Etude préliminaire 6 mai 2011 Fédération du Diagnostic du Bâti www.fneci.org FNECI Délégation Générale Contact Presse : Hélène Quénéhervé Tel : 01 76 60 09 88 Mail : infos@fneci.org
SOMMAIRE 1. RESUME... 4 2. INTRODUCTION... 11 3. BILAN... 12 3.1. Les diagnostics... 13 3.1.1. Historique de mise en place... 13 3.1.2. Les diagnostics hors DDT... 13 3.1.3. Vue d ensemble... 14 3.1.3.1. Une cohérence à assurer... 14 3.1.3.2. La singularité du Diagnostic de Performance Energétique... 15 3.1.4. Marché du diagnostic immobilier... 16 3.1.4.1. Données sur les diagnostics... 16 3.1.4.2. Un chiffre d affaire moyen très dispersé... 16 3.1.4.3. Des écarts de prix importants et une tendance à la baisse... 16 3.1.4.4. Un marché de particuliers animé par les intermédiaires immobiliers... 17 3.1.4.5. Des acquéreurs peu mobilisés... 17 3.1.5. Des attentes convergentes... 17 3.1.6. Analyse des modalités d exécution... 18 3.1.6.1. Prospection... 18 3.1.6.2. Contractualisation... 19 3.1.6.3. Visite collecte des données... 19 3.1.6.4. Etablissement et communication des rapports... 20 3.1.6.5. Facturation... 21 3.2. Les diagnostiqueurs, une profession née de la règlementation... 22 3.2.1. Une profession en quête d identité... 22 3.2.1.1. Une mission à cadrer et à clarifier... 22 3.2.1.2. La nécessité de l indépendance... 23 3.2.1.3. Une organisation de la profession à construire... 24 3.2.2. Panorama des structures, un marché d entrepreneurs indépendants... 24 3.2.3. Panorama des hommes, une filière atypique... 26 3.2.4. Formation... 27 3.2.4.1. Présentation du dispositif de formation... 27 2
3.2.4.2. Professionnalisation et système constructif... 28 3.2.5. Certification... 29 3.2.5.1. Présentation du dispositif de certification... 29 3.2.5.2. Portée et limites du dispositif de certification... 31 3.2.6. Dispositif de Surveillance et problématique des transferts... 31 3.2.6.1. Présentation du dispositif de surveillance... 31 3.2.6.2. Les freins à la surveillance... 31 3.2.7. Devenir diagnostiqueur, un investissement lourd pour un métier de services... 31 4. PERSPECTIVES... 33 4.1. Les perspectives de marché en volumes... 34 4.2. Une structure de marché en mutation... 34 4.3. L opportunité de la rénovation énergétique... 35 4.3.1. Une diversification naturelle... 35 4.3.2. Un palier d évolution... 36 4.4. Quelles perspectives pour la profession?... 36 5. Les propositions de la Fneci... 38 5.1. Aménagement du dispositif DPE... 38 5.2. Evolution du dispositif de diagnostic technique... 39 5.2.1. L amélioration du dispositif global de diagnostic... 40 5.2.2. L évolution de la profession... 43 3
1. RESUME Consciente de la nécessité de capitaliser sur le retour d expérience des 15 dernières années, la Fneci a engagé avec ses partenaires de l immobilier, de la construction et de la certification ainsi qu avec les consommateurs, une étude préliminaire du dispositif dont la vocation est d éclairer l ensemble des acteurs concernés sur les actions et réflexions à engager pour consolider et développer le dispositif du diagnostic technique immobilier en France. Pourquoi le diagnostic immobilier? Le diagnostic technique immobilier résulte de la volonté des Pouvoirs Publics d organiser la sécurité des transactions immobilières et de promouvoir l amélioration globale du bâti. Il constitue le pendant naturel pour le bâti existant des évolutions réglementaires pour la construction neuve. A la sécurité des biens et des personnes qui a constitué le premier objectif du dispositif s est adjointe dès 2006 avec le Diagnostic de Performance Energétique et l incitation fiscale aux rénovations «vertes» la nécessité d améliorer la performance énergétique globale du parc immobilier, premier consommateur d énergie. Aujourd hui le diagnostic technique immobilier est devenu une composante obligatoire de la transaction immobilière, vente et location, favorisant l implication du consommateur dans l évolution qualitative de la qualité de son bien. Le rôle du diagnostiqueur immobilier La création d un corps de métier spécifique n est qu une conséquence des obligations réglementaires. Pour répondre aux enjeux et aux contraintes du diagnostic technique immobilier, la nécessité de professionnels qualifiés et indépendants s est imposée. Elle a conduit à réglementer l accès à l activité au moyen de la certification de compétences et de la mise en place de normes de réalisation pour chaque diagnostic du Dossier de Diagnostic Technique. Aujourd hui, la branche du diagnostic technique se trouve confrontée à des problématiques touchant à la fois ses missions (leurs périmètres, leurs techniques) mais plus largement à la profession, à sa définition et à ses perspectives (compétences, formations, responsabilités, etc.) et à son positionnement par rapport aux professions connexes du bâtiment et de l immobilier (respect de l indépendance, place du diagnostic dans la transaction, etc.). 4
Des attentes convergentes Les attentes du consommateur, des Pouvoirs Publics et des acteurs du diagnostic technique immobilier convergent vers la sécurité. Le consommateur, comme l intermédiaire immobilier, veut être rassuré quant à la qualification et l indépendance des professionnels et quant à la qualité des diagnostics ; les Pouvoirs Publics recherchent la protection des biens et des personnes ; la profession veut être assurée de sa viabilité. Enfin, le consommateur exprime un besoin fort d accompagnement quant à la compréhension des rapports. Cette attente porte essentiellement sur les états relatifs aux installations Gaz et Electricité dont les restitutions paraissent difficiles à appréhender par des profanes. L attente est plus forte encore vis-à-vis du DPE dont les finalités et limites lui paraissent insuffisamment claires. Consommateur Fiabilité du diagnostic Assurance quant à la qualification du diagnostiqueur Indépendance et impartialité Pédagogie SECURITE TRANSPARENCE Intermédiaires Réactivité dans la réalisation Fiabilité du diagnostic REACTIVITE QUALITE Pouvoirs publics Sécurité des biens, des personnes et des transactions Information du consommateur et incitation à engager la rénovation Connaissance du parc de logements PROTECTION INCITATION Profession Sécurité dans l exercice de ses missions Appartenance à une véritable profession, reconnue Des perspectives d évolution SECURITE VIABILITE L évolution nécessaire du dispositif Le dispositif du diagnostic immobilier s est construit progressivement depuis 1996 en réponse aux priorités d action définies par les Pouvoirs Publics. L évolution parallèle des enjeux et de la réglementation associée ainsi que la professionnalisation de l activité rendent nécessaire aujourd hui une remise à plat de l ensemble du dispositif pour assurer non seulement sa fiabilité et sa cohérence pour le consommateur comme pour le diagnostiqueur, mais aussi la viabilité et le développement de la profession du diagnostic immobilier. L étude préliminaire menée par la Fneci a identifié des axes de progrès forts tant sur le dispositif du diagnostic technique immobilier que sur la profession. 5
Objectif Action Harmoniser et mettre en cohérence les diagnostics Clarification Cadrer les conditions d intervention Le dispositif La profession Qualification Maîtrise Vision Structuration Mieux informer le consommateur Adapter la formation aux impératifs et aux enjeux Accroitre l efficacité du dispositif de certification et de surveillance Mettre en place un dispositif d exploitation des diagnostics Positionner la profession Définir les conditions d évolution de la profession Indépendance Cadrer les conditions d exercice de la profession Améliorer le dispositif global de diagnostic technique immobilier Harmoniser et mettre en cohérence les diagnostics L harmonisation et la mise en cohérence de l ensemble des diagnostics, réglementés et non réglementés, constitue une garantie d efficacité et un préalable à la maîtrise du dispositif. Ce sont les premiers outils d une clarification du dispositif, de ses attendus et de son fonctionnement, vis-à-vis du consommateur. Cadrer les conditions d intervention des diagnostiqueurs Le diagnostiqueur qui engage sa responsabilité personnelle doit pouvoir réaliser sa mission dans des conditions de sécurité et d indépendance normales pour répondre aux attentes de fiabilité du consommateur. Cela suppose une compréhension partagée de la chaîne de responsabilité pour la prestation de diagnostic technique immobilier. De la même manière, le consommateur doit pouvoir s assurer aisément de la qualification du prestataire. La Fneci propose la mise en place des outils de base pour ce faire tels que la carte professionnelle, l ordre de mission et une évolution de la base de données des certifiés pour intégrer l ensemble des informations utiles au consommateur et à tous les acteurs concernés. 6
