LA VENTE IMMOBILIERE EN EUROPE DROIT NOTARIAL

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1 LA VENTE IMMOBILIERE EN EUROPE DROIT NOTARIAL LYON JUIN 2013

2 PRATIQUE NOTARIALE CONTRAT DE VENTE Elément nouveau : Extranéité d'un élément constitutif du contrat (personne ou bien) LES PARTIES AU CONTRAT le notaire se doit de contrôler l'identité des parties en présence. Règle de prudence élémentaire qui constitue un principe de déontologie notariale et une obligation administrative. - article 5 du décret du 26 Novembre 1971 impose au notaire de vérifier l'état civil de ses clients : l'identité, l'état et le domicile sont établis par tous documents justificatifs (alinéa 1er). - article 75 du Décret n du 14 Octobre 1955 modifié par l'article 1er du Décret n du 7 janvier 1991 impose au notaire de certifier l'identité des parties contractantes à des fins de publicité foncière. IDENTIFICATION DES CO-CONTRACTANTS Les opérations transfrontalières vont obliger le notaire à effectuer une vérification plus rigoureuse de l'état civil de ses clients : Cet état civil va en effet déterminer la nationalité de ceux-ci et par voie de conséquence, la loi applicable au contrat ou à certaines parties de celui-ci. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 1

3 1) Vérification de l'état civil de personnes physiques La preuve de l'identité des parties est apportée par les justificatifs de la naissance, du mariage, et aussi de la nationalité. 1-1) Les Français nés à l'étranger : ) Acte d'état civil établi par l'autorité étrangère : Art 47 du Code Civil : "Tout acte de l'état civil des Français et des étrangers fait en pays étranger et rédigé dans les formes usitées dans ce pays fait foi, sauf si d'autres actes ou pièces détenus, des données extérieures ou des éléments tirés de l'acte lui-même établissent, le cas échéant après toutes vérifications utiles, que cet acte est irrégulier, falsifié ou que les faits qui y sont déclarés ne correspondent pas à la réalité". Le notaire pourra se référer aux actes de naissance, de baptême, de mariage ou de décès dressés par les autorités religieuses. La force probante d'un tel acte est déterminée par la loi locale et ne peut être contestée, ni atténuée par la loi française. Ces actes doivent être transcrits sur les registres tenus par les agents diplomatiques ou consulaires compétents, soit d'office, soit à la requête des intéressés. Comment obtenir une copie de l'acte de naissance? 1) L'acte a été transcrit : demande à effectuer : a) soit par courrier postal : Ministère des Affaires Etrangères Service Central de l'etat Civil - 11 Rue de la Maison Blanche NANTES Cedex 09 b) sur le site internet : 2) L'acte n'a pas été transcrit : demande à effectuer auprès du Consul de France de l'etat concerné, qui transcrit l'acte et en adresse un double au service central de l'état civil du Ministère des Affaires Etrangères à Nantes. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 2

4 3) L'acte a été établi à l'étranger mais reste introuvable : Article 46 du Code Civil précise que lorsqu'il n'aura pas existé de registres ou qu'ils seront perdus, la preuve en sera reçue tant par titres que par témoins. 4) L'acte établi à l'étranger a été détruit par suite de faits de guerre ou sinistre: Article 1430 et 1431 du Nouveau Code de Procédure Civile : il est possible d'en demander la reconstitution au Tribunal de Grande Instance compétent en raison du domicile du demandeur. S'il a son domicile à l'étranger, le Tribunal compétent est celui de Paris ) L'acte d'état civil a été établi par l'autorité française locale: L'état civil des Français nés à l'etranger peut valablement être établi directement par l'autorité consulaire française locale : Article 48 alinéa 1er du Code Civil dispose que tout acte de l'état civil des Français en pays étranger sera valable, s'il a été reçu conformément aux lois françaises par les agents diplomatiques ou par les consuls. Ces actes sont transcrits au Service Central de l'état civil à Nantes. 1-2) Les personnes étrangères nées hors de France : Art 47 du Code Civil: "Tout acte de l'état civil des Français et des étrangers fait en pays étranger et rédigé dans les formes usitées dans ce pays fait foi, sauf si d'autres actes ou pièces détenus, des données extérieures ou des éléments tirés de l'acte lui-même établissent, le cas échéant après toutes vérifications utiles, que cet acte est irrégulier, falsifié ou que les faits qui y sont déclarés ne correspondent pas à la réalité." Le notaire doit, dans ce cas, demander un extrait d'acte de naissance dûment légalisé et traduit. (Instruction générale de l'état civil n 646) La nécessité d'une légalisation entraîne des difficultés et alourdit les formalités. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 3

