Planification des coûts de construction APPLICATION DE LA NORME UNIFORMAT II POUR LA PLANIFICATION DE COÛT 1
Objectifs Présenter un processus de gestion des coûts lors de l élaboration d un projet de construction Exposer une normalisation de préparation de budgets de construction et de gestion de coûts en utilisant la norme Uniformat II Formuler une méthodologie de contrôle de coût à travers ce processus Développer une approche «Conception selon le budget» 2
Déroulement Mot de bienvenu Introduction Uniformat II Conception d un budget Élaboration d un budget Contrôle du budget Synthèse et discussions 3
Qu est-ce que la communication? Le fait de communiquer, d'établir une relation avec quelqu un, quelque chose. Action de communiquer quelque chose à quelqu'un. Résultat de cette action. La chose que l'on communique. Moyen technique par lequel des personnes communiquent; message qu'elles se transmettent. Source : Le Petit Robert 4
Phases du cycle de vie du bâtiment Planification Période durant laquelle un besoin est reconnu et des solutions sont développées et analysées afin de répondre aux besoins exprimés par le client. Cycle de vie du bâtiment Budget Programmation Conception Période durant laquelle les conditions du projet relatives à la portée, la qualité, le coût et la durée sont définies. La programmation définit les besoins des utilisateurs et précise les objectifs et les directives pour les concepteurs. Période au cours de laquelle les besoins énoncés dans la programmation sont traduits en plans et en spécifications. Coût réel Construction Opération Période au cours de laquelle les plans et les spécifications sont exécutés conformément au programme de construction et au budget. Phase du cycle de vie où le bâtiment est opérationnel selon les objectifs du client. 5
Processus d élaboration d un projet de construction Processus 6
L'industrie de la construction a réalisé qu elle avait besoin d une structure de classification pouvant servir de référence cohérente pour la description, l'analyse des coûts et la gestion de la construction pendant toutes les phases du cycle de vie du bâtiment. 7
UNIFORMAT II 8
Uniformat II - Définition Uniformat II est une norme de classification qui lie dans une structure commune toutes les phases du cycle de vie d'un projet de construction (planification, programmation, conception, construction et opération). Elle regroupe les éléments majeurs des composantes de bâtiment et de travaux extérieurs d'un projet spécifique habituellement reconnus dans l'industrie de la construction. 9
Norme ASTM no. E-1557-02 Les groupes d'éléments de cette classification qui englobe des éléments inclus et des éléments exclus composent la norme ASTM 10
Historique La classification «Uniformat II» a pris naissance aux États-Unis par la décision de l American Society for Testing and Material (A.S.T.M.) d instaurer et de développer un standard de classification officiel des éléments de construction à partir de méthodes déjà connues. 11
Principales dates : 1935 DIN Standard (Deutsches institut für Normung) 1947 British Ministry of Education 1960 Canadian Institute of Quantity Surveyors (CIQS) et l institut d architecture royale du Canada (RAIC) 1973 Master cost par Hanscomb and Associates USA et l American institute of Architects (AIA) 1989 ASTM (American Society for Testing and Material «Uniformat II») 1992 Publication d une méthodologie de classification par élément de la National Institute and Standard Technology (NIST) 1993 Publication officielle ASTM de la norme ASTM-E-1557 1997 Publication de la norme révisée ASTM-E-1557-97 2001 Publication de la norme révisée ASTM-E-1557-01 2002 Publication de la norme révisée ASTM-E-1557-02 2005 Publication de la norme révisée ASTM-E-1557-05 12
Fonctionnement de la classification La classification incorpore trois niveaux hiérarchiques soit les niveaux 1, 2 et 3. De plus, un quatrième niveau est suggéré. Niveau 1 : Groupe principal d éléments code alphabétique d une lettre Niveau 2 : Groupe d éléments code alphanumérique de trois caractères Niveau 3 : Éléments code alphanumérique de cinq caractères 13
Uniformat II Niveau 1 Les groupes majeurs d éléments sont toujours identifiés de la même façon par les lettres ABCDEFG : ÉLÉMENT DE BÂTIMENT UNIFORMAT II Fondation A Infrastructure Structure et enveloppe B Superstructure et enveloppe Construction intérieur C Aménagement intérieur Services D Services Ameublement E Équipements et ameublement Constructions spéciales F Constructions spéciales et démolition Travaux extérieurs G Aménagement d'emplacement 14