Mieux informer le consommateur Le diagnostic technique immobilier constitue un instrument de crédibilisation du discours de l intermédiaire immobilier dans son appréciation du bien. L inclusion dans le corpus du mandat de l intermédiaire immobilier d une fiche de présentation des diagnostics et du rôle de l intermédiaire dans leur réalisation favoriserait l appropriation de cette démarche par les acteurs concernés. La Fneci propose également la mise en place d une fiche récapitulative du DDT pour faciliter l accès à l information du consommateur ; les rapports nécessairement techniques n étant pas forcément compréhensibles par un consommateur non aguerri et le DDT ne restituant pas une vision synthétique et claire sur l état du bien. Adapter la formation aux métiers de la profession L enjeu technique majeur du métier de diagnostiqueur immobilier est une maîtrise du système constructif lui permettant d appréhender un bâtiment dans sa globalité. Toutefois, la nature même des missions en fait un métier de généraliste plutôt que de spécialiste ; il s agit en effet pour le diagnostiqueur de maîtriser un périmètre large mais pas nécessairement profond. L enjeu social pour la profession est de ne pas freiner trop fortement le flux de nouveaux diagnostiqueurs, salariés ou entrepreneurs individuels, en plaçant à l entrée la barrière que constituerait un prérequis élevé de diplôme. La Fneci propose de placer en prérequis aux certifications un cursus de formation court, plus approfondi que les formations existantes, constituant le socle de connaissances indispensables sur le système constructif. Dans le même esprit, la Fneci propose également que l amélioration continue soit non seulement une exigence déontologique pour tout diagnostiqueur immobilier mais aussi rendue obligatoire sous la forme d un module court de mise à niveau sur le système constructif et les évolutions réglementaires favorisant davantage l approfondissement des compétences que la validation ponctuelle du savoir-faire initial. Accroître l efficacité du dispositif de certification et de surveillance La certification constitue la meilleure garantie des compétences acquises par le diagnostiqueur immobilier ; la surveillance garantit la bonne application des compétences et l exercice effectif du métier. Or la disparité des modalités d examen et de surveillance entre les organismes de certification fragilise ces garanties de qualification apportées au consommateur. De la même manière, la vente conjointe de formation + certification par certains organismes certificateurs fait peser un soupçon sur la qualité de la certification. La Fneci propose un renforcement du cadre imposé par le Cofrac aux organismes de certification visant à : harmoniser les modalités d examen et de surveillance entre organismes certificateurs ; disposition permettant d éviter les ruptures dans la continuité du suivi des certifiés, 7
interdire la vente conjointe de formation + certification Mettre en place un dispositif d exploitation des diagnostics Le diagnostic technique immobilier est une formidable base de connaissance sur l état du bâti et son évolution en France. Faute de moyens techniques adaptés, ces données ne sont pas encore exploitables. La Fneci propose la constitution d un groupe d étude dans le cadre du Plan Bâtiment du Grenelle II pour instruire l opportunité d outiller cette base de connaissance en une base globale qui permettrait aux professionnels de remonter les informations requises sur les différents diagnostics plus aisément et offrirait aux instances publiques concernées l accès constant à une information complète. Ce groupe d étude devra travailler en étroite collaboration avec le groupe de travail sur l harmonisation et la mise en cohérence des diagnostics (Cf. proposition n 1) ainsi qu avec l ADEME qui a engagé des travaux de centralisation pour le DPE. Mettre en place les conditions de viabilité et de développement de la profession Une évolution choisie, porteuse de visibilité et garantie de viabilité pour les professionnels, est au cœur de nos préoccupations car le rôle que nous souhaitons voir jouer à la profession demain conditionne les décisions d aujourd hui. Positionner la profession Née de la règlementation et placée à la confluence des secteurs de l immobilier et du bâtiment sans appartenir ni à l un ni à l autre, la profession de diagnostiqueur manque de visibilité non pas sur sa pérennité, assurée par la règlementation, mais sur son avenir. La réponse à cette question conditionnera le développement et la structuration de la profession. Définir les conditions d évolution de la profession Ses spécificités en font une profession à part entière mais ces mêmes spécificités l on conduite à grandir sans se structurer. L expérience acquise lors de la dernière décennie doit désormais lui permettre de sortir de son rôle passif, de devenir force de proposition et de discussion sur son évolution vis-à-vis des Pouvoirs Publics, des consommateurs et des professions connexes de l immobilier et du bâtiment. Cadrer les conditions d exercice de la profession L indépendance du diagnostiqueur, attente forte du consommateur, est également une volonté de la profession. L exercice de la profession de diagnostiqueur en parallèle d une profession connexe (intermédiaire immobilier, notaire, artisan ou entreprise du bâtiment, ) est un facteur d inquiétude pour le consommateur et de difficulté de positionnement pour les professionnels. 8
La volonté de la Fneci est également de voir offerte à la profession et à l Etat, par le biais des instances paritaires d une convention collective de branche, l opportunité d accompagner l évolution sociale de cette profession vers ses attendus en lui apportant un cadre opérationnel évolutif adapté. CONCLUSIONS Le dispositif et la profession du diagnostic technique immobilier ont atteint le palier de la maturité et entament celui de la structuration. Presque à son insu, tracté par les évolutions réglementaires, le diagnostic immobilier est passé du statut d activité secondaire, exercée en complément d une activité principale, au statut de métier à part entière, exercé à temps plein par la grande majorité des diagnostiqueurs. Un métier fortement réglementé et porteur d ambitions pour les Pouvoirs Publics en termes de santé, de sécurité, de transparence et de maîtrise de la consommation énergétique. Sa viabilité est désormais conditionnée à sa capacité à devenir une véritable profession, positionnée, structurée et outillée. La question essentielle pour la profession, son développement et les évolutions de ses missions, porte en définitive sur la place et les objectifs que les Pouvoirs Publics souhaitent véritablement voir assumer par les diagnostics techniques et les professionnels qui les réalisent. Notre profession se trouve à un carrefour d opportunités. Evoluer pour faciliter le contrôle de l État, sur les dispositifs de subventions en faveur de l amélioration de l habitat. Son indépendance et sa connaissance générale du bâti la positionnent comme un garant efficace de ces mesures qui sont une charge publique non négligeable et dont l octroi doit être réalisé à bon escient. Evoluer vers un statut de diagnostiqueur «global» du bâti et ainsi accroître la transparence des transactions et la qualité du parc privé et public. Pour cela, il faudrait qu elle occupe réellement la place qui lui revient dans l acte de transaction et dans les dispositifs de contrôle. Evoluer, au-delà du diagnostic, vers le conseil et l accompagnement dans le cadre des transactions mais également de l amélioration volontaire de la qualité des biens immobiliers. Les objectifs fixés par le Gouvernement en matière d amélioration de la performance énergétique des bâtiments nécessiteront un nombre important de professionnels aptes à conseiller, en toute indépendance, les particuliers dans ces démarches. La montée en compétence des diagnostiqueurs sur ce sujet peut les amener à devenir des acteurs majeurs pour l Etat sur ce marché. L importance et l étendue du questionnement nous conduit à proposer la constitution d un groupe de travail dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle dont la mission sera de revisiter l ensemble du dispositif pour porter légitimement auprès des Pouvoirs Publics tout à la fois une vision de l état cible recherché et les mesures concrètes pour améliorer le dispositif global et ainsi lui donner les moyens de ses ambitions : 9
