Mission Nationale d Appui à l Investissement Hospitalier Les Annexes 1 ère Edition Octobre 2005 Dynamisation des actifs immobiliers des établissements hospitaliers
SOMMAIRE DES ANNEXES Annexe 1 : CARTOGRAPHIE DES ACTEURS DE L IMMOBILIER 3 Annexe 2 : INVENTAIRE DU PATRIMOINE 16 Annexe 3 : VALEUR VENALE ET RENTABILITE D UN ACTIF IMMOBILIER 20 Annexe 4 : CESSION D UN BIEN IMMOBILIER 36 Annexe 5 : DISTINCTION DOMAINE PUBLIC / DOMAINE PRIVE 44 Annexe 6 : CONSULTATION DU SERVICE DES DOMAINES PAR LES E.P.S. 56 Annexe 7 : URBANISME ET VALORISATION DU PATRIMOINE 61 Annexe 8 : REVISION DES CONDITIONS ET CHARGES IMPOSEES AUX DONATIONS OU LEGS 70 Annexe 9 : INCIDENCES DES MONUMENTS HISTORIQUES SUR LA VALORISATION DU PATRIMOINE 73 Annexe 10 : LES LOGEMENTS DE FONCTION 78 MAINH 2/81 Octobre 2005
Annexe 1 : cartographie des acteurs de l immobilier 1. INTRODUCTION Les acteurs immobiliers sont nombreux. Le présent document n a pas pour ambition de lister l intégralité des intervenants à solliciter dans le cadre des démarches de dynamisation mais d identifier les acteurs essentiels en précisant pour chacun leur rôle et les points d échanges avec les établissements hospitaliers. 2. CARTOGRAPHIE DES ACTEURS Le dispositif d association de ces différents acteurs peut être formalisé de la manière suivante : I- Comment connaître ses actifs? II- Comment identifier les enjeux des actifs et définir des orientations opérationnelles? III- Comment mettre en œuvre les orientations opérationnelles? Institutionnels Service des Affaires Foncières et Domaniales Avis des domaines Architecte des Bâtiments de France (SDAP) Identification des sites inscrits ou classés Collectivités territoriales / établissements publics Commune Documents d urbanisme EPCI Politique de l habitat (pour une communauté d agglomération) et de développement Prestataires Cabinet d expertise immobilière Estimation de prix Notaire Informations sur les actes juridiques DDE Fourniture de données de contexte ARH Avis de l autorité de tutelle Avocat Conseils juridiques Conseils immobiliers Structuration de l inventaire Architecte des Bâtiments de France (SDAP) Conseils sur possibilités d évolution pour les sites protégés DRIRE Dépollution Urbaniste Commune EPCI Échanges sur évolutions possibles Architecte Paysagiste Économiste Projet d aménagement Géomètre Mesures, topographie Préfet Coordination de la politique d aménagement DIREN Sollicitation pour les sites classés Conseils immobiliers Scénarios d évolution, études de faisabilité Service des Affaires Foncières et Domaniales Avis des domaines Architecte des Bâtiments de France (SDAP) Demande d avis pour les sites protégés ARH Avis Commune EPCI Conseil Général /CAUE Conseil Régional Acquéreur ou partenaire potentiel Cabinet d expertise immobilière Estimation de prix Bureau de contrôle Contrôle, expertise Maître d oeuvre Assister le maître d ouvrage Avocat Conseils juridiques DRAC Soutien possible pour mise en valeur ONF Acquéreur potentiel (forêts) SAFER Acquéreur potentiel (biens ruraux, foncier) EPF Acquéreur potentiel Foncière Promoteur immobilier Organisme HLM / SEM Acquéreur ou maîtrise d ouvrage déléguée Notaire Rédaction du contrat de vente ou de bail MAINH 3/81 Octobre 2005
3. DEFINITION DES ACTEURS Dans la suite de cette annexe, les acteurs sont classés par ordre alphabétique : 1. Administrateurs de biens 2. Architecte 3. Avocat 4. Bureau de contrôle 5. Cabinet d expertise immobilière 6. Communes 7. Conseil Général 8. Conseil Régional 9. Direction Départementale de l Equipement (DDE) 10. Direction Régionale de l Environnement (DIREN) 11. Direction Régionale de l'industrie, de la Recherche et de l'environnement (DRIRE) 12. Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) 13. Economiste 14. Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) 15. Etablissement public foncier 16. Foncière 17. Géomètre 18. Maître d œuvre 19. Marchand de biens 20. Notaire 21. Office National des Forêts 22. Organisme HLM 23. Paysagiste 24. Préfet 25. Programmiste 26. Promoteur immobilier 27. SAFER 28. SEM d aménagement 29. Service des affaires foncières et domaniales 30. Service Départemental de l Architecture et du Patrimoine (SDAP) (architecte des bâtiments de France) 31. Urbaniste MAINH 4/81 Octobre 2005
1. Administrateur de biens L administrateur de biens prend en charge pour un propriétaire immobilier tout ou partie des prestations de gestion, d exploitation et de maintenance des immeubles : commercialisation, quittancement, relocation, entretien Il est rémunéré par le propriétaire du bien en fonction des prestations prises en charge. Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les administrateurs de biens pour déléguer la gestion opérationnelle de leurs immeubles relevant du domaine privé. 2. Architecte L architecte exerce une profession d exercice exclusif, nécessitant une inscription à l Ordre des Architectes. Il doit disposer d un diplôme ou certificat reconnu par l Etat et accepté par le Conseil Régional de l Ordre des Architectes. L architecte fournit des services liés à la conception, la construction, l agrandissement, la préservation, la reconstruction, la rénovation ou la modification d un édifice ou d un groupe d édifices. Ses services comprennent notamment la planification, le design urbain, les études préliminaires, esquisses, maquettes, dessins, devis et documents techniques, la coordination de documents techniques préparés par d autres professionnels, la gestion des coûts de construction, l administration, le contrat, la surveillance générale des travaux et la direction de projet Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les architectes pour identifier les possibilités techniques de reconversion d un site, produire des études de faisabilité ou assurer la direction générale de l exécution des travaux par les entreprises. 3. Avocat Les avocats, de par leur compétence juridique, peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour disposer d une assistance et éventuellement d une représentation pour : la distinction entre patrimoine relevant de la domanialité publique et patrimoine relevant de la domanialité privée, la validation des montages et accords conclus avec des prestataires (promoteurs, bailleurs sociaux ), La signature de conventions (ex : signature d un bail emphytéotique), la cession de biens immobiliers, MAINH 5/81 Octobre 2005