Uniformat II Niveau 2 Le niveau 2 représente la subdivision de niveau 1 divisée en 22 groupes d éléments et est identifié par 3 caractères alphanumériques : NIVEAU 1 2 A INFRASTRUCTURE A10 FONDATIONS A20 CONSTRUCTION DE SOUS-SOL B SUPERSTRUCTURE ET ENVELOPPE B10 SUPERSTRUCTURE B20 ENVELOPPE EXTÉRIEURE B30 TOITURE C AMÉNAGEMENT INTÉRIEUR C10 CONSTRUCTION INTÉRIEURE C20 ESCALIERS C30 FINITIONS INTÉRIEURES D SERVICES D10 MOYENS DE TRANSPORT D20 PLOMBERIE D30 CHAUFFAGE, VENTILATION ET CONDITIONNEMENT D'AIR (CVCA) D40 PROTECTION INCENDIE D50 ELECTRICITÉ E ÉQUIPEMENTS ET AMEUBLEMENT E10 EQUIPEMENTS E20 AMEUBLEMENT ET DÉCORATION F CONSTRUCTIONS SPECIALES ET DÉMOLITION F10 CONSTRUCTIONS SPÉCIALES F20 DÉMOLITION SÉLECTIVE DE BÂTIMENT G AMÉNAGEMENT D' EMPLACEMENT G10 PRÉPARATION D'EMPLACEMENT G20 AMÉLIORATION D'EMPLACEMENT G30 SERVICE DE MÉCANIQUE SUR L'EMPLACEMENT G40 SERVICES D'ÉLECTRICITÉ SUR L'EMPLACEMENT G90 AUTRE CONSTRUCTION SUR L'EMPLACEMENT 15
Uniformat II Niveau 3 Le niveau 3 représente la subdivision du niveau 2 divisée en 79 éléments et est identifié par 5 caractères alphanumériques Tableau classement Niveau 1-2-3 Section 3 16
Uniformat II Niveau 4 Le niveau 4 de la classification provient des tables X1.1 et X1.2 de la norme ASTM E1557-02 et a été adapté de la section 5 de NIST report 6389 sur Uniformat II. Le niveau 4 suggéré représente l ajout de 402 éléments identifiés par 5 caractères alphanumériques. Tableau classement Niveau 1-2-3-4 Section 3 17
UNIFORMAT MASTERFORMAT A INFRASTRUCTURE 01 EXIGENCES GÉNÉRALES A10 Fondations 02 AMÉNAGEMENT DE L'EMPLACEMENT A1010 Fondations standard 03 BÉTON A1020 Fondations spéciales 04 MAÇONNERIE A1030 Dalle inférieure 05 MÉTAUX A20 Construction du sous-sol 06 BOIS ET PLASTIQUE A2010 Excavation du sous-sol 07 ISOLATION ET ÉTANCHÉITÉ A2020 Murs du sous-sol 08 PORTES ET FENÊTRES B SUPERSTRUCTURE ET ENVELOPPE 09 FINITIONS B10 Superstructure 10 PRODUITS SPÉCIAUX B1010 Construction de plancher 11 ÉQUIPEMENT B1020 Construction de toiture 12 AMEUBLEMENT ET DÉCORATION B20 Enveloppe extérieure 13 INSTALLATIONS SPÉCIALES B2010 Murs extérieurs 14 SYSTÈME TRANSPORTEURS B2020 Fenêtres extérieures 15 MÉCANIQUE B2030 Portes extérieures 16 ÉLECTRICITÉ B30 Toit B3010 Couverture B3020 Ouvertures de toit 18
Classement des éléments On classe les éléments de bâtiment en se servant de ceux qui sont inclus et de ceux qui sont exclus dans la classification. Voir section 4 pour les éléments inclus et exclus qui proviennent de la norme. 19
Exercices d application de la norme Voir section 5 20
PLANIFICATION DE COÛT AVEC UNIFORMAT II 21
Processus d élaboration d un projet de construction doit répondre à ces 3 objectifs Les objectifs Les outils Satisfaire les attentes du client Respecter les limites budgétaires fixées Livrer au moment convenu Programmes des besoins Budget Échéancier 22
Processus d élaboration d un projet de construction Phases Étapes Planification 1- Avant-projet Budget Programmation 2- Études de faisabilité 3- Définition du projet Cycle de vie du bâtiment Conception 4- Choix des professionnels et concours d architecture 5- Plans et devis Coût réel Construction Opération 6- Appels d offre 7- Travaux 8- Livraison de l ouvrage 9- Exploitation de l immeuble 23
Le cycle de vie d un projet et les formes d estimation L estimation des coûts est un processus interactif qui évolue avec ce cycle de vie 24
Phases Formes d estimation Budget Planification Programmation Préliminaire: sert aux études de faisabilité et de rentabilité ainsi qu à déterminer le coût limite du projet Paramétrique: permet l évaluation des coûts associés aux différents choix conceptuels, sert aux études sur le coût global, et permet de suivre les coûts du projet Cycle de vie du bâtiment Conception Paramétrique: permet l évaluation des coûts à l étape conceptuel Approximative: permet une évaluation finale avant d aller en appel d offres Coût réel Construction Opération Détaillée: les entrepreneurs utilisent l estimation détaillée pour établir le montant de leur soumission Paramétrique Approximative Détaillée 25
PHASE PLANIFICATION «Si on me donnait une heure pour résoudre un problème à propos duquel ma vie dépendait, je passerais : 40 minutes à l étudier, 15 minutes à le revoir et 5 minutes à le corriger.» Albert Einstein (1879-1955) 26
Processus d élaboration d un projet de construction Voir diagramme MCC section 12 27
