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1 RAPPORT ANNUEL 2014

2 Rapport annuel 2014

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4 Intervest offices & warehouses une société immobilière réglementée publique (SIR) de droit belge les actions sont cotées sur Euronext Brussels (INTO) spécialisée en investissements dans des immeubles de bureaux et de l immobilier logistique de première qualité, bien situés d un point de vue stratégique à de bons emplacements en dehors du centre des villes orientée en matière de politique d investissement vers un immobilier professionnel de qualité, en respectant les critères de répartition des risques dans le portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne le type d immeuble que la situation géographique caractérisée par un rendement élevé du dividende pourvue d une structure financière solide Opglabbeek

5 RÉPARTITION DES RISQUES DANS LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER nature du portefeuille immobilier Glissement d accent stratégique vers l immobilier logistique réalisé dans le portefeuille immobilier: au 31 décembre 2014 le portefeuille se compose de 55% de bureaux et de 45% d immeubles logistiques. Après l acquisition du site logistique à Liège, début 2015, la proportion d immobilier logistique s élève à 48% de l ensemble du portefeuille. + 3% Immobilier logistique % 45% Bureaux 58% Immobilier logistique 42% taux d occupation Amélioration du taux d occupation en 2014: 87% au 31 décembre 2014 (86% au 31 décembre 2013); le taux d occupation du portefeuille de bureaux a augmenté en 2014 de 1% et atteint 83%, le taux d occupation du portefeuille logistique est resté stable à 91%. + 1% Taux d occupation Total Bureaux Immobilier logistique % 83% 91% % 82% 91% 4

6 Chiffres clés 609 millions 581 millions juste valeur Au 31 décembre 2014 la juste valeur du portefeuille immobilier s élève à 609 millions. Le portefeuille logistique connaît une extension de 14% en 2014 suite à l acquisition du site logistique d environ m² au Limbourg pour millions Bureaux Immobilier logistique Total + 14% Immobilier logistique Sans tenir compte des investissements et désinvestissements réalisés en 2014 la juste valeur du portefeuille immobilier a baissé en 2014 de 1% où la valeur du segment logistique a augmenté de 1% et celle des bureaux a baissé de 2%. surface locative totale La surface locative totale a augmenté de 11% et s élève à m² au 31 décembre m : m 2 = m % Surface locative 5

7 durée moyenne restante des contrats de bail Prolongation des contrats de bail de 20% de l ensemble des revenus locatifs annuels de la société, dont ceux avec trois locataires importants (Hewlett- Packard Belgium, Nike Europe et CEVA Logistics Belgium). En outre en 2014 des contrats de bail ont été conclus avec des nouveaux locataires pour 2% de l ensemble des revenus locatifs annuels. 4,0 ans 3,7 ans 4,3 ans 3,9 ans 3,8 ans 4,1 ans Total Bureaux Immobilier logistique solutions clé en main Réalisation de 5 projets d aménagements de bureaux pour une superficie de m² dans le cadre du concept de solutions clé en main. L achèvement des m² pour Cochlear à Mechelen Campus est en cours de réalisation. 14 Projets m 2 Cochlear, Mechelen Campus 6

8 Chiffres clés DONNÉES DU BILAN + 33 millions Capitaux propres Capitaux propres ( 000) Capitaux d emprunt ( 000) Taux d endettement (%) Renforcement des capitaux propres suite à l augmentation de capital de 26 millions en décembre 2014 et au dividende optionnel pour l exercice 2013 en mai 2014 de 7 millions, où 42,7% des actionnaires ont opté pour des actions. 46,6% 48,7% -2,1% Taux d endettement Baisse du taux d endettement qui atteint 46,6% au 31 décembre 2014 par le renforcement des capitaux propres. Chiffres clés par action Nombre d actions en fin d année Nombre d actions copartageantes Valeur nette (juste valeur) ( ) 19,46 19,86 Valeur nette (valeur d investissement) ( ) 20,36 20,87 Cours boursier à la date de clôture ( ) 22,50 19,48 Prime (+) / décote (-) par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%) 16% -2% 1 Les actions nouvelles émises suite à l augmentation de capital en décembre 2014 sont copartageantes à partir du 1er janvier