4. Bureau de contrôle Les bureaux de contrôle assurent des prestations portant notamment sur l état des immeubles et sur leur positionnement au regard de la réglementation. Les établissements hospitaliers peuvent les solliciter dans le cadre de la cession d un bien immobilier pour la réalisation des diagnostics obligatoires : diagnostics amiante et plomb, loi Carrez, parasites. Ils peuvent par ailleurs être sollicités ponctuellement, de manière facultative, pour apporter des éclairages sur l état technique des immeubles et l estimation des besoins de travaux. 5. Cabinet d expertise immobilière Le cabinet d expertise immobilière assure des prestations de conseil et peut être sollicité à ce titre par les établissements hospitaliers : Etude de marché, Détermination de la valeur vénale d un bien immobilier, Estimation des coûts de travaux, Le champ de compétences des cabinets d expertise immobilière est assez variable d un cabinet à l autre (méthodes financières, méthodes par comparaison, investigations techniques ). Ils peuvent être sollicités par les établissement hospitaliers soit pour obtenir la valeur vénale d un actif, soit pour obtenir un éclairage sur certaines des dimensions immobilières d un actif (ex : état technique). 6. Communes La commune a un rôle majeur en matière d urbanisme : A l échelle du territoire communal, elle est responsable de la détermination des caractéristiques urbanistiques traduites dans le Plan Local de l Urbanisme (ex Plan d Occupation des Sols), Elle doit obligatoirement être sollicitée pour l obtention d un permis de construire. Les communes sont par ailleurs des partenaires privilégiés des établissements hospitaliers : un membre de la commune d implantation de l établissement hospitalier siège au conseil d administration. Par ailleurs, pour certaines opérations particulièrement emblématiques ayant un impact sur la politique d aménagement, elles doivent être consultées pour la conception des projets de reconversion, notamment (reconversion d un ancien hôpital en centre-ville, cession massive ) en tant que potentiel acquéreur ou partenaire du projet. MAINH 6/81 Octobre 2005
7. Conseil Général Le Conseil Général, souvent représenté au sein des Conseils d Administration des établissements hospitaliers (et notamment président des établissements publics de santé mentale), doit par ailleurs nécessairement être sollicité pour l obtention d autorisations préalables à la mise en valeur du patrimoine historique. Il peut également être sollicité pour l obtention de subventions favorisant ce type d actions. Il est par ailleurs co-financeur des structures accueillant les personnes âgées (EPHAD, maison de retraite ) et doit donc être sollicité dès lors que la reconversion envisagée concerne ce type d opération. Enfin, les CAUE (Conseils d Architecture, d Urbanisme et de l Environnement), mis en place à l initiative des Conseils Généraux, sont des organismes départementaux ayant pour mission de promouvoir la qualité de l architecture, de l urbanisme et de l environnement. Ils peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour bénéficier de conseils dans le cadre de projets de reconversion. 8. Conseil Régional Le Conseil Régional est représenté au sein : De la commission exécutive de l Agence Régionale de l Hospitalisation (nouvelle disposition), Dans certains conseils d administration des établissements hospitaliers. Le Conseil Régional, s il témoigne d un intérêt pour un projet de reconversion, peut participer à l opération. 9. Direction Départementale de l Equipement (DDE) La DDE, direction départementale de l'équipement, est un service déconcentré du ministère de l'équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer. Elle met en oeuvre au plan local les politiques de l'état, dans les domaines suivants : Infrastructures et transports, Aménagement et urbanisme, Habitat et politique de la ville, Environnement. Les DDE peuvent être sollicitées par les établissements hospitaliers sur les aspects suivants : études de marché, documents d urbanisme (pour lesquels les DDE peuvent être missionnées par les communes : rédaction et révision). MAINH 7/81 Octobre 2005
10. Direction Régionale de l Environnement (DIREN) La direction régionale de l environnement est un service déconcentré du ministère de l écologie et du développement durable de l Etat au niveau régional et départemental. Sous l autorité du préfet de région, elle met en oeuvre les politiques environnementales. Dans ce cadre, les DIREN ont un rôle de protection et de mise en valeur du patrimoine, et interviennent notamment en appui des services départementaux pour des expertises de nature juridique, paysagère sur les sites classés. 11. Direction Régionale de l'industrie, de la Recherche et de l'environnement (DRIRE) Rattachée au ministère de l Economie, des Finances et de l Industrie, la Direction Régionale de l Industrie, de la Recherche et de l Environnement peut être sollicitée par les établissements hospitaliers dans le cadre d opérations de dépollution de site industriel (dans un contexte d acquisition ou de cession). 12. Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) Sous l autorité des préfets de région, les DRAC sont chargées de la mise en œuvre des orientations définies par le ministère de la Culture, notamment en ce qui concerne la conservation des monuments historiques. Les DRAC : instruisent les dossiers de protection, élaborent sur les plans technique, financier et juridique, des programmes des travaux sur les monuments historiques classés (dont les immeubles). conduisent et contrôlent des opérations en liaison avec les architectes en chef des monuments historiques, les architectes des bâtiments de France, les inspecteurs des monuments historiques. autorisent, contrôlent et subventionnent éventuellement les travaux de restauration sur les monuments inscrits à l inventaire supplémentaire. conçoivent, suscitent ou soutiennent la mise en œuvre de toute action de connaissance et de valorisation du patrimoine. La DRAC coordonne l action des SDAP (Service Départemental de l Architecture et du Patrimoine). 13. Economiste L économiste peut intervenir pour : déterminer les procédés techniques, les méthodes d organisation des travaux et le coût des projets de conception, réhabilitation ou modification d ouvrage, effectuer l étude d exécution. MAINH 8/81 Octobre 2005
Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les économistes pour ces prestations dans le cadre de projets de reconversion de sites. 14. Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) Les EPCI résultent du regroupement d une ou plusieurs communes. Ils peuvent prendre des formes juridiques différentes : communauté de communes, communauté d agglomération (aires urbaines de plus de 50 000 habitants) ou communauté urbaine (aires urbaines de plus de 500 000 habitants). Le contexte de décentralisation tend à renforcer les responsabilités des collectivités locales, et notamment des EPCI (ex : possibilité offerte aux EPCI de disposer de la compétence «équilibre social de l habitat»). Les EPCI peuvent être dotés de prérogatives en matière d aménagement (y compris via l élaboration de document d urbanisme tel que le PLU), de politique de l habitat. Les échanges avec ces interlocuteurs devraient donc naturellement s accroître. Globalement, les EPCI peuvent être sollicités par les établissements publics de santé en tant que : partenaires pour la réalisation les opérations présentant un enjeu d aménagement, potentiels acquéreurs lors des opérations de cession. 15. Etablissement public foncier (EPF) Il convient de distinguer les établissements publics fonciers d Etat (créés par décret à l initiative de l Etat), des établissements publics fonciers locaux (créés par arrêté préfectoral à l initiative des collectivités locales). Les EPF sont habilités à réaliser des opérations de portage foncier (pour le compte de l Etat ou de la collectivité locale de rattachement), dès lors que les opérations en question répondent bien à leur objet. A ce titre, ils peuvent se positionner en tant qu acquéreurs de biens cédés par les établissements hospitaliers. 16. Foncière Les Foncières sont des sociétés qui ont pour objet l acquisition ou la construction d immeubles en vue de la location ou de la revente. Elles peuvent être cotées en bourse (avec le statut de sociétés d investissements immobiliers cotées - SIIC). Elles peuvent être spécialisées sur certaines natures d actifs (bureaux, centres commerciaux, habitation ) ou détenir du patrimoine mixte. Les Foncières procèdent donc à des acquisitions / cessions et peuvent également exercer des activités de gestion de patrimoine pour le compte de tiers. Les Foncières sont donc potentiellement «clientes» pour la valorisation d actifs (ex : acquisition). MAINH 9/81 Octobre 2005
17. Géomètre Le géomètre-expert est un ingénieur, technicien de la mesure et juriste spécialiste du droit de la propriété. Son domaine d intervention couvre notamment les fonctions suivantes : la topographie, la conception des projets d'aménagement, la division en volume. Les géomètres peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour : Dresser les états et plans parcellaires, Assurer l'établissement de plans topographiques, de délimitations et d'alignements, Préparer les dossiers d'acquisition et de cession 18. Maître d œuvre Sous l intitulé de la maîtrise d œuvre, on retrouve différents métiers du bâtiment et du génie civil : architectes, économistes de la construction, ingénierie. Leurs activités consistent à étudier, concevoir, faire réaliser un ouvrage et assister l exploitant dans la mise en fonctionnement de l ouvrage. Les maîtres d œuvre peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers pour concevoir un projet de construction ou de réhabilitation, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et jouer un rôle d assistance dans les relations avec les entreprises. 19. Marchand de biens Le marchand de biens achète en son nom certains biens (immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières) en vue de les revendre. Sa rémunération consiste dans l excédent de prix qu il réalise à la revente. Le marchand de biens étant un professionnel qui achète lui-même un bien pour le revendre, effectue ces opérations pour son propre compte, d où une distinction importante avec l agent immobilier qui est un simple mandataire agissant pour le compte d un propriétaire vendeur ou d un acquéreur, mais jamais pour son propre compte. Les marchands de biens sont donc potentiellement «clients» pour l acquisition de certains actifs. 20. Notaire Le notaire est un officier ministériel. La puissance publique lui délègue le pouvoir de conférer l authenticité aux actes qu il établit, par sa signature et l apposition du sceau de l Etat. MAINH 10/81 Octobre 2005
La plupart de ses actes sont rémunérés selon un tarif fixé par décret. Le notaire est par tradition spécialisé en droit de la famille et en droit immobilier. Outre sa mission légale liée à l authentification et la conservation des actes, le notaire intervient sur des domaines variés tels que la négociation de biens immobiliers, l expertise ou l audit, la transmission d entreprise ou la gestion patrimoniale. Il peut être sollicité par les établissements hospitaliers pour : l obtention de précisions quant aux servitudes et à l origine de propriété, la rédaction des contrats de vente. MAINH 11/81 Octobre 2005
21. Office National des Forêts Etablissement public à caractère industriel et commercial, l ONF assure les missions suivantes relatives aux forêts : protection du territoire, production, accueil du public, partenaire au service de tous les responsables de milieux naturels. L ONF peut être sollicité par les établissements hospitaliers en tant que : acquéreur de patrimoine forestier, gestionnaire (par délégation) de parcs forestiers détenus par les établissements hospitaliers. 22. Organisme HLM Un organisme HLM assure des missions variées : gestion de logement social, construction, aménagement, On retrouve différents statuts (public ou privé) : Office Public d Aménagement et de Construction Office Public HLM, Société d Economie Mixte, Entreprise Sociale pour l Habitat (ESH). Les organismes HLM peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers en tant que : acquéreurs d immeubles, opérateurs pour la modernisation et la gestion de logements détenus par les établissements hospitaliers. Ces logements peuvent, dans certaines conditions faire l objet d un conventionnement. Les établissements hospitaliers peuvent en outre prévoir des montages leur permettant de bénéficier d un droit de réservation, maîtres d ouvrage dans le cadre d une délégation. 23. Paysagiste Le titre de paysagiste n est pas protégé et le terme recouvre donc des compétences très diverses. De manière générale, le paysagiste intervient pour intégrer les nouvelles constructions dans leur environnement et en accordant une place importante aux espaces verts. Ils peuvent être à ce titre sollicités par les établissements hospitaliers lors des réflexions préalables à la reconversion des sites. 24. Préfet Précisions concernant le préfet de région Le préfet de région est préfet du département chef-lieu de région. Il remplit à cet égard, dans ce département, la totalité des prérogatives d'un préfet de département. MAINH 12/81 Octobre 2005