5 Aussi la France a conclu le 27 Septembre 1956, avec les états membres de la commission internationale de l'état civil, une convention multilatérale unifiant la présentation des actes de l'état civil destinés à être produits à l'étranger.(autriche, Belgique, France, Italie, Luxembourg, Pays Bas, R.F.A., Portugal, Suisse et Turquie) Ces actes sont établis conformément à des formules types imprimées en sept langues. Ils doivent faire état des mentions marginales, le cas échéant. Ils ne sont délivrés qu'aux personnes qui d'après la loi interne du pays où l'acte a été dressé ou transcrit, ont qualité pour obtenir des copies littérales des actes. Cette convention a cessé d'être applicable en France depuis la Convention de Vienne du 8 Septembre 1976 (entrée en vigueur le 16/01/1987) relative à la délivrance d'extraits plurilingues d'actes de l'état civil. (Allemagne, Autriche, Belgique, Bosnie et Herzégovine, Croatie, Espagne, France, Italie, Luxembourg, Macedoine, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Serbie et Monténégro, Slovénie, Suisse, Turquie) En outre, la Convention d'athènes du 15 Septembre 1977 a dispensé de légalisation ou formalité équivalente, "les actes et documents se rapportant à l'état civil, à la capacité ou à la situation familiale des personnes physiques, à leur nationalité, à leur domicile ou à leur résidence, quel que soit l'usage auquel ils sont destinés." (Autriche, Espagne, France, Grèce, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Portugal, Turquie - Entrée en vigueur en France le 1er Août 1982). Site de la Commission Internationale de l Etat Civil : Guide pratique en ligne Exemples : 1) le notaire français doit vérifier l'état civil d'un ressortissant italien en vue de l'acquisition d'un appartement à Cannes : il peut obtenir un extrait plurilingue comportant les mentions marginales, sans formalité de légalisation. 2) il s'agit d'un citoyen danois : Application du décret du 14 Octobre 1955 (publicité foncière) - obtention d'un extrait d'acte de naissance, légalisé et traduit: Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 4

6 - ou en cas d'impossibilité, production d'un passeport, d'une carte d'identité, ou de toute autre pièce d'identité ou d'un acte de notoriété ou extrait d'acte de mariage. 1-3) Etranger marié en France Lorsque la personne étrangère est mariée en France, le notaire peut conformément au décret du 14 Octobre 1955, demander un extrait d'acte de mariage qui comprendra tous les renseignements relatifs à l'identification, l'existence éventuelle d'un contrat de mariage, et de jugements postérieurs relatifs au mariage. 1-4) La preuve de la nationalité : 1-4-1) Nationalité Française : Article 149 du Code de la Nationalité : le moyen de preuve officiel de la nationalité française est le certificat de nationalité délivré par le juge d'instance qui a seul qualité pour l'établir. (art 31 Code Civil) Pas de preuve préconstituée de la nationalité française, sauf si celleci a été acquise par la naturalisation ou par une déclaration d'option. Le notaire vérifiera la nationalité au moyen de tout autre mode de preuve tels que : carte nationale d'identité (non obligatoire), fiche d'état civil, passeport, carte de séjour ) Nationalité Etrangère : La preuve de la nationalité étrangère dépend du droit étranger. Elle peut être établie par tous moyens de preuve et notamment la possession d'état. 2) L'identification des personnes morales : Suppose que la personne morale soit reconnue dans le pays dans lequel elle effectue une opération juridique puis que son existence soit établie. 2-1) Reconnaissance des personnes morales 2-1-1) La société: Le notaire qui a pour vendeur ou acquéreur, une société doit au préalable déterminer la nationalité de la société pour connaître la loi qui en régit le fonctionnement et donc la capacité. - Nationalité de la société : Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 5

