je veux 002 comprendre Juin 2015 l OPCI «GRAND PUBLIC» un nouveau placement immobilier
p.2 Avertissement La présente publication de l ASPIM relative aux opci a un caractère purement informatif. lle n a pas valeur contractuelle et ne constitue pas une publicité ni un conseil en placement sur ces produits d épargne investis en immobilier. Le lecteur intéressé par l investissement en OPCI est expressément invité à se rapprocher de son conseiller financier ou patrimonial habituel, son assureur et/ou des sociétés de gestion d opci afin d obtenir les documents écrits et informations nécessaires à sa prise de décision, notamment en ce qui concerne les opportunités et les risques spécifiques à un tel placement. Le présent document ne traite que des opci destinés au «grand public» et non pas des fonds réservés aux seuls investisseurs agissant à titre professionnel, les «oppci» qui fonctionnent suivant des règles spécifiques. Parmi les deux formes juridiques existant pour l opci, le présent document ne traite, sauf indication contraire et en raison du développement jusqu à présent non significatif du FPI, que de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (la «SPPICAV») qui est la forme sociétaire de l OPCI.
p.3 Sommaire 1. Qu est-ce qu un investissement en OPCI? p.4 2. Ppourquoi recourir à l OPCI pour réaliser un placement immobilier? p.5 3. Qui encadre et contrôle la gestion de l OPCI? p.7 4. Quelles sont les informations dont dispose l épargnant en OPCI? p.9 5. Quelle est la durée de placement recommandée pour un OPCI? p.10 6. Quelle est la fiscalité des investisseurs en OPCI? p.11 7. Dans quels types d actifs peut-on investir grâce aux OPCI? p.12 8. Ccomment s achètent les actions d OPCI? p.13 9. Ccomment se vendent les actions d OPCI? p.14 10. Ccomment assure-t-on la liquidité d un opci? p.15 11. Ccomment évolue dans le temps la valeur du placement en OPCI? p.16 12. Quelles sont les principales différences entre les OPCI et les SCPI? p.17 13. Quels sont les frais liés à l investissement en OPCI? p.19 14. Quelle est la réalité des risques liés à l investissement en OPCI? p.20 15. À qui s adresser pour investir en OPCI? p.22
p.4 1. Qu est-ce qu un investissement en OPCI? On dit souvent que «les Français aiment la pierre» : de nombreux épargnants réalisent un placement immobilier en acquérant un bien, généralement un logement, en recourant le cas échéant à un emprunt immobilier et en concluant un contrat de bail avec un locataire. L intérêt de ce type d investissement est reconnu : la constitution d un patrimoine, la perception régulière de revenus locatifs relativement protégés de l inflation 1, une valeur de placement relativement moins volatile (l immobilier non coté en bourse échappe aux fluctuations quotidiennes qu on observe souvent sur les marchés financiers) et la possibilité de céder, à terme, son investissement en réalisant, le cas échéant, une plus-value ou de le transmettre à ses héritiers. L investisseur doit toutefois réunir des conditions pour réussir son placement immobilier (mobilisation d un capital d origine considérable, nécessité d acquérir un bien immobilier de «qualité», gestion des rapports locatifs, application de la réglementation en vigueur ) et peut se heurter à des difficultés (locataire «mauvais payeur», vacance locative, sinistre intervenu sur un bien ). Il existe une formule alternative d investissement qui, tout en faisant bénéficier les épargnants des caractéristiques bénéfiques de l immobilier, réduit les inconvénients éprouvés par un investisseur agissant pour son propre compte : l organisme de placement collectif en immobilier (OPCI). L opci est un fonds d épargne non coté régi par le droit français et il peut revêtir deux formes juridiques : la SPPICAV, qui est une société de type Sicav : elle entre dans le champ de l impôt sur les sociétés (IS) mais elle en est exonérée. lle distribue à ses actionnaires des dividendes classés dans la catégorie fiscale des revenus de capitaux mobiliers ; le FPI, qui est une copropriété de type FCP : il est transparent au plan fiscal 2. Il distribue à ses porteurs des revenus fonciers et des plus-values immobilières. L OPCI permet de réaliser un placement immobilier autrement. Il constitue une alternative à un investissement «en direct» et offre une solution d épargne adaptée aux attentes des particuliers : transparence de l information, limitation des risques et liquidité du capital. 1- Par le fait du contrat de bail qui prévoit généralement une progression annuelle des loyers prenant notamment en compte l évolution du coût de la vie. 2- Du fait du développement encore marginal du FPI, le présent document ne traite, sauf indication contraire, que de la Sppicav, qui est la forme sociétaire de l OPCI.