Il assure également un rôle administratif, économique et politique dans le cadre de la région et a depuis 1992 le pouvoir de fixer (après consultation de la CAR) les «orientations nécessaires» à l'intention des préfets de département. Le Préfet de département, en vertu de sa responsabilité en terme d aménagement local mais également en raison de son rôle d organisation et de coordination des services de l Etat, peut être sollicité conjointement par les établissements hospitaliers et les collectivités locales lors d opérations de reconversion importantes présentant un enjeu d aménagement du territoire. 25. Programmiste Le programmiste a pour vocation d aider les maîtres d ouvrage dans la définition de leur projet immobilier, la formulation et le suivi de leurs commandes auprès des maîtres d œuvre. Il peut être sollicité par les établissements hospitaliers lors de l élaboration des projets de reconversion de sites pour intégrer les paramètres urbains, environnementaux, sociaux, techniques, économiques. 26. Promoteur immobilier Les promoteurs immobiliers ont pour mission de développer et de construire un projet immobilier ou de réhabiliter, avec l'intention de revendre l'immeuble à un ou plusieurs acquéreurs. Les établissements hospitaliers peuvent solliciter les promoteurs en tant que potentiel acquéreur lors des opérations de cession. 27. SAFER (société d'aménagement foncier et d'établissement rural) La SAFER qui dispose d un droit de préemption pour les biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières est habilitée à procéder à des acquisitions foncières dans le but de rétrocession. Elle constitue à ce titre un interlocuteur privilégié des établissements hospitaliers dès lors que celui-ci souhaite se désengager d actifs fonciers agricoles. 28. SEM d aménagement La SEM locale est une société anonyme associant dans son capital des collectivités locales majoritaires (commune, département, région ou leur groupement) et des partenaires économiques et financiers. Elle est régie par la loi du 7 juillet 1983 (modifiée par la loi du 2 janvier 2002) qui permet de la définir comme une entreprise des collectivités locales et par la loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales, qui la soumet aux règles du droit privé. MAINH 13/81 Octobre 2005
La SEM est dite locale par distinction avec la SEM d'etat, constituée entre l'etat et des actionnaires privés au capital de laquelle les collectivités, si elles sont présentes, sont minoritaires Les SEM d aménagement peuvent être sollicitées par les établissements hospitaliers (par le biais d une mise en concurrence) en tant que : acquéreurs d immeubles, opérateurs pour la modernisation et la gestion de logements détenus par les établissements hospitaliers. Ces logements peuvent, dans certaines conditions faire l objet d un conventionnement. Les établissements hospitaliers peuvent en outre prévoir des montages leur permettant de bénéficier d un droit de réservation, maîtres d ouvrage dans le cadre d une délégation. Par ailleurs, suite à la LOSP du 9 août 2004, les établissements hospitaliers peuvent être à l initiative de la création de SEM ayant vocation à traiter des projets hospitaliers de l établissement. 29. Service des affaires foncières et domaniales Le service des affaires foncières et domaniales est rattaché à la Direction des services fiscaux des préfectures départementales. Les dispositions de la loi du 8 février 1995 prévoient que les établissements hospitaliers consultent obligatoirement l avis des Domaines pour les acquisitions d'un montant égal ou supérieur à 75.000 euros. CF annexe 6 consultation du service des domaines 30. Service Départemental de l Architecture et du Patrimoine (SDAP) (architecte des bâtiments de France) Placés sous l autorité du Préfet départemental, les SDAP sont des services déconcentrés du ministère de la Culture et de la Communication, à l échelon départemental. A ce titre, les SDAP : Conseillent et promeuvent une architecture et un urbanisme de qualité, notamment en faisant prendre en compte le contexte dans lequel les constructions doivent s intégrer. Délivrent des avis sur tous les projets qui ont pour effet d apporter des modifications dans les espaces protégés bâtis ou naturels -, avec l ambition d en maintenir, voire d en améliorer la qualité. Conservent les monuments historiques placés sous la responsabilité de la direction de l architecture et du patrimoine (cathédrales, châteaux, ) et assurent la maîtrise d œuvre des travaux d entretien des édifices classés au titre des monuments historiques. MAINH 14/81 Octobre 2005
Dès lors que l établissement hospitalier initie une réflexion sur le devenir d un bien protégé, il peut se rapprocher de cette structure. Il est d ailleurs souhaitable de consulter le SDAP avant le dépôt d un dossier de demande d autorisation administrative auprès de la Mairie ou du Préfet. L ABF (Architecte des Bâtiments de France) peut ainsi orienter le projet et bien souvent l aider à se développer en harmonie avec le contexte environnant. 31. Urbaniste Dans le cadre d un projet de construction, réhabilitation, aménagement, les missions de l'urbaniste sont les suivantes : Analyser l'existant, c'est-à-dire collecter et interpréter les données physiques et spatiales, foncières, sociologiques, économiques, financières, juridiques, liées au projet d'aménagement, Présenter le cadre réglementaire du projet (de construction, réhabilitation, aménagement) et décrire les processus de décision qui en découlent, Réaliser l'étude d'impact du projet retenu Les urbanistes peuvent être sollicités par les établissements hospitaliers dans le cadre de projets de reconversion de sites. MAINH 15/81 Octobre 2005
