RÉUNION INSTRUCTEURS 9 juin 2011 DDT 77/SUDT 1
Introduction Exposé portant : essentiellement sur les divisions quelques points d actualité DDT 77/SUDT 2
Rappel du contexte consommation effrénée d espaces, notamment en milieu rural Aussi les pouvoirs publics tentent dans le cadre de la loi SRU d élaborer des outils pour maîtriser le mitage et l étalement urbain de favoriser la densité de respecter un urbanisme soucieux du développement durable DDT 77/SUDT 3
Législation Le législateur a directement agi sur les règles d urbanisme : suppression, sauf cas particulier, de la possibilité d imposer des surfaces de terrain minimum pour construire (article 5 des règlements de PLU) application de l article R123.10.1 (lotissement ou permis groupé valant division) modification du régime des lotissements en soumettant à ce régime, la première division d un terrain à bâtir (article L442-1et R421-2du code de l urbanisme). DDT 77/SUDT 4
Contexte seine-et-marnais nombreux secteurs présentant un tissu urbain discontinu envie de densifier les divisions sont de plus en plus nombreuses et suscitent beaucoup d interrogations réglementaires. DDT 77/SUDT 5
Sommaire la division primaire la chronologie des divisions le permis groupé valant division et le transfert partiel la déclaration préalable de lotissement et la déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux (DAACT) l évolution de la déclaration préalable l inconstitutionnalité des cessions gratuites DDT 77/SUDT 6
LES DIVISIONS PRIMAIRES DDT 77/SUDT 7
Les divisions primaires 2 - Champ d application Relèvent de l article R.442-1 du code de l urbanisme. «Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre : a) Les divisions effectuées dans le cadre d une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d office régie par le chapitre II du livre III ; b) Les divisions effectuées par l aménageur à l intérieur d une zone d aménagement concerté ; c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l article R.431-24 (permis groupé valant division) ; DDT 77/SUDT 8
Les divisions primaires d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit des personnes qu il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d aménager ou un permis de construire portant sur la création d un groupe de bâtiments ou d un immeuble autre qu une maison d habitation individuelle ; e) Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l attribution ultérieure des lots issus des opérations énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé.» DDT 77/SUDT 9
Les divisions primaires le terme «division primaire» trouve son origine dans la circulaire du 3 août 1978 relative à la réforme du lotissement. un propriétaire A autorise une personne physique ou morale B à déposer une autorisation de construire sur une partie de terrain (teinte jaune) le reliquat (teinte orange), conservé par le propriétaire, sera, après la vente du terrain d assiette du permis, considéré comme un terrain ordinaire constructible DDT 77/SUDT 10
Les divisions primaires la notion de maison individuelle doit être appréciée selon la définition de l article L.231-1 du code de la construction et de l habitation : «[ ] immeuble à usage d habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l ouvrage [ ]». il s agit de détachement de partie d une propriété foncière par : vente location : baux avec permission de construire, baux à construction, baux emphytéotiques DDT 77/SUDT 11
Les divisions primaires les destinations des bâtiments sont définies par l article R.123-9 du code de l urbanisme qui définit : habitation hébergement hôtelier bureaux commerces artisanat industrie exploitation agricole ou forestière entrepôts constructions et installations nécessaires aux services publics ou d intérêt collectif DDT 77/SUDT 12
Les divisions primaires 2 - Type d autorisation à obtenir par B Il peut s agir par exemple : d un permis de construire pour un groupe d habitations de plus de deux logements pour un immeuble collectif d habitation pour un bâtiment de bureaux, artisanal ou commercial Remarque : attention - S agissant d une procédure échappant à la réglementation du lotissement, la garantie de superficie imposée par l article L111-5.3 du code de l urbanisme qui s impose au permis d aménager est, à notre avis, obligatoire pour l ensemble des autres procédures. DDT 77/SUDT 13
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) 3 - Formalités pour vente du terrain objet de l autorisation à B Aucune. La vente n a pas à être précédée d autre autorisation que celle du permis de construire ou du permis d aménager. Cette disposition a été prise afin d éviter que ne se superposent inutilement les autorisations de lotir et les autorisations de construire. La vente doit être postérieure à l obtention de l autorisation d urbanisme par l acquéreur ou le locataire B. DDT 77/SUDT 14