p.5 2. Pourquoi recourir à l OPCI pour réaliser un placement immobilier? L OPCI fonctionne selon le principe de la gestion collective immobilière pour compte de tiers. Il collecte auprès des épargnants des capitaux qu il investit majoritairement dans des actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières). n contrepartie de leur placement, les épargnants en OPCI perçoivent des revenus qui trouvent principalement leur origine dans les loyers et revenus fonciers perçus par la société. Dans ces conditions et indépendamment des analogies existant avec la situation d un investisseur «en direct», le placement immobilier réalisé par le biais d un OPCI présente plusieurs atouts spécifiques : La gestion est déléguée La gestion de l OPCI et de son patrimoine est de la responsabilité exclusive d une société de gestion spécialisée et nécessairement agréée par l Autorité des marchés financiers (AMF). L investisseur se repose dès lors sur le professionnalisme reconnu de ces sociétés qui assument intégralement la gestion des actifs détenus, qu ils soient ou non immobiliers. n ce qui concerne la gestion immobilière, on notera que le travail du gestionnaire concerne les points suivants : la détermination de la stratégie d investissement, la sélection des actifs achetés et cédés, le pilotage des travaux nécessaires, la sélection des locataires, le recouvrement des loyers, le versement des revenus locatifs au bénéfice des investisseurs, le traitement fiscal des revenus de ces derniers, etc. Les risques sont mutualisés n cas de difficulté intervenue sur l un des actifs immobiliers détenus par l opci (par exemple, s agissant d un immeuble, la vacance locative, un impayé de loyers ou un sinistre) ou de baisse de valeur de l une des autres catégories d actifs (actions, obligations, actifs liquides ), l effet négatif est compensé par les revenus tirés ou la valorisation obtenue par le biais des actifs qui ne sont pas concernés par le même cycle économique. Cette caractéristique doit être mise en rapport avec le risque supporté par un investisseur détenant un seul et même actif immobilier. Le bénéfice de la «mutualisation des risques» peut être renforcé grâce à la réalisation par l épargnant d un investissement dans plusieurs opci distincts.
p.6 Pourquoi recourir à l OPCI pour réaliser un placement immobilier? L accès à différents secteurs de l investissement immobilier est rendu possible n règle générale, un particulier qui réalise un investissement locatif doit se limiter, du fait des ressources dont il dispose, au secteur de l habitation. L investissement en OPCI permet aux épargnants d avoir accès aux marchés immobiliers dans lesquels ces sociétés sont elles-mêmes en mesure d intervenir : bureaux, commerces (boutiques de pied d immeubles, magasins et centres commerciaux), santé et dépendance, tourisme, entrepôts, locaux d activité, logements, etc. Le placement peut être «calibré» à tout moment L OPCI permet à un épargnant de réaliser un investissement immobilier en rapport avec sa capacité de financement. Son «ticket d entrée» peut se situer à un niveau inférieur à celui d un logement et l acquisition peut être réalisée au fil de l eau. Inversement, il lui est possible de ne céder qu une partie de son placement, à la hauteur des besoins rencontrés, alors qu il n est pas concevable en principe de ne vendre qu une partie d un logement. L OPCI est notamment destiné aux épargnants qui estiment ne pas disposer des moyens et/ou de la disponibilité nécessaires pour réaliser et suivre eux-mêmes un investissement immobilier. L OPCI apporte, grâce à une équipe de professionnels de l immobilier, une solution permettant de débarrasser l épargnant de toutes les préoccupations liées à la gestion du patrimoine, aux rapports avec les locataires et aux normes et obligations juridiques, fiscales et comptables dont est redevable tout propriétaire immobilier.