9 calendrier d échéances des financements En 2014 Intervest Offices & Warehouses a continué à diversifier ses sources de financement et à répartir les dates d échéances de ses lignes de crédit. Tous les refinancements pour l exercice 2015 ont déjà été conclus. 60 millions Placement privé millions Crédits à court terme Emprunt obligataire Succès du placement privé d obligations en mars 2014 pour un montant de 60 millions et une durée de 5 et 7 ans. 8

10 Chiffres clés Résultats 2014 Résultats ( 000) Résultat d exploitation distribuable Résultat sur portefeuille Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) Résultat net Résultats par action Nombre d actions copartageantes Résultat d exploitation distribuable ( ) 1,56 1,70 Dividende brut ( ) 1,40 1,53 Dividende net ( ) 1,0500 1,1475 Le résultat d exploitation distribuable s élève en 2014 à 1,56 par action ( 1,70 en 2013). 1,40 2 Distribution du dividende brut Le dividende brut d Intervest Offices & Warehouses s élève à 1,40 par action pour l exercice 2014, offrant sur base du cours de clôture au 31 décembre 2014 un rendement brut du dividende de 6,2%. Le pourcentage de distribution du dividende s élève à 90% en ,56 1,70 1, Résultat d exploitation distribuable Distribution du dividende brut 1,53 2 Depuis 2013 Intervest Offices & Warehouses a réduit le pourcentage de distribution du dividende de 100% du résultat d exploitation distribuable à 90%. 9

11 EPRA 3 EPRA - Chiffres clés par action EPRA Résultat ( ) 1,57 1,71 EPRA VAN ( ) 19,77 20,20 EPRA VANNN ( ) 19,02 19,64 EPRA Rendement Initial Net (RIN) (%) 6,4% 6,3% EPRA RIN ajusté (%) 6,9% 6,7% EPRA Taux vacance locative (%) 14,8% 16,1% EPRA Ratio de Coûts (frais directs de vacance inclus) (%) 15,2% 13,8% EPRA Ratio de Coûts (frais directs de vacance exclus) (%) 13,3% 11,9% 10 Herentals Logistics 1 3 Indicateurs de performance financière calculés selon le Best practices Recommendation d EPRA (European Public Real Estate Association). Voir également

12 Chiffres clés Calendrier financier 2015 mar 5 Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2015 mar 27 Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2015 DÉC JAN FÉV mar 10 Communication des résultats annuels au 31 décembre 2014 MAR AVR MAI JUIN jeu 30 Déclaration intermédiaire des résultats au 30 juin JUIL AOÛT SEP OCT NOV D C Ex-date dividende 2014 mar 23 Record date dividende 2014 mer 24 Mise en paiement du dividende 2014 à partir de jeu 28 Assemblée générale des actionnaires mer 29 à 16h30 Approbation du changement de statut en société immobilière réglementée (SIR) par l assemblée générale extraordinaire des actionnaires du 27 octobre