Annexe 2 Inventaire du patrimoine 1. INTRODUCTION L inventaire a pour objectif de doter l établissement hospitalier de toutes les informations relatives au patrimoine immobilier lui permettant de bien connaître celui-ci et d en mesurer les enjeux. Cette phase constitue un préalable indispensable au déploiement ultérieur de la démarche de dynamisation des actifs immobiliers et plus largement à l élaboration d une politique patrimoniale de court et moyen terme, dont la réussite est en partie conditionnée par un inventaire efficace. L inventaire regroupe deux natures de données : les caractéristiques descriptives des actifs immobiliers, les contraintes et servitudes qui peuvent conditionner les décisions ultérieures quant à l évolution de l actif. 2. DEMARCHE A SUIVRE 2.1 Identifier les critères d inventaires et les sources de données Il appartient à chaque établissement hospitalier de sélectionner les données descriptives pertinentes au regard d une part de la facilité d obtention de ces données, d autre part de l importance de celles-ci pour la compréhension du contexte des actifs. On peut cependant distinguer deux natures de données : des données immobilières de base, nécessaires à la gestion quotidienne des actifs immobiliers, des données plus spécifiques, nécessaires aux analyses complexes réalisées lors d opérations de reconversion / cession. 2.2 Collecter et traiter les données Les données collectées peuvent être consignées : dans un outil Bureautique (tableur de type Excel ou une base de données ACCESS), dans un outil dédié. Les fonctionnalités de ce dernier doivent alors permettre à l établissement hospitalier : MAINH 16/81 Octobre 2005
o d éditer des fiches précisant les principales caractéristiques de chaque actif, o de croiser les données de l inventaire avec d autres données (financières, techniques, marché, ), o de partager les données entre différents interlocuteurs et services, o éventuellement de représenter géographiquement les caractéristiques du patrimoine (fonction de système d information géographique). La formalisation d une procédure doit permettre à l établissement hospitalier de préciser les rôles et responsabilités des différents acteurs dans la mise à jour des données. 3. EXEMPLES DE CRITERES D INVENTAIRE Les listes de critères proposées dans cette partie n ont pas pour vocation à être exhaustives. Elles présentent des exemples de critères qui pourraient être retenus par les établissements hospitaliers. Cf. Boîte à Outils 3.1 Critères pour le foncier Numéro du lot (valeurs possibles : alphanumérique) Adresse (valeurs possibles : alphanumérique) Code postal (valeurs possibles : numérique) Origine du bien Situation (parcelle) o - Superficie de la parcelle (moins de 1 ha, entre 1 et 2 ha, entre 2 et 5 ha, entre 5 et 10 ha, plus de 10 ha) o - Part de la surface propriété de l établissement par rapport à la surface communale (surface parcelle / surface communale ; surface de l ensemble des parcelles de l établissement sur la commune / surface commune) o - Situation géographique (intra agglomération, en bordure, extérieur) o - Configuration du terrain (bandeau ou autre) o - Existence de servitudes : oui / non o - Facilité d accès : oui / non o - Présence de nuisances (visuelle, sonore ou olfactive) : oui / non Urbanisme (parcelle) o - Classement urbain (zone PLU : urbaine, à urbaniser, agricole et forestière, naturelle) o - Coefficient d occupation des sols de la zone de rattachement o - Potentiel constructible (en m² de SHON) o - Dispositif spécifique (ZAC, ORU, zone à risque ) o - Échéance de révision du PLU Environnement (parcelle) o - Distance d activités industrielles : à proximité / lointaine o - Distances de grands équipements : à proximité / lointaine Contraintes et servitudes : o - Nature des contraintes et servitudes (urbanisme, ) o - Echéance possible de levée de la contrainte / servitude MAINH 17/81 Octobre 2005
3.2 Critères pour les bâtiments Numéro du lot (valeurs possibles : alphanumérique) Adresse (valeurs possibles : alphanumérique) Code postal (valeurs possibles : numérique) Type d actif (valeurs possibles : immeuble à loyer, autre local) Origine de la propriété Statut juridique (valeurs possibles : pleine propriété, copropriété, usufruit, indivision) Date de construction Date de dernière réhabilitation Surfaces (SHON) : o - Surface totale o - Surface de l'ensemble des logements o - Surface des commerces o - Surface des logements en loyer 48 o - Surface des logements vacants o - Surface des logements occupés par du personnel de l établissement o - Surface des logements de fonction Type d immeuble à loyer (valeurs possibles : lot(s) isolé(s), entrepôts, garages, immeuble entier, maison individuelle, parking, partie d immeuble) Amodiations : bail d habitation, bail emphytéotique, bail à construction, bail commercial, concessions, location à titre précaire, contrat d affichage Protection Monument Historique (inscrit, classé, aux abords d un bâtiment classé) Autres contraintes et servitudes Echéance possible de levée de la contrainte / servitude Valeur au bilan de l immeuble Nombre de niveaux (valeurs possibles : R+1 ; R+2 ; R+3 ; R+4 ; R+5 et plus) Nombre de lots o - Logem ents (nombre de studio, T1, T2, T3, T4 et plus) o - Locaux commerciaux o - Locaux professionnels Équipements existants (pour les immeubles d habitation) : o - Nombre d ascenseurs o - Type de chauffage (valeurs possibles : individuel, collectif, collectif avec appoint individuel) o - Espaces verts (valeurs possibles : oui / non) o - Parking / garage (oui / non) Donnée s d'occupation (pour les immeubles d habitation) o - Nombre de logements occupés par du personnel de l établissement o - Nombre de logements de fonction o - Nombre de logements en loyer 48 o - Nombre de logements vacants depuis plus de 3 mois o MAINH 18/81 Octobre 2005
o Pour les immeubles d'habitation o - Valeur locative mensuelle au m² des loyers d habitation pour des immeubles similaires en parfait état situé dans le même secteur géographique (montant) o - Loyer au m² du dernier logement rénové dans l'immeuble (montant) o o Pour les commerces o - Date de renouvellement du dernier bail o - Valeur locative annuelle au m² des loyers de commerces sur le même secteur géographique (montant). MAINH 19/81 Octobre 2005