Analyse des diagnostics du bâti pour rechercher les possibilités d amélioration et de convergence en regard de l expérience acquise et en perspective d une appréhension globale du bâti dans toutes ses dimensions : technique, énergétique et sociale, Analyse prospective du marché du diagnostic : évolutions intrinsèques mais aussi du périmètre de la réglementation, Adéquation du dispositif aux attentes des Pouvoirs Publics, des consommateurs, des acteurs de l immobilier et de la construction, Positionnement et développement de la profession Les diagnostiqueurs sont à même de réaliser cette mutation de compétences s ils sont épaulés par les Pouvoirs publics. 10
2. INTRODUCTION Le développement progressif des diagnostics a conduit à la naissance d une profession à part entière que sont les diagnostiqueurs immobiliers. L ordonnance du 8 juin 2005 a apporté la reconnaissance de cette nouvelle branche et la certification de compétences entrée en vigueur au 1er novembre 2007 a permis d uniformiser ses qualifications professionnelles. L objectif premier visait la mise en place des diagnostics eux-mêmes, la création d un corps de métier spécifique n étant qu une conséquence de ces obligations réglementaires. Aujourd hui, la branche du diagnostic technique se trouve confrontée à des problématiques touchant à la fois ses missions (leurs périmètres, leurs techniques) mais plus largement à la profession, à sa définition et à ses perspectives (compétences, formations, responsabilités, etc.) et à son positionnement par rapport aux professions connexes du bâtiment et de l immobilier (respect de l indépendance, place du diagnostic dans la transaction, etc.). A l heure où une concertation est ouverte sur des évolutions réglementaires, il apparaît nécessaire de capitaliser sur le retour d expérience des dernières années et de projeter une vision de la profession pour éclairer les décisions à prendre et faire en sorte que les évolutions décidées à court terme n obèrent pas l avenir de notre jeune profession. C est dans cet esprit que la Fneci a conduit cette étude préliminaire dont l objectif est d identifier les axes de progrès de la profession de diagnostiqueur, première étape d un chantier de réflexion sur les conditions d exercice et de développement de la profession engagé avec les acteurs de la branche mais également avec ses clients et partenaires. 11
3. BILAN «Ceux qui ne connaissent pas leur histoire s exposent à ce qu elle recommence» Elie Wiesel 12
3.1. Les diagnostics Lors des quinze dernières années, l État a amélioré la transparence de l information sur les biens immobiliers, tant en vente qu en location, afin de sécuriser les transactions. Cette évolution de la connaissance des biens avait également pour objectif de favoriser l amélioration du parc national de logements. Pour ce faire, il a été progressivement mis en place des obligations de diagnostics techniques en matière de santé, de sécurité, de qualité du bâti et de performance énergétique. 3.1.1. Historique de mise en place La mise en place des diagnostics obligatoires, progressive depuis 1996, s est accélérée depuis 2006. 1996 : Repérage Amiante (repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds) 1997 : mention des superficies des lots de copropriété (Loi Carrez) dans l acte de vente 1999 : Etat des Risques d Accessibilité au Plomb(ERAP) et Etat Parasitaire relatif à la présence de Termites dans un immeuble 2002 : Repérage amiante avant-vente, Dossier Technique Amiante et Repérage des matériaux amiantés avant démolition (extension du champ d application du repérage) 2006 : Constat de Risque d Exposition au Plomb (CREP remplace l ERAP), Etat des Risques Naturels ou Technologiques (ERNT) et Diagnostic de Performance énergétique (DPE) 2007 : mise en place du Dossier de Diagnostic Technique (DDT), extension du DPE au marché locatif, modification de l Etat Parasitaire en Etat du Bâtiment relatif à la présence de Termites et entrée en application de l Etat de l Installation Intérieure de Gaz 2008 : extension du CREP au marché locatif 2009 : entrée en vigueur de l Etat de l Installation Intérieure d Electricité Tous ces diagnostics entrent dans le champ de la certification et sont donc obligatoirement réalisés par des professionnels certifiés, des diagnostiqueurs. Ils composent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). 3.1.2. Les diagnostics hors DDT Enfin, la mérule et les parasites du bois autres que termites, le radon, la légionnelle, le contrôle des assainissements non-collectifs, la mesure du taux d humidité, l accessibilité des personnes handicapées, la mise en copropriété, l état des lieux SRU (décence), le constat de logement décent, les mesurages (loi Carrez, Surface Habitable, etc.) ou encore l état des lieux locatif, l adaptation du règlement de copropriété et le calcul des tantièmes sont, parmi d autres, des diagnostics et expertises qui peuvent être réalisés par les diagnostiqueurs à la demande leurs clients mais ne relèvent pas de leur compétence exclusive. 13
3.1.3. Vue d ensemble Quel diagnostic? Zones Destinataire Obligations résultantes SANTE Amiante France entière Propriétaire Préfet du département En fonction de la notation pour les matériaux friables : - retrait ou confinement - mesures périodiques Plomb France entière Propriétaire Préfet du département Travaux de suppression Termites Selon arrêté préfectoral du département Propriétaire Maire de la commune En cas de démolition totale ou partielle du bâtiment, incinération des bois et matériaux contaminés Risques Naturels et Technologiques France entière Propriétaire SECURITE Gaz France entière Propriétaire En fonction de la notation de l'installation : - travaux recommandés - travaux obligatoires Eléctricité France entière Propriétaire ECONOMIES D'ENERGIE DPE France entière Propriétaire TRANSPARENCE Mesurage Loi Carrez France entière Propriétaire A NOTER : l Etat des Risques Naturels et Technologiques et le Mesurage Loi Carrez ne sont pas obligatoirement effectués par un diagnostiqueur certifié mais sont en pratique souvent réalisés par un diagnostiqueur certifié avec l ensemble des autres diagnostics du DDT. 3.1.3.1. Une cohérence à assurer De la mise en place successive des diagnostics obligatoires et réglementés résultent certaines disparités qui pèsent sur l efficacité globale du dispositif. 14
Quelques exemples : l absence de connexion entre le dispositif de décence et ceux de l amélioration énergétique des épaves thermiques, la non extension du repérage des matériaux amiantés à la location s agissant d une préoccupation de santé publique, les obligations de communication par le propriétaire, dont les différences pèsent sur la transparence de la transaction, au-delà de la simple sensibilisation (dès l annonce pour le seul DPE alors même qu en pratique tous les diagnostics du DDT sont réalisés en même temps), la gestion des obligations issues des diagnostics pour le propriétaire, obligations de communication à des tiers et obligations de travaux par exemple. Enfin, plus prosaïquement, la disparité existe également dans les traitements administratifs des différents rapports en termes de communication notamment (Cf. 3.1.6.4). 3.1.3.2. La singularité du Diagnostic de Performance Energétique L analyse des attendus des diagnostics obligatoires fait apparaître une dichotomie entre le DPE et les autres diagnostics. Si l ensemble des autres diagnostics immobiliers relève d une démarche de constat, acte dressé par une personne ayant autorité en la matière pour attester un fait, le DPE introduit une notion de recommandation dont l acception laisse place à des interprétations variées. En l état, le volet recommandations du DPE consiste en une énumération des mesures possibles visant à réduire la consommation d énergie et non d un conseil sur les mesures à engager qui relèverait d une étude thermique. Cette disposition est cohérente avec les attendus et les modalités d exécution du DPE : Une volonté d information, de sensibilisation et d incitation du consommateur matérialisée par un diagnostic purement informatif et non opposable, Une analyse limitée en nombre de critères et non destructive, Aucune obligation d outillage spécifique pour la réalisation des mesures. Toutefois, la convergence du nouveau rôle du DPE dans le dispositif d obtention du PTZ+ et de l appétence accrue du consommateur pour la maîtrise de sa consommation d énergie tend à accroître le niveau d attente vis-à-vis du DPE mais aussi vis-à-vis de la profession par extension. Les enquêtes récentes menées par UFC Que Choisir ont pointé le manque de fiabilité du DPE et focalisé l attention sur la compétence des diagnostiqueurs. Si un défaut de compétence ne peut être exclu, cette explication ne reflète que partiellement les causes possibles d un même effet. Les facteurs qui pèsent sur la fiabilité du DPE relèvent de 2 catégories ; d une part les causes endogènes au dispositif DPE et d autre part celles qui relèvent plus globalement du fonctionnement du dispositif de diagnostic immobilier. 15