ÉTAPE 1: L AVANT-PROJET Période durant laquelle un besoin est reconnu L objectif de cette première étape est de juger de l opportunité offerte ainsi que de la pertinence du projet Budget de réalisation => ordre de grandeur 28
ÉTAPE 1: L AVANT-PROJET Le rapport devrait contenir: Mise en situation Besoins immobiliers Études Solutions immobilières anticipées Budget de réalisation Plan de financement Présentation du projet Énoncé des besoins : fonctions, superficies, liens fonctionnels. Présentation des études déjà réalisées Brève description du projet Mention d un ordre de grandeur du budget anticipé pour la réalisation complète du projet. Présentation de tous les partenaires financiers du projet ainsi que du montage financier prévu. 29
Budget de réalisation: ordre de grandeur Méthodes d estimation À l étape d avant projet, on peut utiliser certaines méthodes d estimation qui ont une précision de +/- 25% la méthode de l unité de destination la méthode du volume construit la méthode de la superficie de plancher la méthode du modèle construit 30
La méthode de l unité de destination Basée sur un coût unitaire tel que le coût par lit, par siège etc. Les coûts unitaires proviennent de projets exécutés antérieurement dont on connaît le coût et le nombre mesurable d unité 31
La méthode du volume construit Consiste à appliquer au volume total d un édifice le prix au mètre cube obtenu dans des ouvrages antérieurs 32
La méthode de la superficie de plancher La méthode la plus utilisée et la plus documentée dans les statistiques des différents organismes Basée sur le calcul de la superficie brute totale des planchers Doit tenir compte de données comparables: même destination, de qualité et de forme comparables 33
La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de projet élaboré par éléments Uniformat Voir exemples documents CHQ section 7 à la suite de la page 24 C est cette méthode que nous allons maintenant examiné à travers la planification de coût 34
Planification de coût Voici les éléments qui devraient apparaître dans la planification de coût : 1 2 3 Le devis estimatif L estimation de coût Le sommaire de coût 35
Le devis estimatif Le devis estimatif se résume par l'état détaillé des travaux à exécuter et des quantités estimées dans un projet. 1 La modélisation 2 La quantité 3 L unité de mesure 36
Le devis estimatif 1 La modélisation La modélisation, souvent appelée «modèle théorique», est une brève description des interventions relatives aux composants majeurs du projet, regroupées selon la classification Uniformat. Exemple: Murs d enveloppe constitués de maçonnerie de pierre à l extérieur et d un gypse à l intérieur 37
Le devis estimatif 2 La quantité Le coût global d'un travail quel qu il soit dépend directement de la quantité de travail qu il exige Afin de déterminer la quantité d un ouvrage, il faut respecter une méthode de mesurage établi. On trouvera, dans la partie 2 du manuel «Budget de construction», la méthode de mesurage pour chaque élément de la classification. (voir section 12) 38
Le devis estimatif 3 L unité de mesure Chaque élément de la norme se voit attribuer une unité de mesure. Exemple: Niveau 1 2 3 4 unité Définition A INFRASTRUCTURE m² Superficie d'empreinte au sol au niveau des fondations A10 FONDATIONS m² Superficie d'empreinte au sol au niveau des fondations A1010 FONDATIONS STANDARDS m² Superficie d'empreinte au sol au niveau des fondations A101001 Murs de fondation ml Longueur mur A101002 Colonnes de fondation et têtes de pieux un Nombre A101003 Drainage au périmètre ml Longueur mur A101004 Isolation du périmètre m² Superficie de contact On retrouve les unités de mesures suggérées à la section 3. 39
Exemple de devis estimatif Quantité Unité A INFRASTRUCTURE B SUPERSTRUCTURE ET ENVELOPPE C AMÉNAGEMENT INTÉRIEUR C10 CONSTRUCTION INTÉRIEURE C1010 CLOISONS INTÉRIEURES C101001 Cloisons fixes Cloisons à ossature légère en gypse - FSTC-55 1 200 m² Cloisons à ossature légère en gypse - FSTC-45 625 m² Cloisons de blocs de béton 200 mm recouverts 155 m² de gypse des deux côtés C101002 Cloisons démontables C101003 Cloisons mobiles Cloisons accordéon acoustique 24 m² Niches en gypse pour cloisons accordéon 8 m² C101004 Cloisons de toilettes construites sur place C101006 Balustrades et écrans intérieurs C101007 Vitrages et fenêtres intérieures Cloison de verre constituée de cadres en acier de calibre 16, épaisseur minimale selon le traitement architectural. Vitrage standard : verre clair trempé 6 mm. 12 m² 40