p.7 3. Qui encadre et contrôle la gestion de l opci? L OPCI est un fonds d investissement alternatif (FIA) au sens du droit européen 3, au même titre que les autres formules d épargne accessibles au «grand public» (fonds à vocation générale, fonds de capital-risque, épargne salariale, SCPI, SF). n droit français, ce type de véhicule est régi par les dispositions légales et réglementaires du Code monétaire et financier (articles L. 214-33 à L. 214-85 et R. 214-81 à R. 214-129) et du Règlement général de l Autorité des marchés financiers (articles 422-121 à 422-188). L OPCI est également soumis aux règlements, injonctions et sanctions administratives de l AMF qui veille à la protection des investisseurs. Les entités qui encadrent et contrôlent la gestion des OPCI sont les suivantes : La société de gestion La société de gestion de portefeuille est seule habilitée à gérer l OPCI et à mettre en œuvre sa politique d investissement. lle est garante du respect des conditions de gestion de l OPCI dans l intérêt prioritaire et exclusif des porteurs. lle est agréée et contrôlée par l AMF qui veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes ces sociétés. L Autorité des marchés financiers (AMF) Chaque OPCI est doté d un agrément délivré par l Autorité des marchés financiers, sans que cela puisse constituer une indication sur l opportunité de l investissement proposé. L AMF contrôle notamment les documents destinés à l information du public. Chaque société de gestion d OPCI est également agréée par l AMF. Les commissaires aux comptes Le commissaire aux comptes («CAC») est nommé par la société de gestion du FPI ou par le conseil d administration de la Sppicav, après accord de l AMF, pour un mandat d une durée de six exercices. Le «CAC» doit certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu ils donnent une image fidèle des opérations de l exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière de la société à l expiration de l exercice. 3- Directive Alternative Investment Fund Managers («AIFM») du 8 juin 2011.
p.8 Qui encadre et contrôle la gestion de l OPCI? Les évaluateurs immobiliers La réglementation de l OPCI exige le travail conjoint de deux experts immobiliers distincts, l un établissant la valeur de l actif et l autre procédant à l examen critique de cette valeur, afin de réaliser l évaluation des actifs immobiliers à la «valeur de marché» 4. Cette évaluation est réalisée «au moins quatre fois par an et à trois mois d intervalle». Les experts immobiliers doivent en outre élaborer un document détaillant «d une part, la méthodologie employée et la valeur retenue par l expert externe en évaluation établissant la valeur de l actif et, d autre part, la procédure et les contrôles effectués par l expert externe en évaluation procédant à l examen critique de cette valeur» 5. Cette exigence professionnelle incombant aux experts s étend à l analyse des participations immobilières de l OPCI. Les experts immobiliers sont désignés pour un mandat d une durée de quatre ans. Le dépositaire Le dépositaire assume trois fonctions essentielles dans le cadre du contrôle de la gestion de l OPCI : la vérification du respect des dispositions réglementaires applicables par la société de gestion et de la politique d investissement décrite dans les documents réglementaires, et notamment le prospectus de la société ; la conservation des actifs, c est-à-dire la vérification de la propriété des immeubles ainsi que la conservation, dans ses livres, des titres de participations détenus par la société ; le contrôle des flux de trésorerie de l OPCI. Le dépositaire est, dans ce cadre, soumis à un devoir d alerte de l AMF en cas de non-respect de ces différentes règles. L OPCI est un fonds d investissement collectif s inscrivant dans le cadre de l épargne publique. Il est donc assujetti à de nombreuses obligations dont le respect est contrôlé par des professionnels reconnus et agréés à cette fin. 4- Règl. gén. AMF, art. 422-163, al. 2. 5- Règl. gén. AMF, art. 422-165, I.