Relèvent des causes propres au DPE certes de possibles défauts de compétences ou de qualité du travail des diagnostiqueurs mais aussi l absence de certification obligatoire des logiciels et, dans une moindre mesure, le décalage entre le périmètre réel du volet Recommandations du DPE et les attentes du consommateur. En parallèle, le fonctionnement et la structure actuels du dispositif induisent deux causes supplémentaires qui s appliquent globalement à la profession. La première tient aux conditions d exercice opérationnel de la prestation qui ne donne pas au diagnostiqueur les assurances indispensables quant à l accès aux données qui lui permettront de réaliser un constat de qualité (accès au site, collecte des données de consommation, ) ; la seconde réside dans la pression qui peut s exercer tant sur le diagnostiqueur indépendant (pression commerciale du consommateur et/ou de son intermédiaire) que sur le diagnostiqueur salarié (pression de productivité interne à l entreprise). 3.1.4. Marché du diagnostic immobilier 3.1.4.1. Données sur les diagnostics Il n existe pas à ce jour d outil globalisé de recensement et d analyse statistique des diagnostics immobiliers effectués. Seul le propriétaire détient le Dossier de Diagnostic Technique du bâtiment. Certains rapports font l objet d une communication à un tiers par le diagnostiqueur : les états relatifs au Plomb et à l Amiante sont communiqués à la Préfecture du département, l état relatif aux Termites est adressé à la Mairie de la commune, le DPE fera bientôt l objet d une centralisation dans une base de données gérée par l ADEME et, plus généralement, les rapports sont fournis sur demande aux organismes de certification dans le cadre du dispositif de Surveillance. Notons que les diagnostiqueurs n ont aucune visibilité sur les suites données à ceux de leurs rapports qui sont transis à des tiers publics ce qui participe à les déresponsabiliser sur la communication de ces rapports. Un retour direct auprès des diagnostiqueurs paraissant un peu complexe à gérer, la publication de statistiques auprès de la profession constituerait déjà une avancée. 3.1.4.2. Un chiffre d affaire moyen très dispersé Sur ce marché, le chiffre d affaire du diagnostic immobilier s établit en 2010 à environ 450 M avec une forte disparité entre les entreprises du secteur. Le CA HT moyen prévisionnel ressort à 195 K mais 51% des entreprises ont un CA HT inférieur à 100 K. Le panier moyen de diagnostics ressort à 316 en progression de 9% par rapport à l année 2009 (source : Galliléo Business Consulting). 3.1.4.3. Des écarts de prix importants et une tendance à la baisse Sur un marché très concurrentiel, on observe des écarts de prix très significatifs liés pour partie à la spécificité de chaque prestation en fonction du bâtiment considéré mais potentiellement aussi aux moyens d exécution mis en œuvre et de facto à la qualité des résultats. Si l effet volume lié à l introduction de nouvelles dispositions réglementaires et à la reprise progressive du marché des transactions immobilières soutient le chiffre d affaire, l effet prix pèse de 16
plus en plus sur ce dernier. L enquête d opinion réalisée par Galliléo Business Consulting au mois d octobre 2010 met en lumière les avantages et limites perçues par la profession quant à l obligation de publication du DPE. Source : Galliléo Business Consulting 3.1.4.4. Un marché de particuliers animé par les intermédiaires immobiliers Les diagnostics des biens des particuliers représentent 84% du chiffre d affaires HT et représente une priorité d investissement pour les diagnostiqueurs à 82%. Toutefois, le marché du diagnostic immobilier est encore aujourd hui animé par les intermédiaires du secteur de l immobilier même si la tendance s infléchit. En juin 2010, seuls 25% des particuliers contactent directement un diagnostiqueur. 3.1.4.5. Des acquéreurs peu mobilisés Plus de 80% des acquéreurs ne connaissaient pas l existence des diagnostics et l obligation faite au vendeur de les produire, avant d effectuer leur acquisition. Moins de la moitié de l ensemble des acquéreurs exigent de voir les diagnostics avant la décision d achat et un tiers ne les consulte pas avant la décision ; les diagnostics Amiante et Performance énergétique étant les plus consultés. Seuls 19% des acquéreurs obtiennent le dossier de diagnostic technique avant de prendre leur décision mais 82% des acquéreurs ont confiance dans son contenu et son impartialité. 3.1.5. Des attentes convergentes Consommateur Fiabilité du diagnostic Assurance quant à la qualification du diagnostiqueur Indépendance et impartialité Pédagogie SECURITE TRANSPARENCE Intermédiaires Réactivité dans la réalisation Fiabilité du diagnostic REACTIVITE QUALITE Pouvoirs publics Sécurité des biens, des personnes et des transactions Information du consommateur et incitation à engager la rénovation Connaissance du parc de logements PROTECTION INCITATION Profession Sécurité dans l exercice de ses missions Appartenance à une véritable profession, reconnue Des perspectives d évolution SECURITE VIABILITE La fiabilité du diagnostic apparaît naturellement comme l attente a minimum du consommateur. 17
Le consommateur considère comme un facteur majeur de sécurité l indépendance et l impartialité du diagnostiqueur tant vis-à-vis des intermédiaires de la transaction immobilière que vis-à-vis d éventuelles interventions de professionnels du bâtiment dans le cas de la réalisation de travaux. Dans le même esprit, l acquéreur d un bien attend une impartialité totale du diagnostiqueur face au vendeur. Le consommateur, comme l intermédiaire, souhaite être rassuré sur la qualification du diagnostiqueur en l espèce sa certification et son assurance professionnelle sur lesquels il souhaiterait avoir plus de visibilité au moment de choisir le professionnel auquel il va confier ses diagnostics. Enfin, le consommateur exprime un besoin fort d accompagnement quant à la compréhension des rapports. Cette attente porte essentiellement sur les états relatifs aux installations Gaz et Electricité dont les restitutions paraissent difficiles à appréhender par des profanes. L attente est plus forte encore vis-à-vis du DPE dont les finalités et limites lui paraissent insuffisamment claires. Il est à noter que le prix ne ressort pas comme une attente forte des consommateurs même si, dans les faits, à défaut de réelle visibilité sur d autres critères, le consommateur ou son intermédiaire recherchent souvent le moins-disant en termes de tarifs 3.1.6. Analyse des modalités d exécution L analyse des modalités d exécution porte sur le processus de réalisation opérationnelle des diagnostics immobiliers et sur les activités de contrôle liées. Vue d ensemble du processus de réalisation Prospection Contractualisation Visite/collecte Rapport Facturation 3.1.6.1. Prospection On identifie 3 principaux points d entrée en relation entre le consommateur et le diagnostiqueur : L intermédiaire immobilier (agent, notaire, administrateur de biens, ) Le consommateur en direct Les plates-formes L intermédiaire immobilier reste à ce jour le premier apporteur de la profession. L indentification du professionnel qui interviendra est réalisée soit par prescription soit via Internet (annuaires privés, publicités). La vérification par le consommateur ou l intermédiaire de la qualification (certification) et des garanties (assurances) du professionnel pour l ensemble des diagnostics à réaliser s effectue en général directement auprès des professionnels contactés. Le Ministère du Logement (DHUP) a mis en place une base de données des diagnostiqueurs certifiés qui reste à ce jour peu exploitée d une part parce qu elle n est pas aisément accessible par le 18