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14 Table de matière Lettre aux actionnaires 14 Rapport du conseil d administration 19 Profil 20 Stratégie d investissement 22 Déclaration de Gouvernance d Entreprise 24 Entreprendre durablement et de manière socialement responsable 45 Rapport du comité de direction 53 Le marché des bureaux et de l immobilier logistique 54 Développements importants en Résultats financiers Structure financière 78 Affectation du bénéfice EPRA Best Practices 83 Prévisions pour Rapport concernant l action 91 Données boursières 92 Dividende et nombre d actions 96 Actionnaires 97 Calendrier financier Rapport financier 139 Index 141 Compte de résultats consolidés 142 Résultat global consolidé 143 Bilan consolidé 144 Bilan de mutation des capitaux propres consolidés 146 Aperçu des flux de trésorerie consolidés 148 Notes aux comptes annuels consolidés 149 Rapport du commissaire 188 Comptes annuels statutaires d Intervest Offices & Warehouses sa 190 Informations générales 195 Identification 196 Extraits des statuts 199 Commissaire 202 Pourvoyeur de liquidité 202 Experts immobiliers 202 Gestionnaires immobiliers 202 Société immobilière réglementée cadre légal 203 Déclaration relative au rapport annuel 204 Liste de terminologie 205 Rapport immobilier 101 Composition du portefeuille 102 Aperçu du portefeuille 110 Evaluation du portefeuille par les experts immobiliers 112 Description du portefeuille de bureaux 114 Description de l immobilier logistique

15 Lettre aux actionnaires Chers actionnaires, Etant donné le climat économique actuel, nous sommes heureux de pouvoir vous communiquer que nous avons en grande partie réalisé ce que nous nous étions fixés comme fers de lance pour Notamment le glissement d accent vers l immobilier logistique dans portefeuille, le maintien de la stabilité au niveau du taux d occupation, l objectif sur le plan de la prolongation des contrats de bail, la réponse aux besoins changeants des clients sur le marché des bureaux et la poursuite de l optimisation de la diversification des sources de financements de la société. Le glissement d accent vers de l immobilier logistique se reflète dans la proportion modifiée entre les deux segments du portefeuille immobilier. En 2014, Intervest Offices & Warehouses a poursuivi l extension de son portefeuille logistique en investissant 33 millions à Opglabbeek, bon pour une croissance de 14% du portefeuille logistique. Ainsi, 45% du portefeuille se compose-t-il d immobilier logistique hautement qualitatif et la proportion entre les deux segments du portefeuille immobilier atteint fin 2014, 55% pour les bureaux et 45% pour les immeubles logistiques, ou en moyenne un glissement de 15% du marché de bureaux vers le marché de l immobilier logistique au cours des 5 dernières années. Glissement d accent stratégique 55% Bureaux 45% Immobilier logistique Dans le cadre de cette stratégie l acquisition d un site logistique de m² à Opglabbeek de Machiels Real Estate a été finalisée en décembre Le site, qui est un complexe moderne situé sur l axe logistique Anvers- Limbourg-Liège, était fin 2014 loué à raison de 89% dont 53% à long terme. La partie louée à long terme fait office de centre de distribution européen d une multinationale américaine spécialisée en matériel médical. L acquisition juste après la fin de l année 2014 d un site moderne à Liège d environ m² cadre dans la même optique. La proportion d immobilier logistique dans l ensemble du portefeuille immobilier augmente ainsi par cette acquisition et s élève à 48% 4. La juste valeur du portefeuille immobilier existant (sans acquisitions et désinvestissements) a baissé en 2014 d environ 5 millions ou 1% 5. La valeur du segment logistique a augmenté de 2 millions ou 1% en raison de l augmentation de la demande d immobilier hautement qualitatif sur le marché de l investissement, tandis que la dévaluation des bureaux de 7 millions ou 2% résulte principalement du marché locatif compétitif dans la périphérie bruxelloise en raison de l excès d offre de bureaux dans cette région. Compte tenu de l acquisition à Opglabbeek la juste valeur de l ensemble du portefeuille immobilier d Intervest Offices & Warehouses a augmenté et atteint 609 millions au 31 décembre Le taux d occupation du portefeuille immobilier est non seulement resté stable mais il a même augmenté de 1%, atteignant 87%. Le taux d occupation du portefeuille logistique est resté stable à 91% tandis que celui des bureaux s est amélioré, passant de 82% à 83%, et ce malgré le climat difficile sur le marché des bureaux. En 2014, l activité locative s est principalement concentrée sur la prolongation des contrats de bail existants aussi bien sur le marché des bureaux que pour l immobilier logistique. Dans sa totalité il y a une prolongation de 20% des revenus locatifs annuels. Les locations à de nouveaux locataires se sont limitées à 2%. Des nouveaux contrats de bail ont pris cours pour une superficie totale de m² dans le portefeuille de bureaux et 3 transactions pour une superficie de m² ont été conclues dans le portefeuille logistique. Au total 47 des transactions locatives ont été conclues avec de nouveaux locataires ou des locataires existants. Les principales prolongations de contrats ont été réalisées avec Hewlett- Packard Belgium dans le segment de bureaux et avec Nike Europe et CEVA Logistics Belgium dans le segment logistique. Ces transactions représentent au total 13% de l ensemble des revenus locatifs. Dans le segment logistique nous avons également réalisé la prolongation à long terme du contrat de mise à disposition de Sofidel Benelux à Duffel où le locataire a complètement intégré son site de production au hall d entreposage d Intervest Offices & Warehouses. 609 millions Juste valeur du portefeuille immobilier + 1% Taux d occupation de 86% à 87% 20% Prolongation des revenus locatifs annuels 2% Nouveaux contrats de bail Sur le marché de bureaux le besoin de superficie de bureaux classique diminue et les besoins des clients relatifs au nouveau travail continuent à évoluer. Afin de rester combatif dans de telles circonstances de marché une approche innovatrice et basée sur des prestations de services est nécessaire. Des exemples récents de l approche de la solution clé en main où les locataires se font assister pour l aménagement et la réception de leurs bureaux sont Rens Accountants, NG Data et Cochlear à Mechelen Campus, Modero Brussel à Brussels 7, Givi Group au Sky Building et CEWE Color à l Intercity Business Park à Malines Voir communiqué de presse du 5 février 2015 pour plus d information. 5 Sur base d une composition constante de l ensemble du portefeuille immobilier par rapport au 31 décembre 2013.