p.9 4. Quelles sont les informations dont dispose l épargnant en OPCI? Toute personne éventuellement intéressée par la souscription d actions d OPCI peut se référer au : prospectus qui contient les «renseignements nécessaires pour que les investisseurs puissent juger en pleine connaissance de cause l investissement qui leur est proposé, et notamment les risques inhérents à celui-ci» 6 ; document d information clé pour l investisseur (DICI), qui contient des informations «appropriées sur les caractéristiques essentielles du fonds [ ] correctes, claires et non trompeuses» et dont le contenu est «rédigé de manière concise et dans un langage non technique» 7 et normalisé, de manière à permettre aux épargnants de pouvoir comparer avec les autres fonds produisant un DICI. Une fois actionnaire de l OPCI, tout investisseur est destinataire du : document d information périodique, publié annuellement au terme du premier semestre, qui doit privilégier «une présentation sous forme de schémas ou de tableaux simples, afin de délivrer toute information utile» 8 portant notamment sur l évolution de l état du passif et de l actif du fonds ou encore l évolution de sa performance financière ; rapport annuel de gestion qui expose notamment la situation de l endettement et de la liquidité de l OPCI et doit comporter pas moins de 14 rubriques ; reporting commercial périodique diffusé en général à un rythme mensuel. L investisseur en OPCI est obligatoirement destinataire d informations complètes, précises et régulières (rapport annuel, document périodique d informations, site Internet) sur le résultat des interventions et travaux menés par les entités chargées de la gestion du fonds et du contrôle de cette dernière. 6- Règl. gén. AMF, art. 422-71, al. 1 er sur renvoi de l art. 422-178 7- Règl. gén. AMF, art. 422-68 sur renvoi de l art. 422-177. 8- Instr. AMF n o 2011-23, 21 décembre 2011, art. 28, mod.
p.10 5. Quelle est la durée de placement recommandée pour un OPCI? De même que l on n achète pas, en théorie, un appartement pour le revendre peu après, la souscription d actions d OPCI, placement immobilier, doit être envisagée et réalisée sur le long ou le très long terme. Une partie des épargnants peut même acheter des actions sans intention a priori de les revendre, notamment afin de se constituer un capital producteur d un complément de revenus perçus tout au long de leur vie active puis de leur retraite, et éventuellement destiné à être transmis aux héritiers. Par ses éléments constitutifs, l OPCI incite ses épargnants à une détention des actions sur une longue durée : le temps nécessaire à la société de gestion pour obtenir la valorisation des actifs immobiliers (cessions et acquisitions, travaux, relocation ) ; les frais acquittés à la souscription des actions d OPCI qui sont d autant mieux amortis que la durée de détention de ces actions est longue ; l intégration des OPCI dans les unités de compte (UC) des contrats d assurance-vie qui sont eux-mêmes des placements de long terme. L investissement en OPCI permet de se constituer un capital principalement composé d actifs immobiliers dans des conditions optimisées.
p.11 6. Quelle est la fiscalité des investisseurs en OPCI? Le schéma de taxation fiscale de l OPCI se rapproche de celui de la SICAV. La loi prévoit l exonération d impôt sur les sociétés (IS) de l OPCI en contrepartie d obligations distributives élevées, aussi bien pour les revenus (85 %) que pour les plus-values (50 %) 9. Si l épargnant détient des actions d OPCI sous forme d unités de compte au sein d un contrat d assurance-vie, ses revenus sont soumis à la fiscalité de l assurance-vie. Si l épargnant détient des actions d OPCI sur un compte-titres ordinaire (CTO), ses revenus sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers (rcm) et plus-values mobilières (PVM). 9- Code monétaire et financier, art. L. 214-69.