consommateur et, d autre part, parce que ses modalités et fréquences de mise à jour induisent une fiabilité imparfaite. 3.1.6.2. Contractualisation L ordre de mission n est rendu obligatoire par la norme que pour les diagnostics Gaz et Electricité. Aucune forme de contractualisation préalable n est requise pour la réalisation des autres diagnostics immobiliers du DDT et, en pratique, la commande est souvent peu formelle et peut se résumer à la remise des clefs au diagnostiqueur. La seule obligation est faite au diagnostiqueur par le décret du 5 septembre 2006 qui impose au diagnostiqueur de remettre préalablement à son client, à chaque prestation, une attestation sur l honneur mentionnant qu il satisfait aux conditions d aptitude, de garantie financière et d indépendance pour l exercice de son activité. Il doit également attester qu il dispose des moyens en matériel et personnel nécessaires pour l établissement des diagnostics. Ce mode de fonctionnement ne permet pas de systématiser et d harmoniser : 1) la nécessaire définition préalable des responsabilités respectives des acteurs (accès à la totalité des espaces du bien, fourniture des données de consommation pour le DPE, accès aux informations sur le bâtiment, ) et 2) une communication transparente et claire sur la portée et les limites de son intervention. Ajoutons que l adjonction systématique de l ordre de mission au rapport contribuerait à l efficacité de la surveillance a posteriori par les organismes certificateurs. 3.1.6.3. Visite collecte des données La collecte des données, sur site ou sur documents, est l étape majeure du processus opérationnel ; étape pendant laquelle le diagnostiqueur agit seul dans la plupart des cas, la présence du propriétaire ou du mandataire n étant pas obligatoire même si elle est fortement recommandée pour certains diagnostics. La visite effective sur site est une obligation pour les diagnostics relatifs aux Plomb, Amiante, Termites, Installations Gaz et Electricité. Elle ne s impose pas pour l état des Risques Naturels et Technologiques. La réglementation relative au DPE prévoit une obligation de moyens mais ne rend pas la visite sur site obligatoire ; celle-ci est induite par les données à utiliser dans la méthode conventionnelle. Point noir de la méthode sur calcul, l obligation de fournir les informations est faite au Syndic mais vis-à-vis du propriétaire et il n est pas mentionné si elle est faite à titre gratuit ou payant. L équipement matériel obligatoire du diagnostiqueur est restreint dans la mesure où, d une part, le repérage visuel et la connaissance du bâti sont sollicités en majeur et, d autre part, son intervention doit être non destructive. C est le cas pour les repérages Amiante et Termites ainsi que pour le DPE. Le mesurage Loi Carrez requiert un simple télémètre. Seule la détection du plomb nécessite un équipement sophistiqué dont les sources doivent être régulièrement actualisées. A noter : en cas de suspicion de présence de plomb ou de termites, le diagnostiqueur effectue un prélèvement et fait procéder à une analyse par un laboratoire agréé. Il en va de même pour l amiante mais dans ce cas le diagnostiqueur doit obtenir au préalable l accord du propriétaire pour réaliser les prélèvements. 19
Parmi les difficultés rencontrées par les diagnostiqueurs à cette étape, citons en majeur : l accès à certains espaces du bien l accès aux données de consommation réelle et au règlement de copropriété (pour le Mesurage Loi Carrez) que ce soit auprès des particuliers ou, plus encore, des syndics de copropriété. 3.1.6.4. Etablissement et communication des rapports Etablissement des rapports Les rapports sont dans la majorité des cas établis hors site compte tenu de l utilité de consulter des référentiels techniques permettant de sécuriser le diagnostic ou de la nécessité de disposer des résultats des analyses de laboratoire relatives à certains prélèvements (plomb, termites, amiante). Les rapports comportent essentiellement des résultats ; le niveau d information requis sur les données constitutives est variable en fonction des rapports et ne permet pas toujours la réutilisation ou le contrôle des rapports. Le rapport doit impérativement être revêtu de la signature du professionnel certifié qui a réalisé la visite. La certification étant individuelle et nominative, cette signature engage sa responsabilité civile et pénale et la responsabilité de son employeur s il s agit d un diagnostiqueur salarié ainsi que de la Personne Compétente en Radioprotection (PCR) pour ce qui concerne le diagnostic plomb. C est néanmoins durant cette étape qu une pression externe (celle du donneur d ordre) ou interne (celle de son employeur, s il est salarié) est le plus susceptible de s exercer sur le diagnostiqueur dès lors que le résultat influence le prix du bien ou l accès à des financements privilégiés (PTZ+ dans le cas du DPE). Au sein du DDT, seul le DPE nécessite l utilisation d une méthode de calcul et d un type de logiciel spécifiques qui appellent tous deux des commentaires. La méthode de calcul basée sur les factures d énergie a conduit à décrédibiliser le DPE puisqu elle ne prend pas en compte la qualité même du bien et établit un résultat très variable selon l utilisation énergétique du propriétaire. La difficulté d obtention de ces informations (ex : dans le cadre de la location, le propriétaire ne possède pas ces informations ou ne possède que des données partielles ou incomplètes, de même dans les biens à usage autre que d habitation les factures ne différencient pas forcement les dépenses d énergie entre la production et le chauffage) est un autre facteur fortement pénalisant pour la qualité du résultat. Les quelques trois années d expérience acquises dans l utilisation de la méthode 3CL ont montré ses imperfections. Celle-ci doit donc faire l objet d une amélioration pour prendre en compte d autres facteurs déterminants pour perfectionner les résultats des diagnostics et jusque-là écartés et, en s appuyant sur l expérience du terrain, éliminer le plus possible des cas non traités par la règlementation. 20
Les diagnostiqueurs utilisent des logiciels intégrant les méthodes de calcul validées par voie réglementaire. Cependant, ces logiciels eux-mêmes ne bénéficient d aucun contrôle obligatoire sur la fiabilité de leurs résultats. Le dispositif de validation mis en place par le Ministère reste à ce jour basé sur le volontariat des éditeurs, or seuls 4 éditeurs ont obtenu la certification et l on peut déplorer le manque de publicité fait sur cette certification qui ne conduit pas les professionnels à en faire un critère de choix du module DPE qu ils utilisent. Plus globalement, on note certains manques du dispositif. Par exemple : la réalisation du DPE sur les locaux commerciaux mis en location introduite par la loi Grenelle 2 se heurte à l inexistence de méthode et de modèle de rapport relatif à ce cas particulier, les professionnels sont donc obligés, faute de mieux, d utiliser ceux appliqués aux locaux commerciaux en cas de vente et se placent donc en porte à faux avec la réglementation). Notons que ce point devrait être résolu par l arrêté à paraître le 1 er juillet 2011 pour application au 1 er janvier 2012. Communication des rapports Le diagnostiqueur doit systématiquement remettre l original du rapport au propriétaire ce qui nécessite aujourd hui une communication papier, procédure que l on peut juger vieillissante à l heure où les Notaires mettent en place le service de transmission dématérialisée Téléacte. Dans certains cas, le diagnostiqueur doit également communiquer ses rapports aux Administrations locales : Plomb : transmission des rapports à la Préfecture du département, au fil de l eau Amiante : transmission d un rapport d activité à la Préfecture du département, annuellement Pour ce qui concerne le repérage des Termites, obligation est faite à l occupant ou à défaut au propriétaire d informer la Mairie de la commune où se situe le bien d un diagnostic positif à l infestation et des travaux de suppression des matériaux infestés. D autre part, on observe des cas de modification des rapports a posteriori, pour des motifs légitimes (erreurs, récupération tardive d informations complémentaires,..) et parfois moins légitimes. La mise en place d un dispositif de limitation des modifications de rapports après validation, similaire à celui qui existe dans la réglementation thermique 2012 permettrait de placer la pratique sous contrôle. 3.1.6.5. Facturation Les frais liés aux diagnostics sont supportés par le propriétaire. Cette configuration tend à peser sur les tarifs pratiqués et l implication du donneur d ordre le vendeur ou bailleur recherchant essentiellement le respect des obligations réglementaires même si le consommateur dit ne pas placer le tarif en priorité dans ses critères de choix. Les remontées du terrain indiquent également que les délais de règlement s établissent à 90 jours en moyenne et que dans un nombre de cas significatif, les diagnostics leur sont réglés postérieurement à la signature de l acte de vente. 21