16 Lettre aux actionnaires 14 Projects m 2 L approche solutions clé en mains précitée représente entre-temps presque m² répartis sur 14 projets, dont m² en 2014 répartis sur 5 projets ainsi que la finition de m² pour Cochlear à Mechelen Campus. Les nombreuses réactions positives des clients encouragent Intervest Offices & Warehouses à poursuivre l élaboration de cette approche dans le portefeuille de bureaux. Le succès croissant du business hub flexible RE:flex à Malines confirme, pour la troisième année consécutive, la nécessité de bureaux et de salles de réunion et d événements flexibles et d un haut niveau technologique. Afin de préserver l environnement, de veiller au bien-être des clients et du personnel et à long terme de garantir la rentabilité économique tout en respectant l engagement social et une Gouvernance d Entreprise, le chemin emprunté a été poursuivi en Entre-temps 34% des immeubles dans le portefeuille ont le certificat renommé BREAAM. En désignant un responsable qualité interne Intervest Offices & Warehouses souligne sa volonté explicite d intégrer la durabilité d une façon pragmatique à la gestion quotidienne et de contribuer au bien-être des locataires. Intervest Offices & Warehouses a continué à optimiser la prestation énergétique des immeubles dans son portefeuille immobilier. Le planning prévu pour accorder les installations de refroidissement et de chauffage à la législation qui restreint l usage du fluide refroidissement R22 à partir de 2015 est ainsi terminé. Ceci est allé de pair avec un investissement considérable. Pour 4 immeubles cet investissement consistait à remplacer les groupes extérieurs existants au R22 tout en conservant les appareils intérieurs et les conduites et à livrer et installer pour 3 immeubles une installation entièrement neuve. Grâce à ces interventions les installations sont devenues nettement plus performantes et sont parmi les meilleures qui existent sur le marché. 60 millions Placement privé -2,1% Taux d endettement SIR Les fers de lance stratégiques ont également eu des répercussions sur le plan financier. Pour le refinancement de l emprunt obligataire 2010 de 75 millions dont l échéance se situe en juin 2015, Intervest Offices & Warehouses a réalisé avec succès en mars 2014 le placement privé d obligations pour un montant total de 60 millions. Les obligations ont une durée de respectivement 5 ans ( 25 millions) et 7 ans ( 35 millions). En outre, le refinancement de 59 millions de lignes de crédit dont l échéance aurait dû se situer en 2016, a été conclu avec un des banquiers existants. Les nouveaux financements ont dorénavant une durée jusqu en 2018, 2019 et 2020 et ont été conclus à des conditions conformes au marché auprès de la même institution financière. En janvier 2015 un crédit de 40 millions a également été prolongé. La société a ainsi déjà entièrement réalisé ses financements pour l exercice Tous les refinancements pour l exercice 2015 ont ainsi déjà entièrement été effectués. L augmentation de capital, réalisée par l émission d actions nouvelles pour un montant de 26 millions le 22 décembre 2014 lors de l acquisition du site logistique à Opglabbeek, entraîne un renforcement des capitaux propres. Cela s ajoute au renforcement des capitaux propres de 7 millions en mai 2014 suite au dividende optionnel pour l exercice Les actionnaires ont opté pour 42,7% des actions pour l apport de leurs droits de dividendes en échange d actions nouvelles au lieu du paiement du dividende en espèces. Grâce à l augmentation de capital et au succès du dividende optionnel, et ce malgré les investissements pour un montant de 33 millions, la société immobilière a réussi à faire baisser de 2,1% son taux d endettement qui passe de 48,7% au 31 décembre 2013 à 46,6% au 31 décembre L assemblée générale extraordinaire des actionnaires qui s est tenue le 27 octobre 2014 a approuvé à une majorité de 99,99% la modification des statuts d Intervest Offices & Warehouses pour le changement de statut de sicaf immobilière publique en société immobilière réglementée publique (SIR). Intervest & Warehouses se réjouit de cette marque de confiance des actionnaires. Ce nouveau statut correspond mieux à la réalité économique et offre un cadre juridique adéquat convenant à la qualité d Intervest Offices & Warehouses en tant que société immobilière opérationnelle et commerciale. 15

