ligne, multiplication des applications pour smartphone, échanges par courriel ou sms, autant d outils qui permettent de limiter les déplacements. En outre, des circuits courts d approvisionnement, notamment en produits frais (mode de commercialisation de produits agricoles dans lequel au maximum un intermédiaire intervient entre le producteur et le consommateur) se développent, comme les AMAP (associations pour le maintien d une agriculture paysanne). En ce qui concerne la maison elle-même, son modèle a évolué. La maison individuelle sur 1500 m² en campagne, génératrice de consommation d espace, n est plus à la mode. En effet, les promoteurs commencent à proposer des solutions moins consommatrices d espace : maisons mitoyennes ou semi-mitoyennes sur des parcelles plus petites. Cette évolution est due aussi bien à la modification de la demande qu à celle de l offre. Du côté de la demande, les ménages sont de plus en plus sensibles à la protection de l environnement (préservation des écosystèmes, moindre consommation d espace, nécessité de réduire les émissions de gaz à effet de serre liées aux déplacements) et aux formes modernes de maisons. Du côté de l offre, les constructeurs valorisent la modernité à la fois dans les formes (formes cubiques, grandes ouvertures au sud) et dans une conception plus écologique (maison aux normes BBC, voire maisons à énergie positive, constructions en bois, etc.). Ces évolutions, favorables à la rationalisation de l espace, donc synonymes de surfaces foncières réduites, pourraient permettre, le terrain étant plus petit, de proposer une offre comparable à celle de parcelles plus grandes mais plus éloignées des villes, si on considère que le coût de la construction est similaire sur le même secteur. L habitat participatif est une autre solution, encore plus novatrice, pour consommer moins d espace. Il s agit de logements regroupés dans un ou plusieurs bâtiments et complétés par des parties communes partagées comme une chaufferie, une buanderie, une installation de compostage ou un potager, voire quelques véhicules partagés (comme le projet des Z Ecobatisseurs à Louvigny, près de Caen). Pertinent en ville ou en proche périphérie, ce système permettant de réduire les coûts pourrait constituer une alternative à l éloignement des villes engendré par les prix d accès à la propriété élevés. En résumé, ces évolutions des aspirations des jeunes ménages, relayées par les pouvoirs publics soucieux de limiter la consommation d espace (notamment celle de terres agricoles), la prise en compte des contraintes liées aux déplacements et l apparition de nouvelles formes urbaines pourraient offrir des solutions alternatives crédibles et attrayantes pour une implantation plus proche des villes. Cependant, elles pourraient aussi, par un phénomène de dévalorisation des maisons construites, aggraver la situation des ménages isolés, qui sont contraints aux déplacements par la nature de leur emploi, l éloignement des grands axes de communication ou le manque d infrastructures numériques à très haut débit. En outre, un renchérissement des prix de l énergie ou un accident de la vie pourrait fragiliser économiquement les ménages isolés. La décision d un lieu de résidence doit ainsi être prise en tenant bien compte de tous les éléments de coût et en anticipant au maximum les évolutions possibles du contexte immobilier. DREAL de Basse-Normandie - Service Aménagement des Territoires, Infrastructures et Habitat 7
Méthode Les éléments présentés dans cette publication sont issus d une étude confiée par la Direction régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement de Basse-Normandie au Centre d études et d expertise sur les risques, l environnement, la mobilité et l aménagement (CEREMA) du Ministère de l Écologie, du Développement durable et de l Énergie. Cette étude visait à mesurer les coûts d accès au travail et aux services d un ménage ayant fait construire une maison individuelle en Basse-Normandie. Éléments de méthode : y 4 profils de ménages ont été retenus, afin de prendre en compte la diversité des situations des acquéreurs : couple biactif avec 2 enfants (profil standard retenu pour présenter les principaux résultats dans cette publication), couple monoactif avec 2 enfants, couple sans enfant, jeune retraité y Le facteur prix : prix des terrains, coût de la construction (taille et prix selon le profil, allant de 70 m² pour 91 000 à 100 m² pour 130 000 ), remboursement d emprunt (taux en vigueur, durée d emprunt et taux d endettement à 30 %) y La fiscalité locale : taxe d habitation et taxe foncière y Le facteur déplacements : déplacements domicile-travail et accès à un panel de 10 services de la vie courante selon trois axes : distance, coût de carburant (budget-coût), temps de parcours (budget-temps). La fréquentation de ces équipements a été définie en fonction de la composition des 4 profils y Les calculs ont été faits sur la base d un indicateur synthétique de coût global théorique pour toutes les communes de la région (les services présents dans les régions limitrophes n ont pas été pris en compte) y L analyse repose sur la zone d emploi de l Insee. En effet, la prise en compte des déplacements domicile-travail ou d accès aux services les plus proches implique de raisonner à l échelle d un territoire où les ménages habitent, travaillent et accèdent à ces services Sources y DREAL de Basse-Normandie Enquête sur le prix des terrains à bâtir, Sitadel 2 y Insee Recensements de la population, base permanente des équipements, aires urbaines, zones d emploi, comptes nationaux, indice des prix à la consommation y DGFiP Filocom, taxe d habitation, taxe foncière sur les propriétés bâties y ADEME Étude du PREBAT sur les coûts de la construction y Commissariat général à la stratégie et à la prospective Pour en savoir plus DREAL de Basse-Normandie www.basse-normandie.developpement-durable.gouv.fr Directrice de publication : Caroline Guillaume Rédaction : Catherine Van Puyvelde Contributeurs : Jean-Pierre Belvezet, Christian Le Normand Création graphique : Séverine Bernard Cartographie : DREAL de Basse-Normandie, CEREMA Normandie-Centre Date de parution : octobre 2014 Lien vers le rapport du CEREMA Lien vers la publication sur la densité dans la construction neuve Direction régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement de Basse-Normandie 10 boulevard du général Vanier CS 60040-14006 Caen cedex Tél. 02 50 01 83 00 Fax. 02 31 44 59 87 www.basse-normandie.developpement-durable.gouv.fr