PANORAMA DE JURISPRUDENCE JOURNEE CONSTRUCTION MMA 2 JUILLET 2013

PANORAMA DE JURISPRUDENCE JOURNEE CONSTRUCTION MMA 2 JUILLET 2013 Jean Rémy DRUJON d ASTROS Avocat à la Cour d appel d AIX EN PROVENCE Spécialisation en droit immobilier Mesdames, Messieurs, mes chers confrères, Il m a été demandé de vous présenter en une demi-heure, 2 années de jurisprudence en assurance construction La tâche n est pas très facile et je vais donc non pas vous présenter un catalogue digne de Leporello dans le Don Juan de Mozart, mais plutôt essayer de vous présenter ce que l on pourrait considérer comme des tendances de la Cour de cassation dans les principaux sujets de l assurance construction. Je précise qu il vous sera diffusé un document plus complet comprenant des arrêts plus factuels mais qui ne sont pas sans importance. I. NOTIONS GÉNÉRALES : A. La notion d ouvrage : A-1 : Travaux de reprise ou de rénovation : c est l importance des travaux qui est déterminante. Travaux de reprise, la Cour de cassation a retenu que ceux-ci peuvent suivant leur importance constituer un ouvrage. L entrepreneur, même s il n est pas le constructeur d origine est tenu au titre de la garantie décennale de constructeurs. Cass. 3 e Civ. 13/12/2011 n 11-10.014 R.D.I 04.2012 - P229 1

Travaux de rénovation de toiture Sur ce point tout dépendra de l ampleur de ces travaux, la Cour de Cassation précisant qu il appartenait à la Cour d Appel de rechercher si les travaux qu avaient fait réaliser les époux X en toiture de leur immeuble, n étaient pas assimilables par leur importance à des travaux de construction d un ouvrage. Cass. 3 e Civ. 04/10/2011 n 10-22.991 R.D.I février 2012 P102. Travaux de ravalement J évoque ici un arrêt très important, publié au bulletin, du 4 avril 2013, qui contient 2 attendus de principe le premier qui traite de la nature décennale des travaux et le second de l atteinte à la destination de l ouvrage, sujet que je développerai dans un moment. Sur la notion d ouvrage, il n y a pas dans cette décision de révolution mais une confirmation : «Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les travaux comportaient notamment la restauration des pierres de façade, avaient pour objet de maintenir l'étanchéité nécessaire à la destination de l'immeuble et constituaient une opération de restauration lourde, d'une ampleur particulière compte tenu de la valeur architecturale de l'immeuble et de son exposition aux embruns océaniques, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que ces travaux participaient de la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil» (Cass. 3 civ, 4 avril 2013 N 11-25198 Publié au bulletin) Restauration des pierres de façade, maintenir l'étanchéité, opération de restauration lourde, nous avons tous les ingrédients de la notion d ouvrage pour des travaux sur existants. A-2 : notion d éléments d équipement J attire votre attention sur 2 arrêts qui traitent à peu près du même problème : Cela concerne l application ou non de l article 1792-3 du Code Civil et la notion d éléments d équipements avec le fondement juridique qui en découle. 2

Je ne peux pas détailler car cela nous entrainerait trop loin mais sachez que : Les dallages Dans un arrêt publié au bulletin, il est jugé que «Les dallages ne constituent pas des éléments d équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l article 1792-3 du Code civil» et «la demande en réparation des désordres les affectant, lorsqu ils ne rendent pas l ouvrage impropre à sa destination ou n affectent pas sa solidité ne peut être fondée, avant comme après réception, que sur la responsabilité contractuelle de droit commun». Cass. 3 e Civ., 13 février 2013, n 12-12.016, RDI avril 2013, p. 220. Les questions qui se posent sont nombreuses : - Le dallage est-il un ouvrage dans l ouvrage (à priori non) - Dès lors la garantie décennale voire biennale de bon fonctionnement ne pourrait s appliquer - Doit-on faire référence à la notion ancienne de «dommages intermédiaires» pour ne retenir que la responsabilité contractuelle. Moquettes et tissus tendus Il en est de même pour les moquettes et tissus tendus qui ne sont pas considérés comme des éléments d équipement et ne relèvent donc pas de l article 1792-3 du Code Civil. Cass. 3 e Civ. 30/11/2011 n 09-70.345 R.D.I février 2012 P100. Je vous renvoie pour cela à la RDI et une étude de Jean Pierre KARILA dans la revue de mai 2013. B. La réception : B1- La Cour de Cassation a jugé que la réception par lots séparés n est pas prohibée par la loi. En principe la réception des travaux ne peut être qu unique dans le cadre d un marché tous corps d état ou dans un marché conclu avec des entreprises groupées. En revanche, lorsque l ouvrage est traité par lots séparés il a donc été admis la possibilité de réception par lots séparés. Cass. 3 e Civ. 21/06/2011 n 10-20.216 R.D.I 11/11 P573 3