17 Intervest Offices & Warehouses a présenté pour la première fois son rapport annuel 2013 à EPRA. A la conférence qui s est tenue en 2014 la société immobilière a immédiatement reçu un EPRA BPR Silver Award et un Most Improved Award (prix pour la meilleure amélioration apportée au rapport annuel) pour son rapport annuel C est une reconnaissance pour le reporting transparent et consistent relatif aux développements de la société. Comme prévu le résultat d exploitation distribuable est moins élevé en 2014 qu en Malgré la légère augmentation des revenus locatifs ( 0,1 million) le résultat d exploitation distribuable a baissé suite à l augmentation des charges immobilières résultant des frais d entretien dans le portefeuille logistique ( 0,2 million), de la hausse des frais généraux ( 0,4 million) principalement due aux frais de conseils pour le changement de la société en SIR et de l augmentation des frais de financement ( 0,8 million) essentiellement provenant du refinancement de l emprunt obligataire. Ceci signifie pour l exercice 2014, un résultat d exploitation distribuable de 23,0 millions en comparaison à 24,6 millions pour l exercice Compte tenu des actions copartageantes, cela représente 1,56 par action pour l exercice 2014 en comparaison à 1,70 l année dernière. Sur base du pourcentage de distribution de 90% la SIR peut offrir pour l exercice 2014 une distribution du dividende brut de 1,40 par action par rapport à 1,53 en Ce dividende brut offre aux actionnaires de la société un rendement brut du dividende de 6,2% sur base du cours de clôture de l action au 31 décembre ,40 Distribution du dividende brut Vous pouvez compter sur nous pour faire face aux défis auxquels nous seront confrontés. La confiance que vous et les clients continuez à nous accorder est extrêmement importante tout comme le dévouement continuel de nos collaborateurs. Nous profitons de l occasion pour faire part à tout le monde de notre sincère considération et reconnaissance. Le conseil d administration Johan Buijs Administrateur Paul Christiaens Président du conseil d administration 16

