L assurance dommages-ouvrage

Vous construisez un bâtiment neuf ou réalisez certains travaux sur un bâtiment existant? Afin de faciliter les indemnisations des maîtres d ouvrage lors de la survenance de sinistres, le législateur (loi Spinetta du 4 janvier 1978) a prévu l obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage couvrant l ouvrage pendant 10 ans. Que garantit l assurance dommages-ouvrage? Qui doit la souscrire et quand? Comment fonctionne-t-elle? Ce que les syndicats de copropriétaires et les propriétaires d immeuble doivent savoir sur cette assurance, de sa souscription à sa mise en œuvre. L assurance dommages-ouvrage De sa souscription à sa mise en œuvre T out syndicat de copropriétaires, ou propriétaire d immeuble, qui engage des travaux relevant de la garantie décennale légale (travaux de construction ou de rénovation touchant à la structure du bâtiment, à la toiture ou aux murs porteurs et, de façon générale, au «clos et couvert») doit souscrire, avant l ouverture du chantier, une assurance de dommages à l ouvrage, dite «dommages-ouvrage». Cette police est destinée à pré-financer, sans recherche de responsabilité, les travaux de remise en état en cas de survenance de sinistres de construction pendant les dix ans suivant la réception des travaux, facilitant ainsi l indemnisation des maîtres d ouvrage. L assureur dommagesouvrage se charge ensuite d en réclamer la prise en charge financière aux assureurs des constructeurs concernés. Elle est par conséquent complémentaire de l assurance responsabilité décennale des entreprises, dont le syndic, ou le propriétaire d immeuble, doit exiger la justification avant le début des travaux, en vérifiant, au besoin, que les entrepreneurs sont à jour du paiement de leur prime à la date de début des travaux et assurés pour les travaux à réaliser (demander l attestation d assurance du professionnel est une précaution qui s avérera utile en cas de sinistre ou de litige). 1 QUELS SONT LES DOMMAGES OBLIGATOIREMENT GARANTIS? L assurance dommages-ouvrage comporte a minima la garantie décennale obligatoire et, éventuellement, certaines garanties complémentaires, si elles ont été souscrites au titre du même contrat. Garantie obligatoire L assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations des désordres relevant de la garantie décennale. Selon l article 1792 du Code civil, il s agit «des dommages, même résultant d un vice du sol, qui compromettent la solidité de l ouvrage ou qui, l affectant dans l un de ses éléments constitutifs ou l un de ses éléments d équipement, le rendent impropre à sa destination». Sont ainsi notamment couverts les dommages suivants : fissures importantes des murs, affaissement de plancher, effondrement de toiture, infiltrations d eau par une fissure de la façade, ou par la toiture, défauts d isolation thermique des murs. Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d équipement qui ne peuvent être dissociés de l ouvrage (les biens d équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l ouvrage fondamental qui leur sert de support). De même, sont garantis les dommages subis par les ouvrages existants «indissociables» lorsqu ils sont la conséquence de l exécution des travaux neufs assurés (cas de travaux de rénovation lourde ou extension d un bâtiment existant). Garanties complémentaires Les dommages immatériels (frais de déménagement, pertes de loyer...) résultant directement d un dommage garanti peuvent faire l objet d une souscription complémentaire au titre du même contrat, tout comme la garantie de bon fonctionnement des éléments d équipement dissociables et la garantie des dommages aux existants «dissociables». Mots Clés Travaux de construction ou de rénovation Dommages-ouvrage Garantie décennale REVUE DE L HABITAT - SEPTEMBRE 2012 17

Notons qu il peut également être utile de souscrire un contrat complémentaire de garantie «Tous Risques Chantiers». Cette garantie, non obligatoire, permet de couvrir les dommages matériels à l ouvrage neuf pendant toute la durée des travaux (et le cas échéant, les ouvrages existants) et ce jusqu à la réception, ainsi que les dommages occasionnés pendant l année suivant la réception par les intervenants revenant sur le site (garantie «maintenance - visite»). En revanche, ne sont pas couverts par l assurance dommages-ouvrage les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de l assurance professionnelle de l entrepreneur (incendie notamment) ainsi que le non-achèvement des travaux dans les délais prévus, qui est prévu et couvert par d autres garanties. Les sinistres les plus fréquents Selon l Agence qualité construction (AQC), la moitié des sinistres recevables au titre de la dommages-ouvrage sont liés à des problèmes d eau : infiltration par toute l enveloppe du bâtiment, inondation en sous-sol... Si la partie des ouvrages en contact avec le sol (fondations, dallage sur terre-plein, murs enterrés de sous-sol, murs de soutènement extérieur au bâtiment) ne représente que 10 à 15 % des sinistres, elle génère un tiers des coûts de réparation. 