3.2. Les diagnostiqueurs, une profession née de la règlementation La profession de diagnostiqueur immobilier est issue de la réglementation visant à apporter une information toujours plus complète au consommateur immobilier. Elle se situe au cœur des problématiques de santé, de sécurité et d environnement, liées au bâtiment. Santé Sécurité Consommation d énergie Diagnostics immobiliers Diagnostiqueurs immobiliers 3.2.1. Une profession en quête d identité Le premier constat dès lors que l on cherche à étudier la profession est que sa construction progressive et empirique la rend difficile à appréhender. A titre d illustration, on recense au moins 7 codes APE différents pour les sociétés constituées alors même que la profession compte une large majorité de petites sociétés dont le diagnostic est la seule activité. Le second est que ce métier récent, né de la règlementation cherche sa place entre les secteurs de l immobilier et de la construction et auprès du public. Vouée à l indépendance et à l impartialité mais étroitement dépendante des intermédiaires immobiliers, obligée à la compétence mais sans nécessité d expertise, soumise à un niveau de réglementation qui a peu d équivalents mais agissant sur un marché fortement concurrentiel, cette nouvelle profession peine à positionner sa mission et à trouver sa crédibilité. 3.2.1.1. Une mission à cadrer et à clarifier Dès lors que l on considère l ensemble des diagnostics obligatoires, on constate une dichotomie entre le DPE et les autres diagnostics. Si l ensemble des autres diagnostics immobiliers relève d une démarche de constat, acte dressé par une personne ayant autorité en la matière pour attester un fait, le DPE introduit une notion de recommandation dont l acception laisse place à des interprétations variées. En l état, le volet recommandations du DPE consiste en une énumération des mesures possibles visant à réduire la consommation d énergie et non d un conseil sur les mesures à engager qui relèverait d une étude thermique. Cette disposition est cohérente avec les attendus et les modalités d exécution du DPE : 22
Une volonté d information, de sensibilisation et d incitation du consommateur matérialisée par un diagnostic purement informatif et non opposable, Une analyse limitée en nombre de critères et non destructive, Aucune obligation d outillage spécifique pour la réalisation des mesures. Toutefois, la convergence du nouveau rôle du DPE dans le dispositif d obtention du PTZ+ et de l appétence accrue du consommateur pour la maîtrise de sa consommation d énergie tend à accroître le niveau d attente vis-à-vis du DPE mais aussi vis-à-vis de la profession par extension. Si l attente de fiabilité est bien une exigence a minima du consommateur, l attente de conseil doit être étudiée en perspective du rôle que les Pouvoirs Publics souhaitent voir jouer par la profession aujourd hui et dans l avenir. 3.2.1.2. La nécessité de l indépendance Attente forte des consommateurs et des diagnostiqueurs eux-mêmes, l indépendance du diagnostiqueur est soumise à rude épreuve. Un rapport défavorable influence potentiellement le prix du bien et a désormais des conséquences en termes de financement pour ce qui concerne le PTZ+. Cela signifie que le consommateur peut voir la valeur de son bien diminuée par une prestation qu il paye! On comprend dès lors qu il puisse être tenté, ainsi que l intermédiaire immobilier dont la commission est proportionnelle, de faire pression sur le diagnostiqueur ou que le niveau de «flexibilité» de ce dernier puisse constituer un critère de choix du professionnel. Ce même type de pression pouvant s exercer au sein même de l entreprise vis-à-vis du salarié, notamment dans les départements à forte concurrence où la pression est si forte qu elle peut faire passer la survie de l entreprise avant l éthique du professionnel L interdiction du commissionnement des intermédiaires par les diagnostiqueurs, par décret du 13 octobre 2010, ne semble avoir pour conséquence que de transformer une pratique transparente en pratique occulte même si ce type de relation méritait un meilleur encadrement. Un autre frein potentiel à l indépendance et à l impartialité est l exercice conjoint de professions réglementées, immobilières ou du bâtiment. Certains professionnels ont obtenu les certifications 23
nécessaires à l exercice des diagnostics techniques immobiliers et l on peut s interroger légitimement sur l indépendance et l impartialité des rapports qu ils établissent en regard des enjeux propres à leur activité principale. 3.2.1.3. Une organisation de la profession à construire Les TPE et PME de la branche, peu structurées aujourd hui, doivent le devenir pour être efficaces et développer des services de qualité. Elles se heurtent notamment à des problématiques de gestion sociale auxquelles les conventions collectives existantes n apportent pas de réponse. A titre d exemples, on peut citer : l encadrement des conditions d indépendance et d impartialité des diagnostiqueurs salariés, la gestion de la certification de compétences dans les rapports salariés/employeurs et son incidence sur le contrat de travail, la mise en place d une classification professionnelle tenant compte d un plan de carrière et des évolutions possibles sur un métier technique où les évolutions ne peuvent être que très spécifiques, l encadrement de la formation par des instances paritaires au métier pour faciliter la montée en compétences et la formation continue nécessaires à la pratique Les caractéristiques du métier, les problématiques de gestion sociale auxquelles sont confrontées les entreprises, le souhait des professionnels d être tout à la fois sécurisés dans l exercice de leur métier et rassurés sur leur avenir, rencontrent les attentes de sécurité, de transparence et d accompagnement des consommateurs. L état ne peut apporter toutes les réponses et il est désormais temps que la profession s organise pour devenir acteur de son avenir. 3.2.2. Panorama des structures, un marché d entrepreneurs indépendants Les données ci-après sont issues d une étude menée en octobre 2010 par Galliléo Business Consulting auprès de 226 dirigeants de société de diagnostics techniques immobiliers. Profil des sociétés 24
Une structure de marché hétérogène avec la moitié des sociétés dont le CA est inférieur à 100 000 HT et 87 % des dont le CA est inférieur à 300 000 HT. Un marché qui repart à la hausse après des années difficiles. 25
3.2.3. Panorama des hommes, une filière atypique Une filière récente : plus de 50% des diagnostiqueurs sont entrés sur le marché en 2007 ou après. Un vieillissement de la population avec un âge moyen à 49 ans contre 37 ans avant 1999. 26
Une profession qui attire des personnes en reconversion : 81 % des diagnostiqueurs sont issus de professions hors BTP ou immobilier, contre 52% 2005. 3.2.4. Formation Le législateur a choisi la voie de la certification des compétences (voir chapitre suivant) au lieu d imposer des conditions de diplôme. Il est donc théoriquement possible de se présenter aux examens de certification sans avoir suivi de formation préalable mais en pratique les formations permettent de se former à la réalisation des diagnostics et servent aussi de préparation aux certifications et malgré la jeunesse de ce métier, l offre de formations en diagnostics immobiliers est maintenant assez complète. Pour apprendre à réaliser les diagnostics immobiliers, il existe plusieurs voies : la formation professionnelle continue y compris la formation par l alternance, la formation universitaire ainsi que la formation par l entreprise. 3.2.4.1. Présentation du dispositif de formation La formation professionnelle continue C est la voie la plus courante de formation au métier de diagnostiqueur immobilier. En raison notamment du fait que les stagiaires sont souvent engagés dans un projet de reconversion. De nombreux organismes publics et privés organisent, un peu partout en France, des sessions de formation. 27
