SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PARC MONTMORENCY SOCIÉTÉ ANONYME AU CAPITAL DE 67.500 EUROS 19, BOULEVARD DE MONTMORENCY, 75016 PARIS Tél. : 01 42 24 00 03 Fax : 01 42 30 74 40 582 086 054 RCS PARIS Paris, le 21 mars 2013 PROCES-VERBAL DE L ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE DU 15 DECEMBRE 2012 Conformément au code des sociétés et aux statuts, les actionnaires de la Société Immobilière Parc Montmorency, société anonyme à objet civil au capital de 67.500 euros dont le siège social est à Paris (16 ), 19, boulevard de Montmorency, se sont réunis le samedi 15 décembre 2012 à 9 heures 30 en assemblée générale ordinaire, 88, rue de l Assomption à Paris (16 ), sur convocation qui leur a été faite par le Conseil d administration suivant lettre du 19 novembre 2012 (avis inséré dans le journal «Le Publicateur Légal» sous le numéro 132 en date du 14 novembre 2012), à l effet de délibérer sur l ordre du jour suivant : I Lecture des rapports du Conseil d administration et de Madame le commissaire aux comptes. II Approbation des comptes de l exercice 2011/2012 et du bilan arrêté au 30 juin 2012. III Approbation du rapport sur les conventions règlementées de Madame le commissaire aux comptes (opérations visées à l article L 225-38 du code de Commerce). IV Nomination d administrateur. * * * Conformément aux statuts, la présidence de l assemblée est assurée par Monsieur Antoine de Roffignac, Président-Directeur général, qui procède à la constitution du Bureau ; Madame Chantal Jocteur-Monrozier et Monsieur Roland Peyronnet sont désignés à l unanimité scrutateurs et Monsieur Michel Chameyrat, Directeur, secrétaire. Le Président constate que la feuille de présence fait ressortir que les actionnaires présents ou représentés sont titulaires de 24.488 actions, tant par eux-mêmes que par pouvoirs dont ils disposent ; le quorum étant de 11.250 actions, l assemblée peut valablement délibérer. Il dépose sur le bureau les documents requis par la loi, déclare que les convocations ont été faites dans les formes et les délais légaux. Il constate la présence de Madame Piniot, commissaire aux comptes, et de Messieurs Pernin et Burban, experts-comptables de la société. Il est donné lecture du rapport de gestion du Conseil d administration ci-après résumé, auquel il convient de se reporter pour plus amples détails.
I FRAIS DE GESTION Le montant net des charges courantes de fonctionnement de l exercice s élève à 2.818.185 euros, contre 2.680.841 euros l année précédente. Il se répartit ainsi qu il suit : a) Frais de personnel Ces dépenses représentent, comme chaque année, l essentiel des charges courantes de fonctionnement. Elles regroupent les salaires, les charges sociales et fiscales ; elles s élèvent à 1.686.890 euros, contre 1.518.330 euros pour l exercice 2010/2011, soit une augmentation de 11,1 %. b) Entretien Ce poste regroupe les achats de matériaux et de matériels ainsi que les prestations des entreprises extérieures ; il atteint 65.023 euros, contre 57.020 euros pour l exercice précédent. c) Chauffage Les dépenses de chauffage s élèvent à 321.815 euros contre 401.464 euros en 2010/2011). Elles enregistrent une baisse sensible de 19,8 % due pour la plus grande part à la baisse du coût de l énergie consécutive à la renégociation d un nouveau contrat de fourniture de gaz, et ce, malgré la hausse intervenue entretemps. Les charges d entretien des chaufferies, à 36.458 euros contre 62.404 euros pour l exercice précédent, ont connu elles-aussi une nette diminution, sachant qu elles correspondent à l acquisition et au remplacement de matériels, qui n interviennent qu en cas de besoin avéré. d) Nettoyage Ce poste de dépenses s établit à 235.019 euros, soit un montant en hausse de 1,4 % par rapport à celui de 2010/2011, qui s établissait à 231.859 euros. Le différentiel constaté correspond, comme chaque exercice, à l augmentation annuelle négociée avec le prestataire par rapport à la hausse du SMIC ainsi qu à certaines interventions supplémentaires consécutives à des «incivilités». Ces quatre postes principaux (frais de personnel, entretien, chauffage, nettoyage) totalisent à eux seuls 2.308.747 euros, en hausse de 4,5 % par rapport à l exercice précédent (2.208.672 euros) ; ils représentent à eux seuls 82 % des charges nettes de fonctionnement, proportion identique à celle du dernier exercice. S ajoutent à ces quatre postes principaux : 1 ) la consommation d électricité dans les parties communes (25.195 euros contre 23.977 euros) et les garages (7.292 euros contre 6.705 euros) ; 2 ) l entretien des ascenseurs (78.516 euros contre 76.977 euros pour l exercice 2010/2011) ; 2