7 L'article 3 de la loi du 24 Juillet 1966 et l'article 1837 du Code Civil confirmant une jurisprudence bien établie disposent que : "toute société dont le siège est situé sur le territoire français est soumise aux dispositions de la loi française" Ce critère du siège social doit être atténué en application de l'article 1837 alinéa 2 du Code Civile qui précise que les tiers peuvent se prévaloir du siège réel s'il est situé à un autre endroit. En cas de contestation, le notaire se référera à des présomptions telles que le "centre d'exploitation", le lieu de constitution et des formalités de publicité, le lieu des établissements principaux, la nationalité des associés ou dirigeants, ou la concordance entre tous ces éléments. - Reconnaissance de la société : a) Société de personnes Le droit français reconnaît la personnalité juridique des sociétés étrangères et notamment des sociétés de personnes, de plein droit. Cette solution se fonde sur l'article 11 du Code Civil qui subordonne la jouissance des droits civils à la réciprocité diplomatique. b) Société de capitaux Principe : cette reconnaissance avait été écartée pour les sociétés de capitaux étrangères en vertu d'une loi du 30 mai 1857, abrogée par la Loi n du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit, sauf s'il existe pour le pays étranger en question un décret emportant reconnaissance. Exceptions : l'incidence de ce texte était très restreinte! De nombreux décrets collectifs ont été pris depuis 1857 emportant reconnaissance des sociétés de capitaux étrangères. En outre, des traités de commerce ou conventions d'établissement prévoient la reconnaissance mutuelle des sociétés anonymes ou amènent au même résultant par l'utilisation de la clause de la "nation la plus favorisée". Principale convention : Bruxelles du 29 Février 1968 entre les six Etats fondateurs de la CEE sur la reconnaissance mutuelle des sociétés. En présence d'une société étrangère de capitaux, le notaire va devoir rechercher s'il existe un texte emportant reconnaissance de la personnalité juridique des sociétés dans le pays où la société à son siège social. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 6

8 Sur le plan pratique, il est conseillé de reprendre, dans l'acte, la désignation de la société étrangère et de sa forme sociale telle qu'elle figure dans les statuts plutôt que de tenter une transposition. Exemple : la distinction droit civil/droit commercial, groupements civils/groupements commerciaux, n'existe pas en droit anglais ) Les associations : Depuis la loi n du 9 Octobre 1981 qui a abrogé le titre IV de la loi du 1er Juillet 1901, les associations étrangères peuvent se constituer librement en France et sont soumises au droit commun des associations. Cependant les associations ayant leur siège à l'étranger doivent effectuer une déclaration préalable à la Préfecture du Département où est situé le siège de leur principal établissement. Elles doivent notamment y indiquer la nationalité de leurs dirigeants et tout changement dans leur administration ou direction. Cette déclaration permet à l'administration de contrôler l'association et d'exercer éventuellement une action en dissolution judiciaire. La loi du 1er Juillet 1901 sanctionne par la nullité les actes conclus par l'association et par sa dissolution facultative le défaut d'une telle déclaration. Le notaire devra demander au dirigeant de l'association, outre la justification de ses pouvoirs, celle de la déclaration sus-visée. Comme pour les personnes physiques, la capacité d'une association est régie par sa loi nationale ) Les fondations : Il résulte de la doctrine et de la jurisprudence que la personnalité juridique des fondations étrangère est reconnue en France sans qu'elles aient à obtenir une reconnaissance d'utilité publique (alors que les fondations françaises ne peuvent avoir la personnalité morale avant la reconnaissance d'utilité publique!) Elles ne pourront cependant, à défaut de reconnaissance administrative, effectuer que des actes isolés (ex: acte d'acquisition en France). Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 7

