Nota Bene Automne/Hiver 2008 Notaires EDITORIAL Le droit de la vente immobilière a évolué ces dernières années. Il tend vers une protection accrue de l acquéreur devenu «consommateur immobilier». En effet, lorsqu il acquiert un bien immobilier à usage d habitation, l acquéreur est protégé puisqu il a le droit, sous certaines conditions, de : - se rétracter dans un délai de 7 jours après la signature d une promesse de vente, - se désengager de son acquisition, s il n obtient pas son crédit. Par ailleurs, il bénéficie de garanties sur le bien acquis, dont le vendeur ne peut s exonérer que par la production de diagnostics spécifiques. Le Notaire, dans sa pratique quotidienne de la vente immobilière, est tout naturellement associé à ce souffle consumériste. La volonté du législateur est de protéger les acheteurs, mal informés, contre des engagements irréfléchis, souscrits sur de simples écrits sous seing privés. L acte notarié apparaît alors comme un instrument de régulation des rapports socio-économiques. La loi, à cet effet, réserve au Notaire un rôle majeur pour certains actes graves (ex. : suppression du droit viager au logement du conjoint survivant par testament authentique, déclaration d insaisissabilité notariée de certains actifs immobiliers de l entrepreneur individuel ). Le mandat de protection future, qui entre en vigueur le 1er janvier 2009, en est une nouvelle illustration. A ce titre, mes collaborateurs et moi-même, soucieux de vous informer des mesures législatives susceptibles de vous concerner, vous proposons de faire le point sur : - L ENSEMBLE DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS NÉCESSAIRES LORS D UNE VENTE IMMOBILIÈRE - LE MANDAT DE PROTECTION FUTURE Nous restons, bien entendu, à votre entière disposition pour vous renseigner sur toutes les précisions complémentaires qui pourraient vous être utiles. Maître Cyril GIBERT
L ENSEMBLE DES ÉTATS ET DIAGNOSTICS NÉCESSAIRES LORS D UNE VENTE IMMOBILIÈRE Acquérir ou vendre votre logement n est pas une opération banale. Parmi les mesures destinées à informer l acquéreur sur l état général de l immeuble, figurent les diagnostics techniques. Ces dernières années, ces diagnostics immobiliers se sont multipliés : Ceux-ci sont désormais regroupés dans «le dossier de diagnostic technique», lequel doit être annexé «à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente» (CCH, art L. 271-4, I, al. 1er). Le législateur a souhaité établir une sorte de «carnet de santé» du bien vendu. Avec la multiplicité des diagnostics, il nous a paru utile de faire le point, sous la forme de tableaux récapitulatifs et de vous présenter les règles particulières en matière d assainissement. TABLEAUX RECAPITULATIFS Concernant la sécurité des personnes : DOMAINES Document Immeubles concernés Cas des copropriétés Sanctions Durée de validité PLOMB C.R.E.P. : Constat de risque d exposition au plomb Immeubles ou parties d immeubles à usage d habitation dont le permis de construire est antérieur au 01/01/1949 Parties privatives : recherche dans les logements Parties communes : recherche obligatoire (les copropriétés avaient jusqu au 12/08/2008 pour effectuer la recherche) Le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés 1 an 1) Communiqué du ministère du logement du 22 Janvier 2007 (www.logement.gouv.fr) AMIANTE Un état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante Tout type d immeubles (appartement, maison, immeuble...) quelle que soit leur destination (habitation, commercial, industriel, dépendance ), dont le permis de construire est antérieur au 01/07/1997. L obligation concerne tant les parties privatives que les parties communes Le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés Illimitée si l état porte sur des vérifications définies par la norme en vigueur au jour de la promesse de vente ou de la vente «La durée de validité de l état mentionnantla présence ou l absence de matériaux ou produit contenant de l amiante ( ) reste illimitée» 1. Cependant, compte tenu des changements incessants de réglementation en la matière, il convient d éviter les états trop anciens DOMAINES Document Immeubles concernés Cas des copropriétés TERMITES Un état parasitaire relatif à la présence de termites Tout type d immeubles bâtis quelle que soit leur destination situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (vérifier si présence d un arrêté municipal ou préfectoral étendant la recherche à un immeuble non bâti) Parties privatives seulement Parties communes : Si l état est positif dans les parties privatives, et en absence d état parasitaire sur les parties communes, il conviendra d interroger le syndic et de vérifier si des travaux préventifs ou d éradication ont été votés et/ou exécutés Le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés Concernant la sécurité des bâtiments : RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES Un état des risques naturels et technologiques Tout type d immeubles (appartement, maison, immeuble...) quelle que soit leur destination (habitation, commercial, industriel, dépendance ) situés dans des zones couvertes par un PPRT 2 ou un PPRN 3 prescrit ou approuvé ou dans une zone de sismicité Résolution du contrat ou diminution du prix Sanctions Durée de validité 6 mois 6 mois 2) Plan de Prévention des Risques Technologiques 3) Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles 2 DOMAINES Document Immeubles concernés Cas des copropriétés Sanctions Durée de validité PERFORMANCE ENERGETIQUE GAZ ELECTRICITE obligatoire à compter du 1 er /01/2009 D.P.E. Diagnostic de Performance Energétique Un état de l installation intérieure de gaz Un état de l installation intérieure d électricité Tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert sauf : - vente d immeuble à construire - 5 exceptions 4 Absence de sanction spécifique. Le vendeur est cependant tenu d une obligation légale et le contenu du diagnostic à une valeur informative Immeubles ou parties d immeubles à usage d habitation comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans Le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés Immeubles à usage d habitation comprenant une installation électrique de plus de 15 ans Parties privatives Parties privatives Parties privatives 10 ans Concernant les installations énergétiques : 3 ans Si l installation a été modifiée ou complétée, le certificat de conformité de moins de 3 ans tiendra lieu d état de l installation intérieure de gaz Le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés Attente d un décret sur ce point mais la durée de validité devrait être fixée à 3 ans 4) cf art R 134-1 du Code de la construction et de l habitation (bâtiments dont l usage ou la structure est très spécifique)
A SAVOIR... La mesure des surfaces, exigée en cas de vente d un lot de copropriété, ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique. Cependant, celle-ci est obligatoire, dans certains cas, comme il est précisé dans le tableau ci-après : DOMAINES Document Biens concernés Biens exclus Sanctions SUPERFICIE DU BIEN Déclaration du vendeur dans l acte de vente ou attestation de mesurage établie par un professionnel Lots de copropriété, quelque soit leur usage, de 8 m 2 et plus Caves, garages et emplacements de parking A défaut de mesurage : la nullité peut être demandée au plus tard dans le mois de l acte authentique de vente Si la superficie est inférieure à 95% de celle indiquée dans l acte de vente : L acquéreur peut réclamer une diminution de prix proportionnelle à la différence de superficie, dans un délai d un an à compter de l acte authentique de vente. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l acte: L excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix QUESTIONS PRATIQUES Comme il est indiqué ci-dessus, une des sanctions à la non production des diagnostics est l impossibilité pour le vendeur de s exonérer de la garantie des vices cachés. QUE SIGNIFIE «LE VENDEUR NE PEUT S EXONÉRER DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS»? LE PRINCIPE : le vendeur est tenu de garantir le bien qu il vend. Cette garantie s étend même aux vices cachés. UN VICE - soit il s agit d un défaut qui rend le bien acquis impropre à l usage auquel on le destine - soit il s agit d un défaut dans le bien qui diminue tellement son usage que l acquisition du bien ne se serait pas faite ou à un prix inférieur CACHE - Il s agit d un vice qui n a pas été connu de l acquéreur au moment de l achat AMENAGEMENT : le vendeur peut s exonérer de la garantie des vices cachés c est-à-dire qu il peut déclarer ne pas garantir les vices dont il n a pas connaissance. Cependant, cette limitation de garantie n est valable que si le vendeur a satisfait à son obligation légale de recherche de certains vices cachés, par le biais notamment des diagnostics et états ci-dessus présentés. D où l intérêt de fournir ces documents A défaut, le vendeur s expose à une action en nullité de la vente ou à une éventuelle condamnation à des dommages et intérets QUELS SONT LES PROBLÈMES POUVANT RÉSULTER D UNE PROMESSE DE VENTE SIGNÉE SANS LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE? La situation qui en résulte peut s avérer préjudiciable pour les deux parties si le diagnostic technique révèle, après la promesse de vente, des vices dans l immeuble : - le vendeur va devoir remédier aux vices constatés et effectuer des travaux, parfois importants et onéreux, qu il n avait pas prévus, - l acquéreur devra, pour sa part, subir ces travaux, avec le trouble de jouissance qui en résulte. A ce titre, il peut lui paraître légitime d exiger sinon une diminution du prix, du moins une indemnité compensatoire. Une renégociation de la convention de départ peut donc intervenir, et celle-ci risquera de se faire dans un climat difficile dans la mesure où les parties devront faire face à des événements et des charges non prévus dans la promesse de vente. 3