3 ) la consommation d électricité liée au fonctionnement des ascenseurs (12.772 euros contre 11.699 euros pour l exercice précédent) ; 4 ) les cotisations d assurance (176.967 euros contre 171.554 euros) ; 5 ) les autres charges, comprenant les dotations aux amortissements, les dotations aux provisions et les dépenses diverses : a) dotations aux amortissements : Ces dotations s élèvent à 1.324 euros contre 7.654 euros pour l exercice précédent. Elles concernent, comme la règle comptable suivie en fait l obligation, tous les achats importants de matériel et d outillage qui sont immobilisés et simultanément amortis la même année. b) dotations aux provisions : Ces charges atteignent 38.653 euros (contre 4.514 euros) ; elles correspondent à la dotation à la provision pour le financement des investissements au titre de la contribution obligatoire des employeurs à l effort de construction et à l ajustement de la provision pour départ à la retraite. La très nette augmentation constatée est liée à l application des nouvelles dispositions relatives au calcul de l indemnité de départ à la retraite des gardiennes-concierges (34.255 euros). c) dépenses diverses : Elles s élèvent à la somme de 194.916 euros, contre 217.169 euros pour l exercice précédent et comprennent notamment : - l entretien des parcs (23.353 euros contre 20.799 euros) ; - les honoraires divers et frais d actes juridiques (28.804 euros contre 43.823 euros) ; - la consommation d eau des parties communes, soit 4.374 euros contre 29.810 euros pour l exercice 2010/2011. Cette différence s explique, d une part par la provision effectuée sur l exercice précédent, d autre part par le nombre de compteurs télérelevables ; - les autres frais sont relatifs au contrôle sécurité (10.807 euros), aux impôts et taxes (14.329 euros), aux dépenses de nature diverse (117.623 euros). Ces dernières comprennent notamment le contrat de fourniture d air comprimé, les fournitures de bureau, les affranchissements et les télécommunications, le contrat de nettoyage et de désinfection des locaux vide-ordures et parties communes, les honoraires de l expert-comptable et du commissaire aux comptes et enfin le coût des analyses de contrôle effectuées régulièrement dans le cadre de la prévention de la legionellose. Ces charges courantes sont atténuées par divers remboursements à hauteur de 26.196 euros. 3
II - TRAVAUX EXCEPTIONNELS DE GROS ENTRETIEN Le programme des travaux exceptionnels de gros entretien s est élevé pour l exercice à 34.202 euros contre 78.135 euros l exercice précédent. Cette somme correspond à la réalisation de travaux de réfection d étanchéité, pour 9.548 euros, ainsi que des interventions au titre de l entretien de l immeuble (24.654 euros). III - TRAVAUX SPECIAUX Rénovation des canalisations : Au cours de l exercice 2011/2012 ont été terminés les travaux de rénovation des canalisations à l escalier 6. Leur montant définitif, incluant les études techniques préalables et la maîtrise d œuvre ainsi que les travaux de second œuvre, atteint 1.131.107 euros. Dans ces conditions, le montant total des travaux achevés atteint 7.912.548 euros ainsi répartis : - escaliers 19, 1 et villas : 3.042.891 euros - escalier 3 : 1.174.803 euros - escalier 4 : 1.219.441 euros - escalier 5 : 1.344.306 euros - escalier 6 : 1.131.107 euros Mise aux normes de sécurité des monte-charge : Le montant des factures du programme de mise aux normes de sécurité des monte-charge, poursuivi au cours de l exercice sur les appareils des escaliers 14, 15 et 16, s élève à 237.089 euros, portant ainsi le total des travaux engagés depuis le début de ce programme à 1.294.377 euros. * * * Au total, l exercice se traduit par un excédent de 73.091 euros par rapport au montant des appels provisionnels ; il sera réparti lors de la régularisation des comptes individuels de l exercice 2011/2012 adressée avec l appel de charges provisionnel du second semestre de l exercice 2012/2013. * * * A la suite de cet exposé, le Président demande à Madame Piniot, commissaire aux comptes de la société, de donner lecture de ses rapports. Celle-ci indique que le bilan et le compte de fonctionnement ont été régulièrement établis et donnent une image fidèle du résultat des opérations de la société au cours de l exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société. Il est ensuite procédé au vote des résolutions soumises à l approbation des actionnaires. 4
