DEPARTEMENT DE L EURE COMMUNE DE SAINT-ETIENNE-DU-VAUVRAY PLAN D OCCUPATION DES SOLS MODIFICATION SIMPLIFIEE N 2 Modification des articles NA5 et NA10 du règlement écrit Suppression des emplacements réservés n 2, 3 et 4 Modification du règlement graphique Plan d occupation des sols approuvé le 21 février 2001 Modifié le 22 septembre 2005 Vu pour être annexé à la délibération en date du : Page 1
SOMMAIRE SOMMAIRE I. CONTEXTE DE LA MODIFICATION... 3 1. PRESENTATION DE LA COMMUNE... 3 2. PRESENTATION DU PROJET «CŒUR DE VILLAGE»... 4 II. OBJECTIFS ET JUSTIFICATIONS DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE... 6 1. DIMINUTION DE LA SURFACE MOYENNE MINIMALE... 6 2. MODIFICATION DES REGLES DE HAUTEURS DES CONSTRUCTIONS... 7 3. SUPPRESSION DES EMPLACEMENTS RESERVES N 2, 3 ET 4... 7 4. CONCLUSION... 9 III. RAPPEL SUR LA PROCEDURE DE MODIFICATION SIMPLIFIEE D UN POS (ARTICLE L.153-45 A L.153-48 DU CODE DE L URBANISME)... 10 1. CADRE REGLEMENTAIRE DE LA PROCEDURE DE MODIFICATION SIMPLIFIEE... 10 2. SYNOPTIQUE DE LA PROCEDURE... 11 Page 2
I. CONTEXTE DE LA MODIFICATION 1. PRESENTATION DE LA COMMUNE La commune de Saint-Etienne-du-Vauvray est située dans le nord du département de l Eure, à proximité des communes de Louviers (8 kilomètres) et d Evreux (30 kilomètres). Cette commune est limitrophe de Val-de-Reuil, de Saint-Pierre-du-Vauvray et du Vaudreuil. Elle appartient au canton de Louviers et à l arrondissement des Andélys, et fait partie de l Agglomération Seine-Eure. La commune compte 897 habitants (RGP 2017) pour une superficie totale est de 884 hectares. Elle est couverte par un Plan d Occupation des Sols (POS), approuvé le 21 Février 2001 et modifié le 22 septembre 2005. Page 3
La commune de Saint-Etienne du Vauvray connait une croissance démographique importante et continue depuis 2009. 950 900 850 800 750 700 650 600 550 500 Saint-Etienne du Vauvray-Evolution de la population 1968 1975 1982 1990 1999 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source : Insee-Mai 2017 La commune souhaite avoir un développement modéré permettant d accueillir de nouveaux habitants en maîtrisant l urbanisation. En collaboration avec l Agglomération Seine-Eure, une étude pré-opérationnelle a été lancée sur le secteur «Cœur de Village». 2. PRESENTATION DU PROJET «CŒUR DE VILLAGE» Ce secteur «Cœur de Village» comprend 2 zones : - la Ferme Henry, - l axe de desserte rue de La Cerisaie / rue de Paris (R.D.77). Ce site est en continuité du bâti existant et permet une urbanisation en profondeur du tissu actuel, en évitant un étalement linéaire du village. Localisation du projet «Cœur de Village» Source : GEOPORTAIL, 2016 Page 4
Le secteur «Cœur de Village» est localisé en zone NAa du POS. Cette dernière a vocation à accueillir des constructions à usage d habitation ou d activité n engendrant pas de nuisances incompatibles avec l habitat, lorsqu elles sont comprises dans des opérations de lotissement ou d ensemble de constructions groupées [ ]. Un diagnostic du site a été réalisé en novembre 2003 pour proposer différents scenarii d aménagements. En septembre 2004, l étude pré-opérationnelle a été finalisée, proposant : - une opération globale à réaliser en 5 tranches, en continuité du bâti existant. - un traitement architectural et paysager permettant à la fois d assurer une continuité avec le tissu urbain existant et de conserver un paysage de qualité, caractérisé par ses nombreux espaces boisés et sa situation en haut du coteau de la Vallée de la Seine. En 2015, il a été décidé de réduire le périmètre du projet et de conserver 3 tranches. Cette opération s inscrivant dans les objectifs du Programme Local de l Habitat pour la commune de Saint- Etienne du Vauvray en matière de production de logements et de diversification des types d habitat, les premières tranches de l opération ont été lancées. Les tranches n 1 et n 2 ont été réalisées et ont permis la réalisation de : - 30 lots à bâtir - 3 lots collectif PLUS. Il est prévu dans le cadre de la réalisation de la tranche n 3 : - 21 lots à bâtir - et 1 lot pour du logement collectif. Plan de situation de la tranche n 3 Source : Webville-Agglomération Seine-Eure (photo aérienne 2012) Page 5
II. OBJECTIFS ET JUSTIFICATIONS DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE Les aménagements proposés dans le cadre de la tranche n 3 nécessitent une modification simplifiée du POS de la commune. La procédure de modification simplifiée porte sur : - Des modifications du règlement de la zone NA et NAa (surface moyenne minimale et hauteurs des constructions) pour prendre en compte le projet d aménagement «Cœur de Village» - La suppression des emplacements réservées n 2, 3 et 4. 