9 2-1) Preuve de l'existence des personnes morales Aux termes de l'article 6 du décret du 04 Janvier 1955, l'identification de la personne morale est établie pour les besoins de la publicité foncière au vu : - de l'original, d'une expédition, ou d'une copie certifiée collationnée de tout acte constatant, la dénomination, la forme juridique, et le siège actuel de la personne morale ou au vu d'un extrait d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Ces documents devront être légalisés par l'autorité compétente (sauf dispense) et traduits. L'identification sera simplifiée dans les pays où il existe un système d'immatriculation. Exemples : a) Société belge : extrait d'immatriculation au Registre du Commerce et vérification des données par une consultation du journal d'annonces "Le Moniteur". b) Société allemande : extrait du registre du Tribunal d'instance du ressort du siège social c) Société anglaise : le "Registrar of Companies" délivre le "Certificate of incorporation" (certificat de constitution). Si la société a été créée en Angleterre, le siège du greffe est à Londres Si la société a été créée au Pays de Galles, le siège du greffe est à Belfast. Si la société a été créée en Ecosse, le greffe écossais est situé à Edimbourg. Voir un exemple : Ecosse ; Canada Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 8

10 LA CAPACITE DES CO-CONTRACTANTS Le principe de la capacité des parties contractantes est la règle. Article 1123 CCiv : "Toute personne peut contracter, si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi". Le principe s'applique aux nationaux comme aux étrangers. En France, la législation ne met aucun obstacle à l'acquisition d'un bien situé en France par un étranger. L'article 11 du Code Civil dispose à ce sujet : "l'étranger jouira en France des mêmes droits civils que ceux accordés aux français par les traités de la nation à laquelle cet étranger appartiendra" Aucun texte n'interdit aux étrangers, l'acquisition d'immeubles situés en France, ni ne subordonne ces acquisitions à une autorisation spéciale. Ce principe de la liberté d'acquisition est également consacré par le Traité de Rome. Cependant certains pays européens ont établi des mesures discriminatoires plus ou moins fortes à l'encontre des non-nationaux : Exemples : 1) En Grèce : les étrangers, à l'exception des ressortissants de la CEE ayant une activité économique en Grèce, ne peuvent pas acheter des immeubles à usage de résidence principale, situés dan les régions proches des frontières (ce qui correspond à environ 55% du territoire!) 2) En Italie : Aux termes de l'article 16 des dispositions préliminaires du Code Civil italien, et de la jurisprudence, l'étranger est admis à jouir du droit attribué au citoyen italien sous la condition de réciprocité, c'est-àdire s'il démontre que l'etat auquel il appartient reconnait, dans son ordre juridique, un droit égal ou similaire à celui exercé en Italie. 3) En Suisse : Loi Fédérale sur l Acquisition d Immeubles par des personnes à l Etranger (LFAIE) anciennement appeléee "Lex Friedrich" Cette loi a pour but de "prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse" et limite les possibilités pour un étranger d acheter un immeuble en Suisse. 4) En Angleterre: pas de différence entre les citoyens anglais et les autre à l'exception des étrangers "ennemis" c'est-à-dire strictement, les citoyens d'un Etat avec lequel l'angleterre serait en guerre. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 9

11 (cf l'argentine lors de la guerre des Malouines.) I - Capacité et Représentation des mineurs La loi applicable : Les règles relatives à la capacité du mineur et à sa représentation relèvent du statut personnel. C'est donc la loi nationale qui est applicable et qui régit l'âge de la majorité, le régime de protection et l'organisation de ce régime (administration légale, tutelle, émancipation...). La Convention de la Haye du 5 Octobre 1961 relative à la protection des mineurs a été ratifiée et est entrée en vigueur en France depuis le 10 Novembre 1972, et également en République Fédérale Allemande aujourd'hui Allemagne, Autriche, Espagne, Luxembourg, Pays-Bas, Portugal, Suisse et Turquie. Voir tableau : Elle concerne toutes les mesures individuelles de droit privé et de droit public tendant à la protection du mineur dans sa personne et dans ses biens (autorité parentale, administration légale, tutelle légale ou dative, assistance éducative) Elle s'applique exclusivement aux mineurs non émancipés qui ont cette qualité tant selon leur loi nationale que selon la loi interne de leur résidence. (art 12) Ex : un étranger de plus de 18 ans, mineur selon sa loi nationale et résidant en France ne sera pas régi pas cette convention. Objet de la convention => le rapport d'autorité résulte de la loi interne dont le mineur est ressortissant Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 10