p.12 7. Dans quels types d actifs peut-on investir grâce aux OPCI? L actif de l OPCI doit respecter deux ratios minima. Il doit être obligatoirement composé d au moins 60 % d actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières dans tous les secteurs d investissement immobilier) et de 5 % d actifs liquides permettant d assurer, le cas échéant, le rachat des actions sur demande des épargnants. Pour les 35 % restants, le gestionnaire est libre d investir dans des actifs immobiliers (ceux éligibles au ratio minimal de 60 %) ou d autres classes d actifs financiers (obligations, actions, liquidités). Il est naturellement possible d acquérir des actifs à l étranger, notamment en urope. L investisseur peut prendre connaissance de la stratégie d investissement de l OPCI, notamment à la lecture des documents d information. L OPCI permet d investir dans des types de marchés immobiliers d ordinaire inaccessibles aux personnes physiques normalement cantonnées au secteur résidentiel.
p.13 8. Comment s achètent les actions d OPCI? Tout comme l OPCVM (Sicav et FCP), bien connu des épargnants, l OPCI fonctionne suivant le système des souscriptions (achat d actions) et des rachats (vente d actions) 10. La souscription d actions est demandée par l investisseur auprès de son conseiller financier habituel ou de son assureur-vie au cours d une période dite de centralisation. La souscription est réalisée à un prix qui est en rapport direct avec la valeur liquidative (VL) établie au terme de cette période. La VL est calculée deux fois par mois au maximum et tous les six mois au minimum. Les actions sont souscrites sur la base de la VL établie au terme de la période de centralisation. Les actions sont décimalisées, c est-à-dire que pour un certain montant investi en euros, on obtient un nombre non nécessairement entier d actions. Une fois acquises, les actions d opci sont matérialisées en tant qu unités de compte (UC) à caractère immobilier du contrat d assurance-vie de l épargnant ou sur son compte-titres ordinaire (cto). L OPCI est un fonds ouvert immobilier. Il offre un accès à un investissement immédiat et optimisé dans des actifs immobiliers dont l acquisition nécessite d ordinaire une certaine durée liée à l accomplissement de nombreuses formalités (voir le processus d acquisition d un logement). 10- On dit que l OPCI est un «fonds ouvert» ou à «liquidité intrinsèque».
p.14 9. Comment se vendent les actions d OPCI? Tout comme l OPCVM (Sicav et FCP), bien connu des épargnants, l OPCI fonctionne suivant le système des souscriptions (achat d actions) et des rachats (vente d actions). Il assure sa propre liquidité, c est-à-dire qu il s engage à racheter à tout moment tout ou partie des actions d OPCI détenues par un épargnant 11. Le rachat d actions est demandé par l épargnant auprès de son conseiller financier habituel ou, le cas échéant, de son assureur-vie au cours d une période dite de centralisation. Le rachat est réalisé à un prix qui est en rapport direct avec la valeur liquidative (VL) établie au terme de cette période. La VL est calculée deux fois par mois au maximum et tous les six mois au minimum. Les actions sont rachetées sur la base de la VL établie au terme de la période de centralisation. Les actions sont décimalisées, c est-à-dire qu un certain montant en euros retiré correspond à un nombre d actions (en moins) non nécessairement entier. Que ces actions rachetées aient été détenues par le biais d unités de compte (UC) à caractère immobilier du contrat d assurance-vie de l épargnant ou de son comptetitres ordinaire (cto), le gestionnaire du contrat d assurance-vie ou le teneur de compte de l épargnant met à sa disposition tous les éléments utiles pour que ce dernier puisse se mettre en conformité avec ses obligations déclaratives auprès de l administration fiscale. L OPCI est un fonds ouvert immobilier. Il permet une sortie, partielle ou totale et dans des conditions optimisées, d un investissement immobilier qui nécessite d ordinaire une certaine durée liée à l accomplissement de nombreuses formalités (voir le processus de vente d un logement) 12. 11- On dit que l OPCI est un «fonds ouvert» ou à «liquidité intrinsèque». 12- Si les circonstances l exigent, l OPCI peut cependant mettre en place des mesures de limitation des demandes de rachat des actions afin d assurer un traitement équitable entre les actionnaires.