Des formations en pack ou la carte Les organismes de formation proposent une large palette de modules techniques, juridiques, et commerciaux. Il s agit de formations de courtes durées, d un à cinq jours selon les diagnostics et les organismes. Une journée de formation est prévue par exemple pour le CREP et au moins cinq jours en moyenne pour les diagnostics concernant l amiante, sans doute la formation la plus lourde. La plupart des organismes de formation ont mis en place des formations globales, des packs, visant à apporter dans un délai très court les connaissances nécessaires pour réaliser les principaux diagnostics. Un débutant peut ainsi être formé et être opérationnel (après avoir passé les certifications) en un à deux mois en moyenne. Ils dispensent également des formations d approfondissement dans certains domaines mais on note généralement une faiblesse du dispositif de formation pratique sur le terrain. La formation par l alternance Le système de l alternance se met peu à peu en place avec une certaine réussite dans la profession de diagnostiqueur immobilier. Il existe aujourd hui deux contrats permettant ce mode de formation : le contrat d apprentissage et le contrat de professionnalisation. Le bénéficiaire de ce type de contrat peut utilement accompagner un professionnel sur le terrain, l assister dans la réalisation des diagnostics et même, après y avoir été formé, pratiquer seul des diagnostics non soumis à certification. Il apprend véritablement son métier en mettant ainsi en pratique les connaissances acquises lors de ses semaines d école en s exerçant auprès d un professionnel averti. La durée des contrats, d un à deux ans en moyenne, permet de planifier le passage des certifications en plusieurs étapes. La formation universitaire Un diplôme universitaire, une équivalence Niveau III (Ginger formation) et des licences professionnelles, sont reconnus à ce jour par les arrêtés de compétences. Le niveau requis est bac + 2 ou niveau III avec expérience professionnelle d au moins deux années dans le domaine du bâtiment. Un niveau IV avec une expérience professionnelle d au moins cinq années dans le secteur du bâtiment, accompagnée de l exercice de responsabilités est susceptible de donner lieu à une validation des acquis professionnels. La formation par l entreprise Les réseaux et les grandes entreprises se sont dotés le plus souvent d un dispositif de formation interne qui leur permet de former eux-mêmes leurs nouveaux techniciens. L intérêt est de les former à la réalisation de l ensemble des prestations qu ils proposent à leurs clients, mais aussi à leurs propres méthodes commerciales ainsi qu à l utilisation de leurs logiciels. Pour l employeur, le choix de former lui-même un futur diagnostiqueur immobilier est un véritable investissement sur le long terme. En effet, le recrutement, l intégration, la formation puis la certification d un nouveau collaborateur, lui demandent beaucoup de temps. Le constat est le même pour les PME et TPE qui externalisent la formation théorique de leurs salariés. 3.2.4.2. Professionnalisation et système constructif Le choix du législateur a pour vertu d ouvrir la profession à des personnes qui souhaitent se reconvertir en deuxième partie de carrière comme en témoigne la large part de diagnostiqueurs issus de professions sans lien avec le bâtiment ou l immobilier. 28
Un prérequis élevé de diplôme constituerait une barrière à l entrée de la profession peu compatible avec la nécessité de renouvellement d une filière dont la population est vieillissante et dont le positionnement, les salaires et les perspectives d évolution de carrière sont peu susceptibles d attirer de jeunes diplômés. De la même façon, un prérequis d expérience dans le bâtiment pose également une barrière à l entrée de la profession sans constituer une réelle garantie de compétences compte tenu de la diversité et de la spécialisation des métiers du bâtiment (exemple : légitimité d un couvreur sur le DPE ou d un électricien sur les diagnostics Amiante ou Plomb). L écueil majeur auquel se heurtent les diagnostiqueurs en termes de compétences est lié à la complexité du système constructif pour lequel l équivalent français du carnet de santé du bâtiment développé aux Etats Unis n existe pas. Si l on compare le diagnostic technique immobilier au contrôle technique automobile par exemple, on constate que la difficulté réside dans l objet du diagnostic. Quand le professionnel de l automobile dispose de toutes les caractéristiques techniques du véhicule, le professionnel du diagnostic ne dispose que de référentiels techniques plus ou moins applicables et de son expérience. 3.2.5. Certification Depuis le 1er novembre 2007, chaque diagnostiqueur immobilier doit avoir été certifié afin de pouvoir exercer la plus grande partie de ses missions. Les Pouvoirs Publics ont souhaité uniformiser les compétences des diagnostiqueurs immobiliers et ont choisi de mettre en place un processus de certifications de personnes. Il s agit de certifications de personnes : ce n est donc pas une société, personne morale, qui est certifiée, mais chaque opérateur exerçant sur le terrain. Sont présentées ici les modalités actuellement en vigueur, car le processus, notamment celui du renouvellement de la certification, est en cours d évolution. 3.2.5.1. Présentation du dispositif de certification Le processus de certification Toutes les missions du dossier de diagnostic technique sont concernées par l obligation de certification à l exception de l état des risques naturels et technologiques. La certification est valable cinq ans. Après la certification initiale composée de deux examens théoriques et pratiques pour chaque domaine, il est prévu une opération de surveillance au cours de la deuxième année de la certification initiale puis au cours de la troisième année de chaque renouvellement de certification. 29
Processus de certification Les organismes certificateurs sont accrédités par le COFRAC (Comité Français d accréditation) sur la base de la norme européenne ISO/CEI 17 024. Au 1er décembre 2009, douze organismes étaient accrédités par le Cofrac pour délivrer une certification dans tout ou partie des domaines concernés. La certification initiale L objectif fixé par le Cofrac aux certificateurs, en référence aux textes réglementaires qui imposent un processus de certification composé d un examen théorique et d un examen pratique, est d évaluer les diagnostiqueurs. L examen théorique : L examen théorique consiste à répondre à un questionnaire à choix multiple (QCM) dont la réussite conditionne le droit de passer l examen pratique. Ces QCM, un pour chaque diagnostic, se composent de 30 à 70 questions selon les certificateurs. Elles sont choisies aléatoirement parmi une base de 200 à 250 questions qui balayent l ensemble des thèmes imposés par chaque arrêté définissant les compétences des diagnostiqueurs. L examen pratique : Les modalités de l examen pratique varient beaucoup en fonction de l organisation prévue par le certificateur. Le candidat est mis en situation dans des salles aménagées ou en virtuel sur un écran selon les organismes. Il réalise les exercices demandés en présence généralement d un seul examinateur mais certains organismes ont mis en place un oral devant un jury. L examen dure en règle générale une heure. Certains certificateurs imposent la rédaction des rapports sur place, d autres permettent de les rédiger chez soi. Les résultats sont connus de quelques jours à plusieurs semaines après les examens pratiques. Selon la norme, l organisme de certification dispose de deux mois maximum pour notifier sa décision au candidat. La notification du refus de certification doit être argumentée. Le renouvellement de la certification L étape de renouvellement de la certification permet à l organisme certificateur, au vu des arrêtés de compétences, de s assurer que le diagnostiqueur «se tient à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires dans le domaine concerné» et «qu il exerce réellement l activité pour laquelle il a obtenu la certification.» Le processus actuellement en vigueur est le même que pour la certification initiale. Seuls le contenu et les modalités des examens théoriques et pratiques peuvent changer. 30
