MODIFICATION N 1 Approuvée le : 31 octobre 2013 ROQUEFORT-LA-BEDOULE COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE DIRECTION DE LA PLANIFICATION DE L URBANISME, DE L AMENAGEMENT ET DU FONCIER BP 48014 13567 MARSEILLE CEDEX 02 1
1 LE CONTEXTE 1.1 Le document d urbanisme en vigueur Le document d urbanisme en vigueur est le Plan Local d Urbanisme (PLU) approuvé par délibération du Conseil de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole, le 22 mars 2013. 1.2 Objet de la modification du PLU La 1 ère modification du PLU de Roquefort la-bédoule a pour objet de permettre un léger accroissement de la hauteur de façade des constructions, lorsque celles-ci font partie d un programme comportant des logements sociaux. Cette disposition est introduite au quartier des Caneuves, dans la zone UD2. Cette mesure est l application d une disposition introduite par la loi 2009-323 du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion, et régie par l article L 127-1 du code de l urbanisme. Cet article prévoit que le PLU peut délimiter des secteurs à l intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements sociaux, bénéficie d une majoration du volume constructible tel qu il résulte du coefficient d occupation des sols, ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l emprise au sol, dans la limite de 50% (et sans dépasser le rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre de logements total de l opération). Cette possibilité d accroitre les possibilités de construction pour les logements sociaux permise par la loi a notamment pour finalité d octroyer plus de droits à bâtir pour ce type de constructions - pour une surface de terrain constante - générant un moindre coût foncier pour le logement social. La faculté de majoration du volume constructible retenue dans le cadre de la présente modification du PLU concerne uniquement la hauteur des constructions, et plus particulièrement leur hauteur de façade (cf. 2.1). 2
Plan de localisation du secteur concerné par la modification 1.3 La procédure de modification N 1 du PLU La 1ère modification du PLU de Roquefort-la-Bédoule a été engagée par arrêté N 13/274/CC en date du 31 juillet 2013, pris par le Président de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole, faisant suite à la délibération du Conseil Communautaire en date du 28 juin 2013, ayant autorisé le Président de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole à prendre toute décision relative à la conduite de cette procédure. La procédure de modification N 1 du PLU de Roquefort-la-Bédoule est effectuée selon le formalisme dit «simplifié», prévu par l article L.123-13-3 du code de l urbanisme, et qui permet de soumettre le projet au public et de recueillir son avis dans le cadre d une mise à disposition du dossier pendant un mois ; cette étape remplaçant l enquête publique classique dans le cadre d une modification ordinaire du PLU. Cette mise à disposition se déroulera du 4 septembre au 4 octobre 2013 inclus, au siège de la Communauté Urbaine - Le Pharo, 58 boulevard Charles Livon - 13007 Marseille - et en Mairie de Roquefort-la-Bédoule, place de la Libération. Il est également consultable sur le site internet de la Communauté urbaine : www.marseille-provence.com. 3
2 NATURE DE LA MODIFICATION DU PLU 2.1 Description de la modification La modification vise à majorer les hauteurs de façade maximales autorisées (hf) pour les constructions dans le secteur délimité au quartier des Caneuves, en les passant de 7,50 m à 8,70 m. Cette augmentation représente 16 % par rapport aux hauteurs initialement prévues, ce qui reste largement en-deçà de la norme admise (50 % de dépassement autorisés par la législation). Dans ce secteur, le ratio minimal entre le nombre de logements sociaux et le total des logements réalisés dans le cadre d une opération, devra donc être au moins égal à ce taux de majoration de la hauteur de 16 % ; ce qui se traduit par 16% de logements sociaux à minima dans un programme, pour bénéficier de cette majoration de hauteur. 2.2 Justification de la modification Le secteur des Caneuves sur lequel il est prévu d appliquer la majoration du volume constructible pour les constructions comportant des logements sociaux, occupe des terrains en pente assez prononcée (pente moyenne de 15%) qui constituent le piémont de la barre rocheuse dont la crête domine au sud le village de la Bédoule. Le bas du versant, accueille des quartiers d extension de l urbanisation du village (faubourgs), le long de la route départementale RD1, en direction de Cassis. Les terrains de part et d autre de cette route départementale - desservie en réseaux - sont classés en zone urbaine ou à urbaniser, afin de renforcer et structurer l urbanisation de la commune, à proximité du village et de ses commodités. Le secteur des