Permettre aux propriétaires de conserver leur maison La prévention des défauts de paiement par la sensibilisation et la préparation
Introduction Survol des tendances actuelles en matière de défauts de paiement hypothécaires au Canada Comprendre les raisons expliquant les défauts de paiement Gérer les défauts de paiement selon une perspective de courtier hypothécaire Conseils et outils pour une gestion fructueuse des relations durant les périodes difficiles Notre Programme de solutions pour propriétaires 2
La probabilité de faire défaut Un portrait 30 % Presque 80 % des défaut de paiement se produisent au cours des trois premières années Source : Canada Guaranty 3
Tendances des arriérés hypothécaires 0.45% 0.24% Le plus haut niveau des arriérés hypothécaires a été atteint en décembre 2009 Source: CBA, Statistics: Number of Residential Mortgages in Arrears 4
Question Quelles sont les trois principales raisons qui sont à l origine des défauts de paiement hypothécaires? Revenu réduit Dépassement de sa capacité financière Déclaration inexacte du propriétaire 5
Revenu réduit Perte d emploi Tendances financières d un nouveau chômeur Faible capacité d ajuster ses dépenses (déni de réalité) Économies et REER épuisés Emprunt sur le crédit existants pour maintenir son mode de vie, ses dépenses et pour continuer à rembourser les autres dettes Résultat : Niveau d endettement plus élevé et incapacité d honorer ses obligations financières Source : National Post, Too Many Clowns, 13 nov. 2010 6
Planification Revenu réduit Les questions suivantes vous seront utiles au moment d aborder la planification des liquidités avec les clients : Quels sont vos plans d épargne actuels? Disposez-vous de suffisamment d économies pour couvrir les dépenses de votre maison pendant 3 à 6 mois en cas d urgence? Quelles sont les dépenses actuelles que vous pouvez éliminer pour accroître vos liquidités? De quelle façon peut-on mettre en œuvre un plan d épargne efficace? 7
Surendettement-Les tendances 1. Les emprunteurs ressentent un faux sentiment d assurance selon lequel le dépassement de leur capacité financière est un problème à court terme, et ce, pour les raisons suivantes : Leurs revenus augmenteront. Ils seront, à l avenir, en mesure de faire des économies. Ils ne peuvent pas manquer de profiter de l appréciation de leur maison, surtout pas maintenant! Leur budget sera peut-être serré, mais ce ne sera que pour les premières années. 8
Surendettement Le tendances 2. Les tendances socio-économiques favorisent l usage du crédit Le crédit est nécessaire pour faciliter l achat d une maison et d un véhicule. Contrairement aux dernières générations, les jeunes acceptent mieux le crédit pour les raisons suivantes : le pouvoir d achat accru que procure le crédit; le besoin de crédit lors des études postsecondaires; l accessibilité au crédit. 72 % des Canadiens âgés de 18 et 29 ans détiennent une carte de crédit Source : Postmedia News, Up to their eyeballs in debt, The Vancouver Sun, 4 fév. 2011 9
Qui finit par dépasser sa capacité financière? Les deux principales catégories de personnes qui «vivent au-dessus de leurs moyens» sont les suivantes : 1. Les demandeurs qui ont vécu des circonstances qui ont changé leur vie, notamment : chômage maladie divorce tragédie familiale Ces personnes ont souvent de solides antécédents de crédit et une situation financière positive jusqu à ce que des circonstances imprévues entraînent des difficultés. 10
Qui finit par dépasser sa capacité financière? 2. Les consommateurs dépensiers Ceux qui utilisent fréquemment le crédit et qui dépensent au-delà de leur capacité financière. Ceux qui ont souvent recours à divers types de crédit. Ceux qui continuent à effectuer les mêmes versements pendant une période de temps avant de se retrouver en défaut de paiement. Ceux qui peuvent utiliser la valeur nette de leur maison pour refinancer fréquemment. 11
Surendettement : Signes de difficultés Historique de refinancement répété sans signes apparents de réduction des dettes existantes. L ATD se situe au «max» après avoir tenu compte du remboursement des dettes. Demandes fréquentes de crédit Nombre grandissant de lignes de crédit durant une courte période de temps. Nombre accru d enquêtes de crédit. 12
Surendettement : Signes de difficultés Marges de crédit renouvelables marquées de dépassements. Utilisation d une ligne de crédit pour rembourser le solde d une autre. Manque de divulgation des dettes non signalées (pension alimentaire, allocation familiale). Recours à plusieurs sources de revenus pour le financement des dettes. Connaissance insuffisante de l encours de crédit existant et des soldes impayés. 13
Déclarations inexactes courantes Falsification ou hausse artificielle du revenu Omission de déclarer autres obligations financières Pension alimentaire et allocation familiale Remboursement de dettes non déclarées (prêts privés, nouvelles dettes) Non-divulgation : source de la mise de fonds 14
Répercussions des obligations non divulguées Montant mensuel à verser Revenu Nombre d enfants 1 2 65 000 $ 571 $ 928 $ Effet sur l ATD 10,5 % 17 % La non-divulgation de dettes met en péril le rêve d accession à la propriété du client! Source : Ministère de la Justice du Gouvernement du Canada 15
Diligence requise Il est important d obtenir la pleine divulgation des dettes autres engagements Question Avez-vous d autres dettes ou d autres paiements mensuels? Confirmer les détails des paiements actuels sur les relevés bancaires (ceux-ci font souvent partie de la vérification de la mise de fonds) Sensibiliser les emprunteurs aux risques liés au dépassement de leur capacité financière 16