B2- Il a également été jugé que les vices sont présumés cachés pour l acquéreur si leur gravité n apparaît pas tout de suite. Il s agit d une affaire dans laquelle l acquéreur s était rendu compte de certains désordres concernant des lambris, mais il n était pas apparu à la réception que les désordres étaient généralisés. Cette généralisation n étant pas visible à la réception, ils étaient présumés cachés. Ce n est qu une application habituelle du principe selon lequel les désordres entrent dans le champ de la garantie décennale dès lors qu ils ne sont pas apparus dans toute leur ampleur et conséquence au moment de la réception. Cass. 3 e Civ, 21/09/2011, n 09-69.933, R.D.I 1111 P568. B3- Dans un arrêt du 7 septembre 2011, la Cour de Cassation approuve la Cour d Appel d Aix-en-Provence qui considère que la réception sans réserve interdit de contester la conformité de l ouvrage. Cass. 3 e Civ, 07/09/201,1 n 09-16.172, R.D.I 1111 P55. B4- Qui est habilité à prononcer la réception? Un arrêt du 6 juillet 2011 mérite un très bref commentaire. Nous sommes dans le cadre de l acquisition d un appartement en VEFA. L appartement est inachevé. Il présente des malfaçons ou non-façons évidentes et le vendeur promoteur est en liquidation judiciaire. Les acquéreurs ont pris possession des lieux et pensent pouvoir d introduire une action notamment contre l assureur décennal. Leur action sera rejetée du fait de l absence de réception, la Cour considérant que seul le vendeur en l état futur d achèvement était à même de réceptionner l ouvrage. L acquéreur ne pouvait pas prononcer cette réception et ce d autant plus que l ouvrage étant inhabitable il ne pouvait y avoir de réception. L intérêt de cet arrêt est de rappeler que c est est le maître de l ouvrage qui est habilité à réceptionner ou non la maison. Or en l espèce c est le promoteur- vendeur en VEFA. 4

L arrêt ne traite pas des questions de réception tacite ou d abandon de chantier car elles n étaient pas posées. Il ne semble donc pas que cet arrêt ait un grand avenir Cass. 3 e Civ, 06/07/2011, n 09-69.920, R.D.I 1111 P557. B5- La Cour de cassation précise, dans un arrêt du 5 décembre 2012, que la réception tacite est possible en cas d abandon de chantier. Lorsque le maître de l ouvrage et l entrepreneur s accordent sur une réception tacite, à une époque où le maître de l ouvrage a pris possession de l ouvrage et a payé quasi intégralement le montant des travaux, le juge du fond ne peut constater l absence de réception. L arrêt illustre l influence de l accord des parties sur l existence d une réception tacite. Cass. 3 e Civ., 5 décembre 2012, n 11-25.905, RDI mars 2013, p. 152. B6- Lors de la levée des réserves, il n y a pas lieu de constater l existence d une réception définitive. La pratique de la double réception, qui distingue la réception provisoire de la réception définitive, est antérieure à la loi du 4 janvier 1978, laquelle l a fait disparaître. Cet arrêt rappelle qu elle n est plus nécessaire pour procéder à la levée des réserves. Cass. 3 e Civ., 5 décembre 2012, n 11-23.756, RDI mars 2013, p. 153. C- L assurance susceptible de garantir : quelle est la date de référence? : Voilà enfin un arrêt qui parait être rédigé comme un arrêt de principe et auquel devrait être réservée une très large publication. Quelle est la date de référence pour l application des polices de responsabilité décennale? La DROC ou le début effectif des travaux par l entreprise. Question déjà longuement débattue et qui, à dire vrai, ne présentera bientôt plus d intérêt puisque l arrêt en question a été pris en application des dispositions anciennes c'est-à-dire avant les nouvelles clauses types du 19 novembre 2009. 5

Cependant, nous avons encore des dossiers de cette nature et il est bon de rappeler que la Cour de Cassation estime que «L assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l objet d une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d assurance et que cette notion s entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l assuré». Cass. 3 e Civ. 16/11/2011 n 10-24.517 R.D.I février 2012 P104 II- LA GARANTIE DÉCENNALE DES CONSTRUCTEURS A- Qui est constructeur? Dans un arrêt rendu le 27 février dernier, la Troisième chambre civile approuve une cour d appel d avoir considéré qu en l absence de réception, celui qui vend sa maison ne saurait être réputé constructeur au sens de l article 1792-1, 2, du Code civil. Suivant cette disposition, «est réputé constructeur [ ] toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu elle a construit ou fait construire». Selon cet arrêt, la personne concernée par l article 1792-1, 2, du Code civil n est donc réputée constructeur qu à la double condition que l ouvrage soit vendu après achèvement, et que l ouvrage ait fait l objet d une réception, condition générale posée par les articles 1792 et suivants du Code civil. Cass. 3 e Civ., 27 février 2013, n 12-12.148, RDI mai 2013, p. 276. B- Qui est titulaire de l action en garantie décennale? La Cour de cassation rappelle que le locataire, qui ne dispose par définition pas d un droit de propriété sur l ouvrage mais est titulaire d un simple droit de jouissance, n est pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale. Cass. 3 e Civ., 23 octobre 2012, n 11-18.850 & 11-19.650, RDI février 2013, p. 95. 6