18 Lettre aux actionnaires Mechelen Campus 17

19

20 Rapport du conseil d administration Profil Stratégie d investissement Déclaration de Gouvernance d Entreprise Entreprendre durablement et de manière socialement responsable Opglabbeek

21 Profil Intervest Offices & Warehouses SA a été fondée en 1996 et est une société immobilière réglementée (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (INTO) depuis Intervest Offices & Warehouses investit en Belgique dans des immeubles de bureaux et de l immobilier logistique de première qualité, loués à des locataires de premier rang. Les biens immobiliers dans lesquels il est investi sont principalement des immeubles récents, situés à des emplacements stratégiques en dehors du centre des villes. La part des bureaux dans le portefeuille immobilier est concentrée sur l axe Anvers-Malines-Bruxelles; la part logistique sur l axe Anvers-Bruxelles et Anvers-Liège. Au 31 décembre 2014, le portefeuille se compose de 55% d immeubles de bureaux et de 45% d immeubles logistiques. La juste valeur totale des immeubles de placement s élève au 31 décembre 2014 à 609 millions. Evolution de la juste valeur des biens immobiliers millions au 31 décembre

22 Rapport du conseil d administration Répartition des risques En outre, la stratégie d investissement d Intervest Offices & Warehouses respecte les critères de répartition des risques dans le portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne l immeuble que la situation géographique que la répartition sectorielle du locataire. Au 31 décembre cette répartition des risques est comme suit: Nature du portefeuille Répartition géographique des bureaux c b a a b a b Bureaux Immobilier logistique 55% 45% a b c E19 (Malines inclus) Bruxelles Anvers 51% 37% 12% Répartition sectorielle des locataires Répartition géographique de l immobilier logistique a b 71% c d e f g h i 29% a b c d e f g h i 23% 11% 10% 14% 6% 3% 2% 1% 1% 29% Logistique Commerce Technologie, recherche & développement c Secteur (bio)médical Entreprises de production Industrie automobile Services financiers Construction a Courrier & btélécommunication Autres services b c d e f g h i a b c d e f g h i 23% 11% 10% 14% 6% 3% 2% 1% 1% Logistique Commerce Technologie, recherche & développement Secteur (bio)médical Entreprises de production Industrie automobile Services financiers Construction Courrier & télécommunication a b c Anvers-Liège (E313, E34, E314) Anvers-Malines (A12, E19) Bruxelles 54% 39% 7% 71% 29% 29% Autres services 21