12 Ex : le mineur français au Portugal sera soumis au régime français de l'administration légale (pure et simple ou sous contrôle judiciaire), ou de la tutelle. Les pouvoirs de ses représentants seront déterminés pas la loi française. => les autorités de l'etat de la résidence habituelle du mineur sont compétentes pour prendre les mesures prévues par la loi nationale du mineur. (Précision faite que les représentants du mineur peuvent également s'adresser aux autorités de l'etat dont le mineur est ressortissant) Ex 1 : Mineur français domicilié dans un pays signataire le représentant légal peut demander au juge du pays de résidence l'autorisation de vendre l'immeuble pour le compte du mineur. Il pourra également se faire autoriser par le juge français. Ex 2: Mineur étranger d'un pays non signataire domicilié en France L'enfant ayant sa résidence en France, la convention est applicable. Le représentant légal pourra demander au juge des tutelles français de l'autoriser dans le respect des règles du droit national du mineur. II - Capacité et Représentation des majeurs Relève de la loi personnel de l'incapable en application de l'article 3 alinéa 3 du Code Civil. Référence à la loi nationale de la personne Ex : Vente d'un bien situé en France et appartenant à un Allemand sera effectuée selon les règles prévues pas la loi Allemande. La Convention de la La Haye du 13 Janvier 2000 sur la protection internationale des adultes règle la situation des incapables majeurs, lorsqu ils se trouvent dans une situation où les lois de plusieurs états ont vocation à s appliquer. Elle fixe notamment les compétences respectives de l Etat de résidence et de l Etat dont la personne protégée à la nationalité. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 11

13 La ratification de la Convention de La Haye du 13 Janvier 2000 sur la protection internationale des adultes est intervenue le 18 Septembre 2008 et est entrée en vigueur le 01 Janvier La France déclare, au titre de l article 42, que les demandes prévues aux articles 8 et 33 devront être adressées par l autorité compétente de l Etat contractant au procureur de la République près le tribunal de grande instance ou, dans les collectivités d outre-mer et en Nouvelle- Calédonie, près la juridiction qui en tient lieu : * dans le ressort duquel la mesure de protection doit être prise, s agissant des demandes prévues à l article 8, ou * dans le ressort duquel est situé l établissement ou le placement envisagé, s agissant des demandes prévues à l article 33. Etat présent de cette convention : Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 12

14 III- Capacité de disposer des époux Lorsqu'un ou des époux effectuent une acquisition ou une vente, il est nécessaire de déterminer : - le régime matrimonial - de préciser les pouvoirs des époux sur le bien et notamment s'il s'agit du logement de la famille. A - La détermination du régime matrimonial La première question à se poser est de savoir, comme en droit interne, si un contrat de mariage a été signé. Dans ce cas, il y aura lieu de se faire communiquer une copie de ce contrat et de préférence une traduction afin d'en apprécier le contenu. A défaut de contrat, ces époux seront mariés sous un régime légal que le notaire devra déterminer en fonction des règles de droit international privé. Ainsi en droit international privé, le régime matrimonial des époux, mariés sans contrat relève de la loi d'autonomie, c'est-à-dire de la loi que les époux ont choisie (règle établie depuis 1525 par l'avocat Charles Du Moulin). Si les époux n'ont pas choisi expressément le régime applicable, il convient de rechercher leur volonté. Il résulte ainsi d'une jurisprudence constante que la fixation du premier domicile stable constitue une présomption de la volonté tacite des époux. ==> Les époux y ont fixé leurs intérêts pécuniaires et ont adopté le régime matrimonial légal du pays dans lequel ils ont élu domicile. Ces deux principes ont été confirmés par la Convention de La Haye du 14 Mars 1978 signée par la France le 26 Septembre 1978, ratifiée par la France par la loi n du 5 Juillet 1979 et entrée en vigueur le 1er Septembre Etat actuel : Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 13