2 QUAND L ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE PREND-ELLE EFFET? En ce domaine, la date de réception des travaux, qui constitue le point de départ des différentes garanties légales, revêt une importance capitale. Soulignons toutefois que si l assurance dommages-ouvrage a vocation à s appliquer aux sinistres se produisant après la réception, il est néanmoins possible d y avoir recours pendant les travaux, lorsque de nombreuses malfaçons apparaissent avant même la réception. Le maître de l ouvrage peut alors demander à l assureur de dommages-ouvrage d intervenir en justifiant de la résiliation, après mise en demeure restée infructueuse, du marché de travaux de l entreprise concernée. Garantie de parfait achèvement La première année après réception des travaux est destinée à parfaire l ouvrage en demandant aux entrepreneurs de remédier à de menus désordres que l utilisation des lieux a mis en évidence. Si l entreprise n intervient pas, la garantie dommages-ouvrage est susceptible d intervenir dans la mesure où l entreprise concernée n a pas satisfait à une lettre recommandée avec accusé réception de mise en demeure dans un délai de 90 jours. Le courrier adressé à l entreprise sera joint à la déclaration faite à l assureur. 18 REVUE DE L HABITAT - SEPTEMBRE 2012

Garantie décennale L assurance dommages-ouvrage couvre la conséquence financière des réparations des dommages pendant dix ans à compter de la réception des travaux, en dehors de toute recherche de responsabilité. Précisons que les réclamations, lettres recommandées ou déclarations de sinistre n ont pas pour conséquence d interrompre le cours de cette garantie. Par conséquent, il sera prudent, durant la neuvième année de garantie, et au plus tard deux mois avant la fin de celle-ci, de vérifier qu il n existe plus de dommages non réglés, au besoin en faisant procéder à un audit de l immeuble par un technicien. Si des dommages non encore déclarés sont décelés, il serait alors nécessaire d engager une action judiciaire pour interrompre le délai décennal. Garantie de bon fonctionnement L assurance dommages-ouvrage peut s appliquer également à la garantie de bon fonctionnement, appelée aussi garantie biennale. Pendant les deux ans suivant la réception, elle garantit ainsi les dommages affectant les éléments d équipement dissociables (faux-plafonds, radiateurs...) dès lors que les dommages rendent ces éléments inaptes aux fonctions qui leur sont dévolues (sont exclus les équipements nécessaires à l exercice d une activité professionnelle). On peut citer comme exemple de dommages le décollement de revêtements de sol ou encore la rupture de canalisations non encastrées. 3 COMMENT BIEN DÉCLARER LE SINISTRE? Qui doit déclarer? Il y a lieu de distinguer selon que le désordre affecte les parties communes de l immeuble ou les parties privatives d un logement (en cas de doute sur la question, se reporter au règlement de copropriété). Le syndic doit s occuper des démarches auprès de l assureur de dommages-ouvrage pour les désordres dans les parties communes (attention : un désordre qui se manifeste sur une partie privative peut venir d une partie commune). Pour les désordres affectant les parties privatives d un logement, la déclaration de sinistre doit être effectuée par le copropriétaire concerné (qui demandera pour cela au syndic une copie de l imprimé mis à disposition par l assureur). En pratique, le syndic déclare aussi des sinistres affectant les parties privatives. Certains assureurs exigent alors la production du mandat de gestion du syndic. Que doit contenir la déclaration de sinistre? Adressée à l assureur par lettre recommandée avec AR, la déclaration de sinistre doit préciser les points suivants : - numéro du contrat d assurance (n de police) Conseils pratiques - La souscription de l assurance dommages-ouvrage devant être antérieure à l ouverture du chantier et des difficultés pouvant survenir pour trouver un assureur qui accepte de fournir cette garantie, il est recommandé d entreprendre ses recherches au moins 3 mois avant l ouverture du chantier. - Soyez vigilant sur les propositions de règlement faites par l expert de