L estimation de coût Après l élaboration du devis estimatif qui comprend les quantités et la modélisation, l'estimateur doit appliquer les prix unitaires appropriés et ajouter ou supprimer des éléments particuliers au projet la quantité montrée pour un système particulier indique la portée du système les descriptions données à chaque système dans un devis estimatif indiquent le niveau de qualité représenté par les prix unitaires utilisés. 41
Le prix unitaire Les éléments suivants devraient être inclus dans le mesurage et le coût : la main-d'œuvre et tous les coûts afférents les matériaux et tous les coûts afférents la mise en place et l'installation des matériaux les équipements et tous les coûts afférents 42
Le prix unitaire Les prix unitaires devraient contenir la marge bénéficiaire du sous-traitant seulement et non les frais généraux de l'entrepreneur général, qui seront pour leur part ajoutés dans le sommaire du coût Les prix unitaires employés pour évaluer chaque système indiquent l'échelle de prix qui est allouée à un élément. Par exemple, les systèmes extérieurs de mur peuvent coûter entre 100 $ et 400 $ par mètre carré de mur; ces prix représentent un niveau de qualité entre un mur en métal simple et une construction avec de la maçonnerie. 43
Les sources de prix unitaire Les prix unitaires peuvent provenir de deux sources : les données historiques les fournisseurs de coût. 44
Coût combiné Au lieu de calculer un coût unitaire pour la maind'œuvre, puis le coût des matériaux et enfin le coût de l'équipement, on pourra combiner le tout pour arriver à un prix unitaire complet. La façon de procéder consiste à choisir une quantité de travail assez élevée pour bien étudier les coûts. On additionne tous les coûts requis et on divise par la quantité initiale choisie pour obtenir le coût unitaire. 45
Exemple de calcul de coût combiné Description Quantité Unité Mat. Inst. P.U. Total Type 1-FSTC-55: Cloisons à ossature légère en gypse 2 panneaux de gypse, 16 mm, ignifuges d un côté de la pièce, y compris la perte Montants métalliques de calibre standard (25 GA) à 600 mm d entraxes 100,00 m² 58,65 5 864,68 210,00 m² 3,23 5,00 8,23 1 727,88 300,00 ml 1,50 1,50 450,00 Pose 100,00 m² 8,07 8,07 807,00 Laine de fibre de verre de 89 mm d épaisseur entre les 105,00 m² 2,15 2,15 4,30 451,92 montants, y compris la perte 2 panneaux de gypse, 16 mm, ignifuges de l autre côté, y compris la perte 210,00 m² 3,23 5,00 8,23 1 727,88 Tirage de joint 100,00 m² 5,00 5,00 500,00 Accessoires de gypse 100,00 m² 1,00 1,00 2,00 200,00 46
Le coût total de l élément Le coût total de l élément doit refléter la teneur, la qualité et la quantité de travail à réaliser. Le total au niveau 3 (C1010 dans l exemple ci-dessous) sera reporté dans le sommaire des coûts. Il faut noter que le prix unitaire de 63.75 pour l élément C1010 est la moyenne des types de cloisons inclus dans le projet. Il en va de même pour le prix unitaire de 57.19 pour l élément C101001 qui est la moyenne des types de cloisons fixes inclus dans le projet. 47
Le sommaire des coûts Nous allons aborder un à un les éléments à prévoir dans le sommaire des coûts pour la planification de coût. Voir section 7 CHQ annexe 4 page 14 et section 6 page 3-5. 48
Paramètre analytique et ratio Le sommaire des coûts par élément présente les coûts des systèmes ou éléments de bâtiment avec leurs unités de mesures spécifiques et leurs coûts unitaires. De plus, des paramètres analytiques et des ratios peuvent être générés. Ils permettent : de faciliter l analyse et la validation de l estimation; de cibler des problèmes potentiels de coûts dès le début du processus de l élaboration d un budget; de comparer avec d autres estimations; de réutiliser les données pour établir les quantités et les coûts des éléments de nouveaux projets. 49
Élaboration d un budget 50
Planification du coût budgétaire Permet à l'estimateur, en collaboration avec l'équipe de conception, de concevoir une construction d'après un budget, plutôt que de déterminer le coût après la conception Cette collaboration de l'équipe de conception, de même que celle du client, est essentielle pour s assurer la maîtrise des coûts aux différentes phases. 51
Au début du processus d élaboration d un budget, il est possible, en disposant d un minimum d information, de produire une planification de coût détaillé, basée sur des projets précédents qui montrent clairement le modèle sur lequel sont fondés les coûts. Par la suite, lorsque plus de détails sur les exigences du client deviennent disponibles, la planification de coût peut être modifiée et finalement devenir le budget. 52