4 - Formalités pour constructibilité du reliquat Le reliquat peut être construit directement car la division primaire n est pas constitutive de lotissement. Le surplus est assujetti aux règles de droit commun. Il pourra s agir : Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) s il n est pas divisé : - d un permis de construire aussi bien pour une maison individuelle, que pour un immeuble collectif, un groupe d habitations ou un bâtiment à usage de bureau, artisanal ou commercial. s il est divisé : - d une déclaration préalable - ou d un permis d aménager DDT 77/SUDT 15
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) Une seconde division primaire peut également être envisagée avec toujours un reliquat constructible considéré comme un terrain ordinaire DDT 77/SUDT 16
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) Questions : le permis de construire de la division primaire doit-il porter sur le terrain d assiette du projet de la division primaire (lot «détaché») ou sur le terrain total d unité foncière avant division, la lecture stricte de l article R442-1 du code de l Urbanisme ne prévoyant pas la fourniture d un plan de division? DDT 77/SUDT 17
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) Réponse ministérielle n 65630 du 6 juillet 2010 : dans le cas du permis de construire Le PC doit porter sur l'assiette de l'unité foncière du terrain d'origine.. DDT 77/SUDT 18
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) dans le cas du permis d aménager La demande peut porter : - soit sur la totalité du terrain DDT 77/SUDT 19
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) - soit sur la seule partie cédée Dans ce cas, au titre de l article R.441.4 du code de l urbanisme, nécessité de fourniture d un plan faisant apparaître la totalité de l unité foncière DDT 77/SUDT 20
Les divisions primaires (Type d autorisation à obtenir par B) Questions : transfert du permis de construire dans le cadre d une division primaire? Le ministre du MEEDDAT confirme dans sa réponse du 6 avril 2010(réponse ministérielle n 41893) que les dispositions de l article R442-1-d du code de l urbanisme s appliquent à tout bénéficiaire d un permis obtenu sur partie d une propriété, que le bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d un permis initialement délivré DDT 77/SUDT 21
CHRONOLOGIE DES DIVISIONS DDT 77/SUDT 22
Chronologie des divisions Article R.421-19 : «Doivent être précédés de la délivrance d un permis d aménager a) Les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux à construire : lorsqu ils prévoient la réalisation de voies et d espaces communs ; ou lorsqu ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; [ ]» ; Article L.442-3 : «Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d un permis d aménager doivent faire l objet d une déclaration préalable.» Article R.421-23 : «Doivent être précédés d une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : a) les lotissements autres que ceux mentionnés au a) de l article R.421-19 ; [ ]». DDT 77/SUDT 23
Chronologie des divisions Article R.442-2 : «Pour application du a) de l article R.421-19, ne sont pas pris en compte pour l appréciation du nombre de terrains issus de la division d une propriété foncière : les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; les parties de terrain détachées d une propriété et rattachées à une propriété contiguë ; les terrains détachés d une propriété par l effet d une expropriation, d une cession amiable consentie après déclaration d utilité publique et, lorsqu il en est donné acte par ordonnance du juge de l expropriation, d une cession amiable antérieure à une déclaration d utilité publique ; DDT 77/SUDT 24
Chronologie des divisions les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L.230-1 à L.231-6 ; les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l application du e) du 2 de l article L.332-6-1 et de l article L.332-10 ; les terrains issus des divisions mentionnées à l article R.442-1.» Article R.442-21 : «Les subdivisions de lots provenant d un lotissement soumis à permis d aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L.442-10 et L.442-11 sauf qu elles consistent à détacher une partie d un lot pour la rattacher à un lot contigu.» DDT 77/SUDT 25