C- Principe de réparation intégrale Pour mémoire, je vous indique un arrêt du 27 mars 2012 qui applique le principe de la réparation intégrale aux désordres de construction. A la suite d une expertise, il y avait deux solutions de réparation possibles, l une conforme à ce qu avait été contractuellement prévu, l autre moins chère, mais qui n était qu un palliatif. Le principe de la réparation intégrale est appliqué et c est la solution de reprise conforme au contrat d origine qui est validée par la Cour. Cass. 3 e Civ. 27/03/2012 n 11-11 798 R.D.I juin 2012 P352. D- Défaut de déclaration de chantier par les architectes : quelle sanction? BET ou architectes, non déclaration d un chantier en RC décennale, quelle sanction? Cass. 3 e Civ. 12/04/2012 n 11-12.786 + 11-13.839. Il s agit ici de la question récurrente de la sanction de la non-déclaration de chantier par un BET ou par des architectes. Il s agit en général de police à abonnement et la Cour de Cassation va considérer que c est l article L113-9 (donc l application de la règle proportionnelle) qui est applicable lorsqu un BET ou un architecte omet de déclarer un chantier dans le cadre de la police qu il a souscrite. Je ne peux que vous inviter à vous reporter au commentaire effectué par Monsieur Pascal DESSUET qui figure à la revue de droit immobilier du mois de juin 2012. E- Aménagements postérieurs à la réception. Responsabilité de l entreprise pour dysfonctionnement résultant d aménagement postérieur à la réception. Cass. 3 e Civ. 27/02/2012, n 10-28.174 R.D.I mai 2012 P276. J attire simplement votre attention sur cet arrêt, car il s agit d une situation que nous pouvons rencontrer assez fréquemment. Il s agit de la construction d espace ouvert dans un immeuble de bureaux avec des prévisions de chauffage conforme à cet espace ouvert. 7

Des cloisonnements sont ensuite réalisés par l acquéreur et cela oblige à des surconsommations d électricité importantes pour parvenir à un chauffage normal. La Cour de Cassation a considéré que les travaux réalisés postérieurement à la réception et qui ont modifié sensiblement les lieux étaient de nature à exonérer les constructeurs. F- Evolutions extensive de la notion de «nature décennale des désordres» au regard de l impropriété à destination. F-1 Quand l esthétique devient décennale : Je reviens ici sur l arrêt que j évoquais tout à l heure concernant les travaux de ravalement de façade. Dans cet arrêt publié au Bulletin, la Cour Suprême pose comme principe que des désordres esthétiques peuvent rendre impropre à sa destination un immeuble exceptionnel, emblématique du patrimoine architectural, et de ce fait relever de la garantie décennale. Le cas d espèce était certes particulier, puisque le bien concerné avait été classé immeuble exceptionnel dans la zone de protection du patrimoine architectural urbain de la commune de Biarritz. Suite à sa rénovation, des désordres avaient affecté sa façade et il convenait de savoir si ceux-ci relevaient de la garantie décennale ou de la responsabilité de droit commun. La Cour suprême statue ainsi : «Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l'immeuble qui constituait l'un des éléments du patrimoine architectural de la commune de Biarritz et souverainement retenu que ces désordres portaient une grave atteinte à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'ils justifiaient la mise en œuvre de la responsabilité décennale» La Cour retient donc le caractère exceptionnel de l opération, les désordres esthétiques généralisés des façades et la situation particulière de l immeuble. Cass. 3 e Civ., 4 avril 2013, n 11-25.198, RDI juin 2013, p. 331. 8

F-2 Quand tout est conforme aux normes mais pas à ce qui a été promis. Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation pose que l impropriété à destination doit être appréciée par référence à ce qui a été promis, notamment lorsqu il a été promis au-delà des normes en vigueur. En l espèce, une SNC maître d ouvrage fait édifier un immeuble de grand standing qui, grâce à un certain type de cloisons, devait être doté d une isolation acoustique de haut niveau. L immeuble une fois commercialisé, divers acquéreurs se sont plaints de défauts de conformité des cloisons et de l isolation acoustique et ont assigné la SNC, laquelle appelait notamment en garantie le maître d œuvre d exécution. Il résultait de l expertise que les cloisons étaient conformes aux normes en vigueur pour des logements de moindre qualité, mais pas aux normes promises par la SNC maître de l ouvrage. Les assureurs soutenaient qu il s agissait d une non-conformité contractuelle n entrainant pas de désordre décennal. La Cour d appel les avait suivis. La Cour de cassation casse sur le motif suivant : «Qu'en statuant ainsi, en appréciant l'impropriété à destination par rapport aux cloisons conformes aux normes en vigueur pour un logement de moindre qualité, tout en relevant que la SNC s'était engagée à vendre un appartement présenté comme devant être d'exception et alors que le contrat de maîtrise d'oeuvre stipulait que le maître d'œuvre devait fournir au maître d'ouvrage la notice descriptive sommaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé» Il faut donc retenir que l impropriété à destination s apprécie par référence à la destination convenue et à la qualité promise. Cass. 3 e Civ., 10 octobre 2012, n 10-28.309 & 10-28.310, RDI décembre 2012, p. 630. (publié au Bulletin) F-3 Attestation imprécise : Responsabilité de l assureur La responsabilité de l assureur doit être retenue pour avoir délivré une attestation RC décennale au titre d un assuré auquel il venait précédemment d adresser une mise en demeure pour non-paiement de prime, sans en avoir fait état dans le corps de l attestation, alors même que, par application de la procédure établie par l article L. 113-3 du Code des assurances, le contrat se trouvait déjà suspendu, à défaut d être encore résilié. Cass. 3 e Civ., 24 octobre 2012, n 11-16.012, RDI décembre 2012, p. 638. (publié au Bulletin) 9