p.15 10. Comment assure-t-on la liquidité d un opci? L OPCI est un fonds ouvert immobilier. Il contient une majorité d actifs immobiliers dont la vente auprès d un acheteur nécessite plus de temps que quand il s agit d une action ou d une obligation dont on dit que les marchés sont plus «profonds» (plus de vendeurs et d acheteurs potentiels à un instant donné) que dans l immobilier et dont les échanges peuvent se faire quotidiennement sur des marchés numériques. Or, l OPCI garantit le rachat des actions sur demande de l épargnant. Cette garantie juridique est assumée par le fonds et sa société de gestion quand les actions sont détenues sur un compte-titres ordinaire et par la compagnie d assurances quand il constitue une unité de compte, conformément aux dispositions du Code des assurances. Les responsables de la gestion sont donc tenus de prendre des précautions particulières pour assurer cette liquidité sur le long terme, à travers une gestion «actif-passif» prudentielle. Dans les faits, cet objectif peut être atteint suivant diverses modalités. La pratique généralement observée est l investissement à hauteur de 60 % d immeubles dans l actif de l OPCI, le reste étant composé d actifs plus liquides, c est-à-dire plus aisément cessibles si le besoin s en fait sentir pour satisfaire les demandes de rachats d actions d opci par les épargnants. On peut aussi concevoir un opci dont l actif compterait davantage d actifs immobiliers avec, en contrepartie, des mesures permettant, le cas échéant, d assurer un traitement équitable entre l ensemble des investisseurs ayant demandé le rachat de leurs actions.
p.16 11. Comment évolue dans le temps la valeur du placement en OPCI? La performance financière tirée du placement en OPCI se mesure à la fois par les distributions perçues par les investisseurs (capitalisés dans le cas d un placement en assurance-vie) et par l évolution dans le temps de la valeur liquidative du fonds. Ces deux sources du profit tiré du placement en OPCI évoluent en fonction des cycles économiques propres à chacun des types d actifs, principalement immobiliers, dans lesquels l OPCI est investi. Il est aussi fonction de la qualité de la gestion de l opci, ce qui nécessite pour la société de gestion de réunir à la fois des compétences spécifiques pour les métiers de l immobilier mais aussi dans le domaine de l asset management financier. Un indice permettant de suivre l évolution de la performance des OPCI devrait prochainement voir le jour.
p.17 12. Quelles sont les principales différences entre les OPCI et les SCPI? SCPI 13 et OPCI sont des fonds d investissement immobilier de droit français visés par le Code monétaire et financier. Ces deux types de fonds sont classés dans la catégorie des fonds d investissement alternatif au sens du droit européen 14. Il existe des différences, sur le plan fonctionnel, entre les Scpi et les opci. Ces nuances doivent être prises en considération par l épargnant quand il envisage un investissement immobilier de ce type. On retiendra principalement des points relatifs : aux modalités d achat et de vente des parts de SCPI et des actions d OPCI : les premières fonctionnent suivant un système spécifique («marché secondaire» des SCPI à capital fixe et retraits et souscriptions des SCPI à capital variable), tandis que les seconds sont conformes au régime classique des opcvm. L opci se prête mieux que la Scpi à l investissement par le biais d une formule d abonnement périodique. Cela dit, le régime fiscal de l opci, au contraire de celui de la Scpi, ne permet pas d optimiser le recours à un emprunt immobilier pour mobiliser un capital à investir ; à la composition de l actif du fonds : celui de l OPCI doit être exposé à au moins 60 % en immobilier (immeubles et parts de sociétés immobilières) et il est autorisé à détenir une plus grande variété de types d actifs (immobilier, actions, obligations). L actif de la SCPI est, pour sa part, presque entièrement constitué d actifs immobiliers (immeubles et parts de sociétés immobilières) ; au régime fiscal des revenus générés par le placement : les SCPI versent des profits taxés selon le régime des revenus fonciers et des plus-values immobilières et les OPCI distribuent des dividendes taxés selon le régime des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières 15. 13- Pour obtenir des informations sur la SCPI, on pourra se reporter au «Je veux comprendre» La SCPI : le placement immobilier en confiance, dans la collection téléchargeable sur le site de l ASPIM, www.aspim.fr 14- Directive Alternative Investment Fund Managers («AIFM») du 8 juin 2011. 15- Ces différences peuvent s annuler quand la SCPI ou l OPCI constitue une unité de compte d un contrat d assurance-vie.