23 Stratégie d investissement La politique d investissement a pour but d obtenir une combinaison du rendement direct sur base des revenus locatifs et du rendement indirect sur base de l augmentation de valeur du portefeuille immobilier. Intervest Offices & Warehouses veut être un acteur de qualité et spécialisé aussi bien sur le marché des bureaux que dans le segment de l immobilier logistique. Une combinaison unique sur le marché belge, ayant suffisamment de masse critique, qui a l avantage d avoir une forte répartition des risques et qui ambitionne un rendement attractif et permanent pour les actionnaires. La stratégie d investissement d Intervest Offices & Warehouses est basée sur 4 piliers: le renforcement de l accent sur l immobilier logistique, en combinaison avec un fort ancrage sur le marché des bureaux, l orientation proactive envers les clients et la gestion active du portefeuille. La société immobilière opte clairement pour une politique d investissement où les deux segments immobiliers font partie du portefeuille: bureaux et immobilier logistique. Actuellement la proportion des deux segments immobiliers dans l ensemble du portefeuille est pratiquement égale. L ambition finale est l extension de la part logistique du portefeuille immobilier afin qu elle atteigne 60% de l ensemble du portefeuille immobilier. Le renforcement de l accent sur le segment logistique est fondé sur des données économiques précises. Le marché de bureaux à Bruxelles doit depuis quelques années faire face, aussi bien dans le centre que dans la périphérie où Intervest Offices & Warehouses est active, à un excès d offre résultant en un marché de la location difficile. Les dernières années un nombre très limité de projets a été ajouté au marché et la conversion de bureaux en d autres fonctions se poursuit de façon continue. Cela résulte pour le marché dans son ensemble en un effet positif sur l inoccupation, malgré les grandes différences régionales. L excès, principalement des immeubles de bureaux surannés et inoccupés, pèse de façon négative sur le niveau moyen des loyers tandis que le nombre de locations renégociées augmente. Les évolutions en matière de nouveau travail donnent en outre lieu à une réduction de la superficie totale pour le même nombre d employés lors d un déménagement. Bien qu au cours de ces 2 dernières années une légère amélioration soit perceptible, il ne faut pas s attendre à ce que le marché des bureaux atteigne de nouveau les niveaux d avant La Belgique est une plaque tournante logistique importante en Europe. Sur le marché de l immobilier logistique l inoccupation est limitée, le rendement des investissements est relativement élevé et l investissement en capital nécessaire pour l entretien est en moyenne moins élevé en comparaison au marché des bureaux. Comparé aux immeubles de bureaux, l immobilier logistique a un cycle de vie technique et économique supérieur. L intérêt croissant du e-commerce augmentera selon toute attente la demande d immeubles logistiques de qualité. L effet de la conjoncture se fait sentir différemment dans les deux segments du marché. Le marché logistique est plutôt début de cycle, et reprendra plus rapidement après une période de crise économique, tandis que le marché des bureaux est plutôt fin de cycle et les effets d une baisse de la conjoncture ne se ressentent qu ultérieurement. Intervest Offices & Warehouses peut se prévaloir d une connaissance du marché substantielle et aspire à un partenariat solide avec les locataires et promoteurs. La spécialisation et la réputation croissante d Intervest Offices & Warehouses dans le segment logistique sont importantes étant donné que c est un segment où seulement quelques acteurs spécialisés sont actifs. Se basant sur sa longue expérience sur le marché des bureaux, Intervest Offices & Warehouses veut optimiser sa position dans ce segment. A cet effet elle gère son portefeuille de bureaux différemment en fonction des immeubles stratégiques et non stratégiques et des immeubles ayant une valeur ajoutée. Cette segmentation sert de base pour instaurer des priorités et prendre des décisions. Dans un fort climat compétitif sur le marché des bureaux la société immobilière se distingue en consacrant de l attention aux besoins en évolution constante des clients. Une propre équipe innovatrice veille à offrir des solutions globales sur mesures (ladite solution clé en main), allant de plans, de l aménagement, de la coordination des travaux jusqu au suivi des budgets. Intervest Offices & Warehouses répond avec le RE:flex hub pour le travail mobile et flexible de façon active aux nouvelles tendances sur le marché de l emploi. Le fait de cibler les clients de façon proactive se reflète dans l ensemble de l organisation d Intervest Offices & Warehouses. Elle dispose de toutes les fonctions cruciales qui sont nécessaires pour la gestion de la clientèle immobilière et de l immobilier: location, finances et administration, prestations de services opérationnelles et facility management. Un helpdesk est 24 heures, 7 sur 7 à disposition des clients pour la gestion quotidienne de l immobilier. Enfin, Intervest Offices & Warehouses continue à opter pour une gestion du portefeuille proactive. Bien que la préférence se porte sur des immeubles à des emplacements stratégiques pour les deux segments immobiliers, la région et les aspects techniques ne sont pas uniquement importants lors l appréciation de l immobilier logistique. La typologie du locataire et de l immeuble et la valeur ajoutée générée par l immeuble, font partie également de cette évaluation. 22