III- LA GARANTIE DOMMAGES-OUVRAGE : 1. Forme de la déclaration de sinistre : La déclaration de sinistre faite par télécopie ne remplit pas les conditions prévues par le Code des assurances, lequel exige une déclaration par lettre recommandée avec avis de réception. Cass. 3 e Civ., 6 juin 2012, n 11-15.567, RDI septembre 2012, p. 458. 2. Les désordres de seconde génération : revirement? Il faut ici évoquer les différents arrêts rendus depuis 2 ans pour essayer de comprendre, mais j ai peur que nous ayons un peu de mal. Les grands classiques : Pour les nouveaux désordres, la déclaration de sinistre est obligatoire. La cour de cassation était claire : «Mais attendu qu'ayant relevé que le maître de l'ouvrage avait subi des premiers désordres, pris en charge par la société Axa, assureur dommages-ouvrage, la cour d'appel a exactement retenu, sans dénaturation, qu'il n'y avait pas lieu de distinguer entre sinistre nouveau et aggravation d'un sinistre ancien déclaré et qu'à défaut de nouvelle déclaration de sinistre, la demande d'expertise pour les nouvelles fissures, présentée par le maître de l'ouvrage à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage n'était pas recevable» Cass. 3 e Civ. 14/03/2012 n 11-10.961 R.D.I juin 2012 P358. L assureur dommages-ouvrage doit préfinancer une réparation pérenne et efficace. Cass. 3 e Civ. 22/06/2011 n 10-16.308 R.D.I octobre 2011 P509. Nous savions déjà que l assureur dommages-ouvrage doit garantir l efficacité des travaux de reprise qu il a préfinancés. Cependant en cette espèce il ne s agissait pas de la réapparition d un désordre, mais de son extension. 10

La Cour d Appel avait considéré que l extension de ce désordre était prévisible, que les travaux préfinancés en 1998 par l assureur dommages-ouvrage qui pouvait savoir que les désordres se propageraient au mur étaient insuffisants pour y remédier et que les désordres de 2002 ne se seraient pas produits si les travaux de reprise des désordres de 1997 avaient été suffisants, la Cour de Cassation indique «La Cour d Appel a exactement retenu que la réparation à l initiative de cet assureur devait être pérenne et efficace et que la société AMC devait préfinancer les travaux nécessaires à la non-aggravation des dommages garantis...». J attire également votre attention sur le fait que dans cet arrêt la Cour de Cassation approuve la Cour d Appel qui a considéré que l expert dommages-ouvrage avait commis une faute qui avait contribué à l entier préjudice subi par les propriétaires. Revirement? Les choses semblaient acquises mais voici qu intervient un arrêt du 10 octobre 2012 publié au Bulletin, la Cour de cassation semble apporter une restriction considérable aux droits du maître de l ouvrage en allégeant de ce fait les obligations de l assureur DO. «Attendu qu ayant relevé que les désordres objet de la déclaration de sinistre du 16 avril 2004 étaient exactement identiques à ceux objet de la déclaration de sinistre du 17 novembre 2000 dont ils avaient déjà été indemnisé par le versement d une somme qu ils étaient forclos à contester, la cour d appel, qui a pu en déduire que les époux X..n étaient pas fondés en leur demande tendant à voir prendre en charge un dommage dont ils avaient déjà obtenu réparation, a légalement justifié sa décision». Contrairement à tout ce qui a été déjà jugé, la cour de cassation semble considérer que l aggravation ou la réapparition d un sinistre ancien n est pas un sinistre nouveau, mais doit être assimilée au sinistre ancien. Quand bien même les réparations financées par l assureur dans le cadre de la première déclaration de sinistre s avéreraient ne pas être efficaces, l assuré ne peut plus alors déclarer à nouveau les désordres dans le cadre d une nouvelle déclaration de sinistre et invoquer, le cas échéant, l application des sanctions légales en cas de non-respect du délai imparti à l assureur pour prendre position sur les garanties. Cela a pour conséquence négative pour l assuré que, si un délai de deux années s est écoulé depuis la désignation de l expert amiable, il est désormais forclos à agir en application de l article L. 114-2 du Code des assurances. Les commentaires de Pascal DESSUET dans la RDI sont assez sévères quant à l application plus que rigoureuse de la prescription biennale. 11