15 Cette convention vise à unifier les règles de conflit en matière de loi applicable aux régimes matrimoniaux. Les règles édictées par la convention se substituent aux règles antérieures du droit international privé pour : - les époux mariés depuis sont entrée en vigueur - et pour les époux mariés antérieurement qui se trouvent dans l'un des cas de changement de la loi applicable. Cette convention ne régit donc que le choix de la loi applicable. De plus, elle autorise les époux à désigner la loi applicable au régime matrimonial avant ou au cours du mariage. Avant le mariage, les époux peuvent, aux termes de l'article 3 de la Convention opter pour : - la loi de l'etat dont l'un des époux a la nationalité au moment de la désignation; - la loi de l'etat sur le territoire duquel l'un des époux a sa résidence habituelle au moment de la désignation; - la loi du premier Etat sur le territoire duquel l'un des époux établira une nouvelle résidence habituelle après le mariage. A défaut de désignation expresse par les époux de la loi applicable (rattachement subjectif), l'article 4 de la Convention pose le principe d'un rattachement objectif : celle de l'etat sur le territoire duquel les époux établissent leur première résidence habituelle après le mariage. Il peut être déroger à cette règle pour les époux ayant la même nationalité. Au cours du mariage, les époux peuvent opter pour : - la loi de l'etat dont l'un des époux a la nationalité au moment de la désignation; - la loi de l'etat sur le territoire duquel l'un des époux a sa résidence habituelle au moment de la désignation Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 14

16 B - La protection du logement familial En France, la loi du 13 Juillet 1965 a institué un régime primaire sous les articles 214 à 226 du Code Civil applicable aux époux par le seul effet du mariage quel que soit le régime matrimonial. Trois questions se posent : 1) les règles du régime primaire s'appliquent-elles à des étrangers en France, notamment lors de la revente d'un bien en France constituant la résidence principale du couple? 2) Ces règles vont-elles s'appliquer à des Français ayant leur résidence à l'étranger? I - Application de l'article 215 alinéa 3 du Code Civil aux Etrangers résidant en France: La doctrine est divergente quant à l'application du régime primaire français à tout couple vivant en France Il ne sera appliqué à des étrangers vivant en France que pour les règles présentant un caractère de loi de "police". Ce caractère a été reconnu à l'article 215 alinéa 3 du Code Civil Ainsi la règle de l'article 215 alinéa 3 aux termes de laquelle les deux époux doivent donner leur consentement à la vente des droits par lesquels est assuré le logement de la famille et des meubles meublants dont il est garni, s'applique à tous les époux résidant sur le territoire français quelle que soit leur nationalité, d'une part, et quelles que soient les lois régissant les effets personnels ou pécuniaires du mariage. La doctrine a reconnu également aux articles 220, 221 et 222 du Code Civil le même caractère de loi de police en vue de faciliter les relations commerciales de la vie de tous les jours d'un étranger établi en France dans un double but : - assurer le crédit du ménage et permettre à l'un de ses membres d'effectuer des acquisitions seuls; - protéger les tiers qui n'ont à connaître que des règles de droit français à ce sujet. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 15