La gestion des défauts de paiement Solutions pratiques
Les défauts de paiement hypothécaires : Conséquences possibles Les emprunteurs qui font défaut de paiement hypothécaire peuvent : perdre leur maison; éprouver des difficultés financières; souffrir de stress; faire l objet de jugements; faire faillite. Comment pouvez-vous les aider? 18
Éducation en matière de crédit 1. Sensibiliser les clients à : L'importance de la gestion du crédit et de comprendre une cote de crédit La clé pour conserver une excellente cote de crédit repose sur une bonne gestion du crédit et le respect des délais de paiements Source : Equifax, «Comprendre le crédit» 19
Meilleure communication 2. Garder les voies de communication ouvertes Les emprunteurs chercheront à obtenir des conseils auprès de leur professionnel hypothécaire. Commencez tôt! Discutez des scénarios de gestion de la dette avec vos clients dès le début de l étape de demande. Aidez les clients à planifier au cours des trois premières années, afin qu ils puissent mieux gérer l argent. Préparez les clients à des modifications soudaines du revenu. 20
Aider vos clients 3. Mettre sur pied un cercle d experts Agents d assurance : assurance contre la perte de revenu, assurance contre les maladies graves et assurance-vie. Conseillers en planification financière : aider les clients dans la planification des imprévus et l élaboration d un plan de gestion des défauts de paiement. Agents immobiliers et évaluateurs : assister lors des évaluations et des ventes de maison dans le cadre de la gestion des défauts. 4. Faire enquête et poser des questions sur les dettes non divulguées Expliquer les répercussions des paiements cachés. Vérifier si des pensions alimentaires ou les allocations familiales doivent être versées ou si des prêts personnels doivent être remboursés. 21
Aider vos clients 5. Mettre en œuvre des plans d urgence pour les emprunteurs à risque élevé Acheteurs d une première maison Peuvent exiger des réserves supplémentaires, un plan d épargne, ainsi qu une sensibilisation à la gestion de la dette. Emprunteur Seul Assurance contre la perte de revenus. Limitez les risques en créant un plan d épargne visant à remplacer un flux de revenus. Emprunteurs travailleurs autonomes Procéder à une vérification du caractère raisonnable du revenu et de la gestion de la dette à l aide des liquidités et des revenus déclarés 22
Avantages pour les conseillers hypothécaires Accroître la fidélité du client des manières suivantes : I. Ajouter de la valeur Voies de communication ouvertes entre clients et prêteurs qui favorisent une intervention précoce. Sensibiliser les clients à l endettement et à la gestion des défauts de paiement. II. Établir une relation de confiance III. Surpasser les attentes Aller au-delà de l étape de demande de prêt hypothécaire pour renforcer votre rôle de conseiller hypothécaire de confiance Le renforcement de la confiance et de la fidélité des clients est essentiel à la croissance des entreprises Source : Andrew Sobel, Making Rain 23
Avantages pour les conseillers hypothécaires Amélioration des relations prêteur-courtier Offrir de la valeur ajoutée à votre partenaire prêteur en présentant de nouveau le client au prêteur dès que des problèmes de paiement se manifestent. Préparer votre client. N OUBLIEZ PAS : Une intervention précoce réduit considérablement les risques de défaut! 24
Questions supplémentaires Des questions et des documents supplémentaires sur les éléments suivants s imposeront : L actif et le passif Le revenu Les dépenses Les épargnes actuelles 25
Le Programme de solutions pour propriétaires de Canada Guaranty
Programme de solutions pour propriétaires Aider le client à comprendre le processus permet un sentiment de confort : 1. Préparer le prêteur à un éventuel défaut de paiement. 2. Dès qu un problème est relevé, l emprunteur devrait communiquer avec son prêteur. En tant que représentant, il est important de faciliter un contact immédiat entre l emprunteur et son prêteur désigné. 3. Le prêteur doit, par la suite, mener à bien le processus interne et communiquer avec Canada Guaranty Le client devra fournir les documents et les renseignements sur ses finances. Le prêteur et Canada Guaranty travailleront ensemble en vue de trouver la solution qui permettra de répondre aux lignes directrices du prêteur et d aider l emprunteur à rester propriétaire pendant ce revers temporaire. 27
Survol des défauts de paiement hypothécaires Au nombre des causes de défauts de paiement hypothécaires, on compte : la perte de revenus; le dépassement de sa capacité financière; surendettement la déclaration inexacte. La majorité des cas de défaut se manifestent au cours des trois premières années Une intervention précoce est la clé de la réussite d une solution de rechange Les assureurs, les prêteurs, les courtiers et les emprunteurs ont tous un rôle à jouer pour assurer une accession réussie et durable à la propriété! 28
Solutions mobiles d'assurance hypothécaire Les conseillers hypothécaires passent plus de temps a l'extérieur du bureau que jamais. Nouveau! Guaranty Canada l'applications mobiles fournit des outils et des informations sur les produits essentiels. L'application gratuite Canada Guaranty est disponible via la boutique App StoreSM et du BlackBerry App World. 29
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