Que reste il alors au maitre d ouvrage? Assigner au titre de la garantie décennale des constructeurs, les entreprises qui ont réalisé les travaux de reprise. Mais alors, que devient l obligation de l assureur DO d assurer pérenne et efficace? Je vous avoue que j ai du mal à comprendre. une réparation Cass. 3 e Civ., 10 octobre 2012, n 11-17.496, RDI décembre 2012, p. 636. 3. Autre limitation des obligations de l assureur DO mais plus compréhensible cette fois-ci : le délai au-delà duquel on ne peut plus déclarer de sinistre Il existe peu de limites au caractère absolu de la sanction appliquée en cas de nonrespect par l assureur dommages-ouvrage du délai qui lui est imparti par la loi pour prendre position sur les garanties. En l espèce, la Cour de cassation pose clairement que l assureur dommagesouvrage n est pas tenu de répondre à une réclamation présentée plus de deux ans après l expiration de la garantie décennale. La position de la Cour de cassation est donc aujourd hui très claire : au-delà d un délai de douze ans suivant la réception, l assureur n est plus tenu de répondre, ce qui est une autre manière de dire qu il n est par conséquent plus éligible à la sanction pour non-respect du délai. Cass. 3 e Civ., 20 juin 2012, n 11-15.199, RDI septembre 2012, p. 456. 4. La sanction de la transmission simultanée par l assureur dommagesouvrage du rapport d expertise préliminaire et de sa décision sur le principe de sa garantie, La Cour de cassation vient rappeler que la transmission simultanée par l assureur dommages-ouvrage du rapport d expertise préliminaire et de sa décision sur le principe de sa garantie, est sanctionnée à la fois par la perte de la possibilité de refuser sa garantie et par la majoration de plein droit des intérêts produits par l indemnité d assurance, conformément à l alinéa 3 de l article L. 242-1 du Code des assurances. Cass. 3 e Civ., 4 décembre 2012, n 11-21.580, RDI février 2013, p. 106. 12

IV- LE GARANT DE LIVRAISON : 1- Dans un arrêt du 7 septembre 2011, la Cour de Cassation décide enfin, car il semble que la question ait été laissée en suspens trop longtemps, que le garant de livraison n est pas constructeur d un ouvrage. Il est jugé que le garant de livraison exécute des obligations qui lui sont propres au regard de l article L231-6 du Code de la Construction et de l habitation, en désignant une entreprise pour achever la construction et que l exécution de cette disposition légale ne lui confère pas la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et suivants du Code Civil. La décision est importante, car elle met un terme à une évolution dangereuse pour le garant, dont il avait été jugé qu il ne disposait pas de recours contre le constructeur. La loi du 1 er juillet 2010 et l article L313-22-1 du Code Monétaire et Financier reconnaissent désormais au garant de livraison un recours de plein droit contre le constructeur. Le statut du garant de livraison devient un peu plus «vivable» et sa responsabilité ne pourra être engagée qu en cas de faute dans le choix du constructeur désigné pour achever ou réparer l ouvrage ou en l absence de contrôle des travaux nécessaires à la levée des réserves. Cass. 3 e Civ. 07/09/2011 n 10-21.231 - R.D.I 12-11 P626. 2- Un arrêt du 12 septembre 2012, la Troisième chambre civile complète la question des recours ouverts au garant de livraison. Dans cet arrêt, qui est publié, la Cour de cassation juge que l article du L443-1 du Code des assurances a un caractère interprétatif, ce qui permet de l appliquer rétroactivement aux situations antérieures à l entrée en vigueur de la loi nouvelle. Cass. 3 e Civ., 12 septembre 2012, n 11-13.309, RDI décembre 2012, p. 627. Je rappelle que cet article L443-1 prévoit : «Les entreprises d'assurance habilitées à pratiquer les opérations de caution ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d'origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d'un recours contre le client donneur d'ordre de l'engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue au 3 de l'article 1251 du code civil.» 13

3- Dans le même sens d une restriction des obligations du garant, la Cour de Cassation a cassé un arrêt de la Cour d'appel d Aix qui statuait déjà sur renvoi de cassation. Cet arrêt selon le commentateur de la Revue de Droit Immobilier «dégage une règle simple : le garant ne peut garantir que les prestations prévues au contrat originaire. Elle repose sur deux principes simples et difficilement contestables. D une part, les réserves à la réception ne peuvent porter que sur les prestations commandées dans le contrat initial et d autre part la non-contestation des réserves par le garant ne vaut pas acceptation tacite de payer les travaux supplémentaires». Vous vous reporterez à la Revue de Droit Immobilier pour plus de précision. Cass. 3 e Civ. 09/05/2012 n 11-14.943 R.D.I juillet 2012 P407. V- TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE : 1- Evolution de la notion de voisin : restriction Dans un arrêt du 19 octobre 2011, la Cour de Cassation vient encore restreindre la notion de voisin responsable d un trouble anormal de voisinage. Bien qu elle soit à l origine de la notion très générale de voisins occasionnels, la Cour de Cassation a manifestement voulu ensuite réduire la portée de cette notion. Initialement, tous les constructeurs étaient censés être des voisins occasionnels. On est ensuite passé à la notion de voisins, auteurs du trouble, pour retenir ensuite la responsabilité d un constructeur s il y avait une «relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées aux constructeurs». C est cette notion qui est retenue dans cet arrêt du 19 octobre 2011. Le maître de l ouvrage qui était bien le voisin auteur de troubles exerçait son recours contre les différents intervenants, dont l architecte maître d œuvre est un BET. La Cour d'appel avait retenu la responsabilité de tous les intervenants sur la base d une présomption née de l application de la théorie du voisinage de telle sorte que les intervenants ne pouvaient s exonérer que par la démonstration d une cause extérieure. 14