Annexe 3 valeur vénale et rentabilité financière d un actif immobilier? 1. INTRODUCTION Cette annexe présente les modalités de détermination de : la valeur vénale d un actif immobilier, la rentabilité financière d un actif immobilier. Ces deux notions sont intimement liées : l identification de la valeur de l actif est nécessaire à la mesure de sa rentabilité, la rentabilité financière d un actif a une incidence sur sa valeur (plus un actif est rentable, plus sa valeur est importante). 2. MESURE DE LA VALEUR D UN ACTIF IMMOBILIER Les méthodes permettant de déterminer la valeur vénale d un actif sont à retenir parmi les suivantes : Méthode par comparaison directe, consistant à approcher la valeur en fonction des transactions réalisées sur des biens similaires ou approchant, Méthodes par les revenus. Ces méthodes financières sont sous-tendues par le postulat qu un bien ne vaut que par les revenus financiers futurs qu il est susceptible de générer. Les deux principales méthodes financières sont les suivantes : o Capitalisation du revenu net, o Actualisation des flux futurs (ou cash flow). 2.1 Méthode par comparaison directe a) Principes La valeur du bien est déterminée par comparaison avec des références de transactions (récentes) effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. Cette méthode permet d évaluer un actif immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. MAINH 20/81 Octobre 2005
b) Formule de calcul et démarche Formule : Valeur du bien = nombre d unités du bien (A) x prix unitaire du marché (B) Avec : (A) Nombre d unités = caractéristiques du bien exprimé selon l unité de comparaison. La surface (nombre de mètre carré) est l unité la plus souvent utilisée. (B) Prix unitaire du marché = prix observé sur le marché pour des transactions de biens similaires. Démarche : 1- Choix de l unité de comparaison Selon le type d actif, l unité pourra être très différente : Mètres carré habitable (pour les immeubles d habitation) ou utile pondéré en fonction de l utilité de chacune des parties du local (pour les locaux commerciaux) Hectare (pour les terrains agricole) Unité : parking, logements, chambre, (pour les annexes et immeubles spécifiques) 2- Détermination du nombre d unités du bien Le nombre d unités sera déterminé au cours de l inventaire des données descriptives. 3- Détermination du prix unitaire du marché Le prix unitaire retenu doit être justifié par : l analyse de l état du marché immobilier local et, si possible, de transactions comparables observées sur le marché, en terme de nature du bien, de surface et de localisation. l analyse des avantages et inconvénients du bien à estimer par rapport aux transactions de comparaison. c) Conseils pratiques Les références sur les transactions du marché immobilier peuvent être collectées auprès de la FNAIM, des notaires, des revues professionnelles, MAINH 21/81 Octobre 2005
2.2 Méthodes par les revenus 2.2.1 Préambule Les méthodes de valorisation par les revenus nécessitent la détermination préalable : Du revenu net actuel de l actif immobilier, Du revenu net prévisionnel de l actif immobilier (pour la méthode par actualisation des flux futurs). Précisions concernant le calcul du revenu net actuel Le revenu net se définit comme la différence entre les produits générés par l actif (loyers notamment) et les charges supportées par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque de l actif (impayés, entretien ). Les charges sont indépendantes de l incidence des choix de financement effectués par le propriétaire (à ce titre les annuités d emprunt ne sont pas prises en compte pour le calcul du revenu net : par construction, le coût du capital est intégré dans l appréciation ultérieure de la rentabilité du bien). Il convient dans un premier temps de déterminer le niveau du revenu net (ou cash-flow net) généré par l actif sur une année de référence (qui sera généralement la dernière année pour laquelle l établissement dispose de données). Pour ce faire, il est nécessaire de déterminer un compte de résultat faisant apparaître les principaux flux financiers générés par le bien. Les rubriques suivantes peuvent être retenues pour calculer le revenu net d un actif : Rubrique Loyers Recettes annexes Coût de la vacance Coût des impayés Travaux de maintenance non récupérables Travaux programmés Autres charges non récupérables Impôts et taxes non récupérables Définition Loyers théoriques (y compris loyer des logements vacants) Recettes complémentaires éventuelles Estimation de la perte de loyer et des charges locatives non récupérées liées à la vacance Estimation du montant des loyers et charges impayés Petit entretien et dépenses contractuelles non récupérables Dépenses programmées liées au maintien en parfait état Autres charges directement affectables sur l immeuble, non récupérables auprès des locataires TFPB Si les loyers pratiqués sont en décalage avéré avec les loyers du marché (et ne reflètent donc pas la réalité financière du bâtiment), il est nécessaire de les «redresser». Par exemple : - loyers constatés : 100 - Manque à gagner liés aux logements vacants et logements de fonction : 10 - loyers à retenir pour le calcul : 110 Retenir des coûts correspondant à une exploitation normale de l immeuble (ne pas intégrer sans correction les coûts correspondant à des dépenses exceptionnelles). MAINH 22/81 Octobre 2005