$ Pour répondre à une fonction La définition d'uniformat II est que les éléments exécutent habituellement une fonction donnée, peu importe les spécifications de conception, la méthode de construction ou les matériaux employés. Les concepteurs doivent penser sous forme de fonctions et aux moyens grâce auxquels ils peuvent exécuter ces mêmes fonctions 53
Exemples de fonction Afin de répondre à la fonction de la séparation de l'intérieur avec l'extérieur, l'architecte considérera l'enveloppe extérieure avec les murs et le toit À cette étape, il n'est pas important de savoir la composition exacte de chacune de ces composantes, mais bien de savoir combien cela peut coûter de construire une enveloppe extérieure selon un certain type de matériau. Les systèmes extérieurs de mur peuvent coûter entre 100 $ et 400 $ par mètre carré de mur; ces prix représentent un niveau de qualité entre un mur en métal simple et une construction de maçonnerie. 54
La planification du coût budgétaire exige d'établir les grandes lignes de base de la conception qui seront utilisées en élaborant un devis estimatif. Cette planification est réalisée en définissant le contenu technique du projet et les systèmes du bâtiment associés au niveau de qualité recherché. 55
Les paramètres de coût Les espaces fonctionnels L'occupation La connaissance des superficies des espaces fonctionnels permet d'établir les diverses quantités de système d'architecture, de structure, de mécanique et d'électricité. Connaître le type d occupation du bâtiment permet de choisir les divers composants des systèmes du bâtiment. La configuration Les données de configuration portent sur le nombre de planchers, les hauteurs et les superficies et non sur la conception comme telle. Les paramètres de conception Les systèmes spéciaux La localisation géographique L échéancier Une fois la configuration établie, il est possible de calculer les paramètres de conception des principaux systèmes du bâtiment. Il s agit d établir et de quantifier tous les systèmes et dispositifs spéciaux à fournir. La connaissance de la localisation géographique fournit des données essentielles quant aux critères architecturaux, structuraux et mécaniques à prévoir. Les dates principales des étapes importantes doivent être fixées ou prévues afin de fournir des données qui influent sur le budget. 56
Calcul de l'espace requis Les besoins en espace du client sont établis sous forme de superficie nette. Cependant, la portée de la construction doit être définie et budgétée en superficie construite (brute). Il importe de bien déterminer le ratio des superficies nettes par rapport aux superficies brutes selon l'utilisation de l'espace. On calcule la superficie de tous les étages finis, y compris celle des sous-sols, des garages, des salles de mécanique, appentis et autres. 57
Établissement de la configuration Les objectifs poursuivis en déterminant la configuration serviront à définir les paramètres de conception et à effectuer le calcul des différents éléments du budget Les décisions concernant la configuration impliquent de poser des hypothèses quant au périmètre et à la hauteur des planchers ainsi qu à leur nombre La forme influe également sur le coût. La configuration obtenue servira alors de document de référence dans le choix de l'emplacement ou dans le cas d une modification du budget 58
Conception paramétrique La conception paramétrique est la capacité de visualiser la conception avant qu'elle soit créée Elle consiste à traduire les critères et les performances d un système en quantités, telles que les charges et la capacité du système de ventilation en kilowatt. Assembler plusieurs paramètres de système différents appropriés pour parvenir à une estimation fournira un budget présentant un plus grand degré d'exactitude qu un budget établi à partir d une estimation basée sur un coût au mètre carré. 59
Élaboration d un budget étape par étape 1 - Établir des paramètres de coûts 2 - Préparer le devis estimatif 3 - Procéder à l estimation détaillée 4 - Produire le sommaire des coûts 5 - Finaliser le budget de projet 60
1 - Établissement des paramètres de coûts Dans un premier temps, il s agira d établir la superficie des espaces fonctionnels et de procéder à la configuration du bâtiment. 61