1. DIMINUTION DE LA SURFACE MOYENNE MINIMALE L article NA5 réglementant la caractéristique des terrains, impose un minimum parcellaire variable selon la possibilité de raccordement au réseau public d assainissement, sous réserve que la superficie moyenne des lots constructibles soit supérieure ou égale à 750m². Cette superficie moyenne des lots constructibles ne s inscrit pas dans la logique du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) Seine-Eure Forêt de Bord concernant les opérations d ensemble de plus d un hectare. En effet, le SCoT demande pour ce type d opération qu une intensité résidentielle de 12 logements minimum/hectare soit respectée (voirie de desserte de l opération comprise). La surface d emprise des voiries et des bassins de rétention pour cette opération laisse une surface disponible privative totale incompatible avec la règle générale de taille moyenne des parcelles pour l habitat individuel. Néanmoins afin de conserver une continuité avec les formes urbaines existantes et les caractéristiques paysagères du secteur de projet, il est proposé de maintenir un minimum parcellaire, compatible avec les prescriptions du SCoT, en zone NA. Avant modification Article NA 5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS Après modification Article NA 5 CARACTERISTIQUES DES TERRAINS En secteur NA a, pour être constructible, un terrain doit répondre aux conditions suivantes : En cas de possibilité de raccordement au réseau public d assainissement, le minimum parcellaire pourra descendre jusqu à 500 m², si la superficie moyenne des lots constructibles est supérieure ou égale à 750 m². En cas d impossibilité de raccordement au réseau public d assainissement, le minimum parcellaire est le même, sous réserve de l aptitude du sol à l assainissement autonome. En secteur NA a, pour être constructible, un terrain doit répondre aux conditions suivantes : En cas de possibilité de raccordement au réseau public d assainissement, le minimum parcellaire pourra descendre jusqu à 500 m², si la superficie moyenne des lots constructible est supérieure ou égale à 600 m². En cas d impossibilité de raccordement au réseau public d assainissement, le minimum parcellaire est le même, sous réserve de l aptitude du sol à l assainissement autonome. Page 6
2. MODIFICATION DES REGLES DE HAUTEURS DES CONSTRUCTIONS Le calcul initial de la hauteur est sujet à de multiples interprétations dans sa rédaction actuelle. Il est proposé de simplifier la règle tout en conservant les principes de hauteur qui y sont définis afin de faciliter l instruction des autorisations du droit des sols. Avant modification Article NA 10 HAUTEUR DE CONSTRUCTIONS Après modification Article NA 10 HAUTEUR DE CONSTRUCTIONS La hauteur d une construction est la différence de niveau entre le point le plus bas et le point le plus haut de cette construction. Elle est mesurée à partir du sol existant jusqu au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclues. 10.1 La hauteur de toute construction d habitation individuelle ne devra pas excéder 1 étage droit sur rez-de-chaussée, plus un comble aménageable ou 7m à l égout de toiture ou à l acrotère. 10.2 Pour les constructions à usage d activité : 13m au faîtage. Cette hauteur pourra être dépassée si cela est nécessaire pour des raisons techniques liées à la spécificité de l installation projetée. Dans ce cas, les motivations devront être dûment justifiées et motivées au regard des impacts paysagers induits et des mesures compensatoires éventuelles envisagées. 10.1 La hauteur de toute construction d habitation individuelle ne devra pas excéder 7m à l égout de toiture ou à l acrotère. 10.2 Pour les constructions à usage d activité : 13m au faîtage. Cette hauteur pourra être dépassée si cela est nécessaire pour des raisons techniques liées à la spécificité de l installation projetée. Dans ce cas, les motivations devront être dûment justifiées et motivées au regard des impacts paysagers induits et des mesures compensatoires éventuelles envisagées. Cette modification, qui vise uniquement à faciliter l application de la règle dans le cadre de la délivrance des autorisations d urbanisme, n engendre aucune modification des droits à bâtir. 3. SUPPRESSION DES EMPLACEMENTS RESERVES N 2, 3 ET 4 Emplacement réservé n 2 Situé sur les parcelles concernées par la création de la dernière tranche d aménagement de l Opération «Cœur de village», l emplacement réservé n 2 avait été prévu pour créer une liaison entre la rue de la Cerisaie et la rue de Paris. Cette liaison permettait de répondre aux exigences de désenclavement du cœur du village identifiées lors de la conception initiale du projet. L usage de cet emplacement réservé était conditionné par l acquisition de parcelles construites existantes. Ces dernières n ayant pas été acquises, cette liaison ne pourra pas être réalisée. L aménagement des parcelles a permis d intégrer une voirie sur un tracé alternatif ne nécessitant pas l acquisition de parcelles privées, ainsi cet emplacement réservé n a plus lieu d être. Emplacements réservés n 3 et n 4 Ces emplacements réservés étaient identifiés pour permettre la création de voiries. A ce jour, les deux emplacements ont été acquis et aménagés par l Agglomération Seine Eure, leur identification au titre d emplacement réservé n est donc plus nécessaire. Extrait du plan de zonage en vigueur Page 7