Précisions concernant la détermination des revenus nets prévisionnels (5 à 10 ans) En complément du revenu net calculé pour une année de référence, il est nécessaire de calculer un revenu net prévisionnel pour : Mettre en œuvre de la méthode de valorisation par actualisation des flux futurs (cf point 2.2.3). Calculer le taux de rendement interne (ou TRI), indicateur pertinent pour apprécier la rentabilité financière des actifs immobiliers (cf point 3.2.1). Pour déterminer le revenu net prévisionnel, il convient de statuer : Sur l horizon prévisionnel de calcul des revenus nets (l horizon de 10 ans est a priori à privilégier dans l hypothèse d un calcul du taux de rendement interne), Sur les modalités de projection des différentes rubriques du compte de résultat (comment vont évoluer dans le temps les produits et charges?). Exemples d hypothèses permettant d aboutir au calcul du revenu net prévisionnel : Rubrique Loyers Recettes annexes Coût de la vacance Coût des impayés Travaux de maintenance non récupérables Travaux programmés Autres charges non récupérables Impôts et taxes non récupérables Prévisionnel Évolution annuelle - ex : + 1,5 % Évolution annuelle - ex : + 1,5 % Évolution annuelle - ex : + 1 % Évolution annuelle - ex : + 1,5 % Évolution annuelle - ex : + 1,5 % Fonction des besoins de travaux Évolution annuelle - ex : + 1,5 % Évolution annuelle - ex : + 3 % => Comment déterminer le niveau d évolution des loyers? A minima, il est nécessaire de tenir compte de la révision annuelle des loyers offrant la possibilité d augmenter le loyer en fonction de l indice du coût de la construction (soit une évolution assez proche de l inflation). Dans l hypothèse où le marché immobilier local est particulièrement porteur, il est possible d intégrer un pourcentage d évolution plus important (tenant compte de l augmentation des loyers à la relocation). => Comment déterminer les montants prévisionnels de travaux (rubrique travaux programmés )? Pour rappel, les travaux programmés (ou travaux de gros entretien) correspondent à des travaux permettant de maintenir le bien en parfait état. A l inverse des travaux d amélioration, ils ne génèrent pas d augmentation des loyers. Pour déterminer le montant prévisionnel des travaux programmés, il est nécessaire de tenir compte de l état actuel de l actif et des besoins de travaux. MAINH 23/81 Octobre 2005
2.2.2 Méthode par capitalisation du revenu net a) Principes Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement (= taux de capitalisation) sur un revenu constaté ou existant, ou un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché). Cette méthode, aussi appelée méthode par le rendement, est particulièrement adaptée pour les biens «stables» sur le plan économique (ex : immeuble d habitation, récemment rénové, avec un revenu net prévisionnel proche du revenu actuel). b) Formule de calcul et démarche Formule : Avec : Valeur du bien = revenu net année n+1 (A) / taux de capitalisation (B) (A) revenu net année n+1 = différence entre les encaissements et décaissements pour l année n+1. Le revenu net pourra être établi selon les principes définis dans le chapitre 3 de la présente annexe. (B) Taux de capitalisation => Définition du taux de capitalisation Le taux de capitalisation ou le taux de rendement constitue le taux de rémunération attendu du capital. Il est déterminé par l analyse des transactions sur le marché des biens immobiliers d investissement ainsi que du niveau de l offre et de la demande. Plus généralement, le taux de capitalisation traduit la rentabilité attendue par le propriétaire Il est donc fixé par postulat (plus le taux de capitalisation choisi est élevé, plus le propriétaire témoigne d un niveau de rentabilité attendu élevé). Exemple de taux de capitalisation pour un actif immobilier = 6%. Démarche : 1- Détermination du revenu net cf. point 2.2.1 Préambule (calcul du revenu net) 2- Choix d un taux de capitalisation MAINH 24/81 Octobre 2005
3- Calcul de la valeur du bien à l aide de la formule c) Exemple Pour le même bien présentant les flux économiques suivants : 1- Détermination du revenu net Année n+1 Loyers théoriques 180 000 Recettes annexes 20 000 Total des encaissements 200 000 Coût de la vacance 12 000 Coût des impayés 5 020 Travaux de maintenance non récupérables 20 000 Travaux programmés 30 000 Autres charges non récupérables 4 000 Impôts et taxes non récupérables 34 000 Total des décaissements 105 020 Revenu net 94 980 2- Choix d un taux de capitalisation Taux de capitalisation = 6 % 3- Calcul de la valeur du bien Valeur du bien = revenu net / taux de capitalisation Valeur du bien = 94 980 / 6% Valeur du bien = 1 583 000 euros MAINH 25/81 Octobre 2005
2.2.3 Méthode par actualisation des flux futurs a) Principes La méthode par actualisation des flux futurs (ou cash flow), consiste à apprécier la valeur du bien en fonction des revenus nets actualisés, générés sur une période d exploitation significative, au terme de laquelle est intégrée une valeur finale du bien. La période de projection habituelle est de six à dix ans (on retiendra dans les exemples qui suivent l horizon de dix ans), le bien étant considéré, pour les besoins du calcul, comme revendu à la fin de la période pour une valeur que l expert justifiera en se référant notamment à la capitalisation du revenu net de la dernière année. Cette méthode, largement complémentaire des méthodes traditionnelles d expertise immobilière, est de plus en plus utilisée dès lors que les éléments disponibles sont suffisamment fiables et détaillés et qu une analyse prospective peut être faite sur l actif. La méthode par actualisation des flux futurs est aussi appelée méthode du «discounted Cash Flow» b) Formule et démarche Formule : Valeur du bien = somme des revenus nets futurs actualisés (A) + valeur actualisée du bien à échéance (B) Avec : (A) somme des revenus nets futurs actualisés = RN i / (1+t a ) i-1 avec RN = Revenu Net ; i = année (de 1 à n) ; t a = taux d actualisation (B) valeur actualisée du bien à échéance = [RN n / t c ] / (1+t a ) n-1 avec t c = taux de capitalisation => Définition du taux d actualisation Valeur du bien à la sortie Actualisatio n De manière générale, le taux d actualisation permet d intégrer le risque lié aux revenus futurs d un placement. Pour les actifs immobiliers, le taux d actualisation 1, prend généralement en compte les trois facteurs suivants : Le taux de l argent à faible risque (ex :OAT à 10 ans), Prime tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers, 1 Dans la pratique, on choisira le plus souvent un taux de capitalisation et un taux d actualisation identiques. Le choix de retenir des taux différents peut traduire la volonté de distinguer, d une part l exigence de rentabilité en cas de revente (choix du taux de capitalisation) et, d autre part, le risque lié au placement immobilier (choix du taux d actualisation). MAINH 26/81 Octobre 2005