p.18 Quelles sont les principales différences entre les OPCI et les SCPI? Chaque épargnant a des caractéristiques et des attentes qui lui sont propres : sensibilité à la volatilité du placement, liquidité de l épargne, profil fiscal, horizon de placement, etc. Dans le domaine de l épargne immobilière, afin de déterminer lequel de ces deux types de fonds convient le mieux à tel ou tel épargnant, une analyse peut être menée, le cas échéant, avec le concours de son conseiller financier habituel. Du fait qu ils fonctionnent selon un principe commun, tout en comptant des spécificités dans leur fonctionnement, SCPI et OPCI constituent une offre complète en matière de fonds d épargne immobilière non cotés. À condition de prendre en considération des paramètres auxquels chaque épargnant attache plus ou moins d importance, chacun peut trouver la formule d épargne immobilière qui lui convient le mieux.
p.19 13. Quels sont les frais liés à l investissement en OPCI? L actionnaire en OPCI connaît trois types de commissions : 1) à la souscription, en plus du montant de la valeur liquidative par action, l investisseur s acquitte, le cas échéant, de la commission de souscription 16 perçue au bénéfice de la société de gestion 17 et/ou du commercialisateur et nécessairement d une part «variable» de cette commission, «acquise à l OPCI et ayant pour objet de couvrir les frais et taxes relatifs à l acquisition ou à la cession des actifs immobiliers» 18. 2) pendant la détention des actions, l OPCI s acquitte d une commission de gestion 19 qui rémunère le travail réalisé par la société de gestion. 3) au moment du rachat, le retrayant perçoit le montant correspondant à la valeur liquidative diminuée, le cas échéant, de la commission de rachat perçue par la société de gestion 20. 16- Règl. gén. AMF, art. 422-128. 17- Le taux maximal de cette commission, toutes taxes comprises, figure dans le prospectus. 18- Règl. gén. AMF, art. 422-129 : la perception de cette part variable poursuit l objectif de maintenir dans le temps l égalité de traitement entre les porteurs, en contrebalançant la charge assumée dans le passé par les porteurs en place au moment de l acquisition ou de la cession de l actif. 19- Règl. gén. AMF, art. 422-179, al. 2. 20- Règl. gén. AMF, art. 422-128, al. 4.
p.20 14. Quelle est la réalité des risques liés à l investissement en OPCI? La baisse de la valeur du placement Le capital investi dans un opci n est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation avec le résultat des diligences mises en œuvre par le gestionnaire, l état de la conjoncture immobilière et de celle des autres classes d actifs détenues par l OPCI (voir fiche n 7, page 12). Cette conjoncture suit dans le temps des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse, tant en ce qui concerne les revenus issus de ces placements que des plus-values constatées du fait de la cession d immeubles, de parts sociales ou encore des actifs financiers. Il est cependant rappelé que tant que les actions de l opci ne sont pas vendues, toute moins-value n est que latente et n occasionne aucune perte réelle. Par ailleurs, la détention d actions d opci doit être conçue sur le long terme, notamment dans l optique du financement de la retraite. La diminution des revenus locatifs Les revenus locatifs des opci, dont l origine est le versement à son bénéfice des loyers des immeubles et des participations immobilières qu il détient, sont un des principaux éléments constitutifs de la performance financière de l OPCI. Dans un contexte économique difficile, ils peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois contenue par l effet de la mutualisation des risques (voir fiche n 2 page 5) et d une gestion immobilière active (destinée à réduire au minimum l effet négatif d une mauvaise conjoncture économique sur la situation des locataires) qui permettent d en contenir l impact sur le rendement. Dans ce même contexte économique, la diminution des revenus peut s accompagner, le cas échéant, d une baisse de la valeur liquidative (VL) de l OPCI. Cette circonstance peut cependant créer une opportunité pour de nouvelles souscriptions d actions. Quelles que soient les circonstances, la loi oblige le gestionnaire de l OPCI à distribuer aux investisseurs au moins 85 % des revenus et 50 % des plus-values obtenues par l OPCI.