1 ère résolution L assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d administration et du rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels, approuve le bilan et le compte de fonctionnement de l exercice 2011/2012, ainsi que les opérations qu ils traduisent. Cette résolution est adoptée à l unanimité, étant précisé que 11 actionnaires détenant 1.243 actions et votant par correspondance se sont prononcés an faveur de l adoption de cette résolution. 2 ème résolution L assemblée générale, statuant sur le rapport relatif aux conventions règlementées présenté par Madame le commissaire aux comptes, prend acte des informations contenues dans ledit rapport. Cette résolution est adoptée à l unanimité, étant précisé que 11 actionnaires détenant 1.243 actions et votant par correspondance se sont prononcés en faveur de l adoption de cette résolution. 3 ème résolution L assemblée nomme en qualité d administrateur pour une durée de 6 années, Madame Béatrice ROMANI ; son mandat prendra fin à l issue de l assemblée générale statuant sur les comptes de l exercice 2017/2018. Cette résolution est adoptée l unanimité, étant précisé que 11 actionnaires détenant 1.243 actions et votant par correspondance se sont prononcés en faveur de l adoption de cette résolution. Madame ROMANI n a pas pris part au vote. * * * 5
REUNION D INFORMATION ET D ECHANGES (tenue à l issue de l assemblée générale) A l issue des informations contenues dans le rapport du Conseil d administration, un résident souhaite être informé sur les problèmes liés à l attitude de certains résidents vis-à-vis des entreprises effectuant des travaux privatifs dans les appartements. Ces problèmes résident en fait dans la non observation des rappels du Conseil d administration et de la direction de la S.I.P.M. qui, dans le cadre de la protection des lieux et des personnes, demandent notamment qu aucun moyen d accès à la résidence soit confié aux entreprises, tout particulièrement celle de l entrée du 28, rue du Docteur Blanche. Un résident, monsieur PAUX, demande ensuite au Président que soit précisée la position de la société vis-à-vis de la réalisation sans autorisation, par un nouveau résident, d un appentis sur sa terrasse privative, appentis qui, précise-t-il, touche l un des murs de l immeuble. Le Président indique que la S.I.P.M. n a pas vocation à intervenir dans des litiges concernant les relations entre résidents. Elle intervient seulement s il y a atteinte à l esthétique de la résidence et à la structure du bâtiment. Il ajoute en outre que, dans le cas présent, il s agit d une construction très ancienne et que l on peut par conséquent parler de prescription trentenaire. Monsieur PAUX observe que l édifice originel a été démoli au cours des travaux et que dans ces conditions une autorisation est nécessaire pour sa reconstruction. Le Président déclare alors que l esthétique n est en rien modifiée ni la structure du bâtiment affectée ; qu ainsi la S.I.P.M. n a aucune raison d intervenir dans ce litige d ordre privé entre actionnaires. A cet égard, il convient d ajouter que certains actionnaires tentent régulièrement d attraire la société à des instances juridiques qui relèvent du domaine privatif. Un résident souhaite ensuite être informé sur l éventuelle installation d un système de détection d incendie dans la résidence. A compter de mars 2015, l installation de détecteurs d incendie dans les appartements sera obligatoire. S agissant des parties communes, après une première approche selon laquelle la présence de détecteurs y aurait été également imposée, le législateur a finalement renoncé devant le risque de panique que pourrait créer le déclenchement d alarmes extérieures aux appartements. Par ailleurs, l installation de tels appareils dans les parties communes de l immeuble, outre leur nombre pléthorique, nécessiterait, pour être fiable, d être constituée en réseau géré par une centrale d incendie, ce qui entraînerait des travaux particulièrement importants et par conséquent onéreux. 6