La Cour de Cassation sanctionne effectivement en reprochant à la Cour d'appel d avoir statué «par des motifs impropres à caractériser l existence d une relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées aux constructeurs dont elle a retenu la responsabilité.» En clair, le maître de l ouvrage est présumé responsable des troubles causés aux voisins. Les constructeurs ne le sont que s il est démontré une cause directe entre les troubles subis et les missions qui leur ont été confiées. Cass. 3 e. Civ. 19/10/2011 n 10-15.303 + 10-15.810 R.D.I 12-11 P631. 2- Cause d exonération des entreprises La Cour de Cassation vient préciser que l acceptation par le maître de l ouvrage des risques de troubles anormaux de voisinage, si elle peut être de nature à exonérer les intervenants à l acte de construire de leur responsabilité, doit alors être caractérisée. En l espèce, Socotec avait vivement recommandé au maître de l ouvrage de faire un constat de l état des avoisinants par un référé préventif. Cependant, l exonération des intervenants n a pas été retenue, l exonération supposant d une part que le maître de l ouvrage ait été clairement informé des risques et, d autre part, qu il les ait acceptés. La cour de cassation a considéré que la deuxième condition faisait défaut en l espèce. Cass. 3 e Civ. 21 novembre 2012, n 11-25.200, RDI février 2013, p. 100. 15

VI- REGLES GENERALES EN DROIT DES ASSURANCES A - LES PROBLÈMES DE PRESCRIPTION : 1- Opposabilité des articles L114-1 et L 114-2 du Code des Assurances Opposabilité de la prescription des articles L114-1 et L114-2 : extension du principe au cas du recours d un tiers. Dans un arrêt du 18 octobre 2011, la Cour de Cassation va plus loin, en indiquant «Qu en statuant ainsi, alors que le contrat ne rappelait pas que, quand l action de l assuré contre l assureur a pour cause le recours d un tiers, le délai de la prescription court du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l assuré ou a été indemnisé par ce dernier, la Cour d'appel a violé le texte susvisé». Voilà encore plus de rigueur qui va faire frémir les assureurs, car il y a peu de chances que l on retrouve les choses aussi clairement exprimées dans les contrats d assurance. Cass. 3 e Civ. 18/10/2011 n 10-19.171 R.D.I février 2012 P107. Par un arrêt rendu le 18 avril 2013, la Cour de cassation rappelle qu en vertu de l article R. 112-1 du Code des assurances, les polices d assurance relevant des branches 1 à 17 de l article R. 321-1 du même code, c est-à-dire essentiellement les assurances non vie, doivent mentionner les dispositions relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d assurance. Il en résulte que l assureur est tenu de rappeler dans le contrat, sous peine d inopposabilité à l assuré du délai de prescription prévu à l article L. 114-1 du Code des assurances, les causes d interruption de la prescription biennale prévues à l article L. 114-2 dudit Code. Mais la Cour de cassation exige plus, puisque l assureur ne doit pas se contenter de reprendre in extenso cet article L. 114-2, mais doit préciser en outre les causes ordinaires d interruption de la prescription ; à défaut, il ne peut se prévaloir de l acquisition de la prescription biennale. Cass. 2 e Civ., 18 avril 2013, n 12-19.519. 16

2- Interruption de prescription S agissant de l effet interruptif de la prescription d une ordonnance de référé rendant commune à d autres parties une ordonnance initiale ayant désigné un expert, vous noterez un arrêt du 28 mars 2012 qui sanctionne un arrêt de Cour d'appel qui avait déclaré prescrite l action d un syndicat de copropriétaires à l encontre de la compagnie AXA en ces termes : «Qu en statuant ainsi, alors que la prescription de l action engagée entre un assuré et un assureur est interrompue à l égard des parties à une mesure d expertise, même celles n ayant été partie qu à l instance initiale ayant abouti à la désignation de l expert, par toute décision judiciaire apportant une modification quelconque à cette expertise et que le syndicat soutenait que la modification de l expertise initialement ordonnée en 2002 avait été demandée en 2003 par la société AXA, et définitivement acceptée par un arrêt du 2 juin 2004, rendu moins de deux ans avant l assignation au fond délivrée à cette société, la Cour d'appel a violé les textes susvisés (L114-1 et L114-2). Cet arrêt fait dire au commentateur que la 3 ème Chambre se serait maintenant ralliée clairement à la position des 1 ère et 2 ème Chambres Civiles, en reconnaissant un effet interruptif à l égard de tous, à l ordonnance qui apporte «une modification quelconque à cette expertise». Cass. 3 e Civ. 28/03/2012 n 10-28.093 R.D.I juin 2012 P359. 3- Tout est-il devenu clair? Ça n est pas certain. En effet, par un arrêt du 7 novembre 2012, qui semble revenir dans le droit fil de sa jurisprudence, la Troisième chambre civile rappelle que l extension de l expertise à de nouvelles parties ordonnée en référé n a pas d effet interruptif de prescription à l égard de ceux qui n étaient parties qu à l ordonnance initiale. Il convient néanmoins de nuancer la portée de cette jurisprudence. Le scenario est en réalité toujours le même : un maître d ouvrage, ou syndicat des copropriétaires, assigne en référé-expertise son assureur et/ou des constructeurs ; par la suite, l assureur ou les constructeurs assignent d autres constructeurs aux fins de leur rendre l expertise commune, sans que le demandeur initial ne soit appelé ou n intervienne volontairement. Si, après dépôt du rapport, le maître d ouvrage assigne au fond les parties auxquelles l expertise a été rendue opposable et que les défendeurs lui opposent la prescription de son action, celui-ci ne peut se prévaloir de l extension de l expertise en tant que cause d interruption de la prescription dès lors que la demande initiale et la demande d extension «bien que tendant à la mise en œuvre d une même 17

