DÉFINITION DES DONNÉES FINANCIÈRES PUBLIÉES PAR LES SOCIÉTÉS CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)
À compter du 1er juillet 2012, les gestionnaires de SCPI, réunis au sein de l ASPIM, s engagent à déterminer et publier les données essentielles de performance des sociétés sous gestion conformément à la méthodologie et aux prescriptions exposées dans la présente note. À compter de cette date, pour le présent exercice et pour les suivants, seront ainsi déterminées les mentions relatives aux taux d occupation financier et physique (points 1. et 2.) et les mentions relatives aux performances financières des SCPI (point 3.). À compter de cette même date, ces données sont diffusées de manière permanente, au rythme de publication des documents d information de la SCPI : bulletin trimestriel et rapport annuel. D autres indicateurs peuvent être publiés suivant le souhait du gestionnaire. En l absence de définition commune d un indicateur, il ne peut faire l objet d une comparaison entre SCPI (exemple du taux d occupation physique). 2
1. TAUX D OCCUPATION FINANCIER (TOF) 1.1. Définition Le TOF est l expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division : (i) du montant total des loyers et indemnités d occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers1 (ii) par le montant total des loyers facturables dans l hypothèse où l intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué2. Les indemnités compensatrices de loyers sont intégrées dans le TOF en étant lissées sur leur période d effet3. Il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF. Il peut être fait distinctement mention de la quote-part de loyers non recouvrés par rapport au total des loyers facturés. 1. Ces montants sont comptabilisés à la ligne des «loyers» dans le compte de résultat de la SCPI. 2. Le TOF est donc affecté par les événements intervenus sur le patrimoine en cours de trimestre : acquisition et cession d immeubles, à compter de la date de signature de l acte. 3. Par exemple, une indemnité de 1 000 versée pour une période d un an ajoute 250 (1 000 4) au numérateur des quatre premiers TOF trimestriels calculés à compter de la date d obtention de cette indemnité. 3
1.2. Dates de calcul Le TOF TRIMESTRIEL est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre), pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé. Il prend en considération les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil écoulé. 1.3. Éléments pris en considération dans le calcul du TOF Au numérateur : les loyers, indemnités d occupation ainsi que des indemnités compensatrices de loyers des immeubles dont la SCPI est le propriétaire légal, c est-à-dire que ces immeubles sont acquis et livrés4. Au dénominateur : l ensemble des locaux détenus par la SCPI. a) Pour les locaux occupés : le montant du loyer ou de l indemnité facturée sur la période considérée. b) Pour les locaux vacants, quelle que soit la raison de la vacance : la valeur locative de marché, aux dires de la société de gestion. 4. Exclusion du contrat de vente à terme. Le TOF ANNUEL est la division de : (i) la somme des quatre numérateurs des TOF trimestriels (ii) par la somme des quatre dénominateurs des TOF trimestriels. 4
1.4. Locaux vacants pris en compte pour la valeur 0 au numérateur du TOF i) Locaux vacants offerts à la vente (au dénominateur : valeur locative de marché). ii) Locaux vacants faisant l objet de travaux, quelles qu en soient la nature et la durée (au dénominateur : valeur locative de marché). iii) Locaux faisant l objet d une franchise de loyers (au dénominateur : valeur contractuelle inscrite dans le contrat de bail). 5
1.5. Exclusion des revenus «non récurrents» a) Définition Les revenus «non récurrents» ne sont pas des loyers tels que régulièrement distribués ux termes du contrat de bail. Ils constituent cependant des flux revenant à la SCPI : - dont le montant est occasionnellement l objet de négociations avec le preneur ; - à caractère exceptionnel ; - distribuables au moins en partie aux associés. Les revenus non récurrents ne sont pas pris en compte dans la détermination du TOF. b) Principales sources de revenus non récurrents i) Indemnité de résiliation anticipée ou indemnité de déspécialisation. ii) Droits d entrée5 versés par le nouveau preneur. 5. Contrepartie financière versée par le preneur du fait d un emplacement commercial particulièrement favorable. 6
1.6. Cas de la SCPI dont l AG a voté la dissolution Le gestionnaire de la SCPI en cours de liquidation des actifs (cas de la «SCPI fiscale») mentionne nécessairement ce point quand il évoque le TOF de cette société dont l appréciation doit être modifiée. Dans ces circonstances, un TOF dégradé peut être le signe d une «performance» satisfaisante de la SCPI qui a rapidement rendu ses actifs disponibles à la vente pour les céder dans de meilleures conditions. 7
