SOMMAIRE Qui sont l Arc et Copropriété-Services? 9 Introduction à la 3 e édition 2005 13 PREMIÈRE PARTIE ASPECTS JURIDIQUES, FINANCIERS ET ADMINISTRATIFS MÉTHODOLOGIES 15 Chapitre 1. L entretien d un immeuble: généralités et méthodes 17 1. Les différents aspects de l entretien 17 2. La méthode 19 3. Comment procéder à l entretien 22 Chapitre 2. Le diagnostic de l immeuble 25 1. Premier objectif: savoir de quoi est constitué l immeuble 25 2. Deuxième objectif: savoir quel est l état de l immeuble 27 3. Troisième objectif: connaître les causes des désordres 29 4. Diagnostic général et diagnostics particuliers 29 5. Qui effectue les diagnostics? 33 6. Le coût des diagnostics 34 7. Les outils d aide au diagnostic 34 Chapitre 3. Faut-il un maître d œuvre et comment le choisir? 37 1. Qui sont les maîtres d œuvre? 37 2. Quand faut-il recourir à un maître d œuvre? 39 3. Quel maître d œuvre faut-il retenir? 40 4. Les missions de maîtrise d œuvre 41 5. Le contrat 44 6. Les garanties 45 Chapitre 4. Autres intervenants 47 1. Le coordonnateur SPS (sécurité protection de la santé) 47 2. Le contrôleur technique 49 Chapitre 5. Le devis descriptif 51 1. Intérêts du CCTP 51 2. Exemple de CCTP 52
4 TRAVAUX ET MAINTENANCE EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 6. Comment choisir une entreprise ou un artisan? 55 1. La mise en concurrence 55 2. La présélection en fonction du type de travaux 56 3. Comment choisir une entreprise? 57 4. Comment choisir un artisan? 61 5. Le choix par secteur 62 Chapitre 7. Les règles de l art et les labels 63 1. Les règles techniques à respecter ou «règles de l art» 63 2. Les labels 66 Chapitre 8. La série de prix 69 1. La situation idéale 69 2. Le «juste prix» 69 3. La série de prix 70 4. l utilisation de la série de prix 73 Chapitre 9. L analyse des marchés de travaux 75 1. Les marchés publics 75 2. Les marchés privés 76 Chapitre 10.Le financement des travaux 91 1. Les appels exceptionnels de charges 91 2. La constitution régulière de provisions 92 3. Les emprunts 96 4. Les subventions 101 5. Les déductions fiscales 106 Chapitre 11.Le vote des travaux en assemblée générale 107 1. Les travaux d entretien et les pouvoirs du syndic 107 2. Les règles de majorité, rappel 109 3. L information des copropriétaires 112 4. Les travaux obligatoires 113 5. Les travaux d amélioration 114 6. Les travaux mixtes amélioration entretien 115 7. Les travaux d économie d énergie 116 8. Les travaux d urgence 118 9. L autorisation de travaux donnée à un seul copropriétaire 119 10.La modification des millièmes de charges en cas de travaux 121 11.Quelques problèmes d après vote 122
SOMMAIRE 5 Chapitre 12.Le chantier, du démarrage au règlement financier 125 1. Avant les travaux 125 2. Le démarrage des travaux 129 3. Le déroulement des travaux 129 4. Les problèmes en cours de chantier 132 5. La réception des travaux 137 6. Les règlements 143 Chapitre 13.Les garanties et les assurances 147 1. Le principe 147 2. Les garanties 147 3. Les assurances 156 Chapitre 14.La mise en œuvre des garanties et les recours 161 1. L application de la garantie décennale avant réception des travaux 161 2. La mise en jeu de la garantie de parfait achèvement 162 3. La mise en jeu de la garantie biennale 166 4. La mise en jeu de la garantie décennale 168 5. En cas d échec, l expertise amiable ou judiciaire 176 6. La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, hors décennale 180 SECONDE PARTIE ASPECTS TECHNIQUES ET PRATIQUES 183 Chapitre 15.Le ravalement extérieur 185 1. Le diagnostic 185 2. L analyse de la situation 187 3. Les différents types de désordre et les différentes causes des désordres 194 4. Le traitement 202 Chapitre 16.Les gros travaux de peinture 219 1. La composition des peintures 219 2. Les différents types de peintures 220 3. Laquelle choisir? Peintures diluables à l eau ou à l essence? 222 4. Les problèmes d application 223 5. Le problème des garanties 225