3.2.5.2. Portée et limites du dispositif de certification Le dispositif de certification fonctionne bien de l avis des organismes certificateurs comme des professionnels certifiés qui notent toutefois certaines limites. Les moyens mis en œuvre pour atteindre l objectif d évaluation des diagnostiqueurs, notamment le contenu et les modalités pratiques des épreuves, diffèrent en fonction des organismes. Certains organismes certificateurs pratiquent la vente conjointe de formation et de certification laissant place au doute quant à l impartialité de la certification qu ils délivrent. Concernant le renouvellement de la certification à venir dont le contenu n est pas connu à ce jour, les professionnels attendent une évolution par rapport à la certification initiale mettant l accent sur les évolutions du diagnostic et prenant en compte les acquis au travers, par exemple, de l utilisation des rapports audités. 3.2.6. Dispositif de Surveillance et problématique des transferts 3.2.6.1. Présentation du dispositif de surveillance L étape de la surveillance permet au certificateur de vérifier le maintien des compétences requises. L objectif est de s assurer que le technicien se tient à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires. En pratique, Les diagnostiqueurs ont désormais l obligation de tenir à jour une liste de toutes leurs missions réalisées. Cette liste, appelée liste exhaustive, est transmise à l organisme certificateur. Ce dernier peut ainsi demander au technicien certifié de lui faire parvenir un certain nombre de rapports afin de les contrôler. 3.2.6.2. Les freins à la surveillance Le nombre et les différences de pratique des organismes certificateurs posent une problématique opérationnelle aux entreprises de diagnostic dans la mesure où, au sein d une même entreprise, chaque salarié peut être suivi par un organisme différent. Ce type de situation place l entreprise devant un choix peu satisfaisant : soit elle gère en permanence la complexité opérationnelle, soit elle opte pour le transfert de l ensemble des salariés auprès d un seul organisme certificateur pour la surveillance ce qui, d une part, crée une rupture dans le suivi et peut conduire l entreprise à choisir pour le suivi le «moins-disant» en termes de prix comme de qualité. 3.2.7. Devenir diagnostiqueur, un investissement lourd pour un métier de services Que le diagnostiqueur s installe à son compte ou qu un dirigeant d entreprise embauche un salarié diagnostiqueur, celui-ci doit engager des frais importants en regard d un chiffre d affaire moyen du secteur inférieur à 200 000 euros. Cela est d autant plus vrai que l augmentation du nombre de diagnostics techniques obligatoires a conduit des professionnels qui exerçaient le diagnostic immobilier comme une activité complémentaire à en faire un métier à part entière. 31
Quelques chiffres Postes Prix indicatif en euros HT Assurance Responsabilité Civile Personnelle Entre 1200 et 2500 Formations (missions principales) Entre 5000 et 8000 Certifications (les 5 modules) Entre 3000 et 4000 Matériel informatique (tablet + accessoires) Entre 1500 et 2000 Logiciel complet Entre 600 et 1500 Analyseur Plomb (avec accessoires)* Entre 17000 et 24000 Appareils pour le diagnostic Gaz Entre 600 et 1000 Appareils pour le diagnostic Electricité Entre 800 et 1800 Télémètre laser Entre 130 et 400 Petit matériel (poinçon, lampe, boussole, ) Environ 500 Investissement initial Entre 30330 et 45700 * généralement mutualisé au sein de l entreprise, voire entre plusieurs petites entreprises A cet investissement initial, s ajoutent des charges récurrentes spécifiques à la profession : Les compléments ou actualisation de formation Le renouvellement des sources de l analyseur plomb (4 à 5000 entre 15 et 60 mois) Le renouvellement de la certification après 5 ans Formation PCR pour l utilisation de la machine plomb Formation au risque amiante (prochainement mise en place) 32
4. PERSPECTIVES «Pour ce qui est de l avenir, il ne s agit pas de le prévoir mais de le rendre possible.» Antoine de Saint Exupéry 33
4.1. Les perspectives de marché en volumes Après une période difficile, le marché de la transaction immobilière a repris un rythme de croissance plus élevé qui va soutenir l activité. En parallèle, l intégration prévue (contrôle de l assainissement non collectif en 2013) ou attendue (radon, qualité de l air) de nouveaux diagnostics dans le DDT est également un facteur de croissance pour le marché du diagnostic technique immobilier. Néanmoins, le niveau de confiance à court terme des diagnostiqueurs reste faible. 4.2. Une structure de marché en mutation La structure du marché des diagnostics subit une modification en profondeur. Le rôle des prescripteurs intermédiaires immobiliers (agents et notaires), qui étaient les principaux générateurs d activité, décline petit à petit au profit des particuliers en direct. A cette évolution s ajoute une transformation du secteur avec : Un consommateur plus mature, progressivement plus éduqué sur la législation Des stocks qui se prolongent dans la durée : le particulier a plus de temps pour se renseigner Le développement de l offre d informations : un développement des relais d informations : internet, banques, acteurs de l énergie, qui sont autant d occasion pour le particulier d être renseigné sur les diagnostics techniques avec une offre largement disponible en ligne et la possibilité de comparer en direct une multitude d offres de prestataires sans pour autant obtenir de réelles informations pédagogiques sur l utilité des diagnostics et la nécessité de leur qualité La relation au particulier vendeur ou bailleur revient au cœur des stratégies de croissance des diagnostiqueurs immobiliers. En parallèle, la segmentation de l offre et de l approche commerciales devient une nécessité face à : des particuliers qui recherchent en priorité les prix les plus attractifs ou le bon conseil, des intermédiaires immobiliers qui cherchent à valoriser leurs prestations de conseiller immobilier, et pourront utiliser le diagnostic technique comme un relais pour crédibiliser leur discours, 34
des administrateurs de biens qui vont de plus en plus réfléchir en solution globale clé en main plutôt qu en diagnostics techniques. 4.3. L opportunité de la rénovation énergétique 4.3.1. Une diversification naturelle Le conseil dans le domaine de la rénovation énergétique est une attente forte du consommateur qui souhaite une garantie d indépendance et d impartialité de celui qui le dispense ; le décalage entre ces attentes et la réalité du périmètre des recommandations du DPE en est la meilleure preuve. La nature même du métier du diagnostic technique immobilier répond à la condition d indépendance requise et le caractère obligatoire de ses prestations de diagnostic le place sur le parcours du consommateur dans le processus de transaction immobilière. Cette convergence favorable n a pas échappé aux professionnels dont plus de la moitié s est déjà positionné sur cette activité ou l envisage à court terme. Le chiffre d affaire moyen des entreprises déjà entrées sur ce marché est supérieur à la moyenne globale 227 K versus 193 K. Si la part relative du chiffre d affaire reste faible à 7% et que les professionnels considère qu il s agit d un marché complémentaire, les diagnostiqueurs déjà positionnés sur ce marché envisagent que son poids dans leur activité soit multiplié par 3 dans les 3 prochaines années. (Source Galliléo Business Consulting). Les diagnostiqueurs positionnés sur le marché de la rénovation énergétique ont déjà, dans leur majorité, suivi des formations pour s y positionner et ont investi dans des équipements techniques même si le taux d équipement en appareils relatifs au marché de la rénovation énergétique diffère fortement en fonction du type d appareil. 35
4.3.2. Un palier d évolution Le marché de la rénovation énergétique, enjeu majeur de la maîtrise de la consommation et de la lutte contre la précarité énergétique est avant tout un marché d offres dont les modèles économiques restent à bâtir, différent de celui des diagnostics obligatoires, qui réclament le développement de nouvelles capacités : formuler des recommandations pratiques et valorisées par le particulier parler en offre globale développer un réseau de partenaires pour accéder au particulier et déployer une approche commerciale auprès d eux développer une logique de «travailler ensemble» avec les autres acteurs de la filière obtenir le référencement auprès des acteurs publics subventionnant les audits techniques non obligatoires 4.4. Quelles perspectives pour la profession? Presque à son insu, tracté par les évolutions réglementaires, le diagnostic immobilier est passé du statut d activité secondaire, exercée en complément d une activité principale, au statut de métier à part entière, exercé à temps plein par la grande majorité des diagnostiqueurs. Un métier fortement réglementé et porteur d ambitions pour les Pouvoirs Publics en termes de santé, de sécurité, de transparence et de maîtrise de la consommation énergétique. Sa viabilité est désormais conditionnée à sa capacité à devenir une véritable profession, positionnée, structurée et outillée. La question essentielle pour la profession, son développement et les évolutions de ses missions, porte en définitive sur la place et les objectifs que le gouvernement souhaite véritablement voir assumer par les diagnostics techniques et les professionnels qui les réalisent. Notre profession se trouve à un carrefour d opportunités. 36