Chronologie des divisions 1 er cas : détachement d un lot à bâtir issu d une propriété bâtie vente du terrain à bâtir en premier : déclaration préalable vente du lot bâti en premier Si l intention de construire sur le surplus non bâti n est pas avérée, il n y aurait pas de DP à déposer. Une DP serait à déposer par le propriétaire, s il modifiait son projet et décidait de construire sur le surplus dans un délai de 10 ans. Il serait néanmoins plus prudent de solliciter une déclaration préalable, quelque soit l ordre de vente des lots, le périmètre du lotissement se limitant au seul lot créé non bâti. DDT 77/SUDT 26
Chronologie des divisions 2 e cas : opération de détachement-rattachement aux propriétés voisines DDT 77/SUDT 27
Chronologie des divisions M. A est propriétaire d un terrain de 1.800m² et M. B d un terrain déjà bâti. Les deux parcelles contiguës n ont jamais subi de mutation. Il est imposé, dans la zone concernée, une surface minimum de 2.000m² pour construire. C est pourquoi il est prévu de détacher 200m² de la parcelle 2 afin de la rattacher à la parcelle 1, la rendant ainsi constructible. A quelle autorisation doit être soumis ce projet? Aucune autorisation pour le détachement-rattachement du lot puisqu'aucun nouveau lot est créé (art. R442-2b du CU) Éventuellement certificat d urbanisme L410-1 a) confirmant la possibilité de construire sur le terrain de 2.000m² issu de la réunion des 2 parcelles DDT 77/SUDT 28
Chronologie des divisions 3 e cas : phasage d une opération d aménagement dont partie des lots en bordure de voie existante Le propriétaire prévoit : la création de deux lots constructibles en façade sur rue la réalisation d une voirie pour la desserte des 4 lots supplémentaires DDT 77/SUDT 29
Chronologie des divisions Le vendeur souhaite détacher les 2 lots A et B par DP en mettant en évidence les arguments suivants : délai d instruction d une DP d 1 mois au lieu de 3 pour un PA ; une promesse de vente peut-être signée dès le dépôt de la DP sous condition d une décision de non opposition ; les travaux de branchements peuvent être mis à la charge de l acquéreur ; le produit des ventes des lots A et B peut être utilisé par le propriétaire pour la réalisation des travaux de voirie et équipements des lots créés sur le surplus C. DDT 77/SUDT 30
Chronologie des divisions Quel type d autorisation est à demander? 1 ère solution : Dépôt d un permis d aménager sur l ensemble avec réalisation de deux tranches : 1 ère tranche : lots A et B vendus sans travaux. Les PC pourront être obtenus sans DAACT. 2 ème tranche : aménagement de la voirie pour obtention des permis sur les lots 1, 2, 3 et 4. Cette solution a l avantage de réaliser une conception globale du projet, notamment pour valider la qualité urbanistique de l opération et son intégration dans le paysage. DDT 77/SUDT 31
Chronologie des divisions 2 e solution : la déclaration préalable pour création de 2 lots A-B sur chacun desquels sera déposée une demande de PC et d un lot C sur lequel sera déposée une autre demande de type PC groupé ou PA. NOTA : si le surplus C n est pas intégré au périmètre de la DP, et qu il fait l objet d une demande de PA avant la vente des lots A et B, il s agit d un détournement de la législation de lotissement risquant d entraîner la nullité de l arrêté. DDT 77/SUDT 32
PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION ET TRANSFERT PARTIEL DDT 77/SUDT 33
Permis de construire valant division et transfert partiel Avant la réforme des autorisations d urbanisme article R.315-1 ancien du code de l urbanisme (CU) : on procédait sur une période de plus de 10 ans à la division d'une unité foncière en plus de 2 (ou 4) lots à bâtir et l'opération relevait du régime du lotissement ; article R.315-2 c ancien du CU : un promoteur divisait le terrain d'assiette en cours de construction par le biais de ventes d'immeubles à construire et l'opération nécessitait l'obtention d'un permis de construire valant division ; article R.421-7-1 du CU : il permettait le permis groupé valant division Depuis le 1 er octobre 2007 Article R.442-1 du CU : «Ne constituent pas des lotissements [ ] c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R.431-24» c'est à dire à un permis de construire valant division. DDT 77/SUDT 34
Permis de construire valant division et transfert partiel Article R.431-24 du CU : «Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division [ ].» il suffit seulement que la division ait lieu avant l'achèvement de l'ensemble du projet ; la rédaction du nouvel article R.431-24 abandonne toute référence à l'unicité du maître de l'ouvrage qui figurait dans l ancien article R.421-7-1 ; reconnaissance administrative de la possibilité d'opérer des transferts partiels de permis de construire (validé par la jurisprudence) DDT 77/SUDT 35