p.21 Quelle est la réalité des risques liés à l investissement en OPCI? La liquidité Voir fiches n 9 et 10 pages 14 et 15. La défaillance de la société de gestion Il convient en premier lieu de préciser que les sociétés de gestion d OPCI sont soumises à une réglementation protectrice des capitaux qui leurs sont confiés par les investisseurs et qui a pour effet de limiter considérablement un risque de cette nature. lles doivent en particulier respecter un seuil minimum de capitaux propres et suivre des procédures rigoureuses en relation avec le dépositaire des fonds. Si toutefois une telle hypothèse survenait, on pourrait envisager le transfert de la gestion d un OPCI vers une autre société de gestion, le tout sous le contrôle étroit de l AMF. La responsabilité financière des porteurs Conformément au droit commun des structures d épargne de ce type (société commerciale), la responsabilité des investisseurs en OPCI est limitée au seul montant de leur apport. Le risque d un placement en OPCI correspond principalement à celui d un placement immobilier. La réglementation et les modalités de fonctionnement de ce type de fonds d épargne apportent, en outre, des éléments de sécurisation complémentaires et d optimisation dans la démarche de l investisseur.
p.22 15. À qui s adresser pour investir en OPCI? Comme pour tout engagement dans un produit d épargne, l investissement en OPCI nécessite un examen préalable de la situation de l épargnant, reposant sur une analyse immédiate et prévisionnelle de plusieurs paramètres : son objectif patrimonial (constitution d un capital, perception de revenus complémentaires), son horizon de placement, l évolution de sa situation familiale et professionnelle ou encore son profil fiscal. Une fois cette étape franchie, cet épargnant peut en tirer la conclusion qu il a effectivement intérêt à réaliser un placement immobilier en bénéficiant des avantages dus aux OPCI (voir fiche n 2 page 5). Cet épargnant doit alors se tourner vers son conseiller financier habituel (banquier, assureur, conseiller en gestion de patrimoine ) qui est notamment tenu par la réglementation de vérifier l adéquation entre l investissement en OPCI et le profil de son client. Afin de compléter son information et prendre une décision en parfaite connaissance de cause, l épargnant peut également contacter les sociétés de gestion d OPCI.
p.23 À propos de l ASPIM L Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente la gestion des fonds immobiliers non cotés principalement réalisés par le biais des SCPI et des OPCI. Dans ses relations avec les autorités françaises et internationales en charge des sujets intéressant ses adhérents, sociétés de gestion agréées par l Autorité des marchés financiers, l ASPIM défend et promeut les intérêts des investisseurs de ces fonds et s attache à démontrer les apports à l économie nationale de ce secteur professionnel. L ASPIM est en particulier à l origine de la création en 2006 de l OPCI, nouvelle formule d investissement destinée aux particuliers et aux investisseurs institutionnels, et de la récente réforme du cadre juridique des SCPI, à l occasion de la transposition en droit français de la directive AIFM.
18, rue de Vienne - 75008 Paris Tél. : 01 44 90 60 00 Responsable de la publication : Patrick de Lataillade Responsable de la rédaction : Arnaud Dewachter Responsable de la communication : Christophe Kacy contact@aspim.fr / www.aspim.fr