24 Rapport du conseil d administration Au 31 décembre 2014, la marge libre de l action Intervest Offices & Warehouses s élève à 49,80%. Dans le segment de bureaux le but est d optimiser le profil de risques en recherchant la plus grande répartition possible de locataires par immeubles. L emplacement, l accessibilité et la visibilité occupent une place centrale ainsi que la qualité des locataires. Intervest Offices & Warehouses souhaite augmenter l attractivité de son action en garantissant une forte liquidité de l action, par l extension du portefeuille immobilier et l amélioration du profil des risques. d exploitation. Il s agit, entre autres, des frais liés à la gestion des biens immobiliers, des frais d entretien et de réparation, des frais de rénovation (à long terme), des frais de conseil, des frais de publication, etc. L augmentation de la taille globale du portefeuille renforce la position de négociation de la direction lors de la négociation pour de nouvelles conditions locatives, l offre de nouveaux services, les locations alternatives, etc. Liquidité de l action La liquidité est déterminée par la manière dont les actions peuvent être échangées en bourse. Les entreprises à liquidité élevée attirent plus rapidement de grands investisseurs, ce qui favorise les possibilités de croissance. Une bonne liquidité facilite l émission d actions nouvelles (en cas d augmentations de capital, d apports ou de fusions), ce qui revêt une grande importance pour la poursuite de la croissance. Pour augmenter sa liquidité, Intervest Offices & Warehouses a conclu un accord de liquidité avec la Banque ING. La liquidité de la majorité des SIR est relativement basse. Une des raisons principales est que les SIR sont souvent trop petites - aussi bien en termes de capitalisation de marché que de marge libre - pour attirer l attention des investisseurs professionnels. En outre, les actions d une SIR sont généralement achetées en vue d une longue période d investissement, plutôt qu à titre spéculatif, ce qui réduit le nombre des transactions. Il offre à une équipe de management spécialisée la possibilité, grâce à sa connaissance du marché, de mener une politique créative et innovante, ce qui entraîne une hausse de la valeur d actionnaire. Cela permet non seulement de réaliser une augmentation des revenus locatifs, mais également de la valeur du portefeuille. Cette gestion active peut se traduire par la rénovation et l optimalisation du portefeuille, la négociation de nouvelles conditions locatives, l amélioration de la qualité des locataires, l offre de nouveaux services, etc. Chaque acquisition doit être examinée en fonction des critères d ordre immobilier et financier: Critères d ordre immobilier: qualité des immeubles (construction, achèvement, nombre de parkings) emplacement/accessibilité/visibilité qualité des locataires respect des dispositions légales et réglementaires (autorisations, pollution du sol, etc.) potentiel de location. Critères d ordre financier: Dimension du portefeuille immobilier contribution durable au résultat par action rapport d échange basé sur la valeur d investissement prévention de la dilution du rendement du dividende. Un large portefeuille offre indéniablement une série d avantages. Il contribue à la répartition des risques pour les actionnaires. en effet, en investissant dans des biens immobiliers dans l ensemble de la Belgique, il est possible de compenser d éventuels mouvements cycliques du marché. Cela permet également de ne pas dépendre d un locataire ou de quelques grands locataires ou projet(s). Grâce aux avantages d échelle qui se présentent, le portefeuille peut être géré plus efficacement de sorte qu il est possible de distribuer plus de bénéfice Amélioration de la répartition des risques Intervest Offices & Warehouses tente de répartir les risques de différentes manières. Ainsi, les locataires sont-ils souvent actifs dans des secteurs économiques différents, tels que la logistique, la santé, le commerce, la technologie, la recherche et le développement. Par ailleurs, il est veillé à une bonne répartition des échéances intermédiaires et finales des contrats de bail. 23

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