dommages-ouvrage (certains experts n hésitent pas à tenter de faire accepter à la victime des refus de garantie ou des indemnités ridicules fondées sur des techniques de réparations aléatoires). Si nécessaire, se faire assister d un conseil technique (architecte, expert bâtiment...) en cas de difficultés. En tout état de cause, tout désaccord avec l expert devra faire l objet d un courrier recommandé avec AR à son attention et d une copie adressée à l assureur. - Outre la mise en jeu de la garantie et la détermination de la cause du sinistre, obtenez de l expert de la compagnie d assurance la prise en compte du coût réel du sinistre. Se posera alors le problème de la vétusté. Il résulte d une décision de la Cour de cassation que les indemnités versées doivent permettre la reconstruction en valeur à neuf (Cass. civ., 2 e, 23 janvier 2003, GMF c/ PEZET MACIF et a.). - Veillez au bon entretien du bien assuré : pour bénéficier pleinement de garanties du contrat d assurance dommages-ouvrage, un entretien du logement et des parties communes est indispensable. et, éventuellement, de l avenant ; - nom et adresse du propriétaire de l immeuble ou du syndicat des copropriétaires ; - nom et adresse du déclarant (syndic ou copropriétaire) ; - adresse de l immeuble objet de la garantie ; - date de réception ou, à défaut, celle de prise de possession ; - liste des désordres et leur localisation précise. Précisons que chaque désordre portera un numéro afin de faciliter ensuite son identification. Chaque déclaration portera un numéro qui s avérera très utile en cas de pluralité de déclarations pour identifier chacune d elles auprès de l assureur. Ce formalisme, institué par un arrêté du 30 mai 1997 en application de la loi du 4 janvier 1978, est destiné à permettre à l assureur de se positionner sur les garanties. Celui-ci dispose alors d un délai de 10 jours à compter de la déclaration pour réclamer au déclarant les éléments qui manqueraient. Au-delà, il n est plus recevable à le faire. Ajoutons que l assureur dispose de 15 jours pour notifier son offre d indemnisation si le coût du sinistre est inférieur à 1 800, ou son refus de garantie sans expertise s il estime les dommages manifestement non garantis. La date de réception par l assureur de la déclaration complète sera conservée car elle constitue le point de départ des délais de règlement du sinistre prévus et sanctionnés par la loi. Cette date portera le nom de jour «J». REVUE DE L HABITAT - SEPTEMBRE 2012 19

ADRESSES UTILES www.qualiteconstruction.com www.bureaucentral detarification.com 4 QUELLE EST LA PROCÉDURE DE RÈGLEMENT? A réception de la déclaration, l assureur, s il estime à la lecture de celle-ci (d où l intérêt d être précis) que les garanties peuvent être applicables, désignera dans la plupart des cas un expert (il peut arriver que l assureur formule une offre d indemnisation sans expertise préalable) qui aura pour mission : - de se rendre sur place ; - de convoquer les intervenants concernés et le maître de l ouvrage ; - de prendre connaissance des éléments du sinistre et d en préciser les causes, les moyens de réparation et les coûts ; - de consigner dans un rapport les résultats de sa mission. On notera que la désignation d un expert ne s impose pas à l assureur lorsque le montant des dommages est inférieur à 1 800 ou si la mise en jeu des garanties est manifestement injustifiée. Dans l hypothèse où un expert aura été désigné, l assureur doit faire connaître au déclarant les conclusions de celui-ci en lui adressant le rapport dans un délai maximum de 60 jours après le jour J (jour J+60). La loi a prévu qu en absence de réception de ce rapport dans le délai de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre, assorti d un courrier de la compagnie indiquant la mise en œuvre effective des garanties, l assureur est réputé garantir l assuré. On aura donc soin de suivre le calendrier avec précision, puisque au-delà du jour J+60, l assureur n a plus la possibilité de refuser ses garanties. Il peut arriver que, pour des raisons techniques, l expert ait besoin de prolonger ses opérations d expertises, notamment pour effectuer le chiffrage des dommages qu il n aurait pas pu faire. Un nouveau rendez-vous aura lieu dont les conclusions seront portées à la connaissance du déclarant au plus tard le 90 e jour suivant le jour J (J+90). A cette date, le déclarant recevra de l assureur de dommage ouvrage une proposition d indemnité. Si l assuré accepte cette offre d indemnisation, l assureur doit la verser dans un délai de quinze jours. En absence de proposition de règlement au 90 e jour, le déclarant est en droit de faire effectuer les travaux strictement nécessaires à la réparation, sur la base de sa propre estimation. Il pourra donc demander un devis à une entreprise de son choix et faire effectuer les travaux. L assureur n est pas fondé à contester le coût, à condition, bien sûr, que celui-ci ne soit pas disproportionné par rapport à celui d une réparation normale. Dans certains cas complexes, l expert pourra solliciter du déclarant (avant l expiration du délai de 90 jours ci-dessus) de reporter de 45 jours la proposition financière. Cela portera donc le règlement au plus tard à 135 jours après la déclaration (J+135). 