SOLUTIONS D INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D ENTREPRISE
NOTRE MÉTIER CEGEREM est une société de conseil et de gestion qui : met à disposition de l investisseur des locaux d entreprise neufs et polyvalents assure la gestion locative des investissements réalisés, au profit de l investisseur. 1 Créer un rendement attractif pour l investisseur + 2 3 Adapter l offre au profil de l investisseur, en lui proposant 3 types de placements + Décharger l investisseur de toute contrainte de gestion
1 / CRÉER UN RENDEMENT ATTRACTIF POUR L INVESTISSEUR CEGEREM souhaite faire bénéficier les investisseurs : du rendement de l immobilier d entreprise, supérieur à celui que peut proposer l investissement en immobilier résidentiel des atouts du bail commercial de solutions pérennes, limitant le risque de vide locatif des garanties liées au statut d immobilier neuf Taux de rendement annuel : entre 6,5 % et 8,5 % acte en mains
TAUX DE RENDEMENT PRIME EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Immobilier de service Immobilier de Bureaux : Taux de rendement à partir de 4% Immobilier technique Immobilier Logistique : Taux de rendement à partir de 6,75% Immobilier de Commerces : Taux de rendement à partir de 4% Immobilier d Activités : Taux de rendement à partir de 7,5% surfaces à partir de 200 m² permettant des montants d investissement accessibles aux investisseurs privés. Hôtellerie Taux de rendement à partir de 3,5%.
POURQUOI INVESTIR EN LOCAUX D ACTIVITÉS? Les rendements les plus attractifs de l ensemble de l immobilier d entreprise Croix-Wasquehal (59) Les atouts du bail commercial : loyers nets de charges, indexation des loyers, durée d engagement Tigery (91) Rillieux-la-Pape ( (69) Un marché stable et non spéculatif : les volumes et les valeurs de transactions font état d une grande stabilité depuis 2007 Une demande régulière et récurrente, sur l ensemble du territoire Un secteur en quête de renouvellement, demandeur d une modernisation de l actif. Salon de Provence (13) Annecy (74)
ALSEI, PARTENAIRE PRIVILÉGIÉ DE CEGEREM Depuis 15 ans, ALSEI, développeur immobilier, accompagne les collectivités territoriales, les entreprises et les investisseurs dans leur stratégie de valorisation de leurs activités. Au sein de l immobilier technique, les locaux d activités représentent environ 30% du volume global produit par ALSEI, que ce soit sous la forme de réalisations «clés en main» ou de parcs d activités, sous le label INNOVESPACE. ALSEI en quelques mots : siège social parisien + 5 bureaux répartis sur l ensemble du territoire ainsi qu à la Réunion. Capital social : 3 millions d euros Fonds propres : 6 millions d euros 30 personnes incluant un département de maîtrise d oeuvre environ 280 000 m² d immobilier d entreprise livrés, dans toutes les catégories d immobilier d entreprise (activité, bureau et logistique), en promotion et en cléen-mains CEGEREM a sélectionné une gamme de projets immobiliers de qualité sur des emplacements reconnus et validés par les entreprises : les programmes INNOVESPACE, parcs d activités de nouvelle génération Un choix validé par les utilisateurs Des emplacements stratégiques en périphérie des grandes métropoles Des locaux mixtes polyvalents d atelier, de stockage et de bureau Des surfaces comprises entre 230 et 1 500 m 2 Des locaux construits pour l utilisateur, dédiés aux entreprises à la recherche de locaux techniques
2 / ADAPTER L OFFRE AU PROFIL DES INVESTISSEURS CEGEREM propose aux investisseurs plusieurs formats de placement : adaptés à des profils d investisseurs variés, contenant une prestation de gestion locative, intégrée à l offre, ou en option générant différents types de rendements Les offres de CEGEREM répondent ainsi à un large éventail d investisseurs attirés par les avantages de l immobilier d entreprise, et qui sont à l écoute de solutions autres que les SCPI.