2. TAUX D OCCUPATION PHYSIQUE (TOP) La publication du TOP n est pas obligatoire et est laissée à la discrétion de la société de gestion. L attention du lecteur doit être attirée sur le fait que les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI. Quand elle a lieu, la publication du TOP doit nécessairement reposer sur la méthode précisée dans le présent point 2. 2.1. Définition Le TOP se détermine par la division : (i) de la surface cumulée des locaux occupés (ii) par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. La surface de chaque actif et la surface totale du patrimoine sont celles figurant dans le rapport annuel d activité de la SCPI. La surface cumulée comprend celle des locaux accessoires (réserves, annexes, mais non les parkings). 8
2.2. Dates de calcul Le TOP est mesuré le dernier jour des quatre trimestres civils (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre). Le TOP ANNUEL est la moyenne arithmétique des quatre TOP calculés dans l année. 9
10 3. PERFORMANCES DES SCPI Chaque SCPI (hors fiscale) fait l objet d un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l investisseur sur le niveau de la distribution, ainsi que son évolution dans le temps, et la valorisation de son placement. Aucune performance n est publiée pour les SCPI fiscales, compte tenu de leurs caractéristiques constitutives. Le TRI est le taux qui est tel que la valeur actuelle nette du placement est nulle (les flux actualisés de décaissement et d encaissement se compensant). Il se calcule, conformément à la formule suivante, avec : à l entrée, le prix acquéreur, PA (voir définition dans le tableau situé infra) ; sur la période, les revenus distribués, R ; à la sortie, le dernier prix cédant au terme de la période PV (voir définition dans le tableau situé infra) ; 3.1. Performance sur plusieurs années L indicateur utilisé est le taux de rentabilité interne (TRI) sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d existence de la SCPI. Le TRI est mentionné nécessairement de manière préalable à toute autre référence à la performance de la SCPI. t, la période sur laquelle le calcul du TRI est réalisé. Le TRI se calcule de la façon suivante : t PA + Rn n=1 (1+TRI)n + PVt (1+TRI)t =0
Définition Prix acquéreur : PA SCPI à capital fixe Sur le marché primaire : prix acquitté par le souscripteur, en ce compris la commission de souscription. SCPI à capital variable Prix acquitté par le souscripteur, en ce compris la commission de souscription. Sur le marché secondaire : prix acquitté par le cessionnaire, en ce compris la commission de cession et les droits d enregistrement au taux, et selon les modalités prévues par le Code général des impôts. Prix cédant : PV Valeur de retrait: PV Prix revenant au cédant sur le marché secondaire : prix d exécution déterminé dans les conditions visées dans le règlement général de l AMF. Ø Dans le cas d une société résultant d une ou plusieurs opérations de fusion-absorption, le TRI considéré est celui de la SCPI absorbante. Une SCPI ayant absorbé d autres SCPI dans le passé doit le préciser à côté de la mention de son TRI. Ø Prix revenant au vendeur, à la suite d un retrait. 11
3.2. Performance sur un exercice 3.2.1. Taux de distribution sur valeur de marché (DVM) Le taux de distribution sur la valeur de marché de la SCPI est la division : (i) du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l année n6 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l année n. Cette définition doit être reprise à côté de la mention du taux de distribution sur la valeur de marché. Ce prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d un exercice, des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges (acquisitions et souscriptions) successifs7. Le montant annuel distribué par part doit mentionner la quote-part due à la distribution de la plus-value intervenue au cours de l année n. 6. Le revenu distribué est considéré au titre de l année n, sans considération du délai de jouissance opposable le cas échéant aux nouveaux porteurs. 7. Lire les annexes pour une démonstration de la méthode de calcul du prix de part acquéreur moyen de l année n : est pris en compte le prix résultant de chaque confrontation (ou la variation du prix intervenant le cas échéant en cours d année pour une SCPI à capital variable) pondéré par le nombre de parts cédées (ou retraites) à chaque confrontation (ou retraits-souscriptions) dans le courant de l exercice. 12