Permis de construire valant division et transfert partiel Article R.123-10-1 du CU : dans le cas d'un permis de construire valant division, «[ ] les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose». Exemple Permis de construire valant division permettant l édification de x maisons individuelles, puis vente des terrains comme lots à bâtir à des acquéreurs auxquels le permis de construire est partiellement transféré. DDT 77/SUDT 36
Permis de construire valant division et transfert partiel Le transfert partiel est-il possible et dans quel cas : réponse ministérielle à la question écrite n 79416 de M. VAUZELLE Michel le 22 mars 2011 NON si les transferts partiels de permis de construire portent sur une maison d habitation individuelle. Dans ce cas il faut impérativement passer par une procédure de lotissement ; OUI si les permis issus de la division auraient pu être délivrés de manière autonome (hors maison individuelle) ; NON si la division doit remettre en cause l'organisation initiale de l'ensemble du projet : accès, réseaux, espaces et équipements communs (hors maison individuelle). DDT 77/SUDT 37
DÉCLARARTION PREALABLE DE LOTISSEMENT ET DÉCLARARTION ATTESTANT L ACHÈVEMENT ET LA CONFORMITÉ DES TRAVAUX (DAACT) DDT 77/SUDT 38
La déclaration préalable de lotissement et la (DAACT) RAPPEL REGLEMENTAIRE : article R. 442-18 du code de l urbanisme Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé à compter : a) soit de l achèvement des travaux d aménagement du lotissement constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 du CU ; b) soit de la délivrance de l autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Le lotisseur fournit à l acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l achèvement des équipements mentionnés au b) cidessus. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire. DDT 77/SUDT 39
Problématique La déclaration préalable de lotissement et la (DAACT) Dans le cas de lotissement sans travaux, la DAACT doit constater : les divisions donc les transferts de propriété issus de la division. la division est effective à la date de l acte translatif de propriété (acte notarié) Instruction d un permis de construire : la vente des terrains n est pas effectuée la production de la DAACT n a pas lieu d être. Il faut dissocier la DAACT de l instruction du permis de construire DDT 77/SUDT 40
La déclaration préalable de lotissement et la (DAACT) Attention - la DAACT est importante la date de la DAACT est le point de départ du délai de 5 ans garantissant la stabilité des règles d urbanisme la DAACT clôt de manière définitive, un an après son dépôt, les délais de recours en annulation (art. R. 600-3 du CU). DDT 77/SUDT 41
La déclaration préalable de lotissement et la (DAACT) Ainsi la déclaration préalable de lotissement précisera que la DAACT devra être faite au moment de la vente du terrain qui permet de définir les différentes unités foncières créées par la division. Exemple : 3 lots X X Vente mais pas de DAACT Vente et DAACT DDT 77/SUDT 42
EVOLUTION DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE DDT 77/SUDT 43
L évolution de la déclaration préalable Le transfert d une DP est-il possible? Objet du formulaire de transfert CERFA 13412-01 : transfert du permis de construire transfert du permis d aménager Mais rien ne fait obstacle à ce que le transfert porte sur une décision de non-opposition à une déclaration préalable DDT 77/SUDT 44
L évolution de la déclaration préalable A défaut de formulaire approuvé par l administration, la demande de transfert devra être effectuée sur papier libre en précisant clairement : la nature de l autorisation dont le transfert est demandé son numéro d enregistrement l identité du ou des demandeurs l accord du bénéficiaire actuel de l autorisation Les conditions de transfert restent les mêmes. Cette procédure est également valable pour les permis de démolir. DDT 77/SUDT 45
L évolution de la déclaration préalable L annulation d une décision de non-opposition à une déclaration préalable de travaux est-elle possible? Les règles de retrait énoncées au premier alinéa de l article L.424-5 du code de l urbanisme, ne concernent que le retrait à l initiative de l administration. Il interdit à cette dernière de retirer, sur sa propre initiative, une décision de non-opposition à une déclaration préalable illégale. Cet article ne vise pas à réglementer le retrait à l initiative du bénéficiaire qui reste toujours possible. DDT 77/SUDT 46