3 FORMATS PROPOSÉS À L INVESTISSEUR POUR 3 TYPES D INVESTISSEMENT EN PARTS DE SCI J investis EN LOCAUX NUS Rendement annuel : 6,50 % à 7% nets de frais de gestion Achat de parts portant sur un ensemble de locaux neufs, loués en durée ferme EN LOCAUX LOUES Rendement annuel : 7 à 7,5 % nets de frais de gestion Achat d un lot de copropriété neuf, loué en bail commercial Rendement annuel : à partir de 7,5 % environ Achat d un lot de copropriété neuf, livré nu, locataire à identifier 2 OPTIONS : - GESTION ASSUREE PAR CEGEREM - GARANTIE DE RENDEMENT PROPOSEE PAR CEGEREM, à hauteur de 3% du montant de l investissement
3 FORMATS PROPOSÉS À L INVESTISSEUR INVESTISSEMENT EN PARTS DE SCI Investissement à partir de 20 000 environ, intégrant les frais de commercialisation Acquisition de parts d une SCI à l IR, à capital variable - Accessibilité - Rendement immédiat, net de frais de gestion - Mutualisation - Locaux neufs (garanties) INVESTISSEMENT EN LOCAUX LOUÉS Investissement à partir de 400 000 HT environ, prix HT acte en mains Achat par une personne physique ou via une SCI à l IR ou à l IS - Rendement immédiat - Liquidité - Valorisation à la revente - Locaux neufs (garanties) INVESTISSEMENT EN LOCAUX NUS Investissement à partir de 250 000 HT environ, prix HT acte en mains Achat par une personne physique ou via une SCI à l IR ou à l IS - Potentiel de rendement élevé - Maîtrise de l investissement - Maîtrise des modalités de prise à bail - Locaux neufs (garanties) OPTION 1 : Gestion locative assurée par CEGEREM Gestion locative assurée par CEGEREM OPTION 2 : Garantie de revenus à hauteur de 3% de l investissement si mandat Sérénité
PROPOSITION D INVESTISSEMENT EN PARTS DE SCI (1/2) Lot 1 : Salon de Provence Lot 2 : Salon de Provence Locataire : SAUR Locataire : AMADEUS SANTE Activité : traitement de l eau Activité : matériel médical Surface prise à bail : 710 m² Surface prise à bail : 736 m² Loyers nets de charges pour l investisseur, impôt foncier remboursé par le Preneur au Bailleur Durée du bail : 12 ans fermes, à compter du 01/01/2014 Durée du bail : 3/6/9, à compter du 01/01/2014 Loyer annuel HC/HT : 73 945 dont 17 145 de surloyer pendant les 9 premières années de bail. Loyer annuel HC/HT : 58 880 Loyer annuel brut cumulé au 01/01/2014 : 132 825 HC/HT, soit 126 183 nets de frais de gestion
PROPOSITION D INVESTISSEMENT EN PARTS DE SCI (2/2) Lot 1 : Salon de Provence Lot 2 : Salon de Provence Montant du loyer annuel HC/HT cumulé pour 2015 après indexation : 133 560 HC/HT, soit 126 882 frais de gestion déduits. Montant de l investissement acte en main : 1 810 000 HT Montant minimum de l investissement en parts de SCI : 18 100 euros SCI à l IR, au capital de 1 000 euros. Augmentation de capital jusqu à 10 000 (soit 10 000 parts à 1 au nominal, minimum de souscription : 100 parts ) + apports en comptes courants d associés. Taux de rendement annuel en 1 ère année : 7 % net de charges et de frais de gestion
EXEMPLE D INVESTISSEMENT REALISES EN LOCAUX LOUES (1/2) INNOVESPACE Altaïs (Chavanod, 74), cellule C1 PRESENTATION DU LOT 475 m², répartis de la manière suivante : - 341 m² à rez-de-chaussée - 134 m² en mezzanine - 10 emplacements de parking extérieurs PRESENTATION DU LOCATAIRE YVROUD Prix de vente acte en mains : 675 000 HT, soit un taux de rendement annuel de 7,04 % net de frais de gestion Bureau d études, travaux d installation d équipements thermiques et de climatisation. MODALITES DE PRISE A BAIL - Bail 3/6/9 - Gestion locative assurée par CEGEREM, mandat de 3 ans - Loyer net de frais de gestion : 47 500 HC/HT - Prise d effet du bail : 22 mai 2015
EXEMPLE D INVESTISSEMENT REALISES EN LOCAUX LOUES (1/2) INNOVESPACE Altaïs (Chavanod, 74), cellule B1 PRESENTATION DU LOT 950 m², répartis de la manière suivante : - 480 m² à rez-de-chaussée - 470 m² en mezzanine - 13 emplacements de parking extérieurs PRESENTATION DU LOCATAIRE Prix de vente acte en mains : 1 094 720 HT, soit un taux de rendement annuel de 6,94 % net de frais de gestion ODLO Vêtements de sport MODALITES DE PRISE A BAIL - Bail 6 ans fermes - Gestion locative assurée par CEGEREM, mandat de 3 ans - Loyer net de frais de gestion : 76 000 HC/HT - Prise d effet du bail : 19 mars 2015