6 TRAVAUX ET MAINTENANCE EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 17.Les toitures 227 1. Les toitures terrasses 227 2. Les toitures en pente 231 Chapitre 18.Le chauffage et l eau chaude sanitaire 235 1. Principe d une installation de chauffage 235 2. Rendement global d une installation 238 3. Agir contre les pertes 239 4. La durée de vie et la qualité du matériel 242 5. La rénovation et l amélioration de la chaufferie 243 6. La production d eau chaude 247 Chapitre 19.Ascenseurs: travaux et contrats d entretien 249 1. Un «entretien» des ascenseurs de plus en plus illusoire 250 2. La sécurité ou l alibi de la «modernisation» obligatoire 251 3. Le faux «équilibre travaux/contrat d entretien» 253 4. Des contraintes contractuelles vidées de leur sens 253 5. Des nouveaux contrats qui accélèrent davantage encore la «modernisation»: la clause de vétusté 256 6. Une concurrence impossible 257 7. Comment faire pour obtenir un bon entretien de son ascenseur sans tomber dans les pièges décrits précédemment? 259 8. Conclusion 263 Chapitre 20.Portes automatiques de garage 265 1. Un modèle en fonction de son implantation et des contraintes de la construction 265 2. Des formes et matériaux utilisés très variés 265 3. Une mécanisation des portes différente suivant son plan de déplacement et sa zone de repli 266 4. La durée de vie et l entretien 266 5. Quelle est la législation sur la sécurité des personnes, vis-à-vis de ces équipements mobiles? 267 6. Distinction entre installation existante et installation neuve 268 7. Quelles sont ces obligations? 268 8. Dispositifs de sécurité répondant aux performances requises par le référentiel européen 268 9. Quels sont les systèmes de contrôle d accès existants? 270 10.Les problèmes rencontrés sur les portes automatiques 270
SOMMAIRE 7 Chapitre 21.Traitement de l eau dans les circuits Canalisations en plomb 273 1. Le traitement de l entartrage des réseaux chauffage et eau chaude 273 2. Le plomb dans l eau 282 3. Les légionelles 287 Chapitre 22.Antennes de télévision collectives et téléphonie mobile 293 1. La télévision collective 293 2. Les antennes de téléphonie mobile 294 Chapitre 23.Le contrôle d accès des immeubles 299 1. Petit lexique pour mieux comprendre les termes techniques 299 2. Les digicodes 300 3. Les interphones 301 4. Les clés électroniques ou contrôle d accès par proximité 302 5. Portier vidéo ou télévidéophone 303 Chapitre 24.La plomberie 305 1. Généralités 305 2. Les pompes de relevage 309 3. Les surpresseurs 310 4. Les systèmes antipollution 311 Chapitre 25.La sécurité incendie en copropriété 315 1. Les incendies en copropriété: les différents types de feux rencontrés 316 2. Les différentes «familles» d immeubles 317 3. Les extincteurs 318 4. Les moyens de détection d alarme et de lutte contre l incendie dans certains parkings 323 5. L éclairage et les blocs de secours 325 6. Les systèmes de désenfumage 327 7. Les colonnes sèches 327 8. La sécurité des installations électriques 328 9. Les contrats d entretien: comment agir contre les abus constatés? 328 10.Le diagnostic de sécurité 331
8 TRAVAUX ET MAINTENANCE EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 26.La sécurité des installations électriques 333 1. Réglementation en vigueur 333 2. La prise de terre: comment fonctionne-t-elle? 334 3. L installation d une prise de terre 334 4. Le conducteur de terre ou canalisation principale 335 5. Liaison équipotentielle principale 335 6. Liaison équipotentielle locale 335 7. Le disjoncteur différentiel 335 Chapitre 27.La ventilation mécanique contrôlée (VMC) 337 1. La réglementation dans le temps 337 2. Qu est-ce que la ventilation? 338 3. La technologie de la VMC 339 4. Les différents types de VMC 340 5. L entretien d un système de VMC 342 Chapitre 28.Les diagnostics ou contrôles obligatoires 345 1. Le diagnostic concernant les peintures au plomb sur parties communes 345 2. L amiante 346 3. Le contrôle quinquennal de la sécurité des ascenseurs 351 4. Le contrôle des chaudières et des installations 353 Lexique du bâtiment 355 Adresses utiles 361 Bibliographie 373 Catalogue des guides pratiques réalisés par l Association des Responsables de Copropriété 375 Les guides de l ARC disponibles 375 Les guides gratuits sur Internet (unarc.asso.fr) 376 Les guides en préparation ou en cours de refonte 376 Index 377