5 QUELLES SANCTIONS EN CAS DE DÉFAUT DE SOUSCRIPTION? Les personnes qui, bien que dans l obligation de le faire, s abstiennent de souscrire une assurance dommages-ouvrage, sont passibles d un emprisonnement de six mois et d une amende de 75 000 ou de l une de ces deux peines seulement (article L. 243-3 du Code des assurances). Ces sanctions ne s appliquent toutefois pas aux personnes physiques qui font entreprendre des travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation sur leur logement ou celui des membres de leur famille. Notons que le syndic qui s abstient de mettre en application une décision de souscription prise par l assemblée générale engage sa responsabilité pénale. En cas de refus de l assemblée générale de souscrire une assurance dommagesouvrage, le syndic n a pas d autre choix que de refuser de mettre en œuvre les travaux. A défaut, sa responsabilité civile professionnelle et pénale serait engagée. 6 AUPRÈS DE QUI SOUSCRIRE ET POUR QUEL COÛT? Il est possible de souscrire une assurance dommages-ouvrage auprès de l assureur de (Depuis 1979) Noé-Maurice AUFMAN CONSEIL IMMOBILIER ET MARCHAND DE BIENS 21, rue Le Peletier - 75009 PARIS Portable : 06 09 14 08 44 CONSEIL IMMOBILIER AGRÉÉ Vous voulez VENDRE votre IMMEUBLE PARIS ou BANLIEUES Je suis ACHETEUR S.N.P.I. 20 REVUE DE L HABITAT - SEPTEMBRE 2012

son choix en faisant au préalable jouer la concurrence afin de sélectionner celui qui fournira la meilleure garantie (le contrat d assurance dommages-ouvrage doit contenir un certain nombre de clauses types obligatoires énoncées par l article 243-1 A, annexe II, du Code des assurances). L assureur perçoit une prime unique à la souscription pour couvrir l ensemble des garanties pendant 10 ans, en sachant qu il existe une limite à la garantie en matière autre qu un immeuble affecté à l habitation : le coût de tous les travaux nécessaires à la remise en état de l ouvrage ou éléments d équipement ne doit pas dépasser le montant du coût total de la construction déclaré à l assureur (lorsque l immeuble est affecté à l habitation, la limitation au coût de l ouvrage ne peut pas être invoquée par l assureur). Il faut également souligner que toute clause du contrat d assurance qui définirait une franchise quelconque pour la garantie décennale obligatoire est illicite (recommandation n 90-02 de la commission des clauses abusives concernant les contrats d assurance dénommés dommages ouvrage, BOCCRF du 28 août 1990). En cas de difficulté pour trouver une compagnie qui accepte de fournir cette assurance (est considéré comme un refus d assurer tout silence de plus de 45 jours suivant une demande par lettre recommandée avec AR à une compagnie d assurances), il faut saisir le Bureau Central de Tarification (11, rue de la Rochefoucauld, 75424 Paris Cedex 9) en lui adressant un dossier complet. Cet organisme a pour rôle d obliger la compagnie qui oppose un refus (et dont les statuts n interdisent pas la prise en charge du risque en cause) à fournir cette prestation et de fixer le montant de la prime. Le coût de la dommages-ouvrage est notamment fonction de la nature des travaux et de leur coût. Pour une intervention classique comme un ravalement, le tarif est de l ordre de 2,50 % TTC du prix des travaux avec un minimum de prime d environ 4 000 TTC. QUELQUES REPÈRES - Code civil : articles 1792 et suivants. - Code des assurances : article L. 242-1 et suivants. - Recommandation n 18 de la Commission relative à la copropriété concernant le contrat d assurance dommages-ouvrage relatif à un immeuble en copropriété. - Plaquette à destination des syndics gérant un immeuble de moins de dix ans réalisée par l Agence Qualité Construction afin de leur rappeler les conditions de déclaration des sinistres et les aider dans leur mission pour informer les copropriétaires sur la sinistralité prise en compte par la dommagesouvrage (téléchargeable sur www.qualiteconstruction.com). REVUE DE L HABITAT - SEPTEMBRE 2012 21