LES OBLIGATIONS LEGALES D INFORMATION DU VENDEUR EN MATIERE D ASSAINISSEMENT DEUX SITUATIONS PEUVENT SE PRÉSENTER : 1 ère situation : EXISTENCE D UN RESEAU PUBLIC Le bien est situé dans un secteur où il existe un assainissement collectif 1. Les obligations du propriétaire : Il a l obligation de se raccorder au réseau d assainissement collectif destiné à recevoir les eaux usées domestiques dans un délai de 2 ans à compter de la mise en service de l égout. 2. Les sanctions du non raccordement du bien au réseau public : Si le bien n est pas raccordé au réseau d égout alors qu il devrait l être, son propriétaire peut se voir imposer un raccordement forcé par la commune et s expose à diverses sanctions financières. 3. Incidence sur la vente du bien : * Si le bien est régulièrement raccordé Dès la promesse de vente, le vendeur informe l acquéreur du raccordement régulier du bien à l assainissement communal. * Si le bien n est pas régulièrement raccordé 2 situations peuvent se présenter en pratique : 1 Le bien n est pas raccordé régulièrement et le vendeur n en informe pas l acquéreur : Le vendeur peut être tenu d assurer les travaux de mise en conformité au titre de son obligation de délivrance et au titre de son devoir d information à l égard de l acquéreur. 2 Le bien n est pas raccordé mais le vendeur en informe l acquéreur : Le vendeur et l acquéreur doivent alors impérativement en tirer toutes les conséquences juridiques et financières en insérant une clause appropriée dans l acte de vente permettant de fixer les charges et obligations de chacun pour la résolution de cette situation. Le rôle du Notaire : Pour parfaire l information de l acquéreur, il nous incombe d interroger le vendeur et de l inviter à se rapprocher des services techniques de la commune afin de justifier de la réalité du raccordement au réseau public et de la conformité de celui-ci. 2 ème situation : ABSENCE DE RESEAU PUBLIC Le bien n est pas situé dans un secteur où il existe un assainissement collectif 1. Les obligations du propriétaire : Il doit assurer l entretien et la vidange de son installation par une personne agréée. 2. Le contrôle de la conformité des installations : Il est exercé par la commune et doit être réalisé par elle au plus tard le 31 décembre 2012. Compte tenu de ce délai, toutes les communes n ont pas encore réalisées ce contrôle. 3. Incidence sur la vente du bien : Dès la promesse de vente, le vendeur doit préciser à l acquéreur : - que le bien n est pas situé dans une commune concernée par les prescriptions du raccordement à l assainissement collectif, - qu un contrôle a été réalisé pour vérifier que la fosse sceptique ne présente pas de défectuosités et que les eaux usées rejoignent le milieu naturel après traitement. Il est possible de vérifier cette conformité de l installation individuelle en demandant un passage, sur place, du service communal d assainissement non collectif pour dresser un rapport de visite. Cependant, les communes ne sont pas toutes dotées de ce service. 4 Imprimerie ROMEFORT & Fils - 44700 ORVAULT
QUESTIONS PRATIQUES Le vendeur a-t-il l obligation de produire à l acquéreur préalablement à l acte authentique de vente un certificat attestant de la conformité du système d assainissement collectif? Certaines communes prescrivent que le vendeur fournisse à l acquéreur, préalablement à l acte authentique de vente, un certificat attestant du raccordement régulier à l assainissement communal. A défaut de cette prescription par la commune, le vendeur attestera lui-même, au moyen d une déclaration dans l acte, de la conformité du système d assainissement collectif. Cependant, en cas de déclaration erronée, le vendeur s exposera à des dommages- intérêts. Qui doit supporter le coût de l intervention du service d assainissement chargé du contrôle de la conformité du système d assainissement collectif? Si ce certificat est prescrit par la commune avant toute vente : Le vendeur devra en supporter le coût. Si le certificat n est pas prescrit par la commune : Il conviendra à l acquéreur et au vendeur de se mettre d accord sur la prise en charge des frais d intervention du service d assainissement. LE MANDAT DE PROTECTION FUTURE Le mandat de protection future est un acte par lequel une personne, le mandant, donne pourvoir à une autre, le mandataire de le représenter lorsque celle-ci ne pourra plus pourvoir seule à ses intérêts personnels et patrimoniaux. Depuis le 7 mars 2007, il est possible de rédiger ce mandat, mais celui-ci ne prendra effet qu à compter du 1 er janvier 2009. La loi a prévu deux types de mandat : 1. LE MANDAT DE PROTECTION FUTURE POUR SOI-MEME Ce mandat vous permet de désigner une personne de