Caneuves qui comporte encore de grands terrains non bâtis est classé en zone UD2. Toutefois, la topographie y contraint l implantation de bâtiments et nécessite des travaux d aménagements de terrain préalablement à toute construction (décaissements, terrassements, voies sinueuses pour rattraper la pente, construction de murets ). Ces aménagements mobilisent une proportion de terrain, perdue de fait pour un étalement optimal au sol des bâtiments, sur l ensemble de l assiette foncière du projet et rendent plus onéreuse l édification de constructions. Cette contrainte est un frein à l édification de logements, particulièrement lorsqu ils sont destinés à remplir une fonction sociale. C est pourquoi, afin de compenser ce surcoût, il est envisagé de majorer le volume constructible des constructions, et notamment la hauteur. Cette mesure permettra une meilleure implantation des constructions (moins de décaissements, d où des logements mieux inscrits dans la topographie, mieux éclairés, et plus de place au sol - à surface bâtie équivalente - pour des espaces communs et des espaces verts). 4
C est la raison pour laquelle seule la règle de hauteur de façade (hf) est modifiée, dans la limite de 16 % par rapport à la hauteur actuelle, ce qui permettra l édification d un niveau supplémentaire sur certains bâtiments, alors que la hauteur d ensemble des façades ne sera majorée que de 1,20 mètre (8,70 m au lieu de 7,50 m) et que la hauteur totale des bâtiments (toiture comprise) restera inchangée (à 10,50 mètres). Plan topographique de la zone Plan topographique de la zone 5
Photographies du site 6
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2.3 Documents du PLU modifiés Les documents modifiés sont la planche graphique n 2, sur laquelle est créé un secteur UD2m au quartier des Caneuves, et l article UD 10 du règlement - hauteur maximale des constructions - qui stipule les normes de hauteur maximales autorisées dans le nouveau secteur UD2m. Extrait de la planche graphique n 2 du PLU Avant modification 8
Extrait de la planche graphique n 2 du PLU Après modification L article UD10 - Hauteur maximale des constructions, du règlement est complété par le texte suivant souligné : La hauteur maximale autorisée des constructions, telle que décrite dans le chapitre modalités d application des règles, est : - pour la hauteur de façade hf : 7,50 mètres - pour la hauteur totale ht : 10,50 mètres Toutefois, dans le secteur UD2m, la hauteur de façade hf peut être majorée pour la réalisation de programmes de logements comportant des logements sociaux, dans la limite du rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre de logements total du programme, sans dépasser le seuil de 8,70 mètres. Les hauteurs ci-avant indiquées sont majorées de 0,50 mètre pour les constructions situées dans un secteur d aléa d inondabilité faible et de 1 mètre pour les constructions situées dans un secteur d aléa d inondabilité fort. 9
Extrait de l article 10 des modalités d application des règles relatif à la hauteur des constructions (inchangé) La hauteur des constructions s apprécie par rapport au terrain naturel, c'est-à-dire au terrain existant avant tous travaux (y compris excavations ou remblais nécessaires à l assise de la construction). Pour les terrains en pente ayant été décaissés, la hauteur hf des façades avales s apprécie depuis le terrain fini. Les hauteurs plafonds indiquées dans chaque zone s appliquent aussi bien aux constructions neuves qu aux extensions ou surélévations de constructions existantes. Il est défini deux types de hauteurs pour les constructions : a) Une hauteur de façade indiquée hf La hauteur de façade hf correspond : - lorsque la construction est recouverte d une toiture en pente, à la hauteur entre le terrain et la base de la toiture (égout du toit). La hauteur hf ne s apprécie donc en aucun cas sur un mur pignon. - lorsque la construction est recouverte d un toit plat (y compris par une terrasse accessible) ou de pente inférieure à 10 %, à la hauteur entre le terrain et le sommet de la façade (y compris en tenant compte de l acrotère). b) Une hauteur totale indiquée ht La hauteur totale ht correspond à la hauteur entre le terrain et le point le plus élevé de la construction, en tenant compte de la hauteur de toiture, ou de tout élément architectural qui la surmonte. Toutefois, ne sont pas pris en compte les hauteurs d éléments techniques (cheminées, gaines de ventilation). 2 - Conditions de mesure des hauteurs a) La hauteur hf des constructions, telle que définie ci avant, s apprécie en tous points des façades d une construction par rapport au terrain situé à l aplomb de ces points. b) La hauteur ht des constructions, telle que définie ci avant, se mesure entre le point le plus haut du bâtiment et le point du terrain qui en est situé à la verticale. 10