2- Préparation du devis estimatif Dans un deuxième temps, il faut faire une brève description des interventions relatives aux composantes majeures du projet, regroupées selon la classification Uniformat Au stade de la planification, le descriptif des éléments doit être simple mais suffisamment élaboré pour bien transmettre les intentions des concepteurs afin de chiffrer les éléments avec une précision acceptable 62
3 - Procéder à l estimation détaillée Après l élaboration du devis estimatif comprenant les quantités et la modélisation, il faut appliquer les prix unitaires appropriés. Rappelons que les prix unitaires employés pour évaluer chaque système indiquent l'échelle de prix allouée à un élément 63
4- Produire le sommaire de coût Il s agit de reporter le total au niveau 3 de l estimation détaillé dans le sommaire des coûts. Appliquer les majorations en terme de frais généraux, d administration et profit, de condition de mise en œuvre etc. 64
5- Finaliser le budget de construction Il s agit d appliquer les majorations en terme d honoraires professionnels et de gestion de projet 65
Élaboration d un budget étape par étape Voir exemple section 8 Salle de conférence CHSLD 66
Revue de conception du budget Lorsque le budget est défini lors de la phase de la planification, il est recommandé de procéder à une revue de la conception du budget. Selon l ampleur du projet, cette revue se fera en présence de tous les participants au projet et les clients concernés afin de valider les scénarios et concepts avancés dans le budget. Elle peut aussi être plus formelle si on utilise la méthode de l analyse de la valeur. (voir section 10) 67
Revue de conception du budget Objectifs Valider le budget en fonction des scénarios et concepts avancés Optimiser la valeur (rapport qualité-prix) du projet Déterminer toutes les possibilités de gains relatifs aux coûts Proposer des solutions de rechange Commenter les méthodes de construction S assurer que le projet répond aux besoins du client Voir exemple 68
La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de projet élaboré par éléments Uniformat Pour chaque élément on utilise les ratios des quantités de l élément par rapport à la superficie brute du projet Des ajustements sont apportés à partir des quantités et des coûts unitaires Voir modèle construit 69
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Contrôle du budget 71
ÉTAPE 2: ÉTUDES DE FAISABILITÉ Consiste essentiellement à produire de façon précise et détaillée, le programme des besoins ainsi qu à identifier les contraintes liées à la réalisation du projet 72
Les études préparatoires Ces études techniques visent à identifier toutes les données et les contraintes ayant un impact direct sur : le choix des solutions immobilières le budget les délais et le scénario de réalisation le design et la qualité des différentes composantes du projet 73
Les études préparatoires Le résultat de ces études permettra au promoteur de prendre des décisions éclairées quant à l orientation du projet et à son contenu. Le nombre, la portée et les échéances des études seront dictés par la nature du projet ainsi que par sa complexité. 74
Les études techniques Études géotechniques Relevés et mesurage Audit technique sur le bâtiment Conditions particulières de mise en oeuvre Subventions Financement Développement durable 75
Les études préparatoires Exemples d études Audit technique voir section 10 76
DÉVELOPPEMENT DURABLE L analyse du coût global Système d évaluation des bâtiments écologiques LEED 77
L analyse du coût global Définition Méthode d analyse économique qui somme les coûts pertinents d un projet au cours d une période d étude en valeur actuelle (VA - $ d aujourd hui). 78
L analyse du coût global Étapes de réalisation 1. Définir les critères économiques et financiers Taux d actualisation Taux d escalade Période d étude 79
L analyse du coût global Étapes de réalisation 2. Définir les alternatives de conception Identifier les alternatives à être étudiés lors de l analyse du coût global 80
L analyse du coût global Étapes de réalisation 3. Analyse du coût global Coût global = VA des coûts d investissement + VA des coûts d exploitation 81
L analyse du coût global Étapes de réalisation 3. Analyse du coût global Coûts d investissement = Budget initial -Paramètre analytique - Modèles théoriques - Sommaire Uniformat 82
L analyse du coût global Étapes de réalisation 3. Analyse du coût global Coûts d exploitation = Coût d énergie + Coût d entretien et réparation + Coût de remplacement + Coût divers 83