confiance chargée de vous représenter lorsque vous ne pourrez plus gérer seul, pour des raisons de santé ou d altération des facultés liée à l âge, vos intérêts. Certes, il existe déjà des régimes légaux de protection de la personne vulnérable, comme la tutelle ou la curatelle. A ce titre, quelle est la spécificité du mandat de protection future pour soi-même par rapport aux autres régimes de protection (tutelle et curatelle)? Il s agit d un régime parallèle à ceux de la tutelle et de la curatelle, ouvert pour les mêmes raisons : La personne doit être dans l impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d une altération physique ou mentale, médicalement constatée, de nature à empêcher l expression de sa volonté. Le mandat de protection future se démarque des deux autres régimes en ce qu il est établi «sur mesure», d une manière anticipée, à un stade où la personne est encore en mesure d exprimer ses attentes et ses volontés. La personne désigne celui ou celle qui la représentera Dans le mandat de protection future, c est la personne elle-même qui envisage, par anticipation, la manière dont elle entend être assistée ou représentée dans l hypothèse où elle ne pourrait plus faire face à la gestion matérielle et personnelle de sa vie. 5
Le juge n intervient pas lors de son établissement La personne protégée reste capable Contrairement à la personne en curatelle ou en tutelle, la personne protégée reste capable, pendant l exécution du mandat. La protection est originale - elle évite la mise en place d un régime de protection légale (tutelle ou curatelle), sans pour autant l empêcher si la situation l exige - elle peut se combiner avec un régime de curatelle puisque la personne placée sous curatelle peut établir un mandat de protection future avec l assistance de son curateur. Comment fonctionne le mandat? : Ce mandat fonctionne comme une procuration. En effet, en pratique, le mandataire présentera le mandat de protection future aux tiers pour agir au nom de la personne protégée, chaque fois que cela sera nécessaire. Le mandant n ayant pas perdu sa capacité, il conserve sa faculté de réaliser certaines opérations, si son état de santé le lui permet. Qui choisir comme mandataire? : Vous choisissez librement votre mandataire. Il peut s agir d une personne de votre famille, de votre entourage ou d un organisme dédié à cet effet. Dans ce dernier cas, il doit être inscrit sur la liste des mandataires judiciaires à la protection des majeurs (le décret qui doit fixer cette liste est en attente). Pour pouvoir exercer sa mission, votre mandataire devra justifier de l altération de vos facultés, par la production d un certificat médical, auprès du greffe du tribunal d instance. Le mandataire doit accepter la mission que vous lui confiez. Peut-on choisir plusieurs mandataires? : Il est possible de nommer un mandataire unique ou plusieurs, avec faculté d agir ensemble ou séparément, ou bien encore avec des fonctions sectorisées ou compartimentées. Conseil : Si un seul mandataire est désigné, il est préférable d en nommer un second, en cas d empêchement ou décès du premier. L intérêt du mandat de protection future établi par un Notaire : Le législateur a privilégié la forme authentique dans tous les mandats qui confèrent des pouvoirs larges au mandataire. A ce titre, la possibilité de prévoir que le mandataire puisse accomplir des actes patrimoniaux sans autorisation du juge n est offerte que si le mandat est établi par un Notaire. Par exemple, seul le mandataire titulaire d un mandat notarié a le pouvoir de vendre un immeuble appartenant à la personne protégée, à condition, bien entendu qu une telle vente ne soit pas expressément interdite dans le mandat. Toutefois, pour les actes de disposition à titre gratuit (ex : la donation), l autorisation du juge des tutelles sera toujours nécessaire. 6
Par ailleurs, le Notaire : Conseille utilement le mandant Assure la conservation du mandat et peut en délivrer des copies Confère au mandat la force probante Ce mandat garantit la date de l acte et l identité des parties. Lorsque le mandat est mis en œuvre, le Notaire : Reste en relation avec le mandataire puisque celui-ci est tenu de rendre compte au Notaire, annuellement, de sa gestion A une obligation d alerte auprès du juge des tutelles pour tout mouvement de fonds et tout acte non justifié ou non conforme aux clauses du mandat Conserve l ensemble des justificatifs comptables 2. LE MANDAT DE PROTECTION FUTURE POUR AUTRUI Ce mandat vous permet de désigner une personne de confiance chargée de représenter, lorsque vous ne pourrez plus le faire, les intérêts de votre enfant mineur ou majeur handicapé. Il s appliquera à compter de votre décès ou lorsque vous ne serez plus en mesure de vous occuper de votre enfant. Ce mandat est obligatoirement établi par acte notarié. Qui peut établir ce mandat? : Le