EXEMPLES D INVESTISSEMENTS RÉALISÉS EN LOCAUX NUS Les transactions répertoriées ici portent sur des locaux neufs de parcs d activités INNOVESPACE sans mandat de gestion locative CEGEREM INNOVESPACE Preneur à bail Durée du bail Revenu annuel net investisseur * Prix HT acte en mains ** Rendement annuel Tigery (91) COSIMA Laboratoire cosmétique 9 ans fermes 87 850 pour une surface de 1 252 m² 1 195 000 7,35 % Tigery (91) LOCAFRAIS, maintenance de meubles Frigorifiques 6 ans fermes 157 495 pour une surface de 2 473 m² 2 226 354 7,08 % * Revenu investisseur = loyers net de charges figurant au bail ** Prix acte en mains = prix de revient honoraires et frais de mutation inclus
EXEMPLES D INVESTISSEMENTS RÉALISÉS EN LOCAUX NUS Les transactions répertoriées ici portent sur des locaux neufs de parcs d activités INNOVESPACE avec mandat de gestion locative CEGEREM INNOVESPACE Preneur à bail Durée du bail Revenu annuel net investisseur * Prix HT acte en mains ** Rendement annuel net de frais de gestion Tigery (91) ROEMHELD Systèmes pour l industrie 9 ans fermes 20 880, soit 19 836 frais de gestion déduits, pour une surface de 232 m² 303 000 6,55 % Annecy (74) En cours Loyer attendu : 60 000 soit 57 000 nets de frais de gestion, pour une surface de 598 m² 775 750 7,34 % * Revenu net investisseur = loyers figurant au bail honoraires de gestion CEGEREM ** Prix acte en mains = prix de revient honoraires et frais de mutation inclus
PROPOSITIONS D INVESTISSEMENTS EN LOCAUX NUS INNOVESPACE Cellule Surfaces Loyer annuel HC/HT figurant au bail Prix acte en mains * Objectif de rentabilité brute Loyer annuel HC/HT net de frais de gestion Objectif de rentabilité nette de frais de gestion Croix- Wasquehal (59) B3 191 m² 19 100 236 773 8,07 % 18 145 7,66 % Tigery (91) B8 568 m² 46 658 622 581 7,49 % 44 325 7,12 % Rillieux-la-Pape (69) A6 394 m² 42 946 530 641 8,09 % 40 799 7,69 % Annecy (74) A2 306 m² 60 000 752 782 7,97 % 57 000 7,57 % Salon de Provence (13) A6 550 m² 42 350 541 775 7,82 % 40 233 7,43 % * Les prix de vente indiqués ici correspondent au prix acte en main payé par l investisseur, incluant les honoraires de commercialisation et les frais de mutation.
3 / DÉGAGER L INVESTISSEUR DE TOUTE CONTRAINTE DE GESTION CEGEREM assure la gestion locative du lot acquis par l investisseur : - Gestion des procédures liées à l entrée du locataire - Gestion administrative et comptable durant le bail - Gestion technique garantissant à l investisseur le bon entretien de son bien - Intervention commerciale lors de la recherche d un nouveau locataire CEGEREM centralise ces différentes fonctions au profit et pour le compte de l investisseur Cette mission est intégrée dans l offre en lots loués (en SCI ou en pleine propriété) dont la rentabilité est immédiate pour l investisseur; elle est optionnelle pour les lots nus. Le contrat de gestion locative de CEGEREM porte sur une durée minimale de 3 ans.
GESTION COMPLÈTE INTÉGRÉE POUR LES PARTS DE SCI ET LES LOCAUX LOUÉS La négociation des baux La facturation et la perception des loyers L organisation des états des lieux La reddition des charges Les relations au quotidien avec le locataire L accompagnement lors de la relocation En option : comptabilité en liaison avec un expert-comptable
OPTION 1 : GESTION COMPLÈTE POUR LES LOCAUX NUS La recherche de locataire La négociation des baux La facturation L organisation des états des lieux La perception des loyers La reddition des charges Les relations au quotidien avec le locataire En option : comptabilité en liaison avec un expert-comptable L accompagnement lors de la relocation OPTION gestion CEGEREM 5% du loyer annuel HC/HT
OPTION 2 : GARANTIE DE REVENUS Dès la signature du contrat de réservation portant sur un immeuble nu, CEGEREM s engage, auprès de l investisseur, via la signature, par ce dernier, d un des 2 mandats de gestion : CEGEREM Classique : CEGEREM s occupe de la recherche de locataire, de la perception des loyers, de la gestion du local L investisseur maximise son rendement en assumant le risque de vide locatif. CEGEREM Sérénité : CEGREM s occupe de la recherche de locataire, de la perception des loyers, de la gestion du local Le taux de rendement est garanti à 3,00% par an, même en l absence de locataire Au-delà de 3,00% par an, l investisseur perçoit 70% des revenus locatifs.
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DES ENTREPRISES QUI ONT CHOISI INNOVESPACE
Document non contractuel - Crédits Photos : Yann DENTU / Pierre PERRIN SOLUTIONS D INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D ENTREPRISE À BIENTÔT SUR www.cegerem.com