expertise judiciaire relative aux mêmes travaux en vue de la détermination des dommages subis et des responsabilités encourues, n ont pas le même objet». Cass. 3 e Civ., 7 novembre 2012, n 11-23.229 & 11-24.140, RDI février 2013, p. 104. La prudence impose donc d assigner tant l assureur DO que les locateurs d ouvrage et leurs assureurs dès l origine. Il faut préciser que cette jurisprudence n est pas applicable dans le cas où le maître d ouvrage assigne au fond non pas les défendeurs à l extension mais son assureur, donc l assureur DO, défendeur à la première ordonnance, qui lui oppose la prescription biennale éventuellement écoulée depuis cette première ordonnance. S il y a plus de 2 ans écoulés depuis la 1 ordonnance mais moins de 2 ans depuis les mises en causes qui s en sont suivies, la Cour de cassation considère que l extension interrompt bien alors le délai de prescription. 4- Dans le même sens, J attire également votre attention très rapidement sur un arrêt du 21 septembre 2011 qui pose aussi des problèmes d interruption de prescription, et ce, pour l assureur dommages-ouvrage qui veut exercer ses recours. La conclusion en est que lorsque il veut exercer ses recours, l assureur dommagesouvrage doit par prudence assigner lui-même les différents intervenants et ne pas compter sur l éventuel effet interruptif des assignations lancées par le maître de l ouvrage ou tout autre intervenant. Cass. 3 e Civ. 21/09/2011 n 10-20.543 R.D.I février 2012 P109. Prudence donc : assignons tout le monde pour la désignation initiale de l >Expert mais aussi pour l ampliation de sa mission et encore pour son extension à de nouvelles parties. B- Recours entre constructeurs Selon la jurisprudence, le recours d un constructeur contre un autre constructeur ou son assureur n est pas fondé sur la garantie décennale, mais est de nature contractuelle si ces constructeurs sont contractuellement liés, et de nature quasi délictuelle s ils ne le sont pas, de sorte que le point de départ du délai de cette action n est pas la date de réception des ouvrages. Le présent arrêt de cassation du 11 septembre 2012 reprend cette solution, retenant en l espèce que la responsabilité était de nature délictuelle. Il s agissait en effet du recours d une entreprise de construction contre l architecte maître d œuvre, la Cour rappelant ainsi que ces constructeurs «liés au maître de l ouvrage par des conventions distinctes, sont des tiers dans leurs rapports et peuvent engager entre eux une action en responsabilité délictuelle». Cass. 3 e Civ., 11 septembre 2012, n 11-21.972, RDI novembre 2012, p. 570. 18

C- Plus de 12 ans après la réception, plus aucune action n est possible Dans un arrêt du 15 mai 2013, la Cour de cassation considère que l action d un syndicat de copropriétaires à l égard de l assureur de l architecte responsable des désordres plus de 13 ans après la date de réception n a pas été exercée dans le délai décennal, et que par ailleurs, faute pour le syndicat d avoir exercé son recours à l encontre de l assureur dans le délai de deux ans suivant l assignation en référéexpertise, son action est prescrite. Cass. 3 e Civ., 15 mai 2013, n 12-18.027. VIII- Déclaration de l assuré et règle proportionnelle: 1- Dans un arrêt du 15 mai 2013 publié au bulletin, la 3 chambre précise que l assuré est obligé de déclarer, en cours d exécution des travaux, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence d aggraver les risques et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l assureur lors de la conclusion du contrat. «Attendu que pour écarter l'application de la réduction proportionnelle d'indemnité, l'arrêt retient que l'obligation déclarative de l'assuré doit être appréciée à l'ouverture du chantier et non à une période postérieure et que les pièces produites n'établissent pas que l'assuré aurait manqué à son obligation au moment de l'ouverture du chantier ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'assuré est obligé de déclarer, en cours d'exécution des travaux, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence d'aggraver les risques et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; L absence d une telle déclaration entraîne l application de la règle proportionnelle prévue à l article L. 113-9 du Code des assurances.» Cass. 3 e Civ. 15 mai 2013, n 12-14.757. 2- Par ailleurs, dans un arrêt publié au bulletin, la Cour indique que lorsque l assureur ne parvient pas prouver le taux de réduction proportionnelle, il appartient au juge du fond de déterminer ce montant et de fixer souverainement la réduction qui doit être apportée à l indemnité. Cass. 3 Civ, 17 avril 2013, n 12-14.409. RDI juin 2013 p. 338 19