mandat est établi par les parents. Si l enfant est majeur, les parents doivent en assurer la charge matérielle et affective. Si l enfant est mineur, il doit être soumis à l autorité parentale de ses parents. Ce mandat doit être donné par les deux parents ou le dernier vivant des père et mère. Que faire si, du vivant des deux parents, l un d eux a donné mandat sans l accord de l autre ou à l insu de ce dernier? La loi n a pas envisagé cette situation. Il semble que ce mandat serait valable à condition de prévoir, comme condition supplémentaire, soit l accord ultérieur de l autre parent dans les mêmes formes, soit l absence d opposition de ce dernier lors de la prise d effet du mandat. Quels sont les pouvoirs du ou des mandataires désignés dans le mandat? Les pouvoirs du ou des mandataires sont déterminés dans le mandat, selon la volonté du ou des parents. Ils peuvent concerner des dispositions portant sur la protection de la personne ou relatives à la gestion, l administration ou la disposition de ses biens. Là encore, nous sommes vos interlocuteurs privilégiés pour décider avec vous des solutions les mieux adaptés à votre situation familiale. En marge de ce nouveau régime de protection de la personne vulnérable subsiste, pour les parents d enfants mineurs, le régime de la tutelle testamentaire. 7
QUELQUES MOTS SUR LA TUTELLE TESTAMENTAIRE DU MINEUR La question fréquente que se posent les parents, de jeunes enfants, est celle des dispositions qu il est possible de prendre en cas de disparition de l un deux ou du décès des deux. Si un des parents décède : Dans cette hypothèse, la loi prévoit automatiquement la mise en place de l administration sous contrôle judiciaire. Le parent survivant poursuit son rôle seul, sous le contrôle du juge des tutelles. Au décès des deux parents : La loi prévoit automatiquement l ouverture d une tutelle. Dans cette hypothèse, les père et/ou mère peuvent anticiper en désignant un tuteur par testament. Quelles sont les conditions d efficacité de la désignation d un tuteur testamentaire? La désignation d un tuteur ne sera efficace qu aux conditions suivantes : - la nomination ne peut émaner que du père ou de la mère dernier mourant - le parent qui nomme le tuteur doit toujours être titulaire de l autorité parentale au jour de son décès - elle doit obligatoirement être faite par testament ou par déclaration devant Notaire Le tuteur a deux rôles principaux : - la protection de la personne du mineur, ce qui couvre : la domiciliation du mineur chez le tuteur, le soin, l entretien et l éducation du mineur la garde et la surveillance du mineur Quelles sont les missions du tuteur? - La gestion des biens du mineur : le tuteur peut exercer seul les actes d administration et les actes conservatoires et avec l accord du conseil de famille (ou le juge des tutelles), il peut effectuer des actes de disposition (vente, licitation, partage, ) La distinction des fonctions est possible : la loi vous permet de nommer un tuteur à la personne et un (ou des) tuteurs aux biens, dans la mesure où ces deux missions ne demandent pas les mêmes aptitudes et ne peuvent pas toujours être exercées par la même personne. Le tuteur est-il contrôlé? Pendant la tutelle : La loi prévoit qu un conseil de famille est désigné par le juge des tutelles. Celui-ci désigne un subrogé tuteur afin d exercer une surveillance tutélaire, laquelle consiste en : - un devoir d alerte auprès du juge des tutelles, en cas de constat de faute de gestion (chaque année, le tuteur doit transmettre au subrogé tuteur un compte de gestion) - une représentation du mineur lorsque ses intérêts sont en opposition avec ceux du tuteur A la majorité de l enfant : Le tuteur devra lui remettre un compte général définitif. Chaque tuteur est responsable et garant de sa gestion. En cas de pluralité de tuteur, chaque tuteur est indépendant et responsable individuellement de ses actes. La désignation d une tutelle testamentaire est-elle efficace? La désignation d un tuteur à un effet immédiat lors du décès du dernier parent : le conseil de famille n a pas à ratifier cette nomination. Si le tuteur testamentaire n est ni parent ni allié des père et mère du mineur, il ne sera pas tenu d accepter cette charge et n aura à invoquer aucune excuse particulière. En revanche, s il s agit d un parent ou allié, il ne pourra refuser d assumer la fonction, sauf à faire valoir une cause de dispense prévue par la loi (âge, maladie, éloignement, occupations familiales ou professionnelles exceptionnellement absorbantes). 8 Nous restons à votre disposition pour toutes les informations complémentaires que vous souhaiteriez obtenir. Je remercie Maître Céline BOZELLEC, Notaire, Mademoiselle Juliette PARIS, Notaire assistant et Madame Audrey DUEZ-HAIDAR, Notaire stagiaire, d avoir collaboré, avec moi, à la rédaction de cette newsletter. Maître Cyril GIBERT