L analyse du coût global Étapes de réalisation 4. Choix des alternatives Classement des alternatives Mesures analytiques Économies nettes NS (Net Saving) Ratio des économies à l investissement SIR (Saving to Investment Ratio) Taux de rendement interne ajusté AIRR (Adjusted Internal Rate of Return) Période de recouvrement actualisée DPB (Discounted Payback) 84
L analyse du coût global Exemple section 11 85
Système d évaluation des bâtiments écologiques LEED 86
Développement durable Définition: «Le développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des futures générations de répondre à leurs propres besoins.» 87
Qu est-ce qu un bâtiment écologique? «Bâtiment qui présente des pratiques de conception, de construction et d exploitation qui éliminent ou réduisent de façon significative les impacts négatifs d un bâtiment sur l environnement et ses occupants.» 88
Avantages d un bâtiment écologique Bénéfices environnementaux: Réduit l impact sur la consommation des ressources naturelles/ Pollution (GES, Halon, CFC, Pesticides, COV). Bénéfices sur la santé et la sécurité: Confort et qualité de l environnement pour l occupant, baisse de l absentéisme. Bénéfices économiques: Valeur ajoutée, coût d exploitation plus bas. Bénéfices sociaux: Minimise l impact sur les infrastructures locales et améliore la qualité de vie du quartier. 89
Comment évaluer les bienfaits des mesures mises en place? Système d évaluation écologique, Pourquoi? Fournir une échelle comparative; Prévenir le «greenwashing»; Promouvoir le concept intégré sur tout le bâtiment. 90
Systèmes d évaluation écologique Green Building Challenge et GB Tools (Canada-1996) BREEAM (R.U) BREEAM / Greenleaf (Canada) LEED (USA-1998) NABERS (Australie) 91
Système d évaluation LEED Leadership in Energy & Environnemental Design Développé sous la responsabilité du United States Green Building Council. (USGBC). 92
Organismes responsables de l application LEED United States Green Building Council Conseil du Bâtiment Durable du Canada Canadian Green Building Council 93
Certification LEED Maximum de 70 points Certification de base: 26 à 32 pts; Argent: 33 à 38 pts; Or: 39 à 51 pts; Platine: 52 pts et plus. 94
Système d évaluation des bâtiments écologiques LEED Le système d évaluation LEED s articule autour de six grands thèmes : Aménagement écologique du site; Gestion efficace de l eau; Énergie et qualité de l air; Gestion durable des matériaux et ressources; Qualité des environnements intérieurs; Innovations et processus de design. 95
Système d évaluation des bâtiments écologiques LEED Exemple et projet section 11 96
PHASE PROGRAMMATION Le programme fonctionnel et technique (PFT) constitue le document de définition du projet. Il a pour but de déterminer précisément l envergure du projet. Le PFT détermine les objectifs liés au délai d'exécution, au coût et la qualité des futures installations. 97
ÉTAPE 3: LA DÉFINITION DU PROJET Cette étape vise à définir le projet, c est-à-dire à faire état des données et des paramètres qui vont orienter et baliser la conception des plans et devis, les appels d offres ainsi que la réalisation des travaux. Ces informations ainsi que les directives du donneur d ouvrage seront consignées dans le programme de construction (voir section 12) 98
Estimation de la phase programmation Objectifs Valider la compatibilité de la programmation et de l enveloppe budgétaire prévue par le client lors de la phase planification. Confirmer que le coût de construction estimé convient au client comme coût objectif des concepteurs. Permettre une révision de l envergure de la programmation et des niveaux de qualité si le coût estimé dépasse l enveloppe budgétaire prévue, avant même que le design soit commencé. Si les révisions ne sont pas acceptables, demander une augmentation du budget. Établir un coût objectif réalisable pour les concepteurs, ventilé par éléments, qui reflète les niveaux de qualité prévus. Servir de repère pour le suivi des coûts à la phase de design. 99
Estimation de la phase programmation Documents à produire Sommaire des coûts du projet d immobilisation Coût estimé des travaux Tableau synthèse Coût estimé des travaux Sommaire» doit être produit pour chacune des catégories de travaux suivantes : a) neuf, b) agrandissement, c) réaménagement, d) emplacement e) toute autre façon utile de fractionner l ouvrage Estimation détaillée des coûts Voir Exemple de programme et exemple d estimation. 100