IX- Les clauses d exclusions et annulation des garanties dans les polices de responsabilité civile: Il faut ici citer un arrêt qui ne semble pas publié mais qui mérite attention car c est un arrêt de cassation. La Cour de cassation exerce d une manière générale une vigilance particulière sur les clauses d exclusions existant dans les contrats d assurance, au visa de l article L. 113-1 du Code des assurances, et a consacré la nullité des clauses qui vident les garanties de leur substance ou aboutissent en pratique à les annuler. La clause d exclusion litigieuse disposait que la garantie ne couvrait pas «les travaux exécutés, cause ou origine du dommage et les dommages immatériels résultant de ces dommages». Il s agit d une clause très classique dans les contrats d assurance de responsabilité des entrepreneurs de construction. Dans cet arrêt, la Cour affirme que les juges du fond auraient dû rechercher «si les nombreuses exclusions du contrat n aboutissaient pas à annuler les garanties prévues». Cass. 3 e Civ., 9 mai 2012, n 11-10.909, RDI octobre 2012, p. 521. X L EXPERTISE : Deux arrêts particulièrement importants, rendus par une Chambre Mixte de la Cour de cassation le 28 septembre 2012, sont venus préciser la portée de l absence de contradiction au niveau de l expertise. 1- Concernant tout d abord l expertise amiable, la Cour pose que le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport établi non contradictoirement pour rendre sa décision en ces termes : «Mais attendu que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; Que la cour d'appel, devant laquelle la société Trigano et son assureur se prévalaient de l'inopposabilité du rapport d'expertise établi à la demande de la société Huk Coburg, a relevé que celle-ci fondait exclusivement ses prétentions sur ce rapport ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision»; 20

Cette solution ne devrait néanmoins pas concerner le cas de l assureur dommagesouvrage, dont l expertise, même amiable, relève d un régime légal et réglementaire précis, dès lors que ses règles auront été respectées. Cass. Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n 11-18.710, JCP G 2012, n 46, 1200. 2- Le second arrêt concerne quant à lui l expertise judiciaire, et la Cour de cassation pose, dans un attendu de principe, que «les parties à une instance au cours de laquelle une expertise judiciaire a été ordonnée ne peuvent invoquer l'inopposabilité du rapport d'expertise en raison d'irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise, lesquelles sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure». La sanction du rapport d expertise judiciaire établi non contradictoirement n est donc pas l inopposabilité de celui-ci à la partie écartée des opérations, mais bien la nullité laquelle répond alors aux dispositions des articles 175 et suivants du Code de procédure civile sur la nullité des mesures d instruction. Cass. Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n 11-11.381, JCP G 2012, n 46, 1200. XI- OBLIGATION D INFORMATION : Il faut dire quelques mots de l obligation d information qui pèse sur les professionnels, car et comme vous le verrez, plusieurs arrêts ont été rendus dans cette matière par la Cour de Cassation et qui démontrent le souci de protection du «consommateur» et une obligation toujours plus forte mise à charge des professionnels quant à l information qu ils doivent à leurs clients. 1- Le banquier à l obligation de vérifier la qualification du contrat de construction. Cass. 3 e Civ. 11/01/2012 n 10-19.714 R.D.I mars 2012 P167. 2- La Cour retient encore la responsabilité du banquier qui ne s assure pas de l existence d une garantie de livraison avant de débloquer le prêt dans le cadre d un contrat de construction de maisons individuelles. Cass. 3 e Civ. 14/03/2012 n 11-10.291 RDI juin 2012 P344. 21

3- Plus nouveau, la Cour retient une obligation d information du vendeur de panneaux solaires sur la défiscalisation de l opération, ce qui fait dire au commentateur de cet arrêt du 8 mars 2012 que l on peut se demander si la responsabilité de l installateur de panneaux solaires n en viendrait pas à rejoindre celle de certains professionnels du droit. Les assureurs vont peut-être y trouver là une nouvelle cause d inquiétude, et ce, au titre d une responsabilité non plus décennale, mais de pure responsabilité civile. Cass. 3 e Civ. 08/03/2012 n 10-21.239 R.D.I juin 2012 P340. 4- Enfin, dans le même sens, mais de façon plus habituelle, on notera un arrêt qui retient la responsabilité du notaire dans une opération de défiscalisation pour des investissements immobiliers locatifs. Cass. 3 e Civ. 28/01/2012 n 10-25.741 R.D.I mai 2012 P270. Telles sont les décisions que je voulais commenter, sans que ce panorama puisse être considéré comme exhaustif. Je vous remercie. PS : Les commentaires des arrêts cités sont inspirés pour l essentiel de ceux figurant dans la Revue de Droit Immobilier 22