Extrait du plan de zonage en vigueur Extrait du plan de zonage modifié Page 8
Liste des Emplacements Réservés avant et après modification AVANT MODIFICATION N Parcelles Destination Surfaces Bénéficiaire 1 B898 Extension cimetière 4a50 Commune 2 B421-422 et 1017 (partie) Accès principal habitat 4a20 Commune 3 B994 (partie) Accès secondaire 87 centiares Commune 4 B406 (partie) Accès tertiaire 30 centiares Commune 5 B571 et 572 (partie) Accès terres agricoles 60 centiares Commune 6 B172 (partie) et B83 (partie) Entrée de village 5a environ Commune APRES MODIFICATION N Parcelles Destination Surfaces Bénéficiaire 1 B898 Extension cimetière 4a50 Commune 2 ER SUPPRIME Accès principal habitat 4a20 Commune 3 ER SUPPRIME Accès secondaire 87 centiares Commune 4 ER SUPPRIME Accès tertiaire 30 centiares Commune 5 B571 et 572 (partie) Accès terres agricoles 60 centiares Commune 6 B172 (partie) et B83 (partie) Entrée de village 5a environ Commune 4. CONCLUSION La présente modification simplifiée du Plan d Occupation des Sols de la Commune de Saint-Etienne du Vauvray a donc pour objet la modification de certaines caractéristiques mineures du règlement afin de permettre une urbanisation respectueuse de l environnement et la finalisation de la phase 3 de l opération d aménagement «cœur de village». Page 9
III. RAPPEL SUR LA PROCEDURE DE MODIFICATION SIMPLIFIEE D UN POS (ARTICLE L.153-45 A L.153-48 DU CODE DE L URBANISME) 1. CADRE REGLEMENTAIRE DE LA PROCEDURE DE MODIFICATION SIMPLIFIEE L Agglomération Seine-Eure est compétente en matière de plan local d urbanisme, document en tenant lieu et carte communale et a prescrit un PLUi tenant lieu de programme local de l habitat, le 17 décembre 2015. L article L174-5 du code de l urbanisme stipule que «lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou de document d'urbanisme en tenant lieu a engagé une procédure d'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal avant le 31 décembre 2015, les dates et délais prévus aux premier et dernier alinéas de l'article L. 174-1 ne s'appliquent pas aux plans d'occupation des sols applicables sur son territoire, à condition que ce plan local d'urbanisme intercommunal soit approuvé, au plus tard, le 31 décembre 2019. Ces dispositions cessent de s'appliquer à compter du 1er janvier 2020 si le plan local d'urbanisme intercommunal n'a pas été approuvé. [ ]». L article L174-4 du code de l urbanisme précise que «les plans d'occupation des sols maintenus provisoirement en vigueur en application des dispositions du présent chapitre ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par le titre V du présent livre. Les dispositions de l'article L. 123-1 dans leur rédaction antérieure au 15 décembre 2000 leur demeurent applicables. Ils peuvent faire l'objet : 1 D'une modification lorsqu'il n'est pas porté atteinte à l'économie générale du plan et hors les cas prévus aux 2 et 3 de l'article L. 153-31». Le projet de modification du POS de la commune de Saint-Etienne du Vauvray n implique pas de : De réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ; De réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance D ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n'a pas été ouverte à l'urbanisation ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l'intermédiaire d'un opérateur foncier. Ces évolutions peuvent être donc réalisées dans le cadre d une procédure de modification du POS. Le projet de modification du POS de Saint-Etienne du Vauvray n a pas pour effet de : - Majorer de plus de 20 % les possibilités de constructions résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ; - Diminuer ces possibilités de construire ; - Réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser. Ces évolutions du POS de Saint-Etienne du Vauvray peuvent être donc réalisées dans le cadre d une procédure de modification simplifiée. Le projet de modification, l'exposé de ses motifs et, le cas échéant, les avis émis par les personnes publiques associées mentionnées aux articles L.132-7 et L.132-9 du code de l urbanisme seront mis à disposition du public pendant un mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations. Ces observations sont enregistrées et conservées. Les modalités de la mise à disposition sont précisées par l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou par le conseil municipal et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition. Page 10
A l'issue de la mise à disposition, le président de l'établissement public en présente le bilan devant l'organe délibérant de l'établissement public, qui en délibère et adopte le projet éventuellement modifié pour tenir compte des avis émis et des observations du public par délibération motivée. L'acte approuvant une modification simplifiée devient exécutoire à compter de sa publication et de sa transmission à l'autorité administrative compétente de l'etat dans les conditions définies aux articles L.2131-1 et L.2131-2 du code général des collectivités territoriales. 2. SYNOPTIQUE DE LA PROCEDURE Source : DDTM 37 Page 11