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ÉTAPE 4: CHOIX DES PROFESSIONNELS À cette étape le gestionnaire du projet doit constituer sa nouvelle équipe de professionnels, soit par appel d offres publiques ou par la tenue de concours d architecture pour la sélection de l architecte. 102
PHASE CONCEPTION ÉTAPE 5: LES PLANS ET DEVIS On discerne trois étapes dans la conception des plans et devis: 1. l étape de l esquisse ou du concept 2. l étape du dossier préliminaire 3. l étape du dossier définitif. 103
Conception le coût objectif total prévu lors de la programmation a été réparti entre les disciplines : architecture, structure et génie civil, mécanique et électricité. Le professionnel de chaque discipline est responsable du coût objectif de sa spécialité. L architecte est normalement responsable de faire la compilation des données. 104
L étape de l esquisse Afin que l estimation de cette étape reflète bien les intentions des concepteurs, le devis par éléments Uniformat doit inclure : les critères de design; la description des éléments; le choix des éléments constitue un ensemble de solutions acceptables qui seront chiffrées pour valider le budget. 105
L étape de l esquisse Suivi de la modélisation entre l étape de la programmation et l étape de l esquisse Voir section 6 page 11. 106
Estimation de l étape de l esquisse La modélisation par éléments Uniformat préparée par chaque discipline à l étape de l esquisse permet de chiffrer aussi par éléments le coût de construction et de concilier l estimation avec celle du programme fonctionnel et technique (PFT). Un tableau comparatif des coûts estimés élément par élément de la phase de la programmation et de l étape de l esquisse doit être présenté, accompagné des précisions jugées nécessaires pour les écarts d importance. Voir section 6 page 9. 107
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L étape du dossier préliminaire Toutes les décisions importantes quant au choix des systèmes, des produits et des matériaux doivent en principe être prises à la fin de l étape du dossier préliminaire et le devis de cette dernière doit incorporer ces décisions Suivi de la modélisation entre l étape du dossier préliminaire et l étape de l esquisse Éléments Étape de l esquisse Étape du dossier préliminaire Uniformat II MODÉLISATION Qté MODÉLISATION Qté Superficie brute de plancher SB Superficie brute de plancher SB Liste des éléments de niveau 3 Descriptifs des éléments qui représentent une solution acceptable Descriptifs des éléments qui représentent une solution finale 109
Estimation de l étape du dossier préliminaire Les plans et devis doivent être suffisamment détaillés pour que le coût puisse être chiffré avec précision il ne devrait plus y avoir de décisions importantes qui auraient un impact majeur sur les coûts à la prochaine étape Un tableau comparatif des coûts, élément par élément, de l étape de l esquisse et de celle du dossier préliminaire doit être présenté, accompagné des précisions nécessaires quant aux écarts jugés importants. En cas de dépassements, il faut développer d autres solutions afin de réduire les coûts et de respecter le budget ainsi que le programme 110
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L étape du dossier définitif À cette étape, tous les plans et spécifications du projet sont terminés. Le gestionnaire de projet peut maintenant lancer un appel d offres. une estimation détaillée par éléments doit être soumise ainsi qu une comparaison des coûts avec ceux de l estimation de l étape précédente. Les précisions sur les écarts doivent aussi y figurer Pour faciliter l analyse des soumissions et le suivi des coûts durant la construction, l estimation devrait aussi être faite selon le répertoire normatif section 6 page 8. 112
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EXEMPLE DE PROJET Projet d aménagement laboratoire Projet construction neuve Projet de bureaux 114
Synthèse et discussions 115
Tisseur de toile économique 116
Tisseur de toile économique Définition: Organisation qui offre un produit ou un service qui définit un standard de qualité ou d'adhésion dans un marché et que d'autres organisations doivent se procurer pour optimiser leurs propres produits ou services afin de percer leur marché ou de s'y maintenir. Note: Pour répondre à ses objectifs, le tisseur de toile économique doit créer une nécessité chez le plus grand nombre possible d'organisations satellites, les attirer dans sa toile économique, comme l'araignée qui tisse sa toile. 117