3.2.2. Taux de distribuable sur valeur de patrimoine (DVP) Le taux de distribuable sur la valeur de patrimoine (DVP) de la SCPI est la division : (i) du résultat distribuable de la société au titre de l exercice n (ii) par la valeur de réalisation de la société à fin d exercice n-1. Cette définition doit être reprise à côté de la mention du taux de distribuable sur valeur de patrimoine (DVP). Il doit être fait mention que «le taux de distribuable sur valeur de patrimoine (DVP) publié au premier semestre de l exercice n a un caractère provisoire tant que les données utilisées n ont pas été adoptées par l assemblée générale des associés de la SCPI». 13
3.2.3. Variation du prix moyen de la part8 (acquéreur, frais et droits inclus) sur l année n La variation du prix moyen de la part se détermine par la division : (i) de l écart entre le prix acquéreur moyen9 de l année n et le prix acquéreur moyen de l année n-1 (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l année n-110. La mention suivante figure obligatoirement à côté de la mention de ce taux : «L acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L appréciation éventuelle du prix de part (net vendeur) sur une année ( évolution du prix de part ) a une signification relative. L analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération : - les frais à la souscription ou à l acquisition de parts, en rapport avec la nature immobilière de l investissement. Ces frais à l entrée n ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une prise de participation plus récente ; - le fonctionnement du capital, fixe ou variable, de la société qui conditionne la formation du prix vendeur.» Les gestionnaires s abstiennent de mentionner la «performance globale annuelle» de la SCPI, entendue comme la somme de la distribution sur valeur de marché et de la variation du prix moyen de la part. 8. Capital return. 9. Lire les annexes pour une démonstration de la méthode de calcul du prix de part acquéreur moyen de l année n. 10. Calculé de la même manière que le dénominateur de la distribution sur valeur de marché, voir 3.2.1.). 14
ANNEXES 15
CALCUL DU PRIX DE PART ACQUÉREUR MOYEN PONDÉRÉ (PMP) PAR LA COLLECTE BRUTE CAS D UNE SCPI À CAPITAL FIXE Année n Période Prix d émission ( ) Marché primaire Nombre de parts acquises Montant ( ) Prix acquéreur (droits et frais inclus) ( ) Marché secondaire Nombre de parts cédées Montant ( ) Nombre de parts échangées TOTAL marchés primaire + secondaire Montant ( ) Prix moyen pondéré acquéreur ( ) 1 255,00 1 270 323 850,00 254,14 590 149 942,60 1 860 473 792,60 2 255,00 440 112 200,00 255,25 540 137 835,00 980 250 035,00 3 255,00 390 99 450,00 254,14 550 139 777,00 940 239 227,00 4 255,00 1 799 458 745,00 254,14 2 240 569 273,60 4 039 1 028 018,60 5 255,00 3 955 1 008 525,00 255,25 790 201 647,50 4 745 1 210 172,50 6 255,00 5 109 1 302 795,00 255,25 420 107 205,00 5 529 1 410 000,00 7 270,00 3 145 849 150,00 257,47 302 77 755,94 3 447 926 905,94 8 270,00 5 264 1 421 280,00 259,69 130 33 759,70 5 394 1 455 039,70 9 270,00 5 488 1 481 760,00 261,91 255 66 787,05 5 743 1 548 547,05 10 270,00 12 950 3 496 500,00 256,36 471 120 745,56 13 421 3 617 245,56 11 270,00 16 890 4 560 300,00 256,36 792 203 037,12 17 682 4 763 337,12 12 270,00 22 512 6 078 240,00 259,69 120 31 162,80 22 632 6 109 402,80 TOTAL 79 212 21 192 795,00 7 200 1 838 928,87 86 412 23 031 723,87 266,53 Formules de calcul (1) (2) (3) (4) (5) = (1) + (3) (6) = (2) + (4) (7) = (6) / (5) Distribution par part année n 15,30 (8) Taux de Distribution sur valeur de marché (DVM) 5,74% Formules de calcul (9) = (8) / (7) OBSERVATIONS Période : prévoir autant de périodes qu il existe de confrontations annuelles (12 dans cet exemple). Marché primaire : le cas présent est celui d une SCPI en augmentation de capital. Si la SCPI n est pas ouverte au cours de l année n, le PMP sera calculé sur la seule base du marché secondaire.
CALCUL DU PRIX DE PART ACQUÉREUR MOYEN PONDÉRÉ (PMP) PAR LA COLLECTE BRUTE CAS D UNE SCPI À CAPITAL VARIABLE Année n Période Prix d émission ( ) Nombre de parts souscrites Montant ( ) 1 à 6 255,00 50 000 12 750 000,00 Prix moyen pondéré acquéreur ( ) 7 à 12 270,00 35 000 9 450 000,00 TOTAL 85 000 22 200 000,00 261,18 Formules de calcul (6) (7) (8) = (7) / (6) Distribution par part année n 15,30 Taux de Distribution sur valeur de marché (DVM) (9) 5,86% Formules de calcul (10 ) = (9) / (8) OBSERVATIONS Période : pévoir une période par niveau(x) de prix d émission constaté(s) sur une année (deux dans cet exemple). Prix d émission : le prix d émission peut être modifié dans le courant de l exercice. Dans un tel cas, il convient de prendre en compte cette modification pour la période suivant immédiatement cette modification. Dans cet exemple, le prix a été réhaussé au 30 juin.
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