L évolution de la déclaration préalable L obtention d une décision de non-opposition à une DP de travaux, tacite ou expresse, n implique pas l obligation de réaliser les travaux. Il est toujours possible d y renoncer. Si le pétitionnaire n a pas commencé les travaux dans un délai de deux ans, la décision de non-opposition est caduque. Toutefois, si le bénéficiaire de la décision saisit l autorité compétente d une demande de retrait de cette décision en cours de validité, l administration peut y procéder. C est applicable à la DP lotissement. Source question écrite au Sénat n 15770 (publiée dans le JO Sénat du 28/10/2010 - page 2792) DDT 77/SUDT 47
L INCONSTITUTIONNALITÉ DES CESSIONS GRATUITES DDT 77/SUDT 48
Inconstitutionnalité des cessions gratuites La décision du Conseil constitutionnel Par décision du 22 septembre 2010 le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la constitution les dispositions de l'article L.332-6-1-2 -e du code de l'urbanisme relatives à la cession gratuite de terrain (cela prive de base légale l article R.332-15). Rappel de l article L.332-6-1-2 -e du code de l urbanisme : l'autorité délivrant les autorisations de construire peut exiger la cession gratuite de terrains : en vue de l'élargissement du redressement ou de la création des voies publiques à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10% de la surface du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de construire DDT 77/SUDT 49
Inconstitutionnalité des cessions gratuites Conséquences : sur les cessions à venir ou déjà prescrites Depuis le 23 septembre 2010 (date de publication au JO) : cessions à venir : aucune cession gratuite de terrains ne doit être prescrite sur les autorisations de construire délivrées à partir de cette date DDT 77/SUDT 50
Inconstitutionnalité des cessions gratuites cessions déjà prescrites si le transfert de propriété est effectif : la cession reste valide si le transfert de propriété n est pas fait : la cession ne peut pas être mise en œuvre Rappel : le transfert de propriété est effectif si : il est constatée par un acte authentique, administratif ou notarié (à l initiative et aux frais de la collectivité) signé par les parties intéressées transmis à la conservation des hypothèques en vue de sa publicité foncière DDT 77/SUDT 51
Inconstitutionnalité des cessions gratuites pour l élargissement, le redressement ou la création des voies publiques les terrains doivent être achetés par la collectivité aux propriétaires fonciers soit par voie amiable (à un prix «normal» et pas à l euro symbolique) soit par voie d'expropriation selon les modalités définies aux articles L1311-9 et suivants du code général des collectivités territoriales possibilité d interroger France Domaine pour une estimation de la valeur des terrains. Il est recommandé de faire des plans d alignements ; ceux-ci permettront de déterminer exactement les surfaces nécessaires à acquérir. DDT 77/SUDT 52
Inconstitutionnalité des cessions gratuites Ne sont pas concernés par cette inconstitutionnalité : : l article R.332-16 du code de l urbanisme Les constructeurs et lotisseurs sont tenus de supporter sans indemnité la mise à disposition de terrains ou, moyennant paiement d une indemnité globale, d offrir des locaux pour la réalisation des postes de transformation électrique ou des postes de détente de gaz Article L.130-2 du code de l urbanisme cession gratuite d un terrain boisé classé dans un POS ou PLU en compensation d un terrain à bâtir pour la sauvegarde des espaces boisés et sites naturels situés dans les agglomération ou leurs environs pour en favoriser l aménagement DDT 77/SUDT 53
Inconstitutionnalité des cessions gratuites (Ne sont pas concernés par cette inconstitutionnalité) l article R.123-10-3 e alinea du code de l urbanisme cession gratuite d une partie d un terrain compris dans un emplacement réservé au PLU report sur la partie restante de tout ou partie du COS de la partie cédée gratuitement DDT 77/SUDT 54
Inconstitutionnalité des cessions gratuites (Ne sont pas concernés par cette inconstitutionnalité) Un emplacement ne peut être réservé que s il est destiné à recevoir : Art. L.123-1-5 du CU : des voies et ouvrages publics ; des installations d'intérêt général ; des espaces verts. Article L.123-2 du CU : dans le respect des objectifs de mixité sociale ; des programmes de logements que le PLU définit. Article L.123-17 du CU : il peut s agir d un terrain bâti ou non bâti. Attention : si la superficie des emplacements réservés n est pas limitée, elle doit néanmoins être délimitée avec précision (CE, 30 janvier 1991,Gascon, MTP 29 mai 1991). DDT 77/SUDT 55
Inconstitutionnalité des cessions gratuites Ces cessions ne constituent pas des participations financières et n ont pas été déclarées inconstitutionnelles. Attention La décision d'inconstitutionnalité peut être invoquée dans les instances en cours. Réponse ministérielle à la question n 95540 publiée au JO du 22 février 2011 DDT 77/SUDT 56