Un actionnaire pose ensuite une question relative à la présence de legionelle dans les canalisations et souhaite savoir si les mesures prises à ce jour permettent de maîtriser le risque. Comme la société en informe régulièrement les résidents, afin de prévenir la prolifération de legionelle dans les tuyauteries, il a été décidé en premier lieu de relever la température de l eau chaude à 60 au départ des chaufferies, sachant que la bactérie affectionne un milieu compris entre 25 et 45. La seconde mesure consiste à nettoyer et désinfecter les ballons d eau chaude chaque mois. Enfin, des analyses de contrôle de la qualité de l eau chaude sont effectuées quadrimestriellement. A ce jour, nous pouvons affirmer que le risque lié à la legionelle est maîtrisé et le problème ne devrait être définitivement réglé que lorsque l ensemble des canalisations de l immeuble aura été rénové. Après cette première partie de la discussion, a été présenté aux actionnaires présents, par rétroprojection, en premier lieu les opérations de rénovation des canalisations, puis le projet de rénovation du hall de l entrée du 34, rue du Docteur Blanche. Répondant en cela à l intervention d un résident déplorant le défaut de concertation quant au choix du projet par le Conseil d administration, le Président a précisé que le Conseil avait déterminé préalablement les critères à partir desquels seraient examinés les dossiers présentés par les architectes, à savoir : - le respect du parti architectural originel de l immeuble ; - le souci de la maintenance des installations ; - le coût de la réalisation. Il ajoute que sur les cinq dossiers qui lui sont parvenus, deux ont été immédiatement écartés par la commission technique car ne répondant pas aux critères précédemment évoqués. Sur les trois architectes restant en lice et dont les projets étaient particulièrement intéressants, l un n a pu être retenu en raison du coût prévisible de l opération (création d un nouveau plafond après démolition de l ancien), le second en raison des difficultés de mise en œuvre et de maintenance (éclairage de plafond). Par conséquent, le Conseil n a pu qu agréer le projet qui répondait aux critères préalablement définis et qui est présenté ce jour. Une résidente ayant ensuite exposé ses remarques, au nombre de quatre, tenant au choix de certains éléments du nouveau projet, il lui a été demandé de les faire tenir par écrit au Conseil afin que celui-ci puisse se déterminer. Enfin le Président a réitéré la position du Conseil quant à l option maintes fois évoquée qui consisterait à remplacer le sol en granito du couloir de service desservant les escaliers 2 à 5 par un sol en pierre. Pour des raisons tenant à la nature juridique de cette partie de l immeuble et à l usage qui en est fait -passage des entreprises, accès aux arrière-boutiques, évacuation des ordures ménagères notamment- il ne peut être envisagé de mettre en place un sol en pierre, beaucoup trop sensibles aux diverses agressions que subit le sol de ce couloir. 7
Le Président précise ensuite que les travaux devraient débuter dans le courant du premier trimestre 2013 et devraient s étaler sur 6 à 7 mois. A cet égard et pour répondre aux remarques de plusieurs actionnaires, il ne paraît pas inutile de préciser les modalités de fonctionnement de la commission technique. La commission technique est constituée d administrateurs ou anciens administrateurs particulièrement dévoués et disponibles. Elle a pour mission d étudier et de préparer les dossiers qui sont ensuite présentés au Conseil d administration pour décision. Si pour des projets simples ne requérant aucune compétence particulière elle peut œuvrer seule, il en va tout autrement en cas de nécessaire technicité. Ce fut notamment le cas pour les récents dossiers importants qu elle a été amenée à examiner : - remplacement du collecteur des eaux pluviales boulevard de Montmorency ; - création d un nouveau réseau de réception des signaux télévisuels (TNT et satellite) ; - équipement de l immeuble en fibre optique ; - mise aux normes des ascenseurs : après un audit effectué par un bureau d études spécialisé, puis un appel d offres, plusieurs réunions intégrant les représentants du bureau d études et de la société ascensoriste ont permis notamment d élaborer et de modifier les devis, tant au plan du contenu que du montant ; - rénovation des canalisations : après un bilan des tuyauteries effectué par un bureau d études qui a également émis des prescriptions en matière de choix des matériaux et de leur mise en œuvre, de multiples réunions se sont tenues en présence du maître d œuvre et des représentants de l entreprise retenue à l issue d un appel d offres avant de décider du lancement effectif des travaux. La commission technique est par conséquent particulièrement utile, permettant au Conseil d administration de prendre ses décisions en connaissance de cause, dans l intérêt de la société. Aucune autre question d intérêt général n étant soulevée, la séance est levée à 11 heures. 8