17 I - Application de l'article 215 alinéa 3 du Code Civil aux Français résidant à l'étranger: Malgré une doctrine divergente, le régime primaire ne s'applique pas à des français résidant à l'étranger Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 20 Octobre 1987, les règles relatives aux devoirs et droits des époux énoncés par les articles 212 et suivants du Code Civil sont d'application territoriale. Ainsi pour des Français résidant à l'étranger, lors de la vente du logement de la famille il faudra consulter la loi étrangère. Il semble logique d'appliquer cette loi seule connue à priori par les tiers qui contractent avec les Français. Cependant cette application est d'autant plus facile à établir que les droits des pays communautaires se rapprochent du nôtre à ce sujet : En Espagne, le Code Civil exige le consentement du conjoint pour disposer des droits sur le logement En Italie, l'un des conjoints peut vendre seul le logement familial et les objets du ménage sauf à être condamné à des dommages-intérêts et à accentuer ses torts dans le cadre d'une procédure de divorce En Allemagne, le Code Civil ne requiert le consentement des époux que pour les dispositions concernant le patrimoine entier. Pour éviter toute contestation, la pratique notariale exige systématiquement le consentement des deux époux. IV - La Représentation des Co-contractants Le notaire français est souvent obligé d'établir des procurations en raison de l'absence ou de l'éloignement des parties au contrat. L'utilisation de ces procurations prend une importance accrue lorsqu'elles concernent des parties de nationalités différentes, que la langue, la culture juridique et la distance séparent. 1) Les principes en droit international Selon le principe établi par le D.I.P. en matière de contrat, le mandat est régi par la loi d'autonomie. Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 16

18 La loi applicable régit les conditions de fond du mandat. Problème : la procuration en forme authentique exigée en France pour consentir une hypothèque est telle une condition de fond ou de forme? Le droit français applique le principe de parallélisme des formes entre l'acte principal et le mandat. Cette exigence soulève parfois des difficultés quand le pays étranger ignore l'authenticité ou lorsque celle-ci n'a pas la même signification qu'en droit français. On distingue selon que la procuration est établie en France ou à l'étranger. 2) Procuration établie à l'étranger en vue de signer un acte en France: En vertu du principe de parallélisme des formes, lorsque l'opération accomplie en France exige l'authenticité, la procuration devra elle-même être authentique. Ex : constitution d'hypothèque, acquisition dans le cadre d'une VEFA... Il n'est pas nécessaire que la procuration soit reçue par un notaire français. ==> Il suffit qu'elle soit établie en la forme authentique locale. Si le pays ne connaît l'authenticité, la procuration pourra être reçue par le Consul de France, celui-ci ayant le pouvoir d'établir des actes notariés pour des français ou des étrangers si ces actes doivent être produits en territoire français (décret n du 7 Février 1991 art.2 ali.3) La procuration sera établie en minute ou en brevet suivant la nécessité. A compter du 1er janvier 2005, les postes consulaires et diplomatiques situés sur le territoire des Etats membres de l Union Européenne et des Etats membres de l Espace Economique Européen, Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 17

19 ainsi qu en Andorre, à Monaco, près le Saint-Siège (J.O. n 294 du ), ainsi qu en Suisse (J.O. n 4 du ) ne sont plus en mesure de dresser ou de recevoir d actes notariés Si la procuration est reçue par un notaire local ou un fonctionnaire en ayant fonction, et sous réserve de conventions internationales, elle devra être traduite et légalisée. 3) Procuration établie en France en vue de signer un acte à l'étranger Ces procurations peuvent être établies en forme sous-seing privé ou authentique. Sous réserve de conventions internationales, la procuration qu'elle soit en forme SSP ou authentique devra être traduite et légalisée. Certains pays de la Communauté Européenne (Allemagne, Belgique, France, Italie, Pays Bas, Luxembourg) ont mis en place des formules de procurations authentiques bilingues dispensées de toute légalisation et exécutoire entre eux. Ces procurations sont au nombre de cinq : - procuration bancaire - procuration pour recueillir une succession - procuration pour emprunter - procuration pour vente d'immeubles - procuration générale. Il est à noter que la Grande Bretagne, l'espagne et le Portugal notamment, n'en n'ont pas établies. Site IRENE : Des procurations multilingues ont été rédigées par l'institut de Recherche et d'etudes Notariales Européen (IRENE) et sont disponibles à l'achat sur leur site. (option "Shop/Publications") Ce site est accessible à partir de l'intranet REAL en suivant le lien : Lyon 2013 NVP Séminaire du 10 au 14 Juin 18

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