Risque spécifique attaché à l actif (ex : vacance, impayés ). Démarche : 1- Définition du taux d actualisation 2- Détermination des revenus actuels et futurs cf. point 2.2.1 Préambule (calcul du revenu net) 3- Détermination de la valeur du bien à échéance Utiliser la méthode par capitalisation du revenu net pour déterminer la valeur du bien à échéance 4- Actualisation des revenus (y compris la valeur du bien à échéance) à l aide du taux d actualisation (en utilisant la formule proposée ci-dessus) 5- Addition des revenus actualisés -> déduction de la valeur du bien c) Exemple Pour le bien précédemment cité, avec : un taux d actualisation des revenus de 7 % un taux de capitalisation (pour déduire la valeur du bien à échéance) fixé à 6 % : Années Loyers théoriques 180 000 183 600 187 272 191 017 194 838 198 735 202 709 206 763 210 899 215 117 Recettes annexes 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 22 523 22 974 23 433 23 902 Total des encaissements 200 000 204 000 208 080 212 242 216 486 220 816 225 232 229 737 234 332 239 019 Coût de la vacance 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 Coût des impayés 5 020 5 120 5 223 5 327 5 434 5 542 5 653 5 766 5 882 5 999 Travaux de maintenance non récupérables 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 22 523 22 974 23 433 23 902 Travaux programmés 30 000 20 000 18 000 25 000 30 000 35 000 40 000 15 000 45 000 32 000 Autres charges non récupérables 4 000 4 080 4 162 4 245 4 330 4 416 4 505 4 595 4 687 4 780 Impôts et taxes non récupérables 34 000 35 360 36 774 38 245 39 775 41 366 43 021 44 742 46 531 48 393 Total des décaissements 105 020 97 200 97 452 106 776 114 177 121 656 129 216 106 861 139 593 129 415 Revenu net 94 980 106 800 110 628 105 465 102 310 99 161 96 016 122 876 94 739 109 603 Valeur finale Valeur (taux finale capitalisation (taux de capitalisation = 6%) : 6%) 1 826 720 Revenu net (y compris valeur finale) 94 980 106 800 110 628 105 465 102 310 99 161 96 016 122 876 94 739 1 936 323 Revenu Revenu net actualisé net actualisé (taux (taux de 6%) 7 %) 94 980 99 813 96 627 86 091 78 052 70 700 63 980 76 521 55 139 1 053 232 Valeur Valeur actuelle du bien 1 775 135 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Valeur du bien = 1 775 135 euros (soit la somme des revenus actualisés) Soit 109 603 / 6 % Soit : 1 826 720+109 603 MAINH 27/81 Octobre 2005
2.3 Acteurs à solliciter Pour déterminer la valeur vénale de marché, il convient de solliciter : Le Service des Affaires Foncières et Domaniales Avis du Domaine (facultative pour déterminer la valeur vénale de marché dans le cadre d une cession, obligatoire avant une acquisition), La réponse du Service des Affaires Foncières et Domaniales peut nécessiter un délai assez long (à l échelle de plusieurs mois). Il convient donc d anticiper la sollicitation de ces services afin que le délai de réponse n entrave pas le processus de décision. Un cabinet d expertise immobilière, sur la base d au moins deux des méthodes citées cidessus (méthode par comparaison et une méthode par le revenu). En interne, il convient de prévoir les ressources et moyens permettant d assurer le suivi des partenaires : interlocuteurs susceptibles d apprécier les valeurs de marché fournies et disposant de connaissances élémentaires sur le patrimoine et sur le marché local immobilier. MAINH 28/81 Octobre 2005
3. MESURE DE LA RENTABILITE FINANCIERE D UN ACTIF IMMOBILIR 3.1 Introduction La détermination de la rentabilité financière actuelle de l actif vise à : Mesurer la contribution financière de chaque actif (et comparer ainsi les actifs). Favoriser l arbitrage ultérieur entre conservation et cession de l actif considéré (voir partie enjeux et orientations stratégiques du guide). Disposer d une vision sur la rentabilité des actifs permet à l établissement hospitalier d adopter une position active vis-à-vis de son patrimoine : la décision de vendre, de conserver en l état ou de conserver en améliorant est ainsi prise en appréciant, soit le gain espéré (ex : évaluation de l intérêt économique d un immeuble rentable), soit à l inverse le coût de «renonciation» (ex : coût de conservation d un immeuble non rentable servant un intérêt stratégique de l établissement). L analyse de la rentabilité financière des actifs nécessite la mobilisation de compétences dédiées en valorisation et analyse financière. En conséquence, dès lors que l établissement hospitalier ne dispose pas de ces compétences, il pourra solliciter des conseils immobiliers afin : d apprécier ponctuellement la rentabilité d un actif précis (en vue d un arbitrage), de proposer une démarche et des outils directement utilisables par l établissement hospitalier. Les éléments décrits ci-après visent à expliciter les principes d analyse de la rentabilité. MAINH 29/81 Octobre 2005
Étapes précédentes 1 2 Détermination de la valeur du bien Méthode par comparaison Méthode par les revenus Valeur vénale du bien (capital immobilisé) Encaissements Loyers, autres produits Décaissements maintenance du bien, assurances, impôts et taxes, charges de personnel éventuelles Revenu net année 1 Durée d exploitation du bien Encaissements Loyers, autres produits Décaissements maintenance du bien, assurances, impôts et taxes, charges de personnel éventuelles Revenu net année 2 Valeur du bien Exploitation prévisionnelle 3 Calcul de la rentabilité du bien reposant sur le calcul d indicateurs : - Taux de rentabilité interne ou TRI, - Taux de revenu net ou TRN. Différents indicateurs permettent de mesurer la rentabilité financière d un bien immobilier. Parmi eux, les deux indicateurs suivants sont le plus souvent utilisés : le Taux de Rendement Interne ou TRI, le Taux de Revenu Net ou TRN. Le calcul de ces indicateurs suppose : de connaître la valeur vénale du bien (cf. chapitre 2), étant entendu que ne peut être utilisée la valeur identifiée selon la méthode des flux futurs actualisés, puisque le calcul de la valeur repose lui-même sur la mesure de la rentabilité financière, de calculer le revenu net actuel du bien, de déterminer les revenus nets futurs (pour le TRI). Ces derniers peuvent être estimés par projection des revenus actuels (utilisation de coefficients de projection) ou par estimation des encaissements et décaissements réels futurs. La détermination de la rentabilité financière des actifs passe donc par les trois étapes